מס שבח ומס רכישה ברכישת שתי דירות מגורים למי שבבעלותו דירת מגורים

עו"ד אורית ליברטי, עו"ד צור שיץ ועו"ד דב קליין

נישום רוכש שתי דירות מגורים בבניין העומד להריסה ובנייה מחדש. כמו כן בבעלותו דירת מגורים אשר אמורה להימכר בתוך שנתיים.

שאלה:

------------

נישום רוכש שתי דירות מגורים בבניין העומד להריסה ובנייה מחדש. כמו כן בבעלותו דירת מגורים אשר אמורה להימכר בתוך שנתיים.

השאלות:

1. ברכישת שתי דירות מגורים יחדיו - האם אחת מהן נחשבת לדירת מגורים חלופית לעניין מס רכישה?

2. במקרה שדירות המגורים תימכרנה לאחר סיום הבנייה ברווח, שתיהן או אחת מהן, האם יחול פטור מלא ממס שבח על הרווח מן המימוש?

תשובה:

------------

עסקינן למעשה בדינו של נישום שהוא בעל דירת מגורים יחידה הרוכש בו זמנית שתי דירות מגורים נוספות "על הנייר".

לאחרונה הוציאה רשות המסים את הוראת ביצוע 3/2013 המבהירה כי במקרה שבו אדם רוכש כמה דירות מגורים בו זמנית, כאשר אילו היה רוכש רק דירת מגורים אחת היה זכאי להטבות מס כרוכש דירת מגורים יחידה בנוגע לאותה דירת מגורים - יחול דין דירת מגורים יחידה על אחת מתוך דירות המגורים החדשות שהוא רוכש על פי בחירתו.

יש לשים לב כי בכל מקרה על הרוכש למכור את דירת המגורים הישנה בתוך המועד הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, כדי להיות זכאי למדרגות מס הרכישה המופחתות בגין רכישת דירת מגורים יחידה.

לא ניתן יהיה ליהנות מפטור ממס שבח בעת מכירת דירות המגורים, מפני שהחל מיום 1.1.2014 יחול פטור ממס שבח על דירת מגורים מזכה בתנאי שזוהי דירת המגורים היחידה של המוכר (או דירת ירושה יחידה).

הטבת המס שתיכנס לתוקף החל מיום 1.1.2014, שבמסגרתה במכירת דירת מגורים מזכה יחול פטור ממס על השבח הריאלי שנצבר מיום הרכישה של דירת המגורים הנמכרת ועד תום שנת 2013, ואילו על יתרת תקופת השבח מיום 1.1.2014 ועד יום המכירה יחול מס בשיעור 25% מהשבח הריאלי - אינה אפקטיבית למעשה ככל שרכישת דירות המגורים החדשות תתבצע בסמוך לתחילת שנת 2014, ובוודאי אם תתבצע לאחר מכן, ולפיכך במכירת דירות המגורים יחול מס בשיעור 25% מהשבח הריאלי.

עם זאת, אם דירת המגורים השנייה שתימכר תענה במועד מכירתה להגדרת דירת מגורים מזכה יחידה של המוכר, הרי לכאורה המוכר יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה. ואולם הדבר כפוף למספר תנאים נוספים הטעונים בדיקה פרטנית לגופו של כל מקרה, כגון תקופת החזקת דירת המגורים כגמורה במשך 18 חודשים לפחות, וכן בחינת עמידת המוכר בתנאים נוספים כאשר המכירה נעשית לפני שנת 2018.

המשיבים - מומחים במיסוי, לשעבר יועצים משפטיים ברשות המסים

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
אלי כהן, שר האנרגיה והתשתיות. קרדיט: אופיר אייביאלי כהן, שר האנרגיה והתשתיות. קרדיט: אופיר אייבי

הצעת החוק לסגירת תאגידי המים אושרה בוועדת השרים לחקיקה; איך זה ישפיע על חשבון המים שלכם?

רשויות שיעמדו בקריטריונים שיוגדרו יוכלו לנהל את משק המים בעצמן, בתנאי למשק כספי סגור ולייעול ההוצאות במים ובביוב; שאלות ותשובות על השינויים הצפויים

ליאור דנקנר |

לאחר שנים שבהן תאגידי המים נמצאים תחת ביקורת ציבורית על ייקור חשבונות המים ועל ניהול מנופח, המערכת הפוליטית מתקרבת לשינוי במבנה משק המים. המהלך שמוביל משרד האנרגיה והתשתיות מבקש לאפשר לרשויות מקומיות לחזור לניהול ישיר של תחום המים והביוב, כפוף לעמידה בקריטריונים מקצועיים ושמירה על כך שהגבייה תישאר מיועדת לטיפול במים ובהשקעה בתשתיות.

