הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

הדילמה של משכירי הדירות - להעלות או לא להעלות את שכר הדירה?

העלאה מעל תקרת הפטור שמסתכמת ב-5,200 וצפויה לעלות ל-5,500 שקל, תחייב בדיווח ובמיסוי; משכירים מעדיפים שלא להעלות את שכר הדירה, זה נכון גם כלכלית - הנה החישוב
עמית בר | (17)
נושאים בכתבה מס על שכר דירה שכר דירה

"אני משכיר דירה ומקבל 5,100 שקל בחודש. השוכרים עוזבים וקיבלתי הצעות ל-5,800 שקל, אבל אמרו לי שלא משתלם לי להשכיר במחיר הזה כי יש מיסוי, זה נכון?" שאלות מסוג זה קיבלנו אחרי הכתבה - צרות של עשירים - משכירי הדירות יצטרכו לדווח ולשלם מס בעקבות עלייה בשכר הדירה. התשובה לא טריוויאלית ותלויה בהכנסות נוספות לצרכי מס ובהוצאות ספציפיות על הדירה ובהגדרה מול רשויות המס. אבל, בהחלט ייתכן מצב שלא יהיה כדאי להעלות את שכר הדירה מעבר לתקרת הרף. 

המס על שכר הדירה פטור עד לתקרה חודשית של 5,200 שקל כשהתקרה צפויה לעלות בתחילת שנה הבאה לאזור 5,500 שקל (צמודה למדד). מעל התקרה יש מס (חישוב מעט מסובך - כבר נדגים). אפשרות אחרת היא לשלם מס של 10% החל מהשקל הראשון, רוב המשכירים כמובן לא נמצאים במסלול הזה, אלא אם יש להם מספר דירות. 

נניח לצורך הפשטות שהרף בתחילת שנה הבאה אכן יהיה בדיוק 5,500 שקל. ונניח שהשאלה שהופנתה מתייחסת לשכר דירה בשנה הבאה. כלומר שכר הדירה הוא 5,800 - 300 שקל מעל תקרת הפטור. במצב כזה, יש חבות מס.

חבות המס היא על פי החישוב הבא: מפחיתים את הסכום העודף (300 השקלים) מהתקרה (5,500 שקל) כדי למצוא את הרף החדש הפטור ממס - 5,200 שקל שקל (בפועל זה מעין הפחתה כפולה של החריגה). חישוב קצת עקום, אבל המטרה שלו ברורה - לנסות ל"להעניש" את המשכירים שמעלים מעבר לרף וככל שהם גבוה יותר מהרף כך הם נענשים יותר.

במקרה שלנו - הרף החדש הוא 5,200 שקל והחבות במס היא על 600 שקלים. על 600 שקלים יש מס לפי המדרגות של הנישום. אם הוא במדרגה של 30% זה יהיה 180 שקל בחודש, אם הוא במדרגה גבוה זה יהיה כמעט 300 שקל. 

כפי שניתן להבין, לא ברור לגמרי אם כלכלית כדאי לקבל שכר דירה של 5,800 על פני שכר דירה של 5,500 שקל - יש מצב שהמשכיר בעצם יקבל 300 שקל יותר מהשוכרים, אבל יעביר אותם למס הכנסה ובדרך גם יצטרך לדווח לרשויות המס. גם אם מדובר ברווח לכאורה, נראה שרוב המשכירים באם מדובר ברווח של 100-200 שקלים בחודש יימנעו מלהעלות מעבר לרף. הציבור לא רוצה להיות בקבוצת המדווחים למס הכנסה.

ציבור אחר, אגב, פשוט לא ידווח, אבל זה עלול להיות ממש לא משתלם - גם לא ישנים בלילה, וגם סיכוי טוב שבסוף מס הכנסה עולה על הלא מדווחים ולא משלמים.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

אז מה לעשות?

