המהפך שמתרחש בשוק הדירות - למה מחירי דירות מקבלנים מזנקים ומה קורה לשכר הדירה?
איפה יש ירידות במחירי הדירות, מה ההבדל בין העלייה בשוק יד שנייה למחירי דירות קבלנים והאם אפשר להוריד את שכר הדירה?
השבוע התפרסם מדד המחירים לצרכן וגם מדד מחירי הדירות. מדד מחירי הדירות באוקטובר-נובמבר 2024 הציג עלייה של 0.6% לעומת התקופה הקודמת, תוך הגברת קצב העלייה השנתי לכ-8% - כפי שהערכנו כאן בעבר: בכמה יעלו מחירי הדירות בחודשים הבאים?
העלייה מתמקדת בדירות חדשות, כשמבצעי מימון נדיבים הופכים אותן לאטרקטיביות, אך גם ליקרות יותר בטווח הארוך. זה כבר סוד ידוע - המבצעים של הקבלנים שהם בעצם הנחות של 5% ומעלה, מאפשרים להם להעלות את המחיר - אתם תרכשו דירה שמחירה יעלה ב-2%, אם נותנים לכם הנחה מימונית של 5%. והלמ"ס סופרים את העלייה בלי להתייחס למימון ומנפחים בעצם את המחירים.
מחירי הדירות החדשות (דירות מקבלנים) עלו בשיעור נמוך עד לפני מספר חודשים מדירות יד שנייה, בחודשים האחרונים זה התהפך. כנראה בשל מבצעי הקבלנים.
הנתונים המדאיגים מאחורי המספרים
נתוני המדד מצביעים על עליות מחירים בכל הארץ, כשמחוז תל אביב מוביל עם עלייה של 1.25% בחודש האחרון. בראייה שנתית, מחוז חיפה רשם עלייה משמעותית של 11.7%, ואחריו הצפון (10.2%). המעניין הוא שלמרות ההיצע הגבוה של דירות לא מכורות - 71 אלף נכון להיום -מחירי הדירות ממשיכים לעלות, בעיקר כאמור בזכות מבצעי מימון ייחודיים מצד הקבלנים.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תופעות מעניינות בשוק הדירות
- דירות יד שנייה מול חדשות: לראשונה מזה זמן רב, העליות במחירי הדירות החדשות עולות על אלו של הדירות מיד שנייה.
- מחוז תל אביב: בעוד שמחירי הדירות עולים, הצפי הוא להתמתנות בהמשך השנה בדירות היקרות עם שחרור מכרזים והשלמת פרויקטים גדולים בצפון העיר.
- שכר דירה: עלייה ממוצעת של 4% לשוכרים חדשים ו-2.6% למחדשי חוזים, כשביקושים גבוהים בשוק השכירות מייצרים לחצים נוספים על מחירי השכירות.
- ירידה במחירי הדירות עם ממ"ד. על פי נתוני הכלכלן הראשי באוצר, נרשמה ירידה של מעל 5% במחירי הדירות עם ממ"ד ברחבי הארץ.
- ירידות מחירים בדרום - כ-30% מהמשקיעים שמכרו דירה בשנה האחרונה מכרו אותה בהפסד (בעיקר בבאר שבע וקריית גת). סביר להניח שהסיבה היא דירות לא מבוקשות בגלל חוסר בממ"ד.
שאלות ותשובות בנושא מחירי הדירות ושכר הדירה
מה הסיבות לעלייה במחירי הדירות החדשות?
הקבלנים מציעים תוכניות מימון שמאפשרות לקונים
לשלם אחוז קטן מהמחיר כעת, עם יתרת התשלום בעוד מספר שנים. תוכניות אלו מושכות רוכשים אך מייקרות בפועל את הדירות, כשהקבלנים מעלים מחירים כדי לפצות על הסיכון הכלכלי.
כיצד ניתן להתמודד עם עליות מחירי השכירות?
שוכרים יכולים לחפש דירות בפריפריה או להעדיף דירות קטנות יותר. שכר הדירה עולה בשנים האחרונות ועדיין הוא לא "הדביק" את העלייה של מחירי הדירות ב-5 שנים ומעלה. כלומר, למרות עליית שכר הדירה, ייתכן שזה ימשיך לעלות.
- עד כמה הריבית משפיעה על מחירי הדירות? הקשר שכולם מאמינים בו ולרוב לא קיים
- דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
בהדרגה תהיה האצה בפרוקיטים של שכר דירה ארוך טווח, אבל זה בשלב זה "טיפה בים". רק חלק קטן מהציבור מגיע לדירות האלו. האפשרויות הקיימות למי שלא יכול לעמוד בעליה בשכר הדירה היא לזוז במיקום הדירה, אם כי, נדגיש כי במקביל לעלייה בשכר הדירה יש עליית שכר שבמקומות מסוימים מספיקה-מדביקה את שכר הדירה.
