אושר פרויקט פינוי בינוי של 285 יח"ד במגדלים של 29 קומות בצומת עלית בר"ג
הועדה המחוזית תל אביב אישרה היום (ה') את הבקשה למתן תוקף לפרויקט פינוי בינוי במתחם "המתמיד" ברמת גן, הממוקם באזור צומת "עלית" בעיר, שהגישה בשם דיירי המתחם החברה לפתוח והתחדשות עירונית.
התכנית כוללת בניית פרויקט בן 285 יח"ד, מתוכן 20% דירות קטנות, על מתחם של כ-6 דונם, בשני בנינים בני 29 קומות כל אחד, שייבנו במקומן של 84 יח"ד ו-5 חנויות הקיימות על הקרקע כיום, ב-4 בניינים בני 3 קומות.
הפרויקט יבנה על ידי חברת מגדלי ים סוף ברמת-גן מקבוצת ים סוף של היזם פפשדו, לאחר שזו זכתה במכרז שיזמו דיירי המתחם העומדים מאחורי היוזמה לקדם בדירותיהם הליך פינוי בינוי "במודל החברתי". דירות התמורה לדיירי המתחם יהיו בגודל של כ- 100 מ"ר והן יכללו ממ"ד, מרפסת שמש, חניה מקורה ומחסן.
על התכנון האדריכלי מופקד אדריכל גיל שנהב, כנען שנהב אדריכלים והיועץ המשפטי של הדיירים הינו עו"ד יריב בר-דיין .
עו"ד יריב בר דיין, מבעלי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית: "התוכנית הינה הישג חשוב להתחדשות העירונית בישראל, כאשר הועדה המחוזית השכילה לשקול ולאזן בין השיקולים הכלכליים, היזמיים, הסביבתיים והחברתיים ולתת תוקף לתכנית אשר נותנת פתרון ל-89 משפחות החיות בתנאים לא סבירים בישראל בשנת 2013. מתחם עלית הוא המקום הראוי ביותר להתחדשות עירונית בהיותו סמוך לכל עורקי התחבורה, התעסוקה, התרבות, החינוך והפנאי. זהו הפרויקט השלישי שקיבל תוקף ויוצא השנה לביצוע על פי המודל החברתי ומציע 280 יח"ד חדשות, לצד 450 יח"ד נוספות בנווה שרת בתל אביב ו 192 יח"ד ברמת השרון. "
- 3.גבי 05/07/2013 10:59הגב לתגובה זוהפרויקט הוא של משרד שרקון לכן יש סיכוי גדול שיצליח. גם העובדה שהבניין (פינת רזיאל 44 וסן מרטין) ממש בכניסה לפארק הלאומי מוסיפה. יש יותר נטייה לאשר פרויקטים בשולי העיר מאשר במרכז בגלל שיקולים תחבורתיים. מקומות 4-5 של המגדל המתוכנן (בן 25 קומות) יהיה נוף לפארק ואף לספארי. יתרון נוסף הוא הסמיכות לשכונת רמת חן.
- 2.דני 04/07/2013 16:02הגב לתגובה זומול הפארק הלאומי. הגיע הזמן לאישור של המקומית.
- 1.אי 04/07/2013 14:43הגב לתגובה זוטירוף המגדלים נמשך עם מגדלי מנהטן וכבישי עזה
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