מה שברור שאם במקרה של השאלה היה מדובר ב-100-200 שקל מעל לרף, לא היה מקום להעלות את שכר הדירה למעל הרף - המשכיר היה צריך להשאיר-לקבע אותו בסכום הרף-פטור. ככל שהסכום גבוה יותר, כך גם הפיתוי גדל בעיקר בזכות האפשרות השנייה לתשלום מס.  

קיימת כאמור אפשרות לשלם 10% החל מהשקל הראשון. ננתח את המקרה שבשאלה - שכר דירה של 5,8000 שקל, גורר מס 580 שקל. ברור שזה לא משתלם.

במצב כזה ובהינתן שהמשכיר לא היה צריך לדווח ולשלם לפני העלאת שכר הדירה - הוא בעצם משלם 580 שקל וההכנסה נטו שלו משכירות היא 5,220 שקל - 5,800 שקל פחות 580 שקל. כלומר, אם הוא היה מעלה את שכר הדירה עד לתקרת הפטור - 5,500 שקל הוא היה מרוויח יותר. לכאורה אבסורד, 

אבל, אם לצורך הדוגמה שכר הדירה היה 12,000 שקל, אזי במסלול הראשון, כל ה-12,000 חייבם במס וזה יכול להגיע למיסוי של 6,000 שקל. במסלול של ה-10% זה רק 1,200 שקל - משתלם יותר.  

מסקנה: סיכוי טוב שדירות ששכר הדירה הריאלי עליהן הוא קצת מעל הרף - נניח עד 5.8-6 אלף שקל, יושכרו בסכום התקרה. ככה המשכירים לא ידווחו ולא ישלמו מס. זה עשוי לעזור לשוכרים, אבל בשוק השכירות הלוהט נראה שזה עניין זמני. שכר הדירה מזנק ואפילו משתולל בחודשים האחרונים והמשכירים עשויים לדלג גם על "אזור האדישות"  של ה-5.8-6 אלף שקל. אם יש להם סיכוי לקבל גם 6.5 אלף שקל על הדירה, אז כבר אין התלבטות - מעלים מחירים. ותתפלאו במקרים רבים זה המצב - דירות במרכז הארץ שהושכרו ב-5, מושכרות עכשיו בחידושים במעל 6 אלף שקל.

