מחירי הדירות לאן

המהפך שמתרחש בשוק הדירות - למה מחירי דירות מקבלנים מזנקים ומה קורה לשכר הדירה?

איפה יש ירידות במחירי הדירות, מה ההבדל בין העלייה בשוק יד שנייה למחירי דירות קבלנים והאם אפשר להוריד את שכר הדירה?

עמית בר | (19)

השבוע התפרסם מדד המחירים לצרכן וגם מדד מחירי הדירות. מדד מחירי הדירות באוקטובר-נובמבר 2024 הציג עלייה של 0.6% לעומת התקופה הקודמת, תוך הגברת קצב העלייה השנתי לכ-8% - כפי שהערכנו כאן בעבר: בכמה יעלו מחירי הדירות בחודשים הבאים?


העלייה מתמקדת בדירות חדשות, כשמבצעי מימון נדיבים הופכים אותן לאטרקטיביות, אך גם ליקרות יותר בטווח הארוך. זה כבר סוד ידוע - המבצעים של הקבלנים שהם בעצם הנחות של 5% ומעלה, מאפשרים להם להעלות את המחיר - אתם תרכשו דירה שמחירה יעלה ב-2%, אם נותנים לכם הנחה מימונית של 5%. והלמ"ס סופרים את העלייה בלי להתייחס למימון ומנפחים בעצם את המחירים.


מחירי הדירות החדשות (דירות מקבלנים) עלו בשיעור נמוך עד לפני מספר חודשים מדירות יד שנייה, בחודשים האחרונים זה התהפך. כנראה בשל מבצעי הקבלנים. 



הנתונים המדאיגים מאחורי המספרים


נתוני המדד מצביעים על עליות מחירים בכל הארץ, כשמחוז תל אביב מוביל עם עלייה של 1.25% בחודש האחרון. בראייה שנתית, מחוז חיפה רשם עלייה משמעותית של 11.7%, ואחריו הצפון (10.2%). המעניין הוא שלמרות ההיצע הגבוה של דירות לא מכורות - 71 אלף נכון להיום -מחירי הדירות ממשיכים לעלות, בעיקר כאמור בזכות מבצעי מימון ייחודיים מצד הקבלנים.


תופעות מעניינות בשוק הדירות

  • דירות יד שנייה מול חדשות: לראשונה מזה זמן רב, העליות במחירי הדירות החדשות עולות על אלו של הדירות מיד שנייה.

  • מחוז תל אביב: בעוד שמחירי הדירות עולים, הצפי הוא להתמתנות בהמשך השנה בדירות היקרות עם שחרור מכרזים והשלמת פרויקטים גדולים בצפון העיר.

  • שכר דירה: עלייה ממוצעת של 4% לשוכרים חדשים ו-2.6% למחדשי חוזים, כשביקושים גבוהים בשוק השכירות מייצרים לחצים נוספים על מחירי השכירות.

  • ירידה במחירי הדירות עם ממ"ד. על פי נתוני הכלכלן הראשי באוצר, נרשמה ירידה של מעל 5% במחירי הדירות עם ממ"ד ברחבי הארץ. 

  • ירידות מחירים בדרום - כ-30% מהמשקיעים שמכרו דירה בשנה האחרונה מכרו אותה בהפסד (בעיקר בבאר שבע וקריית גת). סביר להניח שהסיבה היא דירות לא מבוקשות בגלל חוסר בממ"ד. 



שאלות ותשובות בנושא מחירי הדירות ושכר הדירה


מה הסיבות לעלייה במחירי הדירות החדשות?

הקבלנים מציעים תוכניות מימון שמאפשרות לקונים לשלם אחוז קטן מהמחיר כעת, עם יתרת התשלום בעוד מספר שנים. תוכניות אלו מושכות רוכשים אך מייקרות בפועל את הדירות, כשהקבלנים מעלים מחירים כדי לפצות על הסיכון הכלכלי.


כיצד ניתן להתמודד עם עליות מחירי השכירות?


