בלב אזור הביקוש: בכמה נמכרה דירת 5 חדרים בשדרות חן בתל אביב?

וכמה שילמו עבור דירת 3 חדרים בהוד השרון? Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע החולף
לירן סהר | (3)

משרדי התיווך הגדולים ולוי יצחק - עורך מחירון הדירות מדווחים על עסקאות הנדל"ן הבולטות ברחבי הארץ:

תל אביב

דירת 3 חד' ברח' מודליאני 72 מ"ר עם מרפסת סגורה, קומה 1 ללא מעלית וללא חנייה, לא משופצת, נמכרה ב-1,905,000 שקל.

העסקה דווחה על ידי לוי יצחק, עורך מחירון הדירות

דירת 5 חדרים בשדרות ח"ן, 115 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, לשיפוץ, מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-3,150,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס Place

גבעתיים

דירת 2.5 55 מ"ר ברח' הכנסת, קומה 1, ללא מעלית ועם חנייה משותפת, נמכרה ב-1,470,000 שקל.

העסקה דווחה על ידי לוי יצחק, עורך מחירון הדירות

הרצליה

דירת 5 חדרים ברחוב סשה ארגוב בהרצליה הירוקה, 134 מ"ר, קומה 2 מתוך 3 עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 2.3 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב אחד העם, 95 מ"ר, קומה 1 מתוך 3 ללא מעלית , עם חניה, נמכרה ב- 1.46 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון הרצליה

חולון

דירת 2.5 חדרים, 60 מ"ר, ברחוב אלי כהן, קומה 1, עורפית, משופצת מהיסוד, שקטה, חנייה משותפת, 60 מ"ר, נמכרה ב-790,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אבניו

B>הוד השרון

דירת 3 חדרים ברחוב הדרים, קומה 4, ללא מעלית, נמכרה למשקיע ב-1,015,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס הוד והדר

כפר סבא

דירת 3.5 חדרים ברחוב המפלס, 90 מ"ר, דירה משופצת בבניין עם מעלית, קומה 4 מתוך 8, מוצעת למכירה 5 חודשים, נמכרה ב-1,200,000 שקל. מחיר מבוקש 1,270,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס ONE

אבן יהודה

דירת גג 4 חדרים בשכונת דרוקר, 90 מ"ר, קומה 2, עם זכויות בנייה ל-34 מ"ר בגג, נמכרה ב-1,400,000 שקל.

בית קרקע בן שנתיים בהרחבה המערבית 320 מ"ר בנוי, 400 מ"ר מגרש, נמכר ב-3,850,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס גנים

נתניה

דירת 5 חד' ברח' דודו דותן 135 מ"ר, קומה 11 עם מעלית וחנייה ומרפסת שמש גדולה, נוף פתוח לים, נמכרה ב-2,200,000 שקל.

העסקה דווחה על ידי לוי יצחק, עורך מחירון הדירות

רחובות

דירת 3.5 חד' ברחוב הרצל בסביבת מכון ויצמן, קומה 2 מעל מרכז מסחרי, מעלית, זקוקה לשיפוץ מאסיבי, 110 מ"ר, נמכרה ב-860,000 שקל.

דירת 4 חד' ברחוב ציפורה טוב, נווה יהודה, קומה 1, מעלית, חנייה, מחסן, 110 מ"ר, נמכרה ב-1,235,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס מטרופולין

ירושלים

דירת 3.5 חדרים ברחוב הפלמ"ח בקריית שמואל, 70 מ"ר+ מרפסת 10 מ"ר+ מרפסת 5 מ"ר, קומה 3 מתוך 3,ללא מעלית וחניה, זקוקה לשיפוץ, נמכרה ב- 1.4 מיליון שקל

קוטג' 5 חדרים ברחוב אליהו חכים, 150 מ"ר בנוי + גינה 140 מ"ר, עם 2 חניות, נמכר ב- 2.8 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב חיים ברודי ברחביה, 90 מ"ר+ מרפסת 10 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 2.05 מיליון שקל

דירת 3.5 חדרים ברחוב תלמה ילין, ברמת בית הכרם, 80 מ"ר+ מרפסת 18 מ"ר, קומה 1 מתוך 3 עם מעלית וחניה ומחסן, נמכרה ב- 1.875 מיליון שקל

דירת 3 חדרים ברחוב מעגלי יבנה בקטמונים, 75 מ"ר+ מרפסת 5 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.015 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון ירושלים

חדרה

דירת 4 חדרים ברחוב הנבל, פינת היסמין, 102 מ"ר, 4 חד', קומה 7 עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-933,000 שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב הנשיא, 126 מ"ר, קומה 2, ללא מעלית וללא חנייה, נמכרה ב-650,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס מקצוענים

חיפה

דירת 4 חדרים ברחוב אילנות, שכונת דרך הים, 105 מ"ר, קומה 2, משופצת, נמכרה ב-1,300,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב בית לחם, שכונת כרמל צרפתי, 75 מ"ר, קומה 3, נוף לים, נמכרה ב-705,000 שקל.

דירת קרקע 2.5 חדרים ברחוב ישעיהו, שכונת כרמל צרפתי, 65 מ"ר, לשיפוץ, אופציה להרחבה, נמכרה ב-720,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי

באר שבע

דירת 4 חדרים בשכונה ד', רחוב יהודה הלוי, 80 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב-370,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונת רמות, רחוב אוסקר שינדלר, 118 מ"ר, קומה חמישית, נמכרה ב-817,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונה ד', רחוב בר גיורא, 85 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב-415,000 שקל.

דירת 3 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב ניב דוד, 100 מ"ר, נמכרה ב-647,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס

דירת 3 חדרים ברחוב יוסף בן מתיתיהו, 60 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 480,000 שקל

דירת 3 חדרים ברחוב וינגייט, 76 מ"ר, 2 מתוך 4 ,ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-450,000 שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון באר שבע

שכירות

גבעתיים

דירת 5 חדרים ברחוב ערבי נחל, חדשה, קומה 11, ללא מעלית, עם חנייה, הושכרה ב-7,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס 100%

באר יעקב

דירת 4.5 חדרים ברחוב האלונים במושבה החדשה, 114 מ"ר, קומה 10 מתוך 15, עם מעלית מחסן וחניה, הושכרה ב- 4,500 שקל לחודש

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון באר יעקב

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    קונים דירות במחירים כאלה ובוכים על מחיר הדלק. (ל"ת)
    א.מ 01/09/2012 22:53
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    בועה . (ל"ת)
    בא 01/09/2012 13:23
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    ישראלי 01/09/2012 12:26
    הגב לתגובה זו
    אם היא בקומה 11 אז יש מעלית, כנראה אפילו 2, אחרת אני לא חושב שהיו מוכנים לשלם גם 3000 שקל כדי לטפס כל יום 11 קומות ברגל :-) LOL המקסימום שישראלים מוכנים לטפס ברגל זה 4 קומות, ואמריקאים 5 קומות (יש בניינים כאלה בניו יורק).
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.