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 13.
    נמאס 26/10/2022 10:18
    הגב לתגובה זו
    נמאס לנו מספיק עם ההעלאות!!! בסוף כולנו נקרוס!!!
  • 12.
    yyinon 25/10/2022 17:19
    הגב לתגובה זו
    אומנם מדווחים, אך גם ניתן לקזז הוצאות שונות בגין הנכס... בסוף זה יכול להשתלם
  • 11.
    דילמת האנסים 25/10/2022 11:55
    הגב לתגובה זו
    יש פה אנשים מאוד חולים.
  • 10.
    תקשיבו ל 3 (ל"ת)
    אזרח 25/10/2022 11:20
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    שם 25/10/2022 08:55
    הגב לתגובה זו
    ועכשיו הוא יהיה אפילו יותר עשיר
  • 8.
    מוטי 24/10/2022 22:52
    הגב לתגובה זו
    צעד כזה יגרור להעלאת מחירי השכירות וגלגול המס על מי שישכור את הדירה, בסוף מי שמשכיר חעשה ככה שבנטו יקבל כמו שרצה מלכתחילה, לדעתי שה רק יגרור עליית מחירי דיור
  • 7.
    עוז 24/10/2022 12:26
    הגב לתגובה זו
    האם זה מה שהמשכירים יעשו? נקווה שלא, אבל בסביבה של ריבית עולה (=יותר משכירים ופחות רצים לקנות) זה עלול להיות המצב
  • 6.
    קשקש 24/10/2022 11:29
    הגב לתגובה זו
    עלות דירה של 3 חד' בצפון ת"א 4-6 מיליון ש"ח מה יחשב תשואה סבירה 3% ? אז בכמה להשכיר ? 120.000 -180.000 שנתי ? יש כאלה שוכרים בשוק ?
  • 5.
    במיסוי לפי מס שולי, ניתן לקזז הוצאות, וזה לא מוזכר. (ל"ת)
    דני 24/10/2022 10:19
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    כתבה חשוב, תודה (ל"ת)
    מאיר 24/10/2022 10:03
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    סמי 24/10/2022 09:12
    הגב לתגובה זו
    ברגע שהעלתה את שכ"ד פשוט נכנסתם לצרה ממנה קשה לצאת. דיווחתם- נרשמתם כחוק. אם שכ"ד ירד לא תצאו מהרישום.להתעסק עם הנושא זו טרחה קשה.
  • 2.
    עמירם זקין 24/10/2022 09:10
    הגב לתגובה זו
    הכתבה מענינת אבל רצופה אי דיוקים שעלולים לבלבל את הקורא הממוצע (שאינו מתמצא בדקויות השונות של חוקי המס וחישובי המס. טוב היה אילו הכתבה הייתה עוברת היגוי של מקצוען.
  • 1.
    גל 24/10/2022 08:41
    הגב לתגובה זו
    למה בשוק ההון אין פטור על רווחים של 5500 בחודש כמו על דירות אולי יבטלו את הפטור מס על שכר דירה ויצננו קצת את שוק הדיור? רבים נהיו חזירים על חשבון השוכרים המסכנים.
  • פנסיונר עצמאי 27/10/2022 13:42
    הגב לתגובה זו
    ולא רוצים למסות את הפנסיה של אנשים שעבדו והקימו את המדינה הזו. לא כולם קפיטליסטים חזירים, פשוט אין אפיק שפוי אחר לעצמאיים.
  • בשוק ההון אין הוצאות, נזקים והתעסקות עם הנכס? (ל"ת)
    למה 24/10/2022 10:42
    הגב לתגובה זו
  • ככה. (ל"ת)
    יש ר א לי 24/10/2022 09:31
    הגב לתגובה זו
  • כי שוק ההון מניע את הכלכלה ושוק השכרת הדירות לא. (ל"ת)
    שמואל א 24/10/2022 09:20
    הגב לתגובה זו
באר יעקב
צילום: עיריית באר יעקב

למה באר יעקב כל כך מושכת את הצעירים?

העיר הסמוכה לצריפין הפכה לנחשקת בעיני זכאי "דירה בהנחה", והיא מובילה את כמות הזכאים שנרשמו בה עם כ-28.5 אלף נרשמים - גבוה מהמקום השני בכ-34%. איך זה קרה, למה היא עקפה ערים גדולות כמו רעננה שבה מוצעות יותר דירות - והכי חשוב: כמה באמת מרוויחים הזוכים בהגרלה?



צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות באר יעקב

באר יעקב, שפעם נחשבה לעיר פרברית ושקטה לצד בסיס צריפין, הפכה בשנים האחרונות לאחד היעדים החמים ביותר, בעיקר לזוגות צעירים שמחפשים דירה ראשונה. כעת, במסגרת תכנית דירה בהנחה - המגמה מתחזקת, הצעירים מצביעים ברגליים ונוהרים לעבר העיר בעיקר במסגרת ההנחות שמציעה תכנית 'דירה בהנחה'.  הסיבה היא גם ההנחה הגדולה -  דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים.אבל גם המחיר האבסולטי שהוא יחסית נמוך ומאפשר לזכאים לרכוש דירה כמעט בלי הון עצמי.  עד כה נרשמו רוב הזכאים לעיר באופן מובהק. עם מספר של 28,582 מוגרלים שינסו לזכות ב-844 דירות.