שוכרים יכולים לחפש דירות בפריפריה או להעדיף דירות קטנות יותר. שכר הדירה עולה בשנים האחרונות ועדיין הוא לא "הדביק" את העלייה של מחירי הדירות ב-5 שנים ומעלה. כלומר, למרות עליית שכר הדירה, ייתכן שזה ימשיך לעלות. 

קיראו עוד ב"נדל"ן"


בהדרגה תהיה האצה בפרוקיטים של שכר דירה ארוך טווח, אבל זה בשלב זה "טיפה בים". רק חלק קטן מהציבור מגיע לדירות האלו. האפשרויות הקיימות למי שלא יכול לעמוד בעליה בשכר הדירה היא לזוז במיקום הדירה, אם כי, נדגיש כי במקביל לעלייה בשכר הדירה יש עליית שכר שבמקומות מסוימים מספיקה-מדביקה את שכר הדירה. 


אפשרות נוספת - דירה בלי ממ"ד. שכר הדירה בדירות בלי ממ"ד נמוך משמעותית משכר הדירה בדירות עם ממ"ד. מדובר על הפרשים שנעים בין 10% לעד 25% כשככל שהאזור יותר מסוכן, כך הפער גדול יותר. 


מה משפיע על מחירי הדירות בחיפה ובצפון?

האזור מציע מחירים אטרקטיביים יחסית למרכז, מה שמוביל לעלייה בביקושים. במקביל, המחסור בדירות חדשות עם ממ"ד מעלה את מחירי הדירות הקיימות, בעיקר בקרב משפחות.


האם יש יתרון ברכישת דירה כיום?

למרות המחירים הגבוהים, הרוכשים נהנים מתוכניות מימון אטרקטיביות. עם זאת, חשוב לקחת בחשבון את העלויות הסופיות, שיכולות להיות גבוהות משמעותית מהמחיר ההתחלתי. צריך לקחת בחשבון שההנחה המימונית, גדולה ככל שתהיה, מגיעה עם "קנס" - אתם מקבלים את הדירה רק בעוד מספר שנים.



למה המחירים בתל אביב עולים יותר משאר הארץ?

תל אביב ממשיכה להיות מרכז כלכלי ואורבני שמושך רוכשים רבים. יחד עם זאת, מלאי הדירות הלא מכורות בעיר הוא הגבוה ביותר, והצפי הוא לירידה מסוימת במחירים עם השלמת פרויקטים גדולים ב-2025.


איך עליות המחירים משפיעות על שוק השכירות?

הביקושים הגבוהים לדירות משפיעים ישירות גם על שוק השכירות. שוכרים חדשים נאלצים לשלם מחירים גבוהים יותר, ומחדשי חוזים מתמודדים עם עליות ממוצעות של 2.6%.


האם העלייה במחירים מעידה על מחסור בדירות?

לא בהכרח. כיום יש שיא של דירות לא מכורות בשוק, אך המדיניות של הקבלנים לשחרר דירות למכירה בקצב איטי יוצרת תחושה של מחסור ומובילה לעליות מחירים.


מה היתרון של דירות יד שנייה לעומת חדשות?

דירות יד שנייה מציעות וודאות גבוהה יותר מבחינת מועד המסירה, בעוד שבדירות חדשות מועדי המסירה מתארכים משמעותית בשל מחסור בעובדים.


כיצד מבצעי המימון משפיעים על שוק הדיור?

המבצעים מאפשרים רכישה עם הון עצמי נמוך, אך בטווח הארוך העלויות גבוהות יותר בגלל עליות מחירים שמכניסים הקבלנים. לדוגמה, דירה במבצע של 10%-90% עשויה להתייקר ב-5%-10% על פני התקופה.


מה הצפי להמשך 2025?

