מניות הנדל"ן המניב - OUT: "ריבית שעולה, תמחור מלא ושוק רווי יגררו הפחתת שווי"
הרבעון האחרון נחשב למוצלח עבור חברות הנדל"ן המניב בישראל, שכן נרשם גידול נאה בשורת הרווח ובהון העצמי. רוב החברות רשמו עליה ב-NOI וב-FFO לצד התייקרות דמי השכירות במהלך השנה, התפוסה בנכסים הייתה גבוהה ושיעורי ההיוון המשיכו לרדת.
באפסילון התרשמו מהתוצאות של חברות הנדל"ן המניב ב-2010, אולם בהסתכלות קדימה - העתיד ממש אינו ורוד להערכתם. "עיקר הרווחים שרשמו חברות רבות השנה נבעו משערוכים", כותב ערן קלינסקי, אנליסט באפסילון, שמציין בסקירתו מניות כגון עזריאלי קבוצה, בריטיש ישראל, אמות וגב ים
"במבט ל-2011, המגמה צפויה להמשך אם כי בצורה מתונה יותר". יחד עם זאת הוא כותב כי "כשמסתכלים קדימה קצת מעבר לשנת 2011, רואים שני מכשולים משמעותיים שיעיבו על חברות הנדל"ן המניב בארץ: ריבית שנמצאת במגמת עליה ושוק נדל"ן מניב שמגיע לרוויה."
סביבת הריבית העולה בישראל צפויה לפגוע בחברות הנדל"ן המניב בטווח הבינוני, כך על פי הסקירה. "כתוצאה מעליית הריבית, עלויות המימון של החברות יעלו והמרווחים שלהן יצטמצמו. בנוסף, עליית הריבית תהפוך את הנדל"ן המניב לפחות אטרקטיבי ביחס לאג"ח ממשלתי, שהתשואה עליו צפויה לעלות. כתוצאה, גם שיעורי ההיוון בנכסי הנדל"ן יעלו והחברות, שבינתיים רושמות רווחים משערוכים חיובים, יאלצו לבצע הפחתות בשווי הנכסים."
"דמי השכירות בשיא"
לא ניתן להתעלם כיום מכמות המרכזים המסחריים ומבני המשרדים הנבנים ברחבי המדינה. "למרות ששנת 2011 צפויה להיות חיובית עם המשך עליה (מתונה יותר) בשכירויות, לא ניתן להתעלם מכך ששכר הדירה (במיוחד במרכזים המסחריים) נמצא ברמות שיא, וכן שטח מרכזי המסחר בארץ הוא מהגבוהים לנפש בעולם (מקום רביעי בעולם )."
קלינסקי מציין כי בשנים הקרובות צפויים להיפתח בישראל כ- 75 מרכזים מסחריים בשטח של כ- 750 אלף מ"ר, שצפויים להגדיל את ההיצע עוד יותר. לעת עתה הוא ממליץ לאלו שעוד מאמינים בנדל"ן המניב "להתמקד בחברות איכותיות, בעלות יכולות ניהוליות מוכחות, נכסים טובים וממוצבים, שמחלקות דיבידנדים יפים ומהוונות את נכסיהן בשיעורי היוון שמרניים. הן אלו אשר יפגעו פחות כתוצאה מהמשך עליית הריבית."
אז מה לעשות עם הכסף? בנקים!
"מלבד העובדה שהבנקים ימשיכו ליהנות באופן ישיר מהצמיחה במשק (שתוביל לצמיחה בתיק האשראי שלהם), המשך העלייה בריבית בנק ישראל תמשיך לתרום למרווחי המימון של הבנקים. כל אלו יובילו לרווחי מימון גבוהים ולתשואה גבוהה יותר על ההון בקרב הבנקים בישראל", כך מעריכים באפסילון
באשר לתמחור, "בעוד חברות הנדל"ן המניב בארץ מתומחרות סביב שווין ההוגן, והמגמות החיוביות הצפויות בשנת 2011 כבר מגולמות ברובן בשווי החברות, הבנקים מתומחרים בצורה אטרקטיבית באופן יחסי, שלא נותנת ביטוי מלא להשפעה החיובית של עליית הריבית על הרווחיות והתשואה על ההון."
