מתכוננים לעיר הבה"דים: אלף יח"ד ומעונות סטודנטים יוקמו בירוחם
מתכוננים לעיר הבה"דים? מינהל מקרקעי ישראל והוועדה המקומית מתכננות להרחיב דרומה את ירוחם ולשווק קרקע לבניית 1,018 יחידות דיור לאורך תוואי נחל שועלים.
התוכנית הייחודית כוללת הקצאה של 20% לדיור בר השגה ובניית מעונות סטודנטים, וצפויה להגדיל את מספר תושבי ירוחם בכ- 50% - מ 8,300 ל- 13,000. השכונה המתוכננת בסטנדרט גבוה מתפרסת על פני שטח של 732 דונם, הכולל בתוכו שטחים ציבורים ואזורי מסחר, ופארק מרכזי בשטח של 75 דונם
כ-355 יח"ד במתחם יהיו צמודי קרקע במגרשים בגדלים של 500-700 מ"ר, 198 יח"ד בבנייה רוויה צמודות קרקע (דירות גינה), 357 יח"ד בבניה רוויה - בנייה לגובה עד 6 קומות, מתוכן 192 יח"ד מיועדות לדיור בר השגה בשטח של עד 120 מ"ר לדירה. בנוסף תקים התוכנית לראשונה בירוחם מעונות סטודנטים - 108 יח"ד למעונות סטודנטים בשטח 53 מ"ר ליחידה.
מטרת התכנית הינה למשוך אוכלוסייה איכותית ליישוב ולחזקו, תוך ניצול ההזדמנות של מעבר עיר הבה"דים לדרום והצורך במענה לדרישה למגורים לאנשי הצבא היורדים לדרום.
מבחינה כלכלית הפרויקט, שתוכנן במימון משותף של חכ"ל ירוחם ומינהל מקרקעי ישראל, עומד במבחן כדאיות ביצוע ותואם לעלויות הפיתוח המקובלות ביישוב כיום (ע"פ פרויקטים ששווקו ביישוב במהלך השנתיים האחרונות) הן למגרשים צמודי קרקע והן ליח"ד בבניה רוויה.
בנצי ליברמן, מנהל מינהל מקרקעי ישראל, אומר כי: "במינהל מקרקעי ישראל רואים בחיזוקה של ירוחם ויישובי הפריפריה בדרום, יעד לאומי בעל חשיבות עליונה הזוכה לתנופה עם מעבר צה"ל לנגב. התוכנית, המתוכננת בסטנדרט גבוה, נועדה למשוך לירוחם אוכלוסיה חזקה מבחינה סוציו אקונומית, ולאפשר גם דיור בר השגה וגם תנאים מתאימים לסטודנטים להתפתח בישוב. הגדלתה של ירוחם לעיירה בת 13 אלף תושבים תקרין על האזור כולו ותהפוך את ירוחם לעיר מחוז בזעיר אנפין."
- 2.hadshen 04/03/2013 10:00הגב לתגובה זוכיצד נטען מחד שאין קרקע לבניה ומאידך בונים צמודי קרקע, בתים פרטיים בני קומה אחת או שתיים כאילו שאין מחר, לפי הלמ"ס מעל 40% מהתחלות הבניה הם צמודי קרקע שכאלו... אף ראש הועדה העליונה(!) לתכנון ולבניה, גבריאל מימון - מינוי אמון של השר ישי, נאלץ להתפטר לאחר שנתפס כזוכה במכרזים(!) לצמודי קרקע המיועדים למפוני גוש קטיף...
- 1.קדימה להציף גם את הצפון בדירות (ל"ת)דוד 03/03/2013 17:03הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
