המהפך שמתרחש בשוק הדירות - למה מחירי דירות מקבלנים מזנקים ומה קורה לשכר הדירה?
איפה יש ירידות במחירי הדירות, מה ההבדל בין העלייה בשוק יד שנייה למחירי דירות קבלנים והאם אפשר להוריד את שכר הדירה?
השבוע התפרסם מדד המחירים לצרכן וגם מדד מחירי הדירות. מדד מחירי הדירות באוקטובר-נובמבר 2024 הציג עלייה של 0.6% לעומת התקופה הקודמת, תוך הגברת קצב העלייה השנתי לכ-8% - כפי שהערכנו כאן בעבר: בכמה יעלו מחירי הדירות בחודשים הבאים?
העלייה מתמקדת בדירות חדשות, כשמבצעי מימון נדיבים הופכים אותן לאטרקטיביות, אך גם ליקרות יותר בטווח הארוך. זה כבר סוד ידוע - המבצעים של הקבלנים שהם בעצם הנחות של 5% ומעלה, מאפשרים להם להעלות את המחיר - אתם תרכשו דירה שמחירה יעלה ב-2%, אם נותנים לכם הנחה מימונית של 5%. והלמ"ס סופרים את העלייה בלי להתייחס למימון ומנפחים בעצם את המחירים.
מחירי הדירות החדשות (דירות מקבלנים) עלו בשיעור נמוך עד לפני מספר חודשים מדירות יד שנייה, בחודשים האחרונים זה התהפך. כנראה בשל מבצעי הקבלנים.
הנתונים המדאיגים מאחורי המספרים
נתוני המדד מצביעים על עליות מחירים בכל הארץ, כשמחוז תל אביב מוביל עם עלייה של 1.25% בחודש האחרון. בראייה שנתית, מחוז חיפה רשם עלייה משמעותית של 11.7%, ואחריו הצפון (10.2%). המעניין הוא שלמרות ההיצע הגבוה של דירות לא מכורות - 71 אלף נכון להיום -מחירי הדירות ממשיכים לעלות, בעיקר כאמור בזכות מבצעי מימון ייחודיים מצד הקבלנים.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תופעות מעניינות בשוק הדירות
- דירות יד שנייה מול חדשות: לראשונה מזה זמן רב, העליות במחירי הדירות החדשות עולות על אלו של הדירות מיד שנייה.
- מחוז תל אביב: בעוד שמחירי הדירות עולים, הצפי הוא להתמתנות בהמשך השנה בדירות היקרות עם שחרור מכרזים והשלמת פרויקטים גדולים בצפון העיר.
- שכר דירה: עלייה ממוצעת של 4% לשוכרים חדשים ו-2.6% למחדשי חוזים, כשביקושים גבוהים בשוק השכירות מייצרים לחצים נוספים על מחירי השכירות.
- ירידה במחירי הדירות עם ממ"ד. על פי נתוני הכלכלן הראשי באוצר, נרשמה ירידה של מעל 5% במחירי הדירות עם ממ"ד ברחבי הארץ.
- ירידות מחירים בדרום - כ-30% מהמשקיעים שמכרו דירה בשנה האחרונה מכרו אותה בהפסד (בעיקר בבאר שבע וקריית גת). סביר להניח שהסיבה היא דירות לא מבוקשות בגלל חוסר בממ"ד.
שאלות ותשובות בנושא מחירי הדירות ושכר הדירה
מה הסיבות לעלייה במחירי הדירות החדשות?
הקבלנים מציעים תוכניות מימון שמאפשרות לקונים
לשלם אחוז קטן מהמחיר כעת, עם יתרת התשלום בעוד מספר שנים. תוכניות אלו מושכות רוכשים אך מייקרות בפועל את הדירות, כשהקבלנים מעלים מחירים כדי לפצות על הסיכון הכלכלי.
כיצד ניתן להתמודד עם עליות מחירי השכירות?
