במה עדיף להשקיע מיליון שקל - בבורסה או בדירה להשקעה?

שאלת מיליון השקלים הנפוצה ביותר בקרב רבים מהישראלים היא: אם היו לך ביד מיליון שקלים לפני 7 שנים, במה היה כדאי להשקיע? במניות או ברכישת דירה להשקעה?

עידן אלקבץ, בעלים ומנכ"ל משותף בעתיד משכנתאות, בחן את התשואה המתקבלת מרכישת דירה למטרות השקעה בהשוואה להשקעת סכום זהה בשוק ההון במדד תל אביב 100, בחינת הסימולציה על השקעה של מיליון שקל בשני מסלולי ההשקעה הנ"ל חושפת את האלטרנטיבה העדיפה:

משקיע שרכש בחודש מארס 2005 תיק מניות העוקב אחר מדד ת"א 100 בשווי של מיליון שקל ומימש אותו במארס 2012 השיג ב-7 השנים האחרונות תשואה מצטברת של 44.7%, כלומר הרווח של אותו המשקיע על ההון ההתחלתי הצטבר ל-447 אלף שקל.

יש לציין שעל רווח זה ישנו מס רווחי הון בגובה 20% שינגוס ברווח ויקטין אותו ל- 358 אלף ש', כלומר תשואה נטו על ההון המושקע בגובה של 35.8%.

לעומתו, מי שקנה דירה להשקעה במארס 2005 בתמורה למיליון שקל ומכר אותה במארס 2012 השקיע למעשה רק חלק מעלות הדירה מהונו הפרטי ואת השאר הוא השלים במשכנתא. בהנחה שההון העצמי הבסיסי שצריך היה אותו המשקיע להביא מהבית על מנת לקבל משכנתא שתאפשר לו לרכוש נכס בסך מיליון שקל עמד על 40%, כלומר 400 אלף שקל ולכך נוסיף עלויות נוספות כגון מס רכישה, שכר טרחת עו"ד, ומימון תקופות ללא שוכרים, הרי שסך ההון העצמי שהשקיע רוכש דירה זו עמד על כ-476,250 שקל.

על פי מחקר בנק ישראל התשואה הממוצעת על דירה להשקעה הינה 4.5%, כלומר על דירה בשווי מיליון שקל יתקבל שכר דירה שנתי בגובה 45,000 שקל שמהווה שכר דירה חודשי בגובה 3,750 שקל.

שכר דירה זה משלם את מרבית המשכנתא, שעל פי נתוני בנק ישראל הינה בשיעור ממוצע של 60% מעלות הדירה הכוללת ואותה נוטלים בממוצע בישראל למשך 17 שנה. הריבית הממוצעת על משכנתא שכזו עמדה ב-7 השנים האחרונות על 3.5%. כך שההחזר החודשי על המשכנתא מסתכם בכ-3,907 שקל. לאחר 7 שנים מיום הקניה מסתכמת יתרת המשכנתא ב-450 אלף שקל.

בעת מכירת הדירה, נחשב את מחיר המכירה המשוערך. כלומר מה היום המחיר של נכס שנרכש בשנת 2005. על פי נתוני הלמ"ס עליית הערך המצטברת מ-2005 ועד היום הינה 32%. המשמעות היא שנכס שנרכש בשנת 2005 ב-1,000,000 שקל יימכר כיום ב-1,320,000 שקל לכל הפחות.

חישוב התשואה ממכירת דירה זו לאחר 7 שנים יעשה בדרך הבאה: ממחיר הדירה המשוערך שעומד על 1.32 מיליון שקל נפחית את יתרת המשכנתא שמסתכמת ב-450 אלף שקל. הסכום הנותר לאחר פירעון המשכנתא הינו 870 אלף שקל . מסך זה נפחית את ההון שהושקע בעסקה שמסתכם ב-476,250 שקל ונקבל את הרווח הנקי הנובע מהמכירה שמסתכם ב-393,750. רווח זה מהווה תשואה מצטברת של 83% על ההון המושקע. עם תשואה שכזו על ההון קשה להתווכח - והאלטרנטיבה של השקעה בדירה להשקעה עדיפה באופן חד משמעי על פני השקעה בשוק ההון המקומי.

אלקבץ מציין כי נכון שיכולים לבוא המבינים ולומר שב-3 השנים האחרונות הייתה בועת נדל"ן שגרמה לעליות מחירים לא שגרתיות והן אלו שמשפיעות על התשואה הגבוהה שמתקבלת. אך מנגד ניתן לציין 2 נקודות חשובות שיתנו מענה הולם לטענה זו:

1. גם אם עליית מחירי הנדל"ן בארץ הייתה שווה אך ורק לעליית האינפלציה המצטברת ב- 7 השנים האחרונות בסך של 18.4%, כלומר: שמירה על ערך ריאלי של הנכסים, גם אז במצב כזה ההשקעה בנדל"ן הייתה משתלמת יותר ועומדת על 54% לעומת תשואה של 36% תיק מניות.

2. מסתבר שעליית מחירים כפי שהייתה ב-3 השנים האחרונות אינה דבר חריג, אלא כנראה חלק ממחזוריות השוק. בדיקה בנתוני הלמ"ס מגלה כי בין השנים 1994 ל-2000 עלו מחירי הנדל"ן בארץ בשיעור מצטבר של 72% ואילו עשור קודם לכן עלו מחירי הנדל"ן בארץ בשיעור מצטבר גבוה מכך.

אלקבץ מבהיר כי רכישת וניהול דירה להשקעה הינו עסק מורכב יותר לעומת רכישת ניירות ערך באמצעות ברוקר או באופן עצמי באינטרנט. רכישת דירה להשקעה כרוכה באיתור נכס מתאים, התאמתו לצרכי השוכרים, פרסומו ואיתור שוכרים, תחזוקת נכס ויש להודות שרובנו היו מוותרים על התענוג של להיות הבעלים של דירה להשקעה ולהתעסק בכל הכרוך בכך אלא אם כן התמורה המתקבלת מזה הינה גבוהה יותר באופן משמעותי לעומת אלטרנטיבות השקעה אחרות.