תל אביב
צילום: מרכז הנדלן
עסקאות נדל"ן

80 אלף שקל למטר רבוע, המחירים בת"א בנסיקה - הנה הסיבות

סתיו קורן | (15)

כמות מוגבלת של דירות לצד ביקושים גבוהים יוצרים עליית מחירים. הכלל הזה ברור וידוע, אבל מעניין לבחון את הכלל הזה לא בראייה ארצית אלא מקומית. נניח שהממשלה החדשה תגדיל את ההיצע, תשחרר חסמים והיצע הדירות יגדל. זה עשוי לעזור לרסן את המחירים. אבל, מה למשל יקרה למחירים בתל אביב? האם הם גם ירוסנו? לא בטוח. ההיצע בתל אביב מוגבל. גם אם יבנו אלפי ורבבות יחידות דיור בפת תקווה ורמת השרון, לא בטוח שזה ישפיע משמעותית על המחירים בתל אביב. הסיבה פשוטה - אי אפשר להגדיל את ההיצע הקיים בצורה משמעותית - דירה ברחוב בזל היא מוצר עם כמות מוגבלת, דירה בנורדאו היא בכמות מוגבלת. מנגד, הביקוש גדול ורק הולך וגדל.

ההקדמה הזו נועדה להסביר את העסקאות האחרונות בתל אביב -  

- דירת 2 חדרים בשדרות נורדאו, 45 מ''ר, קומה 3 מתוך 5, נמכרה ב-3.57 מיליון שקל (כ-80 אלף שקל למ"ר).

- דירת 3 חדרים ברחוב אלקלעי (בזל), 70 מ''ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב-3.34 מיליון שקל

- דירת 3 חדרים ברחוב ברנשטיין הכהן, 55 מ''ר, קומה 0 מתוך 4, נמכרה ב-2.875 מיליון שקל.

אלה מחירים גבוהים שמבטאים מעל 50 אלף שקל למ"ר, בנורדאו זה קרוב ל-80 אלף שקל למ"ר. מחירי שיא. מחירים שמונעים על ידי קבוצה לא גדולה של אנשים (הייטקיסטים, מתעשרים חדשים, מבוגרים שעוזבים בית גדול מחוץ לת"א לטובת בתים קטנים בתל אביב) שרוכשת באזור ומעלה מחירים. האם הקבוצה הזו תעבור למקומות אחרים? ממש לא בטוח.

והנה עסקאות אחרות ברחבי הארץ

ערד

- דירת 3 חדרים ברחוב תפוח, 80 מ"ר, קומה 1 מתוך 9, עם מעלית וחניה משותפת, נמכרה  ב-673 אלף שקל

- בית דו משפחתי בן 4 חדרים ברחוב עין התכלת, 110 מ"ר בנוי על 250 מ"ר מגרש, עם חניה פרטית נמכר ב-1.15 מיליון שקל 

ירושלים

- דירת 4.5 חדרים ברחוב לבונה (גילה), 94 מ"ר, קומת קרקע מתוך 4, עם 90 מ"ר גינה, ללא חניה ומעלית נמכרה ב-1.82 מיליון שקל

- דירת 4 חדרים ברחוב בני בתירא (בסן סימון), 100 מ"ר + 15 מ"ר מרפסת, קומה 5 מתוך 7, עם מעלית, עם חניה ו-3 מ"ר מחסן נמכרה ב-2.53 מיליון שקל

- דירת 3 חדרים ברחוב שקד (מבשרת ציון), 83 מ"ר + 10 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 7, עם מעלית הושכרה ב-4,600 שקל בחודש

- דירת 3 חדרים, רחוב מבוא העשרה, הגבעה הצרפתית, 61 מ"ר, קומה 8 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכר ב- 1,620,000 שקל 

- דירת 4 חדרים, רחוב אייזיק רמבה, ארמון הנציב, 80 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, נמכרה ב- 1,900,000 שקל 

- דירת 4 חדרים, רחוב יהודה, שכונת בקעה, 88 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, נמכרה ב- 3,450,000 שקל 

באר שבע 

- דירת 3.5 חדרים, רחוב סרן דב, שכונת נווה זאב, 106 מ"ר, מרפסת 10 מ"ר, קומה 4 מתוך 14, חניה ומעלית, נמכרה ב- 960,000 שקל. 

- דירת 3 חדרים, רחוב וינגייט, שכונה ג', 76 מ"ר, קומה 6 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב- 860,000 שקל. 

- דירת 4 חדרים, רחוב ניב דוד, שכונת נווה זאב, 118 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 4 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב- 1,075,000 שקל. 

- דירת 4 חדרים, רחוב נחום שריג, 128 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, חניה ומעלית, נמכרה ב-1,265,000 שקל.

נתניה

- דירת 4 חדרים, רחוב עולי הגרדום, שכונת סלע, 67 מ"ר, קומה 5 מתוך 5, מעלית, נמכרה ב- 1,095,000 שקל. 

- דופלקס גג 4 חדרים, רחוב אליהו גולומב, צפון העיר, 190 מ"ר, מרפסת 40 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, חניה ומעלית, נמכר ב- 1,880,000 שקל. 

- מיני פנטהאוז 5 חדרים, רחוב מגורי חיים הכהן, 128 מ"ר, מרפסת 30 מ"ר, קומה13 מתוך 15, חניה ומעלית, נמכר ב- 2,260,000 שקל. 

ראשון לציון 

- דירת 4.5 חדרים, רחוב פופל, 111 מ"ר, קומה 1 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב- 1,640,000 שקל 

- דירת 3.5 חדרים, רחוב יוחנן הסנדלר, 90 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב- 1,450,000 שקל.

