קולות מיריד יוקרה: "קבלנים נתקעו עם הפנטהאוזים, הקונים הבינו שמרפסת של 15 מ"ר זה מספיק - מי צריך 90 מ"ר?"
עם תחילת שיווקו של מגדל מגורים, מרבית הקבלנים מוכרים קודם את הדירות הסטנדרטיות ושומרים לסוף את הדירות היקרות ביותר שהן לרוב פנטהאוזים, מיני פנטהאוזים, דירות גן ולופטים.
בשלושת החודשים האחרונים אנו עדים לחזרה המאסיבית של רוכשי הדירות למרכזי המכירות, אשר לרוב מחפשים דירות 4-5 חדרים סטנדרטיות במחירים של 1.2-1.7 מיליון שקל. מאחר וכיסם של מרבית הישראלים אינו מאפשר רכישת פנטהאוזים ומיני פנטהאוזים, אשר מחירם לרוב גבוה מ-3 מיליון שקלים, ערך מרכז הבנייה הישראלי יריד מיוחד לשיווק דירות מסוג זה.
"כל הפרויקטים בין חדרה לגדרה נתקעו עם דירות פנטהאוז ומיני פנטהאוז", אמרה אחת מנשות השיווק ביריד המשווקת פרויקט באחת הערים בשפלה. "אנשים מבינים שרכישת פנטהאוז אינה השקעה איכותית עיקר הפעילות היא במרפסת של 15 מ"ר, אז למה צריך 90 מ"ר, מה גם שהתחזוקה והארנונה עולות הרבה יותר כסף. אנשים שומרים על צניעות ולכן ריק כאן."
בדוכן סמוך, הציגה בפני אשת המכירות של פרויקט יוקרתי באזור השרון את ההנחות המופלגות שיוענקו לרוכשים. לשאלה מדוע יש צורך בהנחה של 11% השיבה "אנשים לא באים לקנות דירות, אנחנו מציעים פנטהאוז בשטח של 190 מ"ר עם מרפסת בשטח של 200 מ"ר ב-4 מיליון שקל ועד כה (השעה הייתה 12:15) הגיעו אולי שני מתעניינים. ירידים נועדו ללקוחות שמחפשים דירה ב-1-1.3 מיליון שקל, לא לדירות מפוארות". תשובה דומה התקבלה גם מיועץ משכנתאות של בנק מוביל אשר שלח ליריד שבעה נציגים שנותרו חסרי מעש.
במרכז הבנייה דווקא מנסים לשדר אופטימיות "הגיעו ליריד כ-2,000 מבקרים, רובם בגיל ממוצע של למעלה מ-50, קהל שמעולם לא הגיע לירידי דירות. נסגרו הרשמות ראשוניות ל-45 נכסים וההנחות שהוענקו הגיעו אף ל-700 אלף שקל ולמיליון שקל. אנחנו מעריכים שייסגרו עסקאות בהיקף של כ-150 מיליון שקל כתוצאה מהיריד."
- 17.שומכר 12/09/2012 17:12הגב לתגובה זואצלנו בעיר המכירות של חדשות על הפנים באם הקבלנים לא יורידו מחירים אז בכלל לא יהיו מכירות אני מתמקד כרגע יותר ביד שניה שם המוכרים מוכנים להתפשר
- 16.משווקת 10/09/2012 10:58הגב לתגובה זואיזה שקר, אני שיווקתי שם פרוייקט וכמעט לא היו אנשים , וגם המעט שהיה היה מופתע נוכח המחירים היקרים כך שבטח לא סגרו 45 עסקאות ,ב12 וחצי רוב המשווקים קיפלו את העסק והלכו הביתה,
- 15.שוב דמגוגיה להרצת פראייר=הבועה בפיצוץ=מיתון!!!!!!!!!!!! (ל"ת)נדלן=בלוף שיווקי 10/09/2012 01:11הגב לתגובה זו
- 14.מ 10/09/2012 00:59הגב לתגובה זואין כבר את ההייפ של תקופת הבועה ב-2010. מלבד תל אביב, אין גם הצדקה למחירים כאלו. רוב העסקאות הם במחירים של 1.2-1.5 מליון שח בערך, של זוגות צעירים.
- 13.גלילה 09/09/2012 23:13הגב לתגובה זואני רוצה לרכוש פנטהאוז לאן לפנות? באזור קרית אונו, רמת-גן, גבעתיים.
- 12.הזדמנות רק היום מחר לא ישאר (ל"ת)אס 09/09/2012 22:21הגב לתגובה זו
- 11.קליפ 09/09/2012 20:30הגב לתגובה זואפשר לעשות תספורות ליהודים(שוד הפנסייה) אפשר לדחוף ליהודים "דירות" מוקטנות בשמות לועזיים...... בקיצור:קבלנים נוכלים בני רמאים.
