80 אלף שקל למטר רבוע, המחירים בת"א בנסיקה - הנה הסיבות
כמות מוגבלת של דירות לצד ביקושים גבוהים יוצרים עליית מחירים. הכלל הזה ברור וידוע, אבל מעניין לבחון את הכלל הזה לא בראייה ארצית אלא מקומית. נניח שהממשלה החדשה תגדיל את ההיצע, תשחרר חסמים והיצע הדירות יגדל. זה עשוי לעזור לרסן את המחירים. אבל, מה למשל יקרה למחירים בתל אביב? האם הם גם ירוסנו? לא בטוח. ההיצע בתל אביב מוגבל. גם אם יבנו אלפי ורבבות יחידות דיור בפת תקווה ורמת השרון, לא בטוח שזה ישפיע משמעותית על המחירים בתל אביב. הסיבה פשוטה - אי אפשר להגדיל את ההיצע הקיים בצורה משמעותית - דירה ברחוב בזל היא מוצר עם כמות מוגבלת, דירה בנורדאו היא בכמות מוגבלת. מנגד, הביקוש גדול ורק הולך וגדל.
ההקדמה הזו נועדה להסביר את העסקאות האחרונות בתל אביב -
- דירת 2 חדרים בשדרות נורדאו, 45 מ''ר, קומה 3 מתוך 5, נמכרה ב-3.57 מיליון שקל (כ-80 אלף שקל למ"ר).
- דירת 3 חדרים ברחוב אלקלעי (בזל), 70 מ''ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב-3.34 מיליון שקל
- דירת 3 חדרים ברחוב ברנשטיין הכהן, 55 מ''ר, קומה 0 מתוך 4, נמכרה ב-2.875 מיליון שקל.
אלה מחירים גבוהים שמבטאים מעל 50 אלף שקל למ"ר, בנורדאו זה קרוב ל-80 אלף שקל למ"ר. מחירי שיא. מחירים שמונעים על ידי קבוצה לא גדולה של אנשים (הייטקיסטים, מתעשרים חדשים, מבוגרים שעוזבים בית גדול מחוץ לת"א לטובת בתים קטנים בתל אביב) שרוכשת באזור ומעלה מחירים. האם הקבוצה הזו תעבור למקומות אחרים? ממש לא בטוח.
והנה עסקאות אחרות ברחבי הארץ
ערד
- דירת 3 חדרים ברחוב תפוח, 80 מ"ר, קומה 1 מתוך 9, עם מעלית וחניה משותפת, נמכרה ב-673 אלף שקל
- בית דו משפחתי בן 4 חדרים ברחוב עין התכלת, 110 מ"ר בנוי על 250 מ"ר מגרש, עם חניה פרטית נמכר ב-1.15 מיליון שקל
ירושלים
- דירת 4.5 חדרים ברחוב לבונה (גילה), 94 מ"ר, קומת קרקע מתוך 4, עם 90 מ"ר גינה, ללא חניה ומעלית נמכרה ב-1.82 מיליון שקל
- דירת 4 חדרים ברחוב בני בתירא (בסן סימון), 100 מ"ר + 15 מ"ר מרפסת, קומה 5 מתוך 7, עם מעלית, עם חניה ו-3 מ"ר מחסן נמכרה ב-2.53 מיליון שקל
- דירת 3 חדרים ברחוב שקד (מבשרת ציון), 83 מ"ר + 10 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 7, עם מעלית הושכרה ב-4,600 שקל בחודש
- דירת 3 חדרים, רחוב מבוא העשרה, הגבעה הצרפתית, 61 מ"ר, קומה 8 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכר ב- 1,620,000 שקל
- דירת 4 חדרים, רחוב אייזיק רמבה, ארמון הנציב, 80 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, נמכרה ב- 1,900,000 שקל
- דירת 4 חדרים, רחוב יהודה, שכונת בקעה, 88 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, נמכרה ב- 3,450,000 שקל
באר שבע
- דירת 3.5 חדרים, רחוב סרן דב, שכונת נווה זאב, 106 מ"ר, מרפסת 10 מ"ר, קומה 4 מתוך 14, חניה ומעלית, נמכרה ב- 960,000 שקל.
- דירת 3 חדרים, רחוב וינגייט, שכונה ג', 76 מ"ר, קומה 6 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב- 860,000 שקל.
- דירת 4 חדרים, רחוב ניב דוד, שכונת נווה זאב, 118 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 4 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב- 1,075,000 שקל.
- דירת 4 חדרים, רחוב נחום שריג, 128 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, חניה ומעלית, נמכרה ב-1,265,000 שקל.
נתניה
- דירת 4 חדרים, רחוב עולי הגרדום, שכונת סלע, 67 מ"ר, קומה 5 מתוך 5, מעלית, נמכרה ב- 1,095,000 שקל.
- דופלקס גג 4 חדרים, רחוב אליהו גולומב, צפון העיר, 190 מ"ר, מרפסת 40 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, חניה ומעלית, נמכר ב- 1,880,000 שקל.
- מיני פנטהאוז 5 חדרים, רחוב מגורי חיים הכהן, 128 מ"ר, מרפסת 30 מ"ר, קומה13 מתוך 15, חניה ומעלית, נמכר ב- 2,260,000 שקל.
ראשון לציון
- דירת 4.5 חדרים, רחוב פופל, 111 מ"ר, קומה 1 מתוך 8, חניה ומעלית, נמכרה ב- 1,640,000 שקל
- דירת 3.5 חדרים, רחוב יוחנן הסנדלר, 90 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב- 1,450,000 שקל.