הצפי של רוב המומחים שתהיה עליית מחירים, אבל מדודה יחסית. מצד אחד הביקושים עדיין גדולים מההיצע, וזה דוחף לעליות מחירים. מצד שני - קיים קושי אמיתי ואובייקטיבי לקנות דירות במחירים האלו. עם זאת, מחירי הדירות הם בעיקר תולדה של מהלכים ממשלתיים ורגולטוריים - אם הממשלה רוצה להוריד מחירים, דרך הגדלת היצע, מסים ושידור מסרים לשוק הדירות על ירידה צפויה, היא בהחלט יכולה לעשות כך. 

תגובות לכתבה(19):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 15.
    לחקור כל רמאי 22/02/2025 16:03
    הגב לתגובה זו
    מחירי הדירות החדשות בשקלול הנחות המימון יורדים וייורדים חזקנא לא לרמות קוראים תמימים!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
  • 14.
    שמשון הגיבור 18/01/2025 19:43
    הגב לתגובה זו
    משה קנה דירה ב1000000 שח שילם מס 80000 שח. עכשיו מחיר הדירה לפחות 1080000 שח. . משה מכר הדירה לפנחס בלי להרוויח שקל ב1080000 שח פנחס שילם כ85000 מס . עכשיו המחיר של הדירה 1165000 שח. הבנתם
  • 13.
    מיכאל 18/01/2025 10:13
    הגב לתגובה זו
    לא מבין איך אף אחד לא הלך שם הביתה
  • דעתן 23/01/2025 13:43
    הגב לתגובה זו
    שלטון הפקידות המסורתי!!! יש אנשים שלא חייבים בחוק לא חייבים או נותנים הסבריםאדני הארץ!!!במדינה שהשופט העליון במדינה הוא לכאורה עבריין שמרשה לעצמו לעבור על חוקיםלשפו את אח שלו...... הזיה לשמה!
  • 12.
    איך המחיר מזנק אם לי המדד זה 0 (ל"ת)
    אדם פשוט 18/01/2025 10:00
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    חיימון 18/01/2025 08:28
    הגב לתגובה זו
    כלומר התפנו בממוצע 20000 דירות לקניה והשכרה
  • 10.
    איציק ב 18/01/2025 08:25
    הגב לתגובה זו
    אז אתה מתעורר בבוקר עם 4 קירות ומשכנתא מטורפת ל 25 שנים ומציאות של שיעבוד לעבודה וחבר טלפוני מהבנק
  • 9.
    שי 17/01/2025 23:08
    הגב לתגובה זו
    איך זוג צעיר שמרוויח יחד 25000 שח נטו יכול לשלם 8000 שח משכנתא גני ילדים פרטיים ל 2 ילדים 5000 שח ....... יכול לשרוד
  • 8.
    לקנות דירות בלי ממד ולחכות להתחדשות עירונית (ל"ת)
    מיקי 17/01/2025 19:32
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    הומלס 17/01/2025 17:28
    הגב לתגובה זו
    בסופו של יום מחיר דירות יד שניה נגזר ממחיר דירה חדשה ובהתאמות הנידרשות
  • 6.
    אדם 17/01/2025 16:53
    הגב לתגובה זו
    כתבת פימפום שמנפחת בועה ומתעלמת מכח הקניה היורד של הציבור והסתמכות על בועת אשראי ענקית .
  • 5.
    יעלי 17/01/2025 12:54
    הגב לתגובה זו
    הקפלניסטים עוזבים לחול.
  • מומו 19/01/2025 22:41
    הגב לתגובה זו
    לא רק במרכז ברוב הארץ יש האטהירידה של מחיריםאין קונים כמו פעםלא סתם עושים את כל המבצעיםולכן לדעתי זו כתבה מגמתית.
  • דנה 17/01/2025 17:47
    הגב לתגובה זו
    לא היתה נכונה אז ולא נכונה היום
  • 4.
    לקנות עכשיו דירות עם ממד המחירים יזנקו (ל"ת)
    זיו 17/01/2025 12:48
    הגב לתגובה זו
  • צודק אבל לא בארץ (ל"ת)
    מממ 23/01/2025 10:59
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    רפאל 17/01/2025 12:18
    הגב לתגובה זו
    לדעתי האישית המבצעים של הדירות החדשות מהקבלנים...זו סכנה סמויה לכלכלה....האם המפקח לא רואה את מה שאני רואה
  • 2.
    אלי 17/01/2025 12:02
    הגב לתגובה זו
    ברור שזה מוזר ולא מובן לאדם נורמלי באיזור הכי מסוכן בעולם ששורץ בהמון מטורפים ורוצחים ואנשים קונים קונים בו דירת ולא חשוב מה המחיר שלהם למשל בשלט של קבלן שבונה על ידי ברחובות הוא רק בהתחלת השלד וכבר רשום שנשארו פנטהאוז אחד ודירה 5 חדרים למכירה אז לך תבין את זה
  • 1.
    דן 17/01/2025 11:52
    הגב לתגובה זו
    אנשים נחנקים מיוקר המחיה מכיר המון משפחות מהעשירון 910 ......שפשוט מתמוטטות .....תמשיכו לחיות על דפי העיתונים המציאות קשה ......המחירים לא יחזיקו מים .....ג.נ שייך לעשירון ה 10 !!!
ניו יורק עיר ארהב ארצות הברית
צילום: mpewny, Pixabay

