שינוי כיוון: "משקיעים מתחילים לחזור לספרד ואיטליה, הנדל"ן מתקרב לתחתית"
לאחר שמחירי הנדל"ן בארצות הברית רשמו עלייה של 12% בשנה החולפת, ומקומות כמו
אקסה ניהול נדל"ן (Axa Real Estate Investment Managers) הצרפתית, קרן השקעות הנדל"ן הגדולה באירופה, המנהלת נכסים בשווי 45 מיליארד אירו, רכשה בחודש שעבר בניין משרדים ב-224 מיליון דולר בברצלונה ופארק מסחרי במילאנו. "היה יותר מדיי חוסר ודאות בשוק לאחרונה, יש סימנים כעת שאנחנו מתקרבים לתחתית, למרות שייתכן ועדיין נראה תנודתיות", מוסרים בחברה.
"הרבה משקיעים בינלאומיים נכנסים לשוק"
התחזיות החיוביות לשיפור כלכלי באיטליה וספרד, אשר לפי הערכות כלכלנים יצמחו ב-0.7% ו-0.9% בהתאמה ב-2014, לאחר שנתיים של התכווצות, מושכות חברות ביטוח דוגמת אליאנז הגרמנית (Allianz) וקרנות הון סיכון זרות לחפש עסקאות, במיוחד לאחר שהסיכויים להתפרקות גוש האירו התפוגגו. אליאנז רכשה בחודש יוני שני בניינים ברומא ומילאנו, ההשקעות הראשונות שלה באיטליה ב-5 השנים האחרונות. המשקיעים מצליחים להשיג במדריד תשואה של 6.25% בבנייני משרדים, בהשוואה ל-5.75%, ו-6% במילאנו, זאת לעומת 4.9% בפרנקפורט ו-4.75% בלונדון.
"יש הרבה מאוד משקיעים בינלאומיים שחוזרים לשוק, או נכנסים אליו בפעם הראשונה", אומרים בזרוע הנדל"ן של אליאנז באיטליה, אשר בכוונתם להשקיע חצי מיליארד אירו במדינה בשנים הקרובות. "המשקיעים מבינים שההשקעה באזור היא כבר לא כמו תפיסת סכין נופלת."
- מיזוג הענק בתעשיית הרכב יוצא לדרך ומה קרה היום לפני 35 שנה
- למה עשירים מכל העולם עוברים לאיטליה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההתעניינות המחודשת בספרד ואיטליה מגיעה לאחר שהיקף ההשקעות בנדל"ן מסחרי במדינות אלו צנח ב-50% ו-70% בהתאמה בהשוואה לימי ערב המשבר והגיע לשפל משנת 2001. כלכלנים צופים שבתחילת 2014 ההשקעות במדינות אלו יגיעו לרמה ששררה ערב המשבר, ולהערכתם ב-2013 היקף ההשקעות יהיה 3.5 מיליארד אירו באיטליה ו-2.5 מיליארד אירו בספרד.
"איטליה יותר מבטיחה מספרד"
כיום מרבית עסקאות הנדל"ן באירופה נעשות בגרמניה ובריטניה, שתי מדינות הנחשבות לחופי מבטחים, אולם כעת המשקיעים מחפשים השקעות עם תשואה יותר גבוהה ומוכנים לשאת בסיכון. שוק הנדל"ן של איטליה יותר מבטיח מזה של ספרד מאחר והיא לא סובלת מעודפי היצע ותעשייתה מפותחת בהרבה. ספרד עדיין במצב קשה עם אבטלה בשיעור של 27%, אולם בנק Sareb, אשר ברשותו בתים נכסי נדל"ן בהיקף של 90 מיליארד אירו, מתכונן למכור בשנה הקרובה נכסים בהיקף של 1.5 מיליארד אירו במחיר מופחת. אפולו גלובל (Apollo Global Management ), חברת השקעות מניו יורק, מתכננת לרכוש הלוואות נדל"ן מבנקים ספרדיים בהיקף של כמיליארד אירו.
קטאר משקיעה במילאנו
קרן ההשקעות של קטאר הודיעה בחודש מאי כי תרכוש 40% מרובע העסקים החדש ההולך ונבנה במילאנו. עלות ההשקעה בפרויקט טרם פורסמה, אך לפי הערכות בשוק תסתכם בכ-2 מיליארד שקל. בחודש יוני הקרן רכשה את מלון ה-W בברצלונה ב-200 מיליון אירו. בנוסף, בחודש פברואר רכשה קרן השקעות מלוקסמבורג נכסים לוגיסטיים בכ-220 מיליון אירו.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
בספרד ניתן לראות בשנה האחרונה השקעות מצדן של משפחות עשירות ממדינות דוגמת מכסיקו, צ'ילה וונצואלה, אשר מרגישות כעת יותר בנוח לפעול בשוק.
- 5.אלון 18/07/2013 15:21הגב לתגובה זוממליץ על האתר הבא: http://www.skyholdings.es/he השקעתי דרכם והתשואה יפה מאוד
- 4.למי יש כסף לקנות שם? (ל"ת)זאוס הסקסי 16/07/2013 12:50הגב לתגובה זו
- 3.מכיר שם 16/07/2013 12:01הגב לתגובה זוראו הוזהרתם! זה יכול להיסתיים בפירוק האיחוד, מלחמה, או כל מה שהדמיון נותן... זהירות רבה מתבקשת...
- 2.עדי 16/07/2013 12:00הגב לתגובה זואיטליה וספרד עוד לא אמרו את המילה האחרונה בקריסתן
- 1.מוטי 16/07/2013 11:58הגב לתגובה זובספרד המחירים מצחיקים
- ארצי 02/02/2015 05:35הגב לתגובה זואל אזור האפס המוחלט, כבר היום מספר הדירות בישראל הנמכרות עם הריהוט המלא הולך ומתרבה עם ההבנה שזה מה שהולך לקרות, וומצטרפים לילדיהם שכבר לא כאן.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
