לט"ו בשבט: בכמה פארק ירוק מול הבית יעלה את ערך דירתכם? צפו בהשוואה
רבים חולמים על בית בכפר הטובל בגינה ירוקה, אך בלית ברירה מסתפקים בדירה עם נוף לפארק ירוק. בשנים האחרונות לצד בנייה מאסיבית וצפופה בערי המרכז, הוקמו פארקים עירוניים גדולים בערים רבות. מתחמים ירוקים אלה, מבקשים לתת מענה ולספק 'ריאות ירוקות' עבור התושבים. דירות אלו זוכות לביקוש רב ולכן מתומחרות במחיר גבוה יותר מדירות הפונות לרחוב רגיל. לכבוד ט"ו בשבט בדקנו כיצד גן פורח מול החלון משביח את ערך הדירה.
נחמה בוגין, שמאית המקרקעין והאגרונומית, טוענת כי פערי המחירים יכולים להגיע ל- 10%-20% בממוצע בין מחירי נכסים חדשים למגורים הסמוכים לפארק לבין אלה הרחוקים ממנו. "אנשים מעדיפים לגור סביב פארק בין היתר בגלל התחושה של הירוק, הידיעה שהילדים נמצאים קרוב לבית בסביבה בטוחה. מבחינת הנכס, לגור ליד פארק זה אומר שיש שטח רחב ופתוח בחזית בלי סיכון שיבנה בניין מולו בעתיד".
"הפארק השכונתי שקול מבחינה שיווקית למשהו מיוחד כמו ים למשל", אומר בני קרת, מנכ"ל פרסום אזימוט. "פרויקט הנמצא בסמיכות לפארק מקל על ההליך השיווקי וממצב את האזור באופן ייחודי ומבוקש כך שנוצר ערך מוסף לאותו אזור". לפי קרת פערי המחירים בין דירה עם נוף לפארק לדירה עם נוף לרחוב רגיל קטנים יותר ועומדים 5%-7%.
לצד היתרונות, יש לזכור שמגורים מול שטח ציבורי פתוח עשויים להוות מטרד לא קטן מצדם של בני נוער וילדים המרעישים בלילות, במיוחד בחודשי חופשת הקיץ. בנוסף, מאחר ושמירה על הסביבה אינה צד חזק של הישראלי המצוי, פארק יפה שלא יתוחזק עשוי להפוך תוך מספר מועט של שנים לשטח מטונף מלא בעשבים שוטים ובמתקני שעשועים חלודים.
להלן מספר דוגמאות לפער המחירים:
דירת 4 חדרים בשטח 108 מ"ר עם מרפסת 18 מ"ר בקומה השנייה, בפרויקט אמירי חדרה הירוקה, הפונה לפארק בשטח 90 דונם, נמכרת במחיר התחלתי של 1.19 מיליון שקל. דירות 4 חדרים אחרות בשכונה, אשר לא פונות לפארק, עולות 1.1 1.05 מיליון שקל, הפרש של 7.5% -12% .
ברחוב הסייפן בשכונת קריית גנים ברעננה הסמוכה לפארק, נמכרה לאחרונה דירת יד שנייה 4.5 חדרים בשטח 122 מ"ר, בקומה ג', ב-2.3 מיליון שקל. דירת 4 חדרים בשטח של 127 מ"ר בשדרות בגין, קו שני לפארק, בקומה ב', נמכרה לאחרונה ב-2.05 מיליון שקל, פער של כ-12%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