מחירי הדירות יורדים - לא רק בישראל; ירידות של עד 7% בארה"ב

הריבית גבוהה, המכירות צונחות, הבנק המרכזי עשוי להוריד ריבית - שוק הדיור בארה"ב מזכיר את השוק המקומי

עמית בר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

מחירי הדירות בישראל בירידה ומסתבר שגם בארה"ב נרשמה ירידה מתחילת השנה. הסיבות קרובות. הריבית והמחירים הגבוהים. בממוצע ירדו המחירים בארה"ב מתחילת השנה ב-2%-3%, אבל יש מקומות שהרבה יותר. 

שוק הנדל"ן האמריקאי, שמהווה כ-20% מהתוצר המקומי הגולמי של ארה"ב, נמצא במצוקה. הריבית הקבועה במשכנתא לל-30 שנה נושקת ל-7%, רמה שלא נראתה מזה שני עשורים, והמשמעות ברורה: משקי בית רבים פשוט אינם יכולים להרשות לעצמם רכישת נכס. המכירות של בתים חדשים ירדו ב-8.7% באוגוסט 2024 לעומת החודש הקודם, ההתחלות של בנייה חדשות התכווצו ב-5.2%, והקבלנים מדווחים על האטה דרמטית בביקושים.

מאז תחילת השנה אפשר לראות מגמות ירידה ברורות בערים הגדולות. בניו יורק המחיר החציוני של דירת מגורים ירד בכ-4% והוא נע סביב 750 אלף דולר. בסן פרנסיסקו נרשמה ירידה חדה יותר – כ-7%, למחיר חציוני של 1.25 מיליון דולר, מה שמסמן קושי מתמשך בעיר שבה שיעור הריבית הגבוה פוגע במיוחד ברוכשים ממונפים. במיאמי, לעומת זאת, השוק עוד החזיק מעמד בחודשים הראשונים של השנה, אבל מאז מאי נרשמה ירידה של כ-3% במחיר החציוני שעומד על כ-600 אלף דולר. גם בערים פרבריות כמו דאלאס והיוסטון, שהיו עד לא מזמן סיפור הצלחה, ניכרת ירידה של 2%-3% במחירי הבתים.

נתונים ארציים מצביעים על ירידה מתונה יחסית במחירים – סביב 2% מתחילת השנה – אבל המשקיעים מזהירים כי זו רק תחילתה של מגמה. הירידה החדה במכירות והקיפאון בשוק המשכנתאות מצביעים על כך שהלחץ על המחירים יגבר ככל שהריבית תישאר ברמות הנוכחיות. מדד Case-Shiller למחירי הבתים הראה האטה משמעותית בקצב העלייה השנתי, מ-6.5% בתחילת השנה ל-2.1% בלבד ביולי 2024.


