באיזו חברת נדל"ן לפי אקסלנס טמון אפסייד של 48% בסיכון נמוך?

אנליסט הנדל"ן שי ליפמן החל לסקר את אשטרום נכסים: "החשיפה לשוק המשרדים מדודה, מרכיב הקניונים מועדף"
לירן סהר | (1)

אקסלנס ברוקראז' החל לסקר את חברת הנדל"ן אשטרום נכסים. בבעלות החברה נכסים בהיקף של כ- 400 אלפי מ"ר הנמצאים בתפוסה ממוצעת של כ- 93% המניבים הכנסה של כ- 222 מ' שקל בשנה, כ- 77% מההכנסות נובעות מנכסים בישראל (כ- 170 מ' שקל כאשר מעל ל- 50% מההכנסות נובעות מנכסים הנמצאים במרכז הארץ) והשאר מנכסי החברה בגרמניה.

תמהיל הנכסים של החברה בישראל מורכב ברובו משטחי מסחר (הנכס העיקרי של החברה הוא קניון בת ים) שמהווים כ-65% מההכנסות בישראל לצד מבני תעשיה שמהווים כ- 15% מההכנסות, משרדים כ-12% ושאר ההכנסות נובעות מהמלונות ואחרים. אנליסט הנדל"ן של אקסלנס שי ליפמן אומר: "אנו רואים תמהיל כזה כתמהיל דפנסיבי לימים אלו כאשר נראה כי תחום המשרדים, בעיקר באזור ת"א - ר"ג - חולון - פתח תקווה -בני ברק, נראה מאתגר מאוד לשנים הקרובות".

מושקעת 41 מיליון אירו בגרמניה

פעילות החברה בגרמניה כוללת אחזקה של 9 נכסים להשכרה שנכס אחד מיועד להסבה ולמכירה. 4 מהנכסים נרכשו בשיתוף עם הראל ביטוח, כחלק משותפות אסטרטגית לפעילות נדל"ן בגרמניה. החברה החלה להשקיע בגרמניה בשנת 2007 לאחר משמחירי הנדל"ן שם חזרו לרמות שפויות. סך ההון שאשטרום מושקעת בגרמניה הוא כ-41 מיליון אירו.

החברה מסיימת בימים אלו את בניית מגדל המשרדים V - Tower בבני ברק, 19,700 מ"ר של משרדים המיועדים למכירה כאשר מעל 70% מהשטחים במגדל כבר נמכרו. המשרדים צפויים להימסר במהלך הרבעון השליש השנה. "להערכתנו החברה צפויה לרשום רווח של כ- 40 מיליון שקל בגין המשרדים במגדל".

כמו כן, לחברה אחזקה של כ-20% בחברת סיטיפס המפעילה את הרכבת הקלה בירושלים. מדובר בפרוייקט BOT ל-30 שנה (שהחל לפעול באוגוסט 2011). סך ההשקעות של החברה בפרויקט הוא כ- 57 מיליון שקל.

פוטנציאל במבטח שמיר

לחברה אחזקה פיננסית של 11.6% ממניות חברת מבטח שמיר (נסחרת במדד ת"א 100, אחזקתה העיקרית היא בחברת תנובה) בשווי סחיר של כ- 135 מיליון שקל. להערכתנו טמון פוטנציאל באחזקה זו בעת ביצוע שינוי בבעלות על תנובה (כאשר מבטח שמיר או תשתלט על תנובה או תממש את חלקה). "להערכתנו אחזקה זו בעת עליית ערך מניות מבטח שמיר בעלת פוטנציאל מימוש גבוה (בדומה לאחזקה ההיסטורית של החברה במניות נצבא)".