שוכרים יכולים לחפש דירות בפריפריה או להעדיף דירות קטנות יותר. שכר הדירה עולה בשנים האחרונות ועדיין הוא לא "הדביק" את העלייה של מחירי הדירות ב-5 שנים ומעלה. כלומר, למרות עליית שכר הדירה, ייתכן שזה ימשיך לעלות.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
בהדרגה תהיה האצה בפרוקיטים של שכר דירה ארוך טווח, אבל זה בשלב זה "טיפה בים". רק חלק קטן מהציבור מגיע לדירות האלו. האפשרויות הקיימות למי שלא יכול לעמוד בעליה בשכר הדירה היא לזוז במיקום הדירה, אם כי, נדגיש כי במקביל לעלייה בשכר הדירה יש עליית שכר שבמקומות מסוימים מספיקה-מדביקה את שכר הדירה.
אפשרות נוספת - דירה בלי ממ"ד. שכר הדירה בדירות בלי ממ"ד נמוך משמעותית משכר הדירה בדירות עם ממ"ד. מדובר על הפרשים שנעים בין 10% לעד 25% כשככל שהאזור יותר מסוכן, כך הפער גדול יותר.
מה משפיע על מחירי הדירות בחיפה ובצפון?
האזור מציע מחירים אטרקטיביים יחסית למרכז, מה שמוביל לעלייה בביקושים. במקביל, המחסור בדירות חדשות עם ממ"ד מעלה את מחירי הדירות הקיימות, בעיקר בקרב משפחות.
האם יש יתרון ברכישת דירה כיום?
למרות המחירים הגבוהים, הרוכשים נהנים מתוכניות מימון אטרקטיביות. עם זאת, חשוב לקחת בחשבון את העלויות הסופיות, שיכולות להיות גבוהות משמעותית מהמחיר ההתחלתי. צריך לקחת בחשבון שההנחה המימונית, גדולה ככל שתהיה, מגיעה עם "קנס" - אתם מקבלים את הדירה רק בעוד מספר שנים.
למה המחירים בתל אביב עולים יותר משאר הארץ?
תל אביב
ממשיכה להיות מרכז כלכלי ואורבני שמושך רוכשים רבים. יחד עם זאת, מלאי הדירות הלא מכורות בעיר הוא הגבוה ביותר, והצפי הוא לירידה מסוימת במחירים עם השלמת פרויקטים גדולים ב-2025.
איך עליות המחירים משפיעות
על שוק השכירות?
הביקושים הגבוהים לדירות משפיעים ישירות גם על שוק השכירות. שוכרים חדשים נאלצים לשלם מחירים גבוהים יותר, ומחדשי חוזים מתמודדים עם עליות ממוצעות של 2.6%.
האם העלייה במחירים מעידה
על מחסור בדירות?
לא בהכרח. כיום יש שיא של דירות לא מכורות בשוק, אך המדיניות של הקבלנים לשחרר דירות למכירה בקצב איטי יוצרת תחושה של מחסור ומובילה לעליות מחירים.
מה היתרון של דירות יד שנייה לעומת
חדשות?
דירות יד שנייה מציעות וודאות גבוהה יותר מבחינת מועד המסירה, בעוד שבדירות חדשות מועדי המסירה מתארכים משמעותית בשל מחסור בעובדים.
כיצד מבצעי המימון משפיעים על שוק הדיור?
המבצעים
מאפשרים רכישה עם הון עצמי נמוך, אך בטווח הארוך העלויות גבוהות יותר בגלל עליות מחירים שמכניסים הקבלנים. לדוגמה, דירה במבצע של 10%-90% עשויה להתייקר ב-5%-10% על פני התקופה.
מה הצפי להמשך 2025?
הצפי
של רוב המומחים שתהיה עליית מחירים, אבל מדודה יחסית. מצד אחד הביקושים עדיין גדולים מההיצע, וזה דוחף לעליות מחירים. מצד שני - קיים קושי אמיתי ואובייקטיבי לקנות דירות במחירים האלו. עם זאת, מחירי הדירות הם בעיקר תולדה של מהלכים ממשלתיים ורגולטוריים - אם הממשלה
רוצה להוריד מחירים, דרך הגדלת היצע, מסים ושידור מסרים לשוק הדירות על ירידה צפויה, היא בהחלט יכולה לעשות כך.
