הראל לוקר: "זה לא זמן טוב להצטרף לשוק הדיור, נמסה את משקיעי הדירות"
"אנחנו מתכוונים למסות את המשקיעים בדירות במס שבח. זה פשוט אנומליה שנכס הוני של שוק ההון לא פטור ממס ונכס הוני כמו דירה פטורה ממס", כך אמר הראל לוקר, מנכ"ל משרד רוה"מ בוועידת הנדל"ן של גלובס. בכך הביע לוקר תמיכה בהמלצת פישר למסות את משקיעי הנדל"ן כחלק מהניסיון לקרר את שוק הדיור.
לדבריו, משפחה ממוצעת בישראל קנתה ב-2008 דירת 4 חדרים ממוצעת ב-800 אלף שקלים, לקחו משכנתא לתקופה של 16 שנים. "רק בשנת 2009 הגידול בכמות הכסף במשק של 40 מיליארד שקלים, ב-9 חודשים. לשם השוואה, ב-2007 כולה היה גידול של 10 מיליארד שקל בלבד, הכסף זרם לשוק הדיור."
"יש מתאם ברור בין עליית מחירי הדירות באותה התקופה למחירי הדיור. מדד המחירים לצרכן עלה ב-15%, לא נוצרה אינפלציה או עליית מחירים כללית כתוצאה מגידול בכמות הכסף. רוב הגידול התנקז לנדל"ן, מחירי הדיור עלו ב-57% וסך המשכנתאות ב-76%. אנחנו רואים את הקורולציה בין הריבית הנמוכה לסך הכסף במשק למחירי הדיור. בשש השנים האחרונות הריבית ירדה ב-4%, לעומת שנות ה-90 מדובר בירידה של 20%."
"החזר כספי של 3,600 שקל יקפוץ במהרה ל-5,400"
לדבריו, בשנת 2012 המשפחה הממוצעת הייתה צריכה לרכוש דירה במחיר המשקף עלייה של 50% לעומת 2008, מאידך, שיעור הריבית הנמוך הקל על אותה משפחה, היה איזון מסויים, עם תוספת של 100 אלף שקלים לעומת 2008 ופריסה ל-25 שנה ונותרים עם אותו ההחזר החודשי. הריבית בתקופה הזאת היא משתנה. מה יקרה למשפחה כשהריבית תתחיל לעלות? בריבית משתנה המשפחה תתחיל לשלם הרבה יותר בהחזר החודשי אם הריבית תחזור לרמה של לפני כמה שנים ההחזר החודשי יעלה ב-50% מ-3,600 ל-5,400 שקל לחודש, זה אומר דרמה אמיתית. עליית הריבית תקשה מאוד. המציאות של הריבית המשתנה היא של כ-75% מהמשכנתאות.
"ריבית וכמות הכסף זה בנק ישראל, לא ממשלת ישראל, אין לנו שליטה על זה. ראיתם מה הריבית הנמוכה עשתה לשוק הנדל"ן. מהצד של הממשלה יש כמובן מיסוי ויש היצע, ההיצע באחריותינו, כל גורמי הממשלה החל משרשרת ההספקה של התכנון, עובר בשיווק וכו'. בצד ההיצע הגדלנו ב-2012 את מלאי היחידות הדיור המאושרות תכנונית ל-75 אלף, עבודה של מינהל התכנון, לעומת ממוצע של כ-24 אלף יחידות דיור בשנים הקודמות. אנחנו החלטנו גם להתמקד באזורי הביקוש, המלאי המתוכנן עלה ל-54 אלף יח"ד מ-15 אלף בשנים עברו. גם התחלות הבנייה עלו לאזור ה-40 אלף יחידות דיור בשנה."
"נרדד את הבירוקרטיה"
לוקר מוסיף כי הממשלה מתכננת לרדד את הבירוקרטיה, לא רק בדיור "נעביר השנה רפורמה בחוק התכנון והבנייה, נבזר סמכויות מהוועדות המחוזיות לוועדות המקומיות, נפרק את הריכוזיות של הוועדות המחוזיות, יש לנו פקק שנפרק ונבזר. במקביל, במשרד ראש הממשלה אנחנו עובדים עם כל גורמי הממשלה ומנסים לשבור בירוקרטיות בפרויקטים גדולים. נרכז מאמץ באזורי הביקוש, נשחרר מלאי של קרקע מדינה של 55 אלף יחידות דיור מתוכננות. יש להוסיף גם תכנון בקרקע פרטית. אזור ביקוש הוא תל אביב והמרכז, חיפה והקריות, ירושלים רבתי ואזור אשקלון. היום ברכבת מקריית גת מגיעים ב-30 דקות לתל אביב. זו לא תקופה טובה להצטרף לשוק הדיור."
