העסקאות הבולטות: היכן בת"א נמכרה דירת 4 חדרים ב-1.25 מיליון שקל?

והיכן 5 דקות מהעיר הגדולה נמכרה דירת 2 חדרים ב-695 אלף שקל? צפו בעסקאות הנדל"ן הבולטות שבוצעו השבוע
לירן סהר | (9)

משרדי התיווך הגדולים ועורך מחירון הדירות לוי יצחק מדווחים על עסקאות הנדל"ן הבולטות ברחבי הארץ:

תל אביב

דירת 4 חדרים, 96 מ"ר, ברחוב אלנקווה, שכונת נווה ברבור, קומה 5, עם מעלית, חנייה, מרווחת, נמכרה ב-1,250,000 שקל.

דירת 5 חדרים, 165 מ"ר, ברחוב שד' ההשכלה, שכונת ביצרון, קומה 8, מעלית, חנייה, במגדלי היי-טק, נמכרה ב-2,250,000 שקל.

דירת-גן 2.5 חדרים, 40 מ"ר, ברחוב אחימעץ, שכונת נווה צה"ל, חנייה משותפת, בסמוך ליד אליהו, משופצת, נמכרה ב-775,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס יהלום

דירת 2 חד' ברח' ארלוזורוב, 58 מ"ר, ללא מעלית וחנייה, קומה 2.5, עורפית, טעונת שיפוץ, נמכרה ב-1,440,000 שקל.

העסקה נמסרה על ידי לוי יצחק עורך מחירון הדירות

בת ים

דירה 2 חדרים ברחוב בית וגן, כ-60 מ"ר, משופצת חלקית, עורפית, לובי משופץ, קומה ג', ללא מעלית, נמכרה ב-695,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אבניו

הרצליה

קוטג' 7 חדרים, רחוב י.ל ברוך, 300 מ"ר בנוי+ 50 מ"ר, (3 קומות עם מעלית) עם חניה, נמכר ב- 4.2 מיליון שקל

דירת-גג 5 חדרים ברחוב גולומב, 150 מ"ר+ 60 מ"ר גג, קומה 3 מתוך 3, עם מעלית וחניה נמכרה ב 2.1 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון הרצליה

הוד השרון

דירת 4 חדרים ברחוב הצנחנים במגדיאל, 100 מ"ר+ 12 מ"ר מרפסת, קומה 3 מתוך 6, עם מעלית וחניה, נמכרה ב 1.42 מיליון שקל

דירת 3 חדרים ברחוב אהבה במגדיאל, 80 מ"ר+ 10 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 8, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.133 מיליון שקל

דירת 5 חדרים ברחוב פדויים במגדיאל, 143 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, עם מעלית ללא חניה, נמכרה ב- 1.720 מיליון שקל

דירת 3.5 חדרים ברחוב אסף הרופא ברמתיים, 87 מ"ר, קומה 1 מתוך 6, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.14 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון הוד השרון

כוכב יאיר/צור יגאל

דירת-גן 4 חדרים ברחוב נחל קנה צור יצחק, 112 מ"ר, חצר 100 מ"ר, נמכרה ב-1,320,000 שקל.

דו-משפחתי, ברחוב נבו צור, 60 מ"ר, 3 חדרים, חצר רבע דונם, נמכר ב-1,325,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס ישיר

אשדוד

דירת 3 חד' ברח' מיכשווילי, 66 מ"ר, קומה ג', עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-702,000 שקל.

העסקה נמסרה על ידי לוי יצחק עורך מחירון הדירות

אשקלון

דירת 5 חד' ברח' בלפור, עם מעלית וחנייה, 125 מ"ר קומה 6, מושקעת מאוד, נמכרה ב-1,200,000 שקל.

העסקה נמסרה על ידי לוי יצחק עורך מחירון הדירות

ירושלים

דירת 3 חדרים ברחוב גולומב בקרית יובל, 55 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית, עם חניה, משופצת, נמכרה ב- 850,000 שקל

דירת גן 5 חדרים ברחוב יעקב צור בגבעת משואה, 105 מ"ר + גינה 50 מ"ר, ללא חניה, נמכרה ב 2.015 מיליון שקל

דירת 3 חדרים עם יחידת הורים ברחוב מבוא המתמיד, במגדלי ירושלים, 70 מ"ר נטו, חניה ומחסן, נמכרה ב-1,850,000 שקל, המחיר המבוקש: 2,000,000 שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון ירושלים

חדרה

בית פרטי ברחוב מבצע נחשון, 500 מ"ר, ללא מעלית ועם חנייה, נמכר ב-1,100,000 שקל.

דירה בפרוייקט שרונים, מקבלן ,102 מ"ר עם מעלית ועם חנייה, נמכרה ב-874,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס מקצוענים

פרדס חנה - כרכור

דופלקס בשכונת נווה פרדסים,רחוב האתרוג, 117 מ"ר בנוי, מעלית וחנייה, 4.5 חדרים, מסודר ומטופח, נמכר ב-840,000 שקל.