לסיכום, באקסלנס סבורים שהחברה מחזיקה בנכסים איכותיים בישראל בתמהיל שמרכיב הקניונים והמרכזים המסחריים בו הוא העיקרי והחשיפה לתחום המשרדים היא מדודה (פחות מ- 15%). השקעות החברה בגרמניה מבוצעות תוך מרווח גבוה בין הריבית על ההלוואות לבין התשואה בה נרכשים הנכסים (פער של מעל ל- 5%) והאחזקה הפיננסית של החברה במבטח שמיר היא ברת מימוש בשוק בעת שיבוצעו בתנובה שינויי בעלות.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

"נכסי החברה בישראל משוערכים בספרים במחירים הנמוכים להערכתנו ממחירם הריאלי בשוק, למרות זאת, החברה נסחרת כיום לפי מכפיל הון נמוך של כ- 0.8 בלבד, בעוד שחברות דומות נסחרות במכפילים של מעל ל- 1. אנו משיקים סיקור לחברה בהמלצת קנייה במחיר של 11 שקל למנייה וממליצים לצרף את החברה לתיק ההשקעות. בשורה התחתונה - אפסייד של 48% בסיכון נמוך."

כתבות מעניינות נוספות:

ה"מסודרים" עוברים לנגב: צפו איך ייראה יישוב המיליונרים החדש

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    יאיר 29/06/2013 00:18
    הגב לתגובה זו
    ממליץ על הקישור הבא http://www.skyholdings.es/he
חיים כצמן מייסד ומנכ"ל קבוצת ג'י סיטי צילום:שלומי יוסףחיים כצמן מייסד ומנכ"ל קבוצת ג'י סיטי צילום:שלומי יוסף

הגרידיות של כצמן - הפחד של המשקיעים

הסיבה האמיתית לנפילה בג'י סיטי והאם יהיה קאמבק?

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה חיים כצמן

במובנים רבים אין שום סיבה עסקית לנפילה במניית ג'י סיטי. החברה עשתה מהלך עסקי נכון מבחינת הדוח רווח והפסד - רוכשת את השליטה בסיטיקון במחיר נמוך מההון. ההשקעה צפויה להניב תשואה טובה מהמימון שילקח. במקביל יהיה גם רווח חשבונאי. הכל דבש. בעלי המניות אמורים לשמוח, אבל סיבה אחת גדולה גרמה לנפילה - גרידיות / תאוות בצע. 

זה טבע אנושי, אי אפשר להתנגד לזה, אפילו חיים כצמן מהיזמים הוותיקים, המנוסים, המתוחכמים, נופל בזה כל פעם מחדש. כצמן רוצה להרוויח, והוא צודק, אבל אחרי ששנים רבות הוא משדר לשוק שהוא מוריד את המינוף, שהוא ממוקד בצמצום הפעילות למען הורדת חוב, שהוא עושה הכל כדי לשפר את היחסים הפיננסים, שהוא לא פוזל לצדדים לעשות עסקאות, אלא ממוקד בתוכנית, הוא מועד. כנראה שיזמים לא יכולים לשבת בשקט שהם רואים עסקה טובה. כצמן לא לבד יש הנהלה גדולה ואיכותית בחברה, אבל משהו השתבש שם בעסקה האחרונה.

הם רכשו מניות בסיטיקון בידיעה שהם עולים מעל 50% וצריכים להציע לכל בעלי המניות לקנות. למה הם צריכים את זה? אחרי מימוש עשרות נכסים והנפקת הפעילות בברזיל ואחרי שאגרות החוב שהיו בתשואת זבל ירדו לתשואות נמוכות, הם התפתו או פשוט טעו. כל אחת מהאפשרויות רעה לשוק. הוא מבין שהחברה עם כל גודלה וכל הנהלה, וכל הבלמים על חיים כצמן, יכולה בכל נקודת זמן להפתיע. 

השוק ובעיקר חברת הדירוג, מעלות, הופתעו. הם לא אוהבים להיות מופתעים. הירידות במניה והירידה באג"ח מייצרים דינמיקה שלילית ובעצם קובעים מציאות בשטח - הירידה באג"ח והעלייה בתשואה האפקטיבית לכ-10% היא התוצאה הכי קשה באירוע הזה והיא עלולה להקשות על גיוסי המשך (גלגולי חוב). אם הנהלה לא יודעת שהמהלך שלה עלול להוביל לתוצאה כזו, אז יש בעיה. היא לא קוראת ולא מבינה את השוק. 