 

חדרה  

-דירת 3 חדרים, רחוב השלכת, 94 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, חניה, נמכרה ב- 1,000,000 שקל

- דירת 3 חדרים, רחוב עירית, 85 מ"ר, קומה 2 מתוך 5, חניה, נמכרה ב- 870,000 שקל 

- דירת 4 חדרים, רחוב חטיבת הנחל, 107 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, חניה ומעלית, נמכרה ב- 1,300,000 שקל 

- וילה 6 חדרים, רחוב הכנסת, 170 מ"ר בנוי על מגרש של 480 מ"ר, נמכרה ב- 2,100,000 שקל. 

חריש 

- דירת 4 חדרים, רחוב גפן, 116 מ"ר, מרפסת 14 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, חניה ומעלית, נמכרה ב- 1,285,000 שקל

- דירת 5 חדרים, רחוב לוטם, 124 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 4 מתוך 6, חניה ומעלית, נמכרה ב- 1,250,000 שקל.

 

מודיעין  

- דירת גן 4.5 חדרים, רחוב עמק החולה, שכונת הנחלים, 100 מ"ר, גינה 110 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, חניה ומעלית, נמכרה ב- 2,900,000 שקל 

- דירת 5 חדרים, רחוב מגדל הלבנון, שכונת נחלים, 155 מ"ר, קומה 3 מתוך 9, חניה ומעלית, נמכרה ב-2,620,000 שקל

 

רמלה 

- דירת 3 חדרים, רחוב וילנה, 58 מ"ר, קקומה 2 מתוך 4, נמכרה ב- 900,000 שקל 

- דירת גג 4.5 חדרים, רחוב יאיר שטרן, 100 מ"ר, מרפסת 20 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, חניה, נמכרה ב- 1,450,000 שקל

 

קריית מוצקין 

- דירת 3 חדרים, רחוב קדיש לוז, 70 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב- 680,000 שקל. 

- דירת 3 חדרים, רחוב חנה סנש, 75 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב- 670,000 שקל.

תגובות לכתבה(15):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    יוסי 24/10/2021 23:16
    הגב לתגובה זו
    כמה שה״קידמה״ מתפתחת יותר קשה לחיות פה
  • 9.
    משה דורון 24/10/2021 14:48
    הגב לתגובה זו
    המחיר בכתבה של 80000 שח למ"ר מתייחס למכירת דירת 2 חדרים קטנה 45 מ"ר כשבידוע שהמחיר ( בקניה וגם בשכירות) למ"ר בדירות קטנות גבוה בהרבה מהמחיר לדירות 4 ו 5 חדרים (בעלות מאפיינים דומים).
  • 8.
    מהגוני 24/10/2021 10:47
    הגב לתגובה זו
    כדאי למהר ולקנות דירות בתל אביב במחירים האלה של 80000 שקל למטר מרובע כי בקרוב זה יאמיר והמחיר הזה יהיה עבור כל סנטימטר מרובע
  • 7.
    ערן 23/10/2021 22:14
    הגב לתגובה זו
    כל אחד מחליט על מחיר ללא ביסוס כלכלי
  • 6.
    תל אביב 23/10/2021 20:16
    הגב לתגובה זו
    המדינה מתכננת מדינה בתוך מדינה . מס גודש יבריח את כולם מלהגיע לעיר רק מי שגר שם יסתובב . ומחירי הדירות יבריחו את כולם יגיעו רק מ ל י ו נ ר י ם . דירת 2 חדרים תעלה 7 מליון
  • ניר 23/10/2021 22:35
    הגב לתגובה זו
    נהריה מומלצת
  • 5.
    פלקסונז 23/10/2021 15:19
    הגב לתגובה זו
    העיר מתפחת בקצב מדהים. נכון שיש כרגע קושי בענייני תחבורה, אך בלונג ראן זה ידביק את אזור השרון
  • 4.
    יובלי 23/10/2021 14:42
    הגב לתגובה זו
    כולם קונים בנהריה ביקוש שיא .
  • 3.
    ה ז ו י (ל"ת)
    בן 23/10/2021 14:21
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    כשיהיה מס גודש דירה בת"א תעלה הרבה יותר (ל"ת)
    תל אביב 23/10/2021 12:25
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    שאלה 23/10/2021 11:12
    הגב לתגובה זו
    והכל בגלל ציפייה לרווח מעליית מחירים מה יקרה שהריבית תעלה ?
  • אלון 23/10/2021 18:06
    הגב לתגובה זו
    לא יקרה כלום. יכול לבחון את המחירים במנהטן
  • L 23/10/2021 17:41
    הגב לתגובה זו
    ניו יורק, פריז, עונג קונג הן רק דוגמא
  • דמיאן 23/10/2021 17:30
    הגב לתגובה זו
    שאלה טובה, בקרוב נדע.יחד עם השפעת מדיניות ממשלתית.יהיה מעניין.
  • ישראברוך 23/10/2021 13:16
    הגב לתגובה זו
    דבר איתי כשהריבית תעלה... יש סיכוי גדול יותר שיחליפו את המטבע לפני שהיא תעלה
דירה להשכרה
צילום: תמר מצפי
שכר הדירה - לאן?

שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"

ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"

צלי אהרון |
נושאים בכתבה שכר דירה

שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית. 

מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.

התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה. 

 עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.

ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?

"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."

עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?

שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים? 

צלי אהרון |

משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.

רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה. 

וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.

במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא  צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.

וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.