בשורה התחתונה כותב קלינסקי: "הבנקים בישראל יניבו תשואה עודפת ביחס לחברות הנדל"ן המניב, והם מהווים אופציית השקעה אטרקטיבית יותר, שתוכל ליהנות ממגמות המקרו הקרובות, שכוללות סביבת ריבית עולה."
- 4.משקיע לטווח ארוך 11/04/2011 12:19הגב לתגובה זומי שמשקיע לטווח ארוך לא צריך להתרגש. אנשים ימשיכו לעשות קניות ואנשים ימשיכו להשתמש בבנקים ואנשים ימשיכו לדבר בטלפון ולצרוך דלק. תפזרו את ההשקעה על חברות שמנוהלות היטב ותמשיכו לראות תשואה סבירה לאורך שנים. מי שרוצה להמר שיילך לקזינו.
- 3.גיסנו 11/04/2011 12:12הגב לתגובה זואני לא מחליף את גב ים באף אחד מהבנקים ראשית שכר הדירה צמוד למדד. שנית ללוקיישן תמיד יהיה מחיר יציבות ואיתנות פיננסית הנהלה חזקה בעל מניות קריש והכי חשוב, דבידנד יציב של כ -15% בשנה, מה שבנקים נותנים ב - 4 שנים אני לא מבין גם כיצד ניתן לשים בשורה אחת חברות שמשלמות פחות מ - 5% דבידנד בשנה עם חברה שמשלמת 15%? מישהו יכול להסביר לי? כמו שהמלצתי בעבר, אני חוזר וממליץ: קחו הלוואה מהבנק עם 5% ריבית שנתית ותשקיעו בגב ים ותקבלו במקרה הגרוע 10% דבידנד. כמובן שיש להתעלם מעליות וירידות בשער המניה, אם כי, מידי פעם יש תחנות יציאה מצוינות ב ה צ ל ח ה ל כ ו ל ם
- אחד שיודע 11/04/2011 12:36הגב לתגובה זותבדוק במערכת בורסה איזה מניה הניבה תשואה טובה יותר למשקיעיה בשלוש השנים האחרונות ותגלה : אמות - 110% מליסרון - 100% גב ים - 65% בריטיש - 30% נצבא - 18% אתה עדיין חושב שגב ים זה המניה שהניבה את התשואה הכי טובה, עובד חברה.
- גיסנו 11/04/2011 13:04קודם כל דנקנר הוא זן נדיר ולכן הוא לא כמו כל הכרישים אלא קריש דבר שני מה שהיה הוא לא שיהיה וכרגע כשרוב החברות אכן מתומחרות מלא וכל העולם בבלאגן, הייתי הולך על המרכיבים שציינתי: איתנות,הנהלה,לוקיישן, ודבידנד גדול. כל המדידה של 3 שנים אחרונות לא רלוונטית כי יש בה את מרכיב התזמון שאם היית מודד מלפני שנתיים וחצי או שנתיים אז התמונה אולי הייתה שונה. למען הסר ספק אין לי שום קשר לחברה ואני עושה בדיוק את מה שהמלצתי: מיליון שלי, מיליון מהבנק (בריבית פריים חצי) והכל בגב ים (או דסקש או נכסים ובניין) ולאורך זמן זה יותר בטוח מלקנות בית ולחלק אותו ולהרוויח תשואה של %5 ב ה צ ל ח ה
- 2.אורעד חי 11/04/2011 11:58הגב לתגובה זומישהו יודע מה קורה שם?