היא מנסה לתקן. יש הנפקה של חברה בת שאמורה להכניס כסף ולהקטין את המינוף, אבל השוק מפנים שצריך להגדיל את פרמיית הסיכון בניירות ערך של כצמן - יכולה להיות הפתעה, ולכן מראש נדרוש ריבית גבוה יותר. כלומר, גם אם עכשיו חוזרים למינוף הרגיל, אגרות החוב לא יחזרו לחלוטין למצב הרגיל. הם יבטאו אלמנט של הפתעה-סיכון עתידי.

ראסל אלוונגר מנכ״ל טאואר, צילום: מיכה בריקמןראסל אלוונגר מנכ״ל טאואר, צילום: מיכה בריקמן
דוחות

מנכ"ל טאואר: "אנחנו נמצאים בעמדה חזקה - טכנולוגיות הליבה כולן מציגות צמיחה שנתית"

יצרנית השבבים עקפה את תחזיות השוק עם רווח מתואם של 55 סנט למניה לעומת צפי של 54 סנט והכנסות של 395.7 מיליון דולר מול צפי ל- 394.9 מליון דולר;  מעלה תחזית לרבעון הרביעי ב-5% להכנסות של כ-440 מיליון דולר - המניה מגיבה בעליות - מה אמר  אלוונגר המנכ"ל בשיחת הועידה?
מנדי הניג |
נושאים בכתבה טאואר

טאואר סמיקונדקטור טאואר 13.62%   יצרנית השבבים האנלוגיים ממגדל העמק, מפרסמת את תוצאותיה לרבעון השלישי ומציגה ביצועים חזקים בקצת מהציפיות, לצד תחזית שיא לרבעון הרביעי. הכנסות החברה רשמו גידול של 6%  ל-395.7 מיליון דולר ועלייה של כ-15% ברווח הנקי ל-54 מיליון דולר לעומת הרבעון הקודם. החברה מספקת תחזית שיא לרבעון הרביעי, עם צפי להכנסות של 440 מיליון דולר.

טאואר מייצרת שבבים שממירים אותות מהעולם הפיזי (כמו אור, קול או טמפרטורה) לאותות חשמליים שניתן לעבד דיגיטלית. היא פועלת כ-"foundry", כלומר מפעל שמייצר שבבים לפי תכנון של חברות אחרות, ולא מפתחת מוצרים סופיים בעצמה.

טאואר מתמחה בטכנולוגיות מתקדמות המשמשות מגוון תעשיות: שבבים לניהול הספק המשולבים במכשירים אלקטרוניים ומערכות רכב, חיישני תמונה למצלמות תעשייתיות, רפואיות וביטחוניות, שבבים לתקשורת אלחוטית ו־RF למכשירי מובייל, וכן רכיבים אופטיים מתקדמים מבוססי טכנולוגיות SiGe ו-SiPho המשמשים להעברת נתונים במהירות גבוהה במרכזי נתונים וברשתות תקשורת. לטאואר מפעלי ייצור בישראל, בארצות הברית וביפן, והיא מספקת ללקוחותיה שירותים מקיפים הכוללים פיתוח תהליכי ייצור, העברת טכנולוגיה ואופטימיזציה לייצור סדרתי. לקוחותיה העיקריים הם חברות שבבים, יצרניות רכיבים אלקטרוניים וחברות טכנולוגיה בתחומי התעשייה, הרכב, התקשורת, הרפואה והביטחון.

תוצאות הרבעון השלישי

ההכנסות ברבעון הסתכמו ב-395.7 מיליון דולר, עלייה של 6% לעומת הרבעון הקודם ושל כ-7% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. התוצאה מעט מעל תחזית השוק שעמדה על 394.98 מיליון דולר. הרווח הגולמי עלה ל-93 מיליון דולר לעומת 80 מיליון דולר ברבעון השני, והרווח הנקי הסתכם ב-54 מיליון דולר. הרווח המדולל למניה לפי כללי GAAP עמד על 0.47 דולר, בעוד שהרווח המתואם (Non-GAAP) עמד על 0.55 דולר - גבוה מהתחזית שעמדה על 0.54 דולר.

תזרים המזומנים מפעילות שוטפת ברבעון עמד על 139 מיליון דולר, לעומת 123 מיליון דולר ברבעון הקודם, וההשקעות נטו ברכוש קבוע הסתכמו ב-103 מיליון דולר.