דירת 3 חדרים בשכונת 'מוסקוביץ בפרדס', 75 מ"ר, קומה 3 ללא מעלית, עם חנייה בטאבו, מטבח משודרג, מזגנים, בניין בן כ-15 שנה, מושכרת ב-2,000 שקל, נמכרה למשקיע ב-450,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס People

חיפה

דירת 3 חדרים ברחוב הגליל, שכונת נווה שאנן, 100 מ"ר, קומה 1, נוף, נמכרה ב-965,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב סטרומה, שכונת נווה שאנן, 60 מ"ר, קומה 3.5, מסודרת, נמכרה ב-360,000 שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב גוטלוין, שכונת הדר, 120 מ"ר, קומה 8, מסודרת, נמכרה ב-1,300,000 שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב אורלנד, שכונת דניה, 82 מ"ר, קומה 6, מעלית, מרפסת 12 מ"ר, נמכרה ב-1,400,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי

נצרת עילית

רחוב הגפן, 2 חדרים, 46 מ"ר עם מזגן וחנייה, קומה ,1 מתוך 4, מחיר מבוקש 240,000 שקל נמכר ב 210,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס כל הדרך

שכירות

תל אביב

דירת 4 חדרים, 130 מ"ר, ברחוב שד' ההשכלה, שכונת ביצרון, במגדלי היי-טק, קומה 26, 3 מעליות, חנייה, מרפסת 10 מ"ר, מחסן, הושכרה ב-8,600 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס יהלום

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    בועת נדלן 04/02/2012 17:51
    הגב לתגובה זו
    המחירים נשארו גבוהים. הנגיד לא רוצה שמחירי הדירות ירדו . הוא מוריד את הריבית. ואומר לקבלנים לא לבנות. השוק ירד קצת אבל ישאר גבוהה. בולשיט כל המחאה החברתית.
  • כפיר 05/02/2012 09:01
    הגב לתגובה זו
    סוף סוף מישהו כאן מדבר דברי חוכמה....כל מילה בכתיבתתך בסלע!!!אין מצב לירידת מחירים גם אחרי מלחמה חברים צאו מהסרט שלכם...פה זה לא אמריקה אין מה לעשות...אין פה מיליוני דירות ריקות וקבלנים כרגע לא יבנו כי הם מודעים לישיבה על הגדר של משקיעים ואנשים שמחפשים קורת גג...הנגיד מוריד ריבית ואין אלטרנטיבה לכסף לעשות כסף מלבד בורסה ונדלן!!!! מה שבנוסף הצגת מחירי הדיור היא מזוייפת לגמרי-דירה ששווה 1.5 מיליון הדייר מבקש 1.8 ומוכר בסופו של דבר ב1.65 ואז מוצגת ירידת מחירים של 9 אחוזים!!הכל שטויות....גם אלו שחיכו במהלך המשבר העולמי והתפוצצות בועת המחירים באמריקה ראו איך הדירות בישראל מציגות חוסן ועולות 43 אחוזים ריאלית!!הדירות בסה" כ לוקחות פסק זמן מהעליות של 2008 -2011 ובעוד 4 חודשים מהיום ימשיכו לעלות בעוד 3-4 אחוזים שנתיים...בהצלחה ושבוע נפלא לכולם!!!
  • יא 05/02/2012 14:44
    1500000, 1800000 איזו מספרים יפים נכון? ואתה עם חברים שלך אמורים לקבל אותם אבל איזה באסה! אנשים ' כאילו' יושבים על הגדר! עכשיו תגיד לי כלכלן ראשי של נדלניסתים, מאיפה אנשים צריכים להביא כסף? מה זה עוזר ריבית נמוכה של פישר(פישר דואג למאקרו כלכלה ולא לנדל" ן)? זה מאוסיף מזומן בחשבון? בארצות הברית ריבית היא אפסית וזה גורם לעליה של מחירים? מובטל שם מקבל יותר כסף מעובד פה ומה מחירים שם? " שבוע נפלא לכולם!!!" תגיד לי אתה " ציוני" , מה אתה שמח? לדפוק זוגות צעירים יהודים, זה דבר שמח?
  • יא 04/02/2012 21:52
    הגב לתגובה זו
    קשקוש זה להגיד שבן אדם שמקבל 5000 יכול לקנות דירה ב 1000000 ש" ח. במיוחד במדינה שאמורה לקבל אלפי טילים בשטחה. תפסיקו לצפות שרוב עני יציל אתכם מהפירמידה שבניתם. אם יש 10 מטומטמים בחודש שקונים משהו בתקופה הזו אז תמשכו למכור 10 דירות בחודש. אוטוטו מלחמה והבחירות אז נראה אתכם. בגדול תמשיכו לזרוק את זוגות הצעירים מהארץ- בעוד כמה שנים תתנו את הדירות שלכם במתנה לערבים.
  • juac fnul 05/02/2012 16:03
    לא לעצום עיניים לממשלה הזו לא איכפת מצעירים חילונים..בדרך מלחמה ובחירות..
  • 3.
    כאחד שמחפש בית לקניה,רואים ומרגישים שהשוק חזר (ל"ת)
    השוק חזר לעצמו 04/02/2012 16:53
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    על 04/02/2012 16:31
    הגב לתגובה זו
    ישראל ומחירי הדירות יורדים ל- 0 ! מה שאטיאס הנגיד והממשלה הכושלת הזאת לא הצליחו לעשות משך עשרות שנים !
  • צודק 04/02/2012 23:42
    הגב לתגובה זו
    לקבלנים את העסקים לבנתיים(: שבוע טוב אח יקר ! המחירים בללהלנד (צריך לצלם תקופה מצחיקה זו וצוחק מי שצוחק אחרון, חכמים ממני אמרו זאת כבר )
  • 1.
    אמת רק אתר ממשלתי מיסים,הנ' ל פרסום לפראייר!!! (ל"ת)
    מתווך,קבלן,בנק גנבים 04/02/2012 14:11
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.04%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.04%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.