- 1.שועלי 11/04/2011 11:49הגב לתגובה זולהתקרב לניר הזה ניר של בלוף נכון רונן חחח היחיד שהרויח כול השאר הפסידו ניר עלוב

הג'ובניקים רכבו על הלוחמים וקיבלו תנאי שכר ופנסיה מצוינים - האוצר מציע רפורמה
האוצר מנסה להילחם בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות למערך הלא לוחם, במטרה להעלות את השכר למערך הלוחם
הם השתחררו מהצבא בגיל 43-45, עם פנסיה ששווה כמה מיליוני שקלים. הם קיבלו מהצבא שכר חודשי גובה וחזרו לשוק העבודה והרוויחו בעצם 2 משכורות. למנגנון הזה קוראים פנסיה תקציבית וזה מנגנון שקיים בשירות הציבורי, כשלפני כ-2 שנים שינו את המודל וסיפקו לשירות הציבורי פנסיה "רגילה", כמו של כל העם. ועדיין יש עוד קרוב לעשור של יוצאים לפנסיה שיקבלו פנסיה תקציבית, ויש גם פנסיונרים רבים שזכאים לפנסיה תקציבית. וגם - יש בני גנץ, ויוצאי מערכת הביטחון בכנסת שדואגים כל פעם מחדש שאנשי הצבא יזכו להטבות רבות ושונות.
בשטח - יש הבדל גדול בין קצין בקריה בת"א שמשרת בקבע לקצין בשריון שיוצא פעם בשבועיים הביתה. צריך לשים את הדברים על השולחן. לאחרון מגיע הטבות מרחיקות לכת, לג'ובניק לא מגיע. הג'ובניק רכב על הלוחם וקיבל שכר והטבות חלומי, אבל בדיוק בגלל זה ללוחם לא נשאר. רוצים לוחמים טובים בקבע, רוצים צבא טוב, תרימו את השכר לקרביים, תקצצו אצל הג'ובניקים. כולם מבינים את זה, אף אחד לא באמת פעל לעשות זאת, עד עכשיו. באוצר רוצים להפחית את הוצאות הפנסיה התקציבית והוצאות נוספות כדי להגדיל הטבות ושכר למערך הלוחם.
קריאה קשורה: החמאס לא ינצח אותנו, אבל הפנסיה התקציבית עלולה לעשות לו את העבודה
בדיקת
ביזפורטל - פנסיה של 4.5 מיליון שקל לפורש מצה"ל
- כמה עולה רובה סער? ואיך העלייה בתקציב הביטחון תשפיע על כולנו?
- התוכנית הצודקת של האוצר - פגיעה בפנסיה התקציבית; ההפרשה החודשית תגדל מ-2% ל-7%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באוצר מתכננים לגעת בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות לאנשי הקבע כדי שיהיה תקציב גדול יותר ללוחמים שישמש גם להעלאת שכרם. באוצר מסבירים שהנחת הבסיס של הפנסיה התקציבית לא נכונה ודורשים במסגרת תקציב 2026 לקצצה. הטענה הבסיסית היא שהפנסיה התקציבית נועדה לפצות על פרישה בגיל מוקדם יחסית ולספק יכולת להתקיים לאחר הקריירה הצבאית או הביטחונית. עם זאת, חלק ניכר מהגמלאים חוזרים לשוק העבודה. לעיתים בשירות הציבורי ולעיתים בשוק הפרטי. אין באמת פגיעה בשכר בפרישה - אלא ההיפך. לכן, הצעת חוק של האוצר מבקשת לקצץ את הקצבה במקרים שבהם ההכנסה הכוללת גבוהה ממשכורת השירות הקבע.