"כמובן שנטפל בנושא ההתחדשות העירונית. קרקע זה לא רק אדמה אלא גם זכויות בנייה, השמיים הם ללא גבול, אין גבול לקרקע בישראל ואפשר לבנות לגובה. כמובן שיש גם את נושא התשתיות. מדובר באתגר חברתי מהמעלה הראשונה. היום במקרה האופטימי לוקח 7 שנים לסיים תוכנית התחדשות עירונית, זה לא הגיוני. נייצר מסלול תכנוני מהיר להתחדשות עירונית בדומה לוד"ל. קושי נוסף הוא הקונפליקטים בין הדיירים, יהיו סרבנים, נפעל בחקיקה לעזרת הדיירים שרוצים בפרויקט. אחת הבעיות היא ההתארגנות של האוכלוסיות החלשות, נפעל לעזור להם. אנחנו נדאג לתמריצים לרשויות המקומיות בנושא של ההתחדשות העירונית."
"בטווח היותר ארוך גם מעבר צה"ל לנגב יגדיל את ההיצע, הממשלה תשקיע קרוב ל-20 מיליארד שקל בפינוי המחנות, יש עוד השקעות שנעשה בנגב, מדובר ב-30 אלף יח"ד בתל השומר, 20 אלף בסירקין, נפעל לביטול הפריפרייה, נרחיב את אזורי הביקוש, זה צדק חברתי. הממשלה תשקיע 20 מיליארד שקלים בפרויקט נתיבי ישראל."
אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים, הגיב לדבריו של לוקר: "הקבלנים קיבלו למעשה מלוקר הוראה להפסיק לבנות. על פי הלמ"ס בשנת 2034 תגדל אוכלוסיית ישראל ל- 11 מיליון נפש ובשנת 2059 ל- 15.6 מיליון נפש. מדובר בעוד 7.6 מיליון איש, ובעצם הכפלת האוכלוסייה הקיימת. במילים אחרות, מדובר ב- 1.9 מילון יח"ד שצריכות לקום. כדי לעשות זאת, יש צורך לעמוד בשלושה אתגרים: הראשון והקל ביותר הוא לעמוד בתחזיות הריבוי הטבעי. השני קצת קשה יותר, זה לייצר כל שנה כ- 40 אלף יח"ד- לא בוועידות ובמצגות אלא בפועל. שלישי והקשה ביותר הוא לייצר את יח"ד במקומות שאנשים רוצים לחיות בהם. ומה לעשות, במדינת ישראל 75% מהתושבים גרים בערים במרכז המדינה. גם ילדיה של ריקי כהן רוצים לגור במרכז. הדרך היחידה לעשות זאת היא רק בתוכניות פינוי-בינוי."
כתבות מעניינות נוספות:
- 29.סופסוף מילי כדורבנות, ונראה שהוא באמת מתכוון להתחדשות (ל"ת)אפי 16/04/2013 02:44הגב לתגובה זו
- 28.ווזווז 15/04/2013 14:23הגב לתגובה זו"קורולציה"? אפילו אנגלית הוא לא יודע
- 27.לעבוד קשה ולשתוק (ל"ת)להפסיק לבכות לעבוד 14/04/2013 19:42הגב לתגובה זו
- 26.מה הבעיה נעביר את הכסף לחו"ל שם התשואה פנטסטית. (ל"ת)רותם 14/04/2013 17:29הגב לתגובה זו
- 25.שלמה 14/04/2013 17:27הגב לתגובה זוניראה לכם שהמשקיעים פראיירים.זה לא בורסה יש לנו הוצאות שוטפות על הנכס.גם כך יש מס של 25 % למי שמצהיר על הוצאות ופחת אז על מה המהומה.
- 24.בקרוב נגור באוהלים 14/04/2013 04:46הגב לתגובה זוהצעירים לא יכולים לקנות דירה ומבקשים דירה בשכירות ... המוסדיים מסרבים להשקיע את כספי הפנסיה שלנו בדירות להשכרה בתשואה עלובה של 3.5% בלבד, ודורשים תשואה מינימלית של 8% + פטור ממע"מ ומתשלום מס הכנסה. גם אם נעניק למוסדיים את הקרקע בחינם, מדובר על הכפלת שכר הדירה ...