עלויות הבנייה

המצב מורכב עוד יותר לנוכח עלויות הבנייה שממשיכות לעלות. מחירי חומרי הגלם נותרו גבוהים ב-15% מרמתם הטרום-קורונה, עלויות הביטוח זינקו ב-20% בשנה האחרונה, ועלויות העבודה עלו ב-8%. קבלנים רבים מעכבים פרויקטים חדשים או מבטלים אותם לגמרי. כך נוצר מלכוד: מצד אחד ביקוש שנחנק בשל ריביות גבוהות, ומצד שני היצע שנעצר בגלל עלויות.

דירות בבנייה
צילום: איציק יצחקי
מחירי הדירות לאן

סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?

מחירי הדירות ירדו במעל 5%, מתי תדעו שהירידה נבלמת?

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

סערה מושלמת בשוק הדירות למגורים. היקף הדירות שהנמכרות בחודשים האחרונים ירד לשפל חסר תקדים ובהמשך לירידה בכמות יש גם ירידות מחירים. זה תהליך של כחצי שנה והוא מתעצם. אנשים חוששים לקנות. יש ביקורים במשרדי המכירות, אבל מספר העסקאות נמוך למרות מבצעים והטבות. האם אנחנו לפני ירידה משמעותית במחירי הדירות?

כששואלים את מנהלי חברות הנדל"ן והיזמים הם אומרים פה אחד - "יש עודף ביקוש קבוע. הביקושים עולים על ההיצע ולכן, העליות ימשכו". אבל, הם כמובן מוטים והם גם באמירות האלו משפיעים על השוק. אלו מסרים שעוברים לקולגות שלהם והמשמעות לרוב היא - "אל תדאגו. אל תורידו מחירים, תהיה עלייה". גם הבנקים מעורבים. למרות הניסיון שלהם להיות מחוץ לתמונה, אז הקשר הסימביוזי בין הבנק ליזם ולקבלן יוצר תלות שמפילה את האחריות על המחירים גם על הבנקים. בנקים יכולים לקבוע אם המחירים בפרויקט מסוים ירדו או לא, ואם ירידה במחירים תפגע בפרויקטים סמוכים שהבנק מעורב בהם, אז לבנק לא יהיה אינטרס לאפשר הורדת מחיר בפרויקט האמור. 


שוק של אינטרסנטים

וכך - היזמים, הקבלנים, הבנקים פועלים יחדיו תחת אינטרס משותף של העלאת מחירי הדירות. מצטרפים אליהם לוביסטים ו-70% מהציבור הישראלי שמחזיק דירות בבעלות. כשמחיר הדירה שלכם עולה, אתם מתעשרים. תחושת העושר הזאת לא תמיד על הנייר, אבל אין בעיה לקפוץ לבנק ולקחת הלוואה לכל מטרה על חשבון שעבוד הדירה (כתוספת למשכנתא). הבנק נותן כי ערך הבטוחה עלה. כלומר, תחושת העושר יכולה להיות מתורגמת לכסף בכיס. 

מול כל האינטרסנטים האלו, יש מציאות. המציאות שקשה מאוד לקנות דירה. המחיר הממוצע הוא 2.3 מיליון שקל, במרכז זה כמובן גבוה יותר. זוג צעיר שרוצה לקנות דירה ממוצעת ב-2.3 מיליון שקל, צריך להביא הון עצמי של 575 אלף שקל. זה הון שנצבר על פני  כמה שנים טובות ועם תמיכה מההורים, ונניח שהגיעו להון הזה, ולרוב הזוגות זה לוקח שנים לא מעטות. מה עכשיו?

עכשיו הם לוקים משכנתא של 1.725 מיליון שקל ל-25-30 שנים כשההחזר החודשי הוא כ-9,400 שקלים. הם שיעבדו את החיים שלהם למשכנתא גדולה, ששקולה ליותר ממשכורת. כלומר שניהם עובדים, משתכרים את הממוצע במשק (כ-14 ברוטו) והרוב הגדול של אחת המשכורות מממנת את המשכנתא.