לשמור מרחק: באיזו עיר בארה"ב נרשם זינוק של 53% בעיקולי בתים?
מצב שוק הנדל"ן האמריקני מתחיל להראות סימנים של התאוששות והיקף עיקולי הבתים ברבעון השלישי של 2012 ירד ב-4.8% בהשוואה לרבעון השני של 2012, כך עולה מנתוני חברת מחקר הנדל"ן RealtyTrac. עוד עולה מהנתונים כי בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד חל קיטון של 13% בהיקף העיקולים.
אולם למרות השיפור במצב, ערים רבות ברחבי המדינה עדיין שקועות עמוק במשבר הנדל"ן. אתר Business Insider דירג באמצעות נתוני RealtyTrac את הערים עם שיעורי העיקולים הגבוהים ביותר במדינה. יצוין כי בחלק מהערים חלק שיפור משמעותי בהשוואה לתקופת שיא המשבר (הערים שנבדקו הן בעלות אוכלוסיה הגדולה מ-200 אלף תושבים). בחרנו להציג את 10 ה"מובחרות":
10. ג'קסונסוויל, פלורידה הציגה גידול של 44% בהיקף העיקולים בהשוואה לרבעון השני ושל 32.5% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בית אחד מתוך 100 בתים קיבל הודעת עיקול ברבעון השלישי ו-5,984 בתים נמצאים תחת עיקול.
9. מיאמי פורט לאודר דייל, פלורידה הציגה גידול של 10.44% בהיקף העיקולים בהשוואה לרבעון השני ושל 10.52% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בית אחד מתוך 100 בתים קיבל הודעת עיקול ברבעון השלישי ו-24,767 בתים נמצאים תחת עיקול.
8. שיקגו, אילינוי הציגה גידול של 2.33% בהיקף העיקולים בהשוואה לרבעון השני ושל 33.5 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בית אחד מתוך 98 קיבל הודעת עיקול ברבעון השלישי ו-38,667 בתים נמצאים תחת עיקול.
7. רוקפורד, אילינוי הציגה גידול של 6.48% בהיקף העיקולים בהשוואה לרבעון השני ושל 53% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בית אחד מתוך 98 קיבל הודעת עיקול ברבעון השלישי ו-1,496 בתים נמצאים תחת עיקול.
6. סקרמנטו, קליפורניה הציגה אומנם קיטון של 5.49% בהיקף העיקולים בהשוואה לרבעון השני ושל 31.5% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אולם עדיין בית אחד מתוך 96 בתים קיבלו הודעת עיקול ברבעון השלישי ו-9,122 בתים נמצאים תחת עיקול.
5. בייקרספילד, קליפורניה הציגה קיטון של 8.11% בהיקף העיקולים בהשוואה לרבעון השני ושל 23.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אולם עדיין בית אחד מתוך 87 קיבל הודעת עיקול ברבעון השלישי ו-3,285 בתים נמצאים תחת עיקול.
4. מרסד, קליפורניה הציגה גידול של 9.28% בהיקף העיקולים בהשוואה לרבעון השני וקיטון של 24.8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בית אחד מתוך 83 בתים קיבל הודעת עיקול ברבעון השלישי ו-1,013 בתים נמצאים תחת עיקול.
3. מודסטו, קליפורניה הציגה קיטון של 13.5% בהיקף העיקולים בהשוואה לרבעון השני ושל 31.7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בית אחד מתוך 79 קיבל הודעת עיקול ברבעון השלישי ו-2,260 בתים נמצאים תחת עיקול.
2. ואלחו פיירפילד, קליפורניה הציגה קיטון של 8.04% בהיקף העיקולים בהשוואה לרבעון השני ושל 34% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בית אחד מתוך 78 קיבל הודעת עיקול ברבעון השלישי ו-1,967 בתים נמצאים תחת עיקול.
1. ריברסייד, קליפורניה הציגה קיטון של 6.7% בהיקף העיקולים בהשוואה לרבעון השלישי ושל 21.5% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בית אחד מתוך 73 קיבל הודעת עיקול ברבעון השלישי ו-20,504 בתים נמצאים תחת עיקול.
- 2.ארה"ב עדיין מסוכנת, עדיף לקנות מניות ריט ולא נדל"ן ישיר (ל"ת)נועם 06/11/2012 10:58הגב לתגובה זו
- 1.עמוס 06/11/2012 10:57הגב לתגובה זואבל הישראלים הטיפשים מעדיפים לקנות בב"ש, לך תבין
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