- 23.עכשיו הכל ברור 14/04/2013 04:34הגב לתגובה זוכ- 50% ממחיר הדירה בישראל זה מיסים והיטלים ... יותר ויותר צעירים לא יכולים לרכוש דירה ובוחרים לגור בדירה שכורה מנגד, המדינה גובה 6% מס רכישה על רכישת דירה להשקעה ... המדינה גובה מס הכנסה על ההכנסות משכירות ... המדינה גובה מס שבח על מכירת דירה להשקעה ... מי המטומטם שישקיע ברכישת דירה להשכרה ... עכשיו הכל ברור ... המשקיעים לא קונים דירות באזור המרכז ... מנגד יותר ויותר צעירים מבקשים לשכור דירה ... התוצאה תהיה עליה תלולה במחירי השכירות בישראל ...
- 22.דויד חלוצי 14/04/2013 00:27הגב לתגובה זוחוק מס שבח יצר מפלט מס לאנשים עשירים בלי שהמחוקק יבחין בדבר:באמצעות המושג "דירת מגורים יחידה" יצר המחוקק מפלט מס לעשירים:יש להם דירה אחת,בשווי 7-8-מליון ש.ח.ואף יותר.הם יושבים בשקט וצוחקים. ואילו פשוטי העם,שיש להם כסף חסכונות ואשר רותים לברוח מהבורסה ולהשקיע בדירה נוספת-נחשבים "לעשירים",גם כאשר ערכם הכלכלי של 2דירות מגיעל-3 מליון שקל (ויתרות קופות הגמל וקרנות ההשתלמות הם כמעט 0-!!!!!!!!!) מה עשה המחוקק,את מי הוא רודף?את זה שהשקיע בנדלן 3מליון שקל!!!. הגיע הזמן להעריך את הדברים על בסיס שווי ההשקעה הכוללת בנדלן ולא על פי מספר הדירות. כך ישלמו העשירים מס שבח אמיתי,גם אם יש להם דירה"אחת"....
- 21.אנונימי 10/04/2013 18:30הגב לתגובה זוזה לא יאומן איך בממשלה מגיעים למסקנות פשוטות 4 שנים מאוחר מידי + כמה שנים עד לביצוע. ביום שמיסו את שוק ההון גם שוק הנדלן היה צריך לקבל אותו מס.
- עוד מס ועוד מס 14/04/2013 04:39הגב לתגובה זוהצעירים לא יכולים לרכוש דירה ללא עזרה מההורים ... פעולות הממשלה גורמות לכך המשקיעים לא רוכשים דירות באזור המרכז ... ברור שהורדת ההיצע של דירות להשכרה מול הגדלת הביקוש לדירות להשכרה תביא בקרוב לעליות מחירי השכירות
- אזרח 12/04/2013 07:50הגב לתגובה זויעבור הכסף לשוק ההון... שיהיה לכם יותר כסף לנהל...שתרוויחו יותר דמי ניהול...שיהיה לכן יותר כסף לתת לטייקונים...ושבסוף תגלחו לנו את הכסף....
- 20.אזרח 09/04/2013 15:26הגב לתגובה זוהעלאת מס על דמי שכירות כפי שמוצע יפגע בדיירים בשכירות. אבל להם אין ועדים ז בהם קל לפגוע..
- 19.יוסי 09/04/2013 14:19הגב לתגובה זואין חדש תחת השמש ,כרגיל שליחיו של נהנתניהו בהבטחות ולהג ללא תכלית ,בלון נמוך ובסופו כרגיל מפך נפש. כבר קראנו ושמענ הבטחות ותוכניות לרוב ,לצערי "אין חדש תחת השמש" אל תגידו ממשלה חדשה "הקול קול יעקב...
