אופטימיים (מידי): 43% חושבים שתוך 5 שנים יבוצע תמ"א 38 בבניין בו הם גרים
תוכנית הממשלה לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה הקרויה תמ"א 38 יצאה לדרך בשנת 2005. הכותרות היו אז גדולות אבל בפועל - המדינה לא בדיוק שינתה פניה. חסמים כלכליים, בירוקרטיים ותכנוניים הקשו על היזמים וכך קרה
אולי זה תיקון 3 לתוכנית, המאפשר תוספת של 2.5 קומות לבניינים שיחוזקו במקום 1.5 קומות לפי התוכנית הישנה, שמעלה את רף האופטימיות. כך או כך, מסקר שערכה 'החברה לחיזוק מבנים', המתמחה בתמ"א 38, בקרב 500 בעלי דירות עולה כי 43% מבעלי הדירות מאמינים בתוך 5 שנים יחזקו וישדרגו את הבניין בו הם גרים. בהסתכלות לפי ערים, אז בתל אביב, רמת גן וראשון לציון למעלה מ-40% סבורים שיבוצע שדרוג של נכסיהם בחמש השנים הקרובות בתל אביב 43% מאמינים שיצליחו, ברמת גן 46% ובראשון לציון 52%.
תושבי כפר סבא מגלים את העניין הרב ביותר בביצוע תמ"א 38 (96%) ואחריהם תושבי ראשון לציון (84%), קריית אונו (83%), תל אביב (75%), חולון (73%), רמת גן (72%) הרצליה (70%) ורעננה (64%).
בסך הכול 74.5% מבעלי הדירות היו מעוניינים לחזק את בניינם, 22.7% לא היו מעוניינים לחזק ו-2.5% לא יודעים או לא רואים את הרלבנטיות שבחיזוק, אולם רק 23% פנו או קיבלו פנייה מקבלנים. 83% מאמינים שהורדת הרוב הדרוש לביצוע התוכנית מתחת ל-66% יגביר את מימוש התמ"א 38.
מעניין לראות שהעלאת ערך הדירה יותר חשובה לבעלי הדירות מאשר חיזוק הבניין מהסקר עולה כי עבור 89% מבעלי הדירות השבחת והעלאת ערך הנכס חשובות במידה רבה, עבור 87% חיזוק המבנה חשוב, עבור כ-81% הוספת ממ"ד חשובה, עבור 75% שיפוץ חזית הבניין חשובה, עבור כ-67% הוספת חניה חשובה, עבור 63% הוספת מעלית לבניין חשוב ועבור 59% הוספת מרפסת שמש חשובה.
ניכר כי למספר החדרים בדירה יש השפעה על התמרוץ לבצע תמ"א 38 - נמצא כי לבעלי דירות של פחות מארבעה חדרים חשוב יותר מבעלי דירות מעל ארבעה חדרים לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה, להוסיף מעלית וחניה לבניין. נמצא כי ככל שהדירה קטנה יותר כך חשוב יותר להוסיף חניה לבנין (ההבדל מובהק סטטיסטית)
מהסקר עולה כי קיים קשר מובהק סטטיסטית בין גיל לבין רצון להשביח את הנכס, ובין המצב הסוציו-אקונומי (הכנסה) והרצון להשביח את הנכס. כמחצית מהאנשים שרוצים להשביח את הנכס הם מתחת גיל 50, בעוד שבקרב אנשים שאינם רוצים להשביח את הנכס יש רוב של גילאי 51+ (68%). מתוך האנשים שרוצים להשביח את הנכס, יש אחוז גבוה של בעלי הכנסה ממוצעת ומתחת לממוצע, בעוד שבקרב אלו שאינם רוצים להשביח את הנכס יש אחוז גבוה של בעלי הכנסה מתחת לממוצע.
- 7.מבין עניין 01/09/2012 23:41הגב לתגובה זוטיפשים
- 6.תהיה הצפה של דירות.וטוב שכך (ל"ת)איציק ר 01/09/2012 23:30הגב לתגובה זו
- 5.בני 01/09/2012 21:15הגב לתגובה זואז יש אנשים טיפשים שמפרשים כלכלית עיסקית או כל דבר אחר,פחות מדברים על העניין עצמו,כן חיזוק נגד רעידות אדמה.
- 4.01/09/2012 13:48הגב לתגובה זוהעיריות צריכות לתת יותר אחוזי בניה ואם לא אז אל תעשו כלום כדאי רק פינוי בינוי עם דירות חדשות חניה ולפי התקן לא צריך עיבוי הבניין וכו' מטומטם מי שמסכים לזה
- 3.01/09/2012 13:47הגב לתגובה זובעלי הכנסות גבוהות רוצות להשביח ובעלי הכנסות נמוכות לא רוצות להשביח. ? אז כנראה המסקנה היא שבעלי הכנסות נמוכות הם בעלי אינטילגנציה נמוכה
- כמה אדם יכול להיות טיפש? (ל"ת)בני 01/09/2012 21:16הגב לתגובה זו
- 2.01/09/2012 13:44הגב לתגובה זורק ר"ג ראשון ובת ים נותנים אחוזי בניה גבוהים לקבלן אז זה משתלם. כתושב ת"א הצפון הישן אף אחד לא רוצה לעשות הריסת המבנה ובניה מחדש זה לא משתלם להם. ולנו לא משתלם שיבנו על הגג תמורת מעלית וחיזוק שלא בטוח שיעמד ברעידת אדמה הקבלן לוקח את הגג וגם את החצר לחניה לדירות החדשות הדירות הישנות רק מפסידות בשביל מעלית לא כדאי לעשות תמא עדיף שהכל יהרס ברעידת אדמה ואז יתנו לבנות לגובה. העיריות לא רוצות כי הם צריכות להשקיע בתשתיות. הם לא רוצים שהמחירים יוזלו ולא מעוניינים שהאנשים ירויחו. בגלל זה רק 38 בנינים יחוזקו כי מדינת ישראל מפגרת במקום להתחיל תוכנית סביבתית להקים בנינים לגובה וכו עם מעלית ועם חניה שיהיה טוב לכולם כולל פתרון בעיית החניה בתא . אז הם משחקים. אז המסקנה היחידה שלי זה להגיד לא רוב הדירות הישנות בתא זה להשכרה במקום לחשוש אז כדאי להשכיר לקבל כסף ולהשכיר דירה במקום אחר בבית יותר טוב. אם יבואו אלי לבנות על הגג אז הם יקבלו בעיטה בתחת
- 1.קליפ 01/09/2012 13:20הגב לתגובה זוככול שיהיו יותר מיגבלות,חסמים וחוקים שדורשים קבלת שוחד כך סביר יותר שניתן יהיה לשחד בתמימות את אלפיי פקידיי היהודים
- מס 1 צודק - פה לא זז כלום בלי שוחד. (ל"ת)01/09/2012 15:48הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