חדרה
-דירת 3 חדרים, רחוב השלכת, 94 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, חניה, נמכרה ב- 1,000,000 שקל
- דירת 3 חדרים, רחוב עירית, 85 מ"ר, קומה 2 מתוך 5, חניה, נמכרה ב- 870,000 שקל
- דירת 4 חדרים, רחוב חטיבת הנחל, 107 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, חניה ומעלית, נמכרה ב- 1,300,000 שקל
- וילה 6 חדרים, רחוב הכנסת, 170 מ"ר בנוי על מגרש של 480 מ"ר, נמכרה ב- 2,100,000 שקל.
חריש
- דירת 4 חדרים, רחוב גפן, 116 מ"ר, מרפסת 14 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, חניה ומעלית, נמכרה ב- 1,285,000 שקל
- דירת 5 חדרים, רחוב לוטם, 124 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 4 מתוך 6, חניה ומעלית, נמכרה ב- 1,250,000 שקל.
מודיעין
- דירת גן 4.5 חדרים, רחוב עמק החולה, שכונת הנחלים, 100 מ"ר, גינה 110 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, חניה ומעלית, נמכרה ב- 2,900,000 שקל
- דירת 5 חדרים, רחוב מגדל הלבנון, שכונת נחלים, 155 מ"ר, קומה 3 מתוך 9, חניה ומעלית, נמכרה ב-2,620,000 שקל
רמלה
- דירת 3 חדרים, רחוב וילנה, 58 מ"ר, קקומה 2 מתוך 4, נמכרה ב- 900,000 שקל
- דירת גג 4.5 חדרים, רחוב יאיר שטרן, 100 מ"ר, מרפסת 20 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, חניה, נמכרה ב- 1,450,000 שקל
קריית מוצקין
- דירת 3 חדרים, רחוב קדיש לוז, 70 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב- 680,000 שקל.
- דירת 3 חדרים, רחוב חנה סנש, 75 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב- 670,000 שקל.
- 10.יוסי 24/10/2021 23:16הגב לתגובה זוכמה שה״קידמה״ מתפתחת יותר קשה לחיות פה
- 9.משה דורון 24/10/2021 14:48הגב לתגובה זוהמחיר בכתבה של 80000 שח למ"ר מתייחס למכירת דירת 2 חדרים קטנה 45 מ"ר כשבידוע שהמחיר ( בקניה וגם בשכירות) למ"ר בדירות קטנות גבוה בהרבה מהמחיר לדירות 4 ו 5 חדרים (בעלות מאפיינים דומים).
- 8.מהגוני 24/10/2021 10:47הגב לתגובה זוכדאי למהר ולקנות דירות בתל אביב במחירים האלה של 80000 שקל למטר מרובע כי בקרוב זה יאמיר והמחיר הזה יהיה עבור כל סנטימטר מרובע
- 7.ערן 23/10/2021 22:14הגב לתגובה זוכל אחד מחליט על מחיר ללא ביסוס כלכלי
- 6.תל אביב 23/10/2021 20:16הגב לתגובה זוהמדינה מתכננת מדינה בתוך מדינה . מס גודש יבריח את כולם מלהגיע לעיר רק מי שגר שם יסתובב . ומחירי הדירות יבריחו את כולם יגיעו רק מ ל י ו נ ר י ם . דירת 2 חדרים תעלה 7 מליון
- ניר 23/10/2021 22:35הגב לתגובה זונהריה מומלצת
- 5.פלקסונז 23/10/2021 15:19הגב לתגובה זוהעיר מתפחת בקצב מדהים. נכון שיש כרגע קושי בענייני תחבורה, אך בלונג ראן זה ידביק את אזור השרון
- 4.יובלי 23/10/2021 14:42הגב לתגובה זוכולם קונים בנהריה ביקוש שיא .
- 3.ה ז ו י (ל"ת)בן 23/10/2021 14:21הגב לתגובה זו
- 2.כשיהיה מס גודש דירה בת"א תעלה הרבה יותר (ל"ת)תל אביב 23/10/2021 12:25הגב לתגובה זו
- 1.שאלה 23/10/2021 11:12הגב לתגובה זווהכל בגלל ציפייה לרווח מעליית מחירים מה יקרה שהריבית תעלה ?
- אלון 23/10/2021 18:06הגב לתגובה זולא יקרה כלום. יכול לבחון את המחירים במנהטן
- L 23/10/2021 17:41הגב לתגובה זוניו יורק, פריז, עונג קונג הן רק דוגמא
- דמיאן 23/10/2021 17:30הגב לתגובה זושאלה טובה, בקרוב נדע.יחד עם השפעת מדיניות ממשלתית.יהיה מעניין.
- ישראברוך 23/10/2021 13:16הגב לתגובה זודבר איתי כשהריבית תעלה... יש סיכוי גדול יותר שיחליפו את המטבע לפני שהיא תעלה

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
.jpeg)
המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול
אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.
עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה
מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.
שוק הדירות - תמונת מצב
אם מעמיקים
בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני,
אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.
בשוק היד השנייה,
לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר
לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.
- 3 מיליארד שקל בהשקעות ו-7.6 אלף דירות: הסכם הגג הראשון ביהודה ושומרון יוצא לדרך
- מ-1.5 ל-5 מ' שקל: הפערים שמפצלים את שוק הדירות ברחובות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה.
מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה
ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.