אפשרות נוספת - דירה בלי ממ"ד. שכר הדירה בדירות בלי ממ"ד נמוך משמעותית משכר הדירה בדירות עם ממ"ד. מדובר על הפרשים שנעים בין 10% לעד 25% כשככל שהאזור יותר מסוכן, כך הפער גדול יותר.
מה משפיע על מחירי הדירות בחיפה ובצפון?
האזור מציע מחירים אטרקטיביים יחסית למרכז, מה שמוביל לעלייה בביקושים. במקביל, המחסור בדירות חדשות עם ממ"ד מעלה את מחירי הדירות הקיימות, בעיקר בקרב משפחות.
האם יש יתרון ברכישת דירה כיום?
למרות המחירים הגבוהים, הרוכשים נהנים מתוכניות מימון אטרקטיביות. עם זאת, חשוב לקחת בחשבון את העלויות הסופיות, שיכולות להיות גבוהות משמעותית מהמחיר ההתחלתי. צריך לקחת בחשבון שההנחה המימונית, גדולה ככל שתהיה, מגיעה עם "קנס" - אתם מקבלים את הדירה רק בעוד מספר שנים.
למה המחירים בתל אביב עולים יותר משאר הארץ?
תל אביב
ממשיכה להיות מרכז כלכלי ואורבני שמושך רוכשים רבים. יחד עם זאת, מלאי הדירות הלא מכורות בעיר הוא הגבוה ביותר, והצפי הוא לירידה מסוימת במחירים עם השלמת פרויקטים גדולים ב-2025.
איך עליות המחירים משפיעות
על שוק השכירות?
הביקושים הגבוהים לדירות משפיעים ישירות גם על שוק השכירות. שוכרים חדשים נאלצים לשלם מחירים גבוהים יותר, ומחדשי חוזים מתמודדים עם עליות ממוצעות של 2.6%.
האם העלייה במחירים מעידה
על מחסור בדירות?
לא בהכרח. כיום יש שיא של דירות לא מכורות בשוק, אך המדיניות של הקבלנים לשחרר דירות למכירה בקצב איטי יוצרת תחושה של מחסור ומובילה לעליות מחירים.
מה היתרון של דירות יד שנייה לעומת
חדשות?
דירות יד שנייה מציעות וודאות גבוהה יותר מבחינת מועד המסירה, בעוד שבדירות חדשות מועדי המסירה מתארכים משמעותית בשל מחסור בעובדים.
כיצד מבצעי המימון משפיעים על שוק הדיור?
המבצעים
מאפשרים רכישה עם הון עצמי נמוך, אך בטווח הארוך העלויות גבוהות יותר בגלל עליות מחירים שמכניסים הקבלנים. לדוגמה, דירה במבצע של 10%-90% עשויה להתייקר ב-5%-10% על פני התקופה.
מה הצפי להמשך 2025?
הצפי
של רוב המומחים שתהיה עליית מחירים, אבל מדודה יחסית. מצד אחד הביקושים עדיין גדולים מההיצע, וזה דוחף לעליות מחירים. מצד שני - קיים קושי אמיתי ואובייקטיבי לקנות דירות במחירים האלו. עם זאת, מחירי הדירות הם בעיקר תולדה של מהלכים ממשלתיים ורגולטוריים - אם הממשלה
רוצה להוריד מחירים, דרך הגדלת היצע, מסים ושידור מסרים לשוק הדירות על ירידה צפויה, היא בהחלט יכולה לעשות כך.
- 15.לחקור כל רמאי 22/02/2025 16:03הגב לתגובה זומחירי הדירות החדשות בשקלול הנחות המימון יורדים וייורדים חזקנא לא לרמות קוראים תמימים!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
- 14.שמשון הגיבור 18/01/2025 19:43הגב לתגובה זומשה קנה דירה ב1000000 שח שילם מס 80000 שח. עכשיו מחיר הדירה לפחות 1080000 שח. . משה מכר הדירה לפנחס בלי להרוויח שקל ב1080000 שח פנחס שילם כ85000 מס . עכשיו המחיר של הדירה 1165000 שח. הבנתם
- 13.מיכאל 18/01/2025 10:13הגב לתגובה זולא מבין איך אף אחד לא הלך שם הביתה
- דעתן 23/01/2025 13:43הגב לתגובה זושלטון הפקידות המסורתי!!! יש אנשים שלא חייבים בחוק לא חייבים או נותנים הסבריםאדני הארץ!!!במדינה שהשופט העליון במדינה הוא לכאורה עבריין שמרשה לעצמו לעבור על חוקיםלשפו את אח שלו...... הזיה לשמה!