מדד המחירים לצרכן CPIהאם הריבית תרד בסוף החודש? זה הנתון שיקבע
ביום שישי יתפרסם מדד המחירים לצרכן לחודש אוקטובר, והציפיות בשוק מצביעות על עלייה של כ-0.5%; אחרי שהמדד הקודם הפתיע בירידה חדה של 0.6% והוריד את האינפלציה השנתית ל-2.5%, השוק מעריך כי גם הפעם נראה נתון שיחזק את ההסתברות
להורדת ריבית כבר בהחלטה הקרובה
אחרי חודשים של אי ודאות, נראה שהמשק הישראלי חוזר לשגרה. הפסקת האש שנכנסה לתוקף מוקדם מהצפוי והחזיקה מעמד למרות החששות, מסירה בהדרגה את אחד המשתנים המרכזיים שעיכבו את בנק ישראל מלהתחיל בתהליך הורדת הריבית. במקביל, השקל ממשיך להתחזק, ונכון לבוקר זה נסחר
סביב 3.25 שקלים לדולר, הרמות הנמוכות שנראה לאחרונה באוגוסט 2022, בעוד הדולר בעולם ממשיך להיחלש. גם בשוק האג"ח הממשלתי נרשמת ירידה בפרמיית הסיכון של ישראל, לאחר שחברת S&P העלתה את תחזית הדירוג מ"שלילית" ל"יציבה", בהמשך להחלטה דומה של פיץ'. התשואות הקצרות עלו
מתחילת נובמבר, והמרווחים באג"ח הדולריות הצטמצמו לרמות שמזכירות את התקופה שלפני המלחמה.
ברקע הדברים, הציפיות למדד אוקטובר מתכנסות סביב עלייה של 0.5%, שתשמור את האינפלציה השנתית קרוב ל-2.5%, בתוך טווח היעד של בנק ישראל.
מה צופים האנליסטים?
הקונצנזוס בשוק עומד על עלייה של 0.5%, כאשר בהראל מעריכים עלייה של 0.5%, במזרחי טפחות 0.4%, ובמיטב 0.6%. לאחר שהמדד הקודם ירד ב-0.6% והפתיע את כל התחזיות, שעמדו על ירידה של 0.3% בלבד. מדובר בקצב שמתאים לסביבה אינפלציונית יציבה יחסית.
מודי שפריר, האסטרטג הראשי בפועלים, מציין כי “הייסוף המתמשך בשקל והתמתנות מגבלת הביקוש לעובדים צפויים למתן את האינפלציה גם במהלך 2026, בעוד עליית השכר הממוצע נראית מתונה ביחס לעבר”. לדבריו, השוק מתמחר כעת הורדת ריבית בהסתברות של כ-75%, והמדד הקרוב עשוי לקבוע אם היא תתממש כבר בהחלטה הקרובה ב-24 בנובמבר.
במזרחי טפחות מעריכים כי ההתמתנות במדדי מחירי הטיסות והחגים, יחד עם התחזקות השקל, צפויים להוביל למדד מתון יחסית. לפי הסקירה של הבנק, מדד אוקטובר צפוי לעלות בכ-0.4% בלבד, מה שיוביל את האינפלציה השנתית ל־2.4%. “בהינתן סביבת שער החליפין החזקה והירידה במחירי הסחורות בעולם, קשה לראות כרגע לחץ אינפלציוני משמעותי נוסף”, נכתב.
- בנק ישראל רומז שהריבית תרד כבר בהחלטה הקרובה?
- בנק ישראל פיתח כלי חדש לחיזוי אינפלציה: "מנהלי החברות יודעים יותר טוב מהמודלים הסטטיסטיים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בלידר שוקי הון מציינים כי “הגידול בצריכה בחודשים האחרונים
נבע ברובו מהשלמת רכישות שנדחו במהלך המלחמה, אך נתוני אוקטובר מצביעים על יציבות ולא על גל ביקושים חדש”. לדבריהם, הלחצים האינפלציוניים נשארים מתונים, והם צופים עלייה מצטברת של 0.1% בלבד בשלושת החודשים הקרובים, לצד הורדת ריבית אחת בתקופה זו.