- "מפך נפש" זה דוקא טוב... (ל"ת)אנונימי 15/04/2013 14:24הגב לתגובה זו
- 18.יוסף חיים 09/04/2013 14:01הגב לתגובה זוהוא לא מדייק כלל. המשכנתא היום זולה יחסית בגלל הריבית הנמוכה, והאפשרות לקחת את רוב המשכנתא בקבועה לא צמודה, גורמת לכך שגם אם הריבית תעלה בעתיד, מי שלקח משכנתא כזאת יהיה אדיש לעליות עתידיות. אני ממליץ על שליש פריים ו2 שליש קל"צ, שמקס' את הפריים אם יעלה ניתן להחזיר מוקדם מהצפוי, או להחליף את המסלול. בכל אופן יש הבדל עצום בין בורסה לדירות, בדירות להשקעה, יש הרבה הוצאות נלוות (שיפוצים, מתווך, עו"ד, עלויות פתיחת תיק משכנתא וכו') ובנוסף במידה ולא מוצאים שוכר, מפסדים כסף עבור ארנונה וכד'. וגם כשיש שוכר והכל בסדר, יש הוצאות של תיקונים ובלאי במהלך התקופה. וגם יש סיכון שערך הדירה ירד, ולא רק יעלה. וכמובן הבירוקרטיה והקושי לרכוש דירה עולים עשרת מונים על השקעה בשוק ההון. לכן אין לדמות זאת להשקעת הון רגילה, (כמו פק"מ וכד') בה המשקיע פסיבי, ויודע מראש את הריביות שיקבל, ואפ' למניות זה לא דומה, כיוון שהסיכונים רבים וגדולים פי כמה.
- 17.להוציא את המשקיעים מהנדל"ן ולהחזיר אותם לבורסה (ל"ת)א7 09/04/2013 13:15הגב לתגובה זו
- 16.דרומי 09/04/2013 12:53הגב לתגובה זומשקיעים לא ימהרו למכור ולחדש את הנכס, פחות היצע של דירות בשוק יאיץ שוב עלייה....מה עשינו ?
- אנונימי 10/04/2013 18:31הגב לתגובה זובמיוחד אם ערכו יתחיל לרדת. הרי המס לא יעלם עם השנים.
- 15.י.ה 09/04/2013 12:22הגב לתגובה זולכן הפתרון העדיף הוא לא מלחמה אלא שיתוף פעולה... במקום להלחם במשקעים, צריך לנצל אותם. פשוט לעודד השקעה בבניית דירות חדשות, הדבר היחיד שבאמת יעזור לשיווי משקל נכון למחירי הדירות...
- 14.עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=בועה בפיצוץבפני הגנבים!!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 09/04/2013 12:15הגב לתגובה זו
- 13.כל כך הרבה צביעות - ביבי פתאם התעורר חחחחחחחחחחחחחחח (ל"ת)מזמן לא שמעתי 09/04/2013 12:12הגב לתגובה זו
- 12.צודק ב-100%. מיסוי רווחי נדלן הכרחי להצלת המשק. (ל"ת)יש תקווה 09/04/2013 12:11הגב לתגובה זו
- 11.פתאם הוא דואג לנדלן תמוה (ל"ת)ביבי בעל 2 דירות 09/04/2013 12:11הגב לתגובה זו
- 10.משה 09/04/2013 12:10הגב לתגובה זוכמה עוד אנשים בממשלת הפטפטת יטפלו בנושא הדיור ? מספיק להאשים את המשקיעים שעושים את מלאכת הממשלה שמדברת עצמה לדעת מבלי לעזור למי שזקוק לדיור. האם תשואה של 3.5% על שכ"ד עושה עוול לשוכר ? הממשלה רוצה להרוויח מכל הכיוונים ולכן לא מורידה את מחירי הקרקעות שזה הפתרון לבעיה
- 9.ממשלה מגעילה 09/04/2013 12:07הגב לתגובה זואת הדבר האמיתי לבנות לפינוי בינוי. זה כמו המס על הבורסה 25% מס זה מה שיצא מהמחאה.
- ד 09/04/2013 14:18הגב לתגובה זוולחנוק את הצעירים עם גזירות משכנתא מאשר באמת לפרק סופית את המנהל הרקוב ולשחרר כבר מאות אלפי מ"ר לבניה רווייה..
- 8.כול הכבוד,מילים כדורבנות,עלה והצלח!!! (ל"ת)אחד העם 09/04/2013 12:05הגב לתגובה זו
- 7.קולומבו 09/04/2013 12:05הגב לתגובה זונתחיל לראות ירידות בנדלן -דולר חלש המשך בועה בנדלן ......
