חג'ג' תמכור דירות 5 חדרים בגוש הגדול בת"א ב-1.9 מיליון שקל
קבוצת חג'ג' ממשיכה להרחיב את היקף פעילותה לאחר שדיווחה בשבוע שעבר כי חתמה על הסכם אופציה לקרקע במתחם המשולש הגדול ברמת גן לבניית בניין בן 25 קומות ו-120 קומות במסגרת קבוצת רכישה (
הקרקע נרכשה על ידי חברת הבת רג'נסי ממשפחת רובינשטיין והאופציה הינה עבור 26 יחידות דיור מתוך קרקע המיועדת להקמת שני בניינים בני 48 יחידות דיור. הקבוצה מסרה ל-Bizportal כי תצא מייד למהלך של פירוק ושיתוף על מנת לרכוש את יתרת הקרקע ולהקים את הפרויקט במלואו.
בכוונת הקבוצה והשותף לפעול לגיבוש קבוצת רכישה. אם וככל שיממשו את האופציה, יתקשרו עם רובינשטיין בהסכם מכר לפיו ירכשו חברי הקבוצה את המגרש תמורת 26.6 מיליון שקל. תמורת מתן האופציה העבירו הקבוצה והשותף לידי רובינשטיין סך של 1.3 מיליון שקל.
מדובר בבניינים ה-11 וה-12 שהקבוצה תבנה בגוש הגדול. חלק מעשרת הבניינים שבנתה שם נמסרו כבר לרוכשים, חלק נמצאים בבנייה וחלק בתהליכי אישור אחרונים.
ל-Bizportal נודע כי בפרויקט ייבנו דירות 3, 4 ו-5 חדרים, מיני פנטהאוזים, דופלקסים ופנטהאוזים. המחירים: החל מ-1.5 מיליון שקלים לדירת 3 חדרים והחל מ-1,900,000 שקלים לדירת 5 חדרים.
נזכיר שלא הרחק משם, בפינת הרחובות אבשלום חביב-ברזני ברמת אביב ג', זכתה הקבוצה בקרקע במסגרת מכרז של מינהל מקרקעי. הקבוצה צפויה להקים 27 יחידות דיור בבניין בן 9 קומות (
כתבות נוספות שעשויות לעניין:
- 20.בזמן שהשוק חלש למה לא מרצים את מגדלי ארלוזרוב (ל"ת)אבי 27/05/2012 08:52הגב לתגובה זו
- 19.בזמן שהשוק חלש למה לא מרצים את מגדלי ארלוזרוב (ל"ת)אבי 27/05/2012 08:52הגב לתגובה זו
- 18.אני עוד מאת לא צעיר מה עים מגדלי ארלוזרוב (ל"ת)דוד 26/05/2012 08:46הגב לתגובה זו
- 17.מה קורה למגדלי הצערים אן לי בית אני רוצה כבר לגור במגדל (ל"ת)יוסי 26/05/2012 08:46הגב לתגובה זו
- 16.מה עים מגדלי הצערים למה זה תקועה מגדלי ארלוזרוב (ל"ת)נדב 26/05/2012 08:43הגב לתגובה זו
- 15.מחגגים אני קונה מקסימום שווארמה או חומוס (ל"ת)ככ 25/05/2012 10:16הגב לתגובה זו
- 14.משקיע לשעבר 24/05/2012 18:19הגב לתגובה זושימו לב שלפני שנה אף אחד לא דיבר במחירים האלו. היום זה כבר פחות מיליון שח על אותה דירה.
- 13.א.מ 24/05/2012 16:23הגב לתגובה זואבל במחירים של היום?60 אלף לפני מע"מ על דירת מליון וחצי?שוד לאור היום.
- 12.24/05/2012 13:46הגב לתגובה זוזה לא נחשב אזור יוקרתי?
- בסטיונרים דירות בתי בושת וסמים נבורשים הכל מוכר (ל"ת)מ5 25/05/2012 10:48הגב לתגובה זו
- 11.עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן!!!!!!!!!!!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 24/05/2012 13:43הגב לתגובה זו
- 10.מחיר הזוי לפחות מעל30%,מיתון עיוור הלא מאמין!!!!!!!!!!! (ל"ת)הבועה תתפוצץ,מיתון 24/05/2012 13:41הגב לתגובה זו
- 9.הפרסום תרגיל שיווקי להרצת פראייר,בועה תתפוצץ,מיתון!!!!! (ל"ת)פרסום נדלניסט=בלוף 24/05/2012 13:40הגב לתגובה זו
- 8.אחד 24/05/2012 13:00הגב לתגובה זומדברים פה בקודים?
- הגוש הגדול נמצא עכשיו באיזור השירותים שלי (ל"ת)חרבנה 28/05/2012 14:20הגב לתגובה זו
- 7.מחירים שמתחילים להיות סבירים (ל"ת)כל הכבוד על היוזמה 24/05/2012 12:56הגב לתגובה זו
- 6.אבי 24/05/2012 12:32הגב לתגובה זובשביל דירה של מיליון 900 צריך 900 אלף מזומן רק למי שעשיר יש את זה , ממש לא מייצג. יושב על הגדר ולא זז מטר
- לא משועבד לבנקים 28/05/2012 09:33הגב לתגובה זוכי רק המחשבה של לקחת מיליון שקל משכנתא מעוררת בי חלחלה. כי אז כבר לא יהיה עשיר, אלא סתם אחד שלא ישן בלילה בגלל משכנתא מטורפת ל-20 שנה הקרובות. מחכים בסבלנות. זה רק ישתלם לנו ובענק.
- 5.זה כולל את ריח הדלק של המטוסים משדה דוב והערסים באזור (ל"ת)אברום 24/05/2012 12:28הגב לתגובה זו
- 4.אורן 24/05/2012 12:16הגב לתגובה זוקניתי לפני חודשיים דירת 5 חדרים בגוש הגדול ב-2.8 מיליון!
- 3.יציק 24/05/2012 12:00הגב לתגובה זוg group
- 2.קריסה 24/05/2012 11:52הגב לתגובה זוובפארק צמרת ב-25%, הקריסה בדרך
- 1.נועם 24/05/2012 11:52הגב לתגובה זומוכיחים עד כמה המחירים שמציעים לנו כיום הזויים
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