- 10.זה היה תפקיד הממשלה 09/09/2012 18:03הגב לתגובה זוההתנהלות החובבנית של הממשלה בנושא הדיור גורמת להמשך ניפוח הבועה או גרוע מזה לקיבוע שלה, ואנחנו צריכים להאמין ש - 180 משכורות לדירה הם מחיר סביר כאשר בארצות העולם המחיר הוא 45 !
- 9.טווח ארוך 09/09/2012 17:10הגב לתגובה זוהיום כל דירה בקומה האחרונה עם מרפסת טיפה יותר גדולה נחשבת לפנטהאוס במדינה נורנמלית צריכים לקבוע תקן לפנטהאוס אין היום פנטהאוסים עם מרפסת של 90 מ"ר באזור המרכז היום המרפסות הם בין 25-40 מ"ר במקום 16 בקומה רגילה אבל ההפרש הוא פי 2 במחיר ולכן לא נמכר וגם לא ימכר וכל הבולשיט שמנסים לשווק לא תופס כי בפועל הדירות הנ"ל שוות הרבה פחות והרבה פחות מההנחות שנותנים.
- 8.רוני הקבלן 09/09/2012 16:40הגב לתגובה זושנים כבר שהמחירים עולים ועולים ומי שלא קונה עכשיו עוד כמה חודשים ישלם יותר וחבל. כל מיני מאמינים באמונות תפלות חושבים ומציפים את התגובות בהודעות שעוד שניה הבועה תתפוצץ ועוד שניה הבורסה נופלת ובפועל קורה הפוך, הבורסות שוברות שיאים ומחירי הדירות עולים כי לאנשים יש יותר כסף. ככל שהבורסה תעלה כך נעלה את מחירי הדירות כי יבואו יותר קונים והמלאי שלנו מאד מוגבל. אני מקווה שבקרוב המחירים יעלו כך שנוכל להרוויח יפה מהענף.
- 7.רועי 09/09/2012 16:37הגב לתגובה זועכשיו גם הציבור הכי מטומטם מתחיל להבין שהמחירים כבר לא יעלו ואנו נראה בשנים הקרובות ירידה במחירי הנדלן ---ברור לכל שהקבלנים מודעים לכך ולכן הם מנסים להיפטר מהדירות כל עוד יש פראייר כזה או אחר שיהיה מוכן לשלם את המחירים ההזויים הללו
- 6.יריב 09/09/2012 16:33הגב לתגובה זוכל השנה הפ משדרים שיש קונים וכולם ירדו מהגג והנה העובדות מספרות אחרת הם תקועים עם 20 אלף דירות ו 1000 פנטאוזים אז שלא יבלבלו במוח המחירים כרגע הם מחירי בועה!!! בעוד 3-4 שנים המחירים יהיו 60% ממה שהיום
- 5.xxxxx 09/09/2012 16:24הגב לתגובה זואילו הייתי היום בשנות ה20-30 הייתי עפה לקנות "וילה" ב50000$ ןישנם כאלה למכביר ב אירופה,ואמריקה צפונית ודרומית. אל תיהיו "פריירים" לא לקנות היום הבועה קרבה להתפוצצות!!!
- 4.yan 09/09/2012 15:55הגב לתגובה זומטורפים רדו מהגג!!! או במילים אחרות מי שיקנה במחירי הנדלן המטורפים של ישראל יבכה!!! חכו עם הכסף!!
- 3.שאולי 09/09/2012 15:48הגב לתגובה זומוכנה לקנות היום פנטהאוז-דופלקס
- ברור, ומוכנה גם לעשות עוד כמה דברים... (ל"ת)רפי איש משפחה 09/09/2012 16:17הגב לתגובה זו
- 2.זה מה שקורה 09/09/2012 15:19הגב לתגובה זוזה מה שקורה שעסוקים לבנות דירות לצרפתים ולא לתושבי המדינה שבקושי מסיימים את החודש. האופטימיות במרכז הבניה מטעה
- ר.יחיאל 09/09/2012 18:41הגב לתגובה זומי רוצה לעורר היסטריה לקניית דירות,ברור?? שכחו מה קרה ב2007 בארה"ב,משכנתאות "סאבפריים", ברגע שניכנס למיתון ואנשים יאבדו מקומות עבודה ,המשכנתאות לא יוחזרו והעסק יתמוטט.גם אישתי רוצה פנטהאוס,העיקר שתוכל לספר לחברות כמה בעלה "פרייר" .
- biatch 09/09/2012 20:43תראה לה שאתה לא
- 1.הירידה מתחילה מהגג 09/09/2012 15:17הגב לתגובה זוהבועה כבר מתפוצצת מהגג. הידקו חגורות אנחנו מתחילים בנחיתת האונס....
- אהההה 09/09/2012 23:34הגב לתגובה זואיך הקבלנים יפרנסו את הנשים?
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