- 15.לחקור כל רמאי 22/02/2025 16:03הגב לתגובה זומחירי הדירות החדשות בשקלול הנחות המימון יורדים וייורדים חזקנא לא לרמות קוראים תמימים!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
- 14.שמשון הגיבור 18/01/2025 19:43הגב לתגובה זומשה קנה דירה ב1000000 שח שילם מס 80000 שח. עכשיו מחיר הדירה לפחות 1080000 שח. . משה מכר הדירה לפנחס בלי להרוויח שקל ב1080000 שח פנחס שילם כ85000 מס . עכשיו המחיר של הדירה 1165000 שח. הבנתם
- 13.מיכאל 18/01/2025 10:13הגב לתגובה זולא מבין איך אף אחד לא הלך שם הביתה
- דעתן 23/01/2025 13:43הגב לתגובה זושלטון הפקידות המסורתי!!! יש אנשים שלא חייבים בחוק לא חייבים או נותנים הסבריםאדני הארץ!!!במדינה שהשופט העליון במדינה הוא לכאורה עבריין שמרשה לעצמו לעבור על חוקיםלשפו את אח שלו...... הזיה לשמה!
- 12.איך המחיר מזנק אם לי המדד זה 0 (ל"ת)אדם פשוט 18/01/2025 10:00הגב לתגובה זו
- 11.חיימון 18/01/2025 08:28הגב לתגובה זוכלומר התפנו בממוצע 20000 דירות לקניה והשכרה
- 10.איציק ב 18/01/2025 08:25הגב לתגובה זואז אתה מתעורר בבוקר עם 4 קירות ומשכנתא מטורפת ל 25 שנים ומציאות של שיעבוד לעבודה וחבר טלפוני מהבנק
- 9.שי 17/01/2025 23:08הגב לתגובה זואיך זוג צעיר שמרוויח יחד 25000 שח נטו יכול לשלם 8000 שח משכנתא גני ילדים פרטיים ל 2 ילדים 5000 שח ....... יכול לשרוד
- 8.לקנות דירות בלי ממד ולחכות להתחדשות עירונית (ל"ת)מיקי 17/01/2025 19:32הגב לתגובה זו
- 7.הומלס 17/01/2025 17:28הגב לתגובה זובסופו של יום מחיר דירות יד שניה נגזר ממחיר דירה חדשה ובהתאמות הנידרשות
- 6.אדם 17/01/2025 16:53הגב לתגובה זוכתבת פימפום שמנפחת בועה ומתעלמת מכח הקניה היורד של הציבור והסתמכות על בועת אשראי ענקית .
- 5.יעלי 17/01/2025 12:54הגב לתגובה זוהקפלניסטים עוזבים לחול.
- מומו 19/01/2025 22:41הגב לתגובה זולא רק במרכז ברוב הארץ יש האטהירידה של מחיריםאין קונים כמו פעםלא סתם עושים את כל המבצעיםולכן לדעתי זו כתבה מגמתית.
- דנה 17/01/2025 17:47הגב לתגובה זולא היתה נכונה אז ולא נכונה היום
- 4.לקנות עכשיו דירות עם ממד המחירים יזנקו (ל"ת)זיו 17/01/2025 12:48הגב לתגובה זו
- צודק אבל לא בארץ (ל"ת)מממ 23/01/2025 10:59הגב לתגובה זו
- 3.רפאל 17/01/2025 12:18הגב לתגובה זולדעתי האישית המבצעים של הדירות החדשות מהקבלנים...זו סכנה סמויה לכלכלה....האם המפקח לא רואה את מה שאני רואה
- 2.אלי 17/01/2025 12:02הגב לתגובה זוברור שזה מוזר ולא מובן לאדם נורמלי באיזור הכי מסוכן בעולם ששורץ בהמון מטורפים ורוצחים ואנשים קונים קונים בו דירת ולא חשוב מה המחיר שלהם למשל בשלט של קבלן שבונה על ידי ברחובות הוא רק בהתחלת השלד וכבר רשום שנשארו פנטהאוז אחד ודירה 5 חדרים למכירה אז לך תבין את זה
- 1.דן 17/01/2025 11:52הגב לתגובה זואנשים נחנקים מיוקר המחיה מכיר המון משפחות מהעשירון 910 ......שפשוט מתמוטטות .....תמשיכו לחיות על דפי העיתונים המציאות קשה ......המחירים לא יחזיקו מים .....ג.נ שייך לעשירון ה 10 !!!

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.