- 12.איך המחיר מזנק אם לי המדד זה 0 (ל"ת)אדם פשוט 18/01/2025 10:00הגב לתגובה זו
- 11.חיימון 18/01/2025 08:28הגב לתגובה זוכלומר התפנו בממוצע 20000 דירות לקניה והשכרה
- 10.איציק ב 18/01/2025 08:25הגב לתגובה זואז אתה מתעורר בבוקר עם 4 קירות ומשכנתא מטורפת ל 25 שנים ומציאות של שיעבוד לעבודה וחבר טלפוני מהבנק
- 9.שי 17/01/2025 23:08הגב לתגובה זואיך זוג צעיר שמרוויח יחד 25000 שח נטו יכול לשלם 8000 שח משכנתא גני ילדים פרטיים ל 2 ילדים 5000 שח ....... יכול לשרוד
- 8.לקנות דירות בלי ממד ולחכות להתחדשות עירונית (ל"ת)מיקי 17/01/2025 19:32הגב לתגובה זו
- 7.הומלס 17/01/2025 17:28הגב לתגובה זובסופו של יום מחיר דירות יד שניה נגזר ממחיר דירה חדשה ובהתאמות הנידרשות
- 6.אדם 17/01/2025 16:53הגב לתגובה זוכתבת פימפום שמנפחת בועה ומתעלמת מכח הקניה היורד של הציבור והסתמכות על בועת אשראי ענקית .
- 5.יעלי 17/01/2025 12:54הגב לתגובה זוהקפלניסטים עוזבים לחול.
- מומו 19/01/2025 22:41הגב לתגובה זולא רק במרכז ברוב הארץ יש האטהירידה של מחיריםאין קונים כמו פעםלא סתם עושים את כל המבצעיםולכן לדעתי זו כתבה מגמתית.
- דנה 17/01/2025 17:47הגב לתגובה זולא היתה נכונה אז ולא נכונה היום
- 4.לקנות עכשיו דירות עם ממד המחירים יזנקו (ל"ת)זיו 17/01/2025 12:48הגב לתגובה זו
- צודק אבל לא בארץ (ל"ת)מממ 23/01/2025 10:59הגב לתגובה זו
- 3.רפאל 17/01/2025 12:18הגב לתגובה זולדעתי האישית המבצעים של הדירות החדשות מהקבלנים...זו סכנה סמויה לכלכלה....האם המפקח לא רואה את מה שאני רואה
- 2.אלי 17/01/2025 12:02הגב לתגובה זוברור שזה מוזר ולא מובן לאדם נורמלי באיזור הכי מסוכן בעולם ששורץ בהמון מטורפים ורוצחים ואנשים קונים קונים בו דירת ולא חשוב מה המחיר שלהם למשל בשלט של קבלן שבונה על ידי ברחובות הוא רק בהתחלת השלד וכבר רשום שנשארו פנטהאוז אחד ודירה 5 חדרים למכירה אז לך תבין את זה
- 1.דן 17/01/2025 11:52הגב לתגובה זואנשים נחנקים מיוקר המחיה מכיר המון משפחות מהעשירון 910 ......שפשוט מתמוטטות .....תמשיכו לחיות על דפי העיתונים המציאות קשה ......המחירים לא יחזיקו מים .....ג.נ שייך לעשירון ה 10 !!!
ארוחת בוקר (X)גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
יוקר מחיה, שכר שעומד במקום ושוק שכירות תקוע מביא לישראל תופעה שכבר הייתה רווחת במדינות עם כלכלה הרבה יותר חלשה משלנו, בני 30 שחוזרים לגור עם ההורים
אחרי ספרד, איטליה ויוון, גם בישראל מתחילים לראות תופעה שמתעצמת: בני 30 פלוס שחוזרים לגור עם ההורים. ניתן להסביר זאת על ידי הפער המתרחב בין עלויות דיור להכנסות משכר. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) העדכניים, כ-25% מבני 30-34 מתגוררים עם ההורים, עלייה של כ-2% משנת 2024. בקבוצת הגיל 35-39, השיעור יורד לכ-15% (שגרים עם ההורים), אך זהו עדיין נתון משמעותי בהשוואה למדינות OECD אחרות. משרד האוצר מעריך כי גיל היציאה הממוצע מהבית עלה לכ-29 שנים, כ-2.5 שנים יותר מאשר בתחילת שנות ה-2010. כיום, כאשר אוכלוסיית המדינה עומדת על 10.094 מיליון תושבים, התופעה משפיעה על כ-150 אלף צעירים בגילאי 30+, רובם רווקים או בזוגיות ללא ילדים.