- 6.נדלניסת ואיש בורסה 09/04/2013 11:58הגב לתגובה זוהנדלן ממשיך קדימה שוק ההון נשאר מאחור
- 5.יבגני צצל 09/04/2013 11:49הגב לתגובה זומצוקת הדיור כפי שהגדיר אותה נתניהו היא הסרטן של החברה הישראלית. הבור התקציבי שהשאיר לנו הפילוסוף מצריך מקורות מימון מידיים שימנעו מתפיחה נוספת ומירידה בדירוג האשראי. אז למה בכל זאת הכתובת היא משקיעי הנדלן ? ובכן הסיבה העיקרית בהתאם להמלצתו המאוחרת משהו של סטנלי פישר היא למנוע מהון ספקולטיבי להמשיך ולתדלק את הענף שמאיים על יציבותה של המערכת הבנקאית וכלכלת ישרא ככלל. כל הצעדים הלא אפקטיביים שנקט לאחרונה בנק ישראל היו מכוונים בראש ובראשונה למשקיעי הנדלן, אך לאור סביבית הריבית הנמוכה בהחלט אינם יכולים להתמודד עם אתגר מסוג זה. אני חייב לציין שזאת הפעם הראשונה שאני מסכים עם הנגיד.השאלה הגדולה למה לקח לו חמש שנים להגיע למסקנה הכל כך טריוויאלית ? התשובה ככל הנראה תמונה בעובדה שהאיש עוזב ולקראת העזיבה מעוניין לנקות את השולחן ולהתנער מהאחראיות לאחר שכשל בייצוב המחירים (אחד מתפקידיו המוגדרים בחוק בנק ישראל) הכתבה המלאה באתר בועת נדלן
- אבל לא יוסיף דירות את הדבר האמיתי הם לא עושים (ל"ת)זה יצנן את השוק 09/04/2013 12:08הגב לתגובה זו
- 4.משכיר 10 דירות בתא 09/04/2013 11:48הגב לתגובה זופישר, לפיד וחבריהם, מי שישלם את המס זה לא אנחנו משכירי הדירות והמשקיעים בנדל"ן אלא השוכרים עצמם, מעמד הביניים שאותו אתם מנסים להציל ואנחנו עושים מזה כסף טוב.
- י.ש 10/04/2013 16:51הגב לתגובה זוהמס הינו אידיבידואלי, גמלאים ישארו פטורים ממנו, אנשים עם חוזים לא ניתן לגעת בהם. אז אל תמכור לנו לוקשים
- לירן 09/04/2013 14:08הגב לתגובה זושכר הדירה , היית מעלה אותו כבר, הרי אתה לא נדיב המחלק צדקה אלא בעל נכס המנסה להוציא ממנו תשואה מקסימלית. לכן האיום שלך אינו רלוונטי.
- המס ייפול רק על שוכרי הדירות (ל"ת)avi 09/04/2013 14:33
- כלכלן 09/04/2013 13:16הגב לתגובה זוחצי מליון שקל מס רכוש אתה חושב שבמשרד האוצר יש פראיירים? כמו שעשו בקפריסין מס רכוש מידי על דירה שניה 25 אחוז
- אבי 09/04/2013 12:22הגב לתגובה זומחירי הדירות ירדו 25%-30%.
- 3.רוסי 09/04/2013 11:43הגב לתגובה זומחיר הנפט ירד אבל מחיר הדלק לא הורידו וגם העלו מסים. עכשיו ביבי רוצה לעשות אותו תרגיל בנדל"ן. מחיר הנדלן ירד אבל בגלל המסים זה לא תהיה ירידה משמעותית אולי 5%-10%. אבל בסופו של מעשה, הוא יטען, כי בעקבות העלת המס על הנדל"ן הוא וממשלתו גרמו לעצירה ולירידת מחירים. הרי לישראלי גם 5% ירידה זה הרבה והוא עוד יגיד לביבי תודה. כל הכבוד פישר וביבי שיתוף פעולה מבריק. ישראלים תתעררו
- 2.ואין מה לאכול 09/04/2013 11:26הגב לתגובה זותמשיכו לשבת על הגדר :)
- 1.תומר 09/04/2013 11:25הגב לתגובה זוכל נושא המיסוי לא רלוונטי יחנוק את שוק השכירות. יש חשיבות רבה לאחוז מסויים של משקיעים בשוק.
- א.מ 09/04/2013 11:41הגב לתגובה זורווח הון ואילו ספסר דירות לא משלם על הרווח כלום.
- מס (ל"ת)יש כבר מס על שכד 09/04/2013 12:10
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