כרגע הסיכוי שלהם לזכות עומד על כ-2.85%. אבל זה לא מדויק - כי ההרשמה פתוחה עד לתאריך ה-14/9/25 ולפי הערכתנו: עד אז ינסו מעל 60 אלף זכאים להתמודד על באר יעקב - מה שיעמיד את סיכויי ההצלחה בעיר כולה על כ-1.4%. יחד עם זאת - צריך לזכור שלמילואימניקים יש כאן יתרון גדול. הם מקבלים מחצית מהדירות עבורם. ואם נמשיך בדוגמת באר יעקב: 422 דירות מיועדות אך ורק למילואימניקים שעומדים בתנאי הזכאות. הסיכויים שלהם גבוהים בהרבה מאשר של שאר המתמודדים בהגרלה. 

מתוך המילואימניקים - 25% יוקצו אך ורק ללוחמים. מה שמגדיל את סיכויי הזכייה של אלה בהרבה. בנוסף, המילואימניקים גם משתתפים בהגרלה של שאר הדירות (ה-422 דירות הנוספות). עשינו חישוב ומצאנו שלמילואימניקים יש, ככל הנראה, לפחות פי 3 סיכויים מאשר למתמודד "רגיל".


בערים ותיקות ויוקרתיות יותר כמו רעננה הוצעו הרבה יותר דירות. כ- 1,250 בסך הכול, וכמות משקי הבית שנרשמו להגרלה שם עומדת על כ-21 אלף זכאים בלבד. כתבנו על דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר. אזור נוסף הוא קרית עקרון, שם מוגרלות קרוב ל-1,000 דירות. נכון להיום, נרשמו בהגרלה הזו כ-10 אלף זכאים. על אף ההטבה הגדולה.

בכדי להבין טוב יותר את הביקושים הגדולים לבאר יעקב נכנסו לעסקאות בבאר יעקב גם בצמוד לפרויקטים של דירה בהנחה. להבין אם ההנחה אמיתית ומה מלהיב את המתמודדים, כי נזכיר שבמקרים רבים אנחנו רואים "הנחה בכאילו", כי אולי זאת הנחה של 800 אלף שקל, אבל אם הקבלן בשוק החופשי נותן לכם מבצע 80/20 ומעלה אתכם כמה קומות למעלה, ומוסיף מחסן ועושה עוד הנחה של 100-150 אלף שקל במחיר, כבר קיבלתם הנחה אפקטיבית של חצי מיליון פלוס. ובכן - ההנחות אמיתיות   

מבדיקת ביזפורטל עולה כי ההנחה היא אמיתית, והיא נמדדת ביחס למחירים שבהם נסגרות עסקאות היום - ההנחה מגיעה לסכומים של אפילו קרוב ל-1 מיליון שקל! (ברעננה גם יותר מזה עד כדי 1.5 מיליון שקל), זה בלתי נתפס. ככל הנראה מדובר בהגרלה שכוללת את ההטבה הגדולה ביותר שניתנה במסגרות המחירים המסובסדים שהמדינה החלה לחלק בשנת 2015.


להמשך הכתבה לחץ כאן
דירה למכירה
צילום: איציק יצחקי

דירה בהנחה ביהוד - מה ההנחה ומה הסיכויים שלכם?

בעיר מוצעות במסגרת ההגרלה 118 דירות בלבד, אבל כ-5,400 משקי בית כבר נרשמו. מה שהופך את הסיכוי לזכייה לנמוך במיוחד; ההנחה הממוצעת בעיר נעה סביב מאות אלפי שקלים, אך הביקוש העצום מקטין משמעותית את הסיכוי; וגם - מה סכום ההנחה בפועל?


צלי אהרון |
נושאים בכתבה דירה בהנחה יהוד עסקאות אחרונות

יהוד נכנסת לסבב הנוכחי של תוכנית "דירה בהנחה" - אבל אם תשאלו מה הסיכוי שלכם לזכות, הרי שמדובר באחת הערים שבהן הסיכויים הם מהנמוכים ביותר. לפני שניכנס לעומק להגרלה ביהוד, ניתן לכם תמונת מצב - העיר הכי מבוקשת היא באר יעקב, אחריה רעננה. כתבנו על באר יעקב למשל ועל השאלה הגדולה: למה באר יעקב כל כך מושכת את הצעירים? וראו גם כאן - דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים.