חצי מהמשכורת הולך על דיור
הגורם הדומיננטי הוא הנטל הדיורי, שמתעצם למרות ירידה במחירי רכישה. שכר דירה עולה והממוצע לדירת 3 חדרים עמד ברבעון השלישי של השנה עמד על כ-5,000 שקל, עלייה של 4.4% משנה קודמת, כאשר במרכז הארץ המחירים מגיעים כבר ל-6,000-7,000 ש"ח. בניגוד לשכירות, המחיר הממוצע לרכישת דירה ירד ב-2.5% ל-2,213,900 שקל, אך שכירות ארוכת טווח נותרת מוגבלת עקב מחסור בהיצע: השנה נוספו על פי ההערכות רק 20 אלף דירות חדשות להשכרה.
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השכר החציוני נטו בקרב שכירים בגיל 30-34 מוערך ב-10,000 ש"ח, זה מכסה אולי 60%-70% מהוצאות דיור בסיסיות. נתונים דומים נמצאו גם בדוח OECD Economic Surveys: Israel 2025. על פי הדוח יחס מחיר דיור להכנסה בישראל הוא מהגבוהים בעולם, כאשר צעירים מוציאים 50%-60% מההכנסה שלהם רק על קורת גג, כמעט כפול מהממוצע המערבי של 28%.

עד כמה הריבית משפיעה על מחירי הדירות? הקשר שכולם מאמינים בו ולרוב לא קיים
מחקר רחב של קרן המטבע הבינלאומית מגלה שהעלאת ריבית של אחוז מורידה את מחירי הדירות בפחות מאחוז אחד - אבל כשהריבית יורדת מ-7% ל-2.7% נוצר בום, כשהיא משתנה מ-4.5% ל-3.5% ההשפעה זניחה - מה זה אומר על שוק הנדל"ן הישראלי?
התנאי השני: עקום תשואות שטוח. כאשר הפער בין ריביות לטווח קצר וארוך קטן, ההשפעה על מחירי הדירות חזקה יותר. החוקרים מצאו ש"עם עקומי תשואות שטוחים יותר, הסמי-אלסטיות המדווחות גדולות יותר בערך מוחלט". הם מסבירים שזה קשור לנטייה לנטילת סיכונים מוגברת כאשר עקום התשואות שטוח, מצב המאפיין לרוב את השלבים המאוחרים של המחזור הכלכלי.
הראיות לכך ברורות מהניסיון האמריקאי. בשנים 2020-2021, כאשר הפדרל ריזרב הוריד את הריבית לאפס ורכש אגרות חוב של משכנתאות בהיקפים עצומים, ריבית המשכנתאות צנחה לשפל היסטורי של 2.7%. התוצאה הייתה בום חסר תקדים בשוק הנדל"ן. כפי שציינו חוקרים מהפדרל ריזרב של ניו יורק: "מאז פברואר 2020, מחירי הבתים עלו ביותר מ-15% על פני מספר מדדים. במקביל, מכירות בתים קיימים והיתרי בנייה זינקו לרמות שלא נראו מאז 2007".
התנאי השלישי: עלייה מתמשכת במחירי הדירות. אולי הממצא המעניין ביותר הוא ש"כאשר מחירי הדירות עלו במשך מספר שנים ברציפות, המדיניות המוניטרית הופכת ליעילה יותר בריסונם". זהו ממצא פרדוקסלי במידת מה: דווקא כאשר בועת נדל"ן כבר התנפחה, הכלי המוניטרי יעיל יותר, אבל אז כבר עשוי להיות מאוחר מדי, וההשפעות על שאר הכלכלה עלולות להיות הרסניות.
אז מה קורה כאן? כיצד ריבית יכולה להשפיע דרמטית מצד אחד ולהשפיע וכמעט ולא להשפיע מצד שני?
- לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ריבית בנק ישראל ירדה לאחרונה. סיכוי טוב שבמהלך השנה הקרובה היא תרד עוד פעמיים בכ-0.5% ל-3.75%. האם ההורדה הזו תוביל לעלייה במחירי הדירות? הורדת ריבית הופכת את החזרי המשכנתא לנמוכים יותר ומאפשרת בעצם לרוכשי דירות להגדיל את המרכיב במשכנתא ולקנות דירה עם פחות הון עצמי. יש לכאורה יותר אפשרויות לרוכשי דירות, אבל לא צריך לעשות מחקר כדי להבין שהפחתה של רבע אחוז היא כמעט כלום, סדר גודל של 70-100 שקל בהחזרי המשכנתא הממוצעת. לא זה מה שיקבע אם תקנו דירה או לא. אבל אם זה יימשך?