בסה"כ ניגשו כ-71 אלף מתמודדים וההערכה היא שיהיו ב-14 בספטמבר עם סגירת ההגרלה מעל 130 אלף מתמודדים. הסיכוי הכולל לזכות בדירה (יש כ-7,500 דירות, הוא בינתיים 1 ל-10, זה יהיה 1 ל-20 - כ-5%. אלא שזה לא משקף את הסיכויים במקומות המבוקשים מוד. יהוד היא מהמבוקשות ביותר ביחס לכמות הדירות שמוצעות.

בסך הכול מוצעות בעיר 118 דירות בלבד בהגרלה אחת, לעומת זאת נרשמו כבר 5,412 משקי בית. היחס הזה יוצר מצב שבו על כל דירה מתמודדים עשרות רבות של נרשמים (קרוב ל-50) - מה שהופך את יהוד לאחת הערים עם סיכויי הזכייה הנמוכים ביותר בסבב הנוכחי. היחס הזה ישתנה כאשר צפוי שבסיום זה יהיה 1 ל-90-80. במילים אחרות, הסיכויים עומדים כעת על כ-2.2%. אבל ההסתברות לזכייה בפועל היא נמוכה יותר, כיוון שיש עוד 24 ימים להגרלה - היא תהיה כ-1.1%-1.3% אולי מעט יותר. 


בכל אופן , מי שיזכה - ירוויח סכום מכובד מאוד. ההנחה הממוצעת בעיר עומדת על כ- 400-500 אלף שקל לדירה, תלוי בגודל ובמיקום. המחיר למ"ר במסגרת ההגרלה עומד על כ-20 אלף שקל, בעוד שבעסקאות בשוק החופשי ביהוד המחיר מגיע בקלות ל- 24-25 אלף שקל למ"ר ואף יותר בשכונות המבוקשות. כלומר, מי שיזכה בדירת 4 חדרים בשטח של כ- 100 מ"ר עשוי לשלם כ-2 מיליון שקל במקום 2.4-2.5 מיליון - חיסכון של כחצי מיליון שקל.

אז למה הסיכוי כל כך נמוך? התשובה די פשוטה: ההיצע קטן מאוד והביקוש עצום. בין הסיבות לביקוש הגדול ביהוד ניתן למנות את המיקום אסטרטגי, הקרבה לגוש דן, את העובדה שהיא נחשבת איכותית מבחינת חינוך, קהילתיות ונגישות לצירי תעסוקה מרכזיים. הביקוש לדירות בעיר גבוה גם בלי קשר להגרלות, וכשנוספת אפשרות לרכוש בהנחה משמעותית - אלפי זכאים מסתערים על ההזדמנות.

בפועל, המשמעות היא שהסיכוי לזכות בעיר קטן בהרבה ביחס לערים אחרות שבהן מוצע היצע גדול יותר של דירות. אם יהוד היא יעד מגורים מועדף מבחינתכם, כדאי בהחלט להגיש מועמדות, ההטבה אכן משמעותית. אבל חשוב לדעת שמבחינה הסתברותית מדובר בהימור לא פשוט, והסיכוי לזכות קטן מאוד. כך או אחרת, חשוב לזכור - יש לזכאים 3 אזורי בחירה, כך שבהחלט ניתן לשקול את צירופה של יהוד לטופ 3.


השוואה לאזורים אחרים בהגרלה


כדי להבין את מקומה של יהוד בתוך סבב ההגרלה של "דירה בהנחה" הנוכחי, כדאי להציב אותה מול ערים נוספות שבהן מוצעות דירות בהנחות משמעותיות. ההבדלים בין הערים מתבטאים הן בהיקף הדירות המוצעות, הן בגובה ההנחה בפועל והן בסיכויי הזכייה:

להמשך הכתבה לחץ כאן