על פי הצעת החוק של שר האנרגיה והתשתיות אלי כהן, רשויות שיעמדו בקריטריונים שיקבעו יוכלו לנהל את משק המים בעצמן, זאת בתנאי שיישאר כמשק כספי סגור. המהלך צפוי לשים סוף לבזבוז ולניהול המנופח הקיים כיום ברבים מהתאגידים, ולהוביל לחיסכון בהוצאות משק המים והביוב. הצעת החוק אושרה היום בוועדת חוקה, ולאחר שתעבור לניסוח משפטי, היא צפויה לעלות לקריאה ראשונה בכנסת בעוד כחודש.

שר האנרגיה והתשתיות, אלי כהן אומר כי ״מטרת החוק שאנו מקדמים הוא ביטול תאגידי המים ברשויות יעילות. אין מקום במשק לעשרות תאגידים מנופחים עם מאות ג׳ובים מיותרים. זהו מקרה קלאסי בו הגולם קם על יוצרו ויצר בזבוז של מאות מיליוני שקלים בשנה. רשויות העומדות בקריטריונים יוכלו לנהל בעצמם את משק המים, וכך לחסוך מיליוני שקלים. מים הם מוצר צריכה בסיסי, ועלינו להבטיח שיטופל ביעילות מירבית במטרה להפחית את התעריף. הרשויות שיבחרו לבטל את התאגידים יתחייבו לניהול משק כספי סגור, באופן שיבטיח שההכנסות מהמים ישמשו אך ורק לצרכי ניהול משק המים והשקעה בתשתיות״.


עבודת המטה והמתווה לרשויות המקומיות

ההצעה לתיקון החקיקה מגיעה לאחר עבודת מטה מקצועית בנושא תאגידי המים, בהובלת מנכ״ל משרד האנרגיה והתשתיות יוסי דיין וצוות המשרד, יחד עם היועצים זאב בילסקי, ראש עיריית רעננה לשעבר, ועו״ד דרור שטרום, הממונה על ההגבלים העסקיים לשעבר.

בהתאם לתיקון, רשויות מקומיות שעומדות בקריטריונים שיקבעו יוכלו לפעול ללא חובת תאגוד, תוך שמירה על משק כספי סגור. היום אושרה הצעת החוק בוועדת השרים לחקיקה, ולאחר שתעבור לניסוח משפטי היא צפויה לעלות לקריאה ראשונה בכנסת בעוד כחודש.

בצלאל סמוטריץ (דוברות האוצר, מירי שמעונוביץ)בצלאל סמוטריץ (דוברות האוצר, מירי שמעונוביץ)

הגירעון התכווץ לרמה של 4.5% מהתוצר: הכנסות המדינה זינקו ב-15%

הגירעון יורד ל-4.5% מהתוצר בעקבות שילוב של זינוק של 15% בהכנסות המדינה והאטה בקצב ההוצאות, בעוד הוצאות המלחמה המצטברות מאז אוקטובר 2023 מטפסות ל-226.9 מיליארד שקל; הגירעון החודשי בנובמבר התכווץ ל-3.3 מיליארד שקל והממשלה ממשיכה לנוע מתחת ליעד הגירעון השנתי של 2025

מנדי הניג |
נושאים בכתבה החשב הכללי באוצר

הגירעון הממשלתי מתכווץ. לפי האומדן העדכני של החשב הכללי באוצר נרשמת ירידה לגירעון של 4.5% מהתוצר ב-12 החודשים האחרונים, בהשוואה ל-4.9% בסוף אוקטובר. מדובר בתזוזה מצטברת של כ-0.4 נקודות אחוז, שמשלבת בין גידול משמעותי בהכנסות המדינה לבין האטה בגידול ההוצאות, זאת בתוך שנה המאופיינת עדיין בהשפעות כבדות של המלחמה על המסגרת התקציבית.

התמונה בולטת במיוחד בנובמבר האחרון. הגירעון החודשי הסתכם ב-3.3 מיליארד שקל בלבד, לעומת 12.2 מיליארד שקל בנובמבר אשתקד, פער שמחדד את התנודתיות בהוצאות הממשלה בסוף השנה ואת התרומה של הקפיצה בהכנסות ממסים. מתחילת השנה עומד הגירעון המצטבר על 74.7 מיליארד שקל, ירידה של כ-36% בהשוואה ל-116.8 מיליארד שקל בתקופה המקבילה ב-2024.

מנוע השיפור נמצא בצד ההכנסות. סך הכנסות המדינה מתחילת השנה הגיע ל-503.3 מיליארד שקל, עלייה של 15.1% לעומת התקופה המקבילה. הכנסות ממסים זינקו ב-15.6%, כאשר המסים הישירים, המשקפים בין היתר הכנסות משכר, רווחי חברות ורווחי הון – עלו ב-18.7%. המסים העקיפים, ובראשם מיסי צריכה, עלו ב-11.3%. בחודש נובמבר לבדו נרשמו הכנסות של 45.8 מיליארד שקל.

לצד זאת, הוצאות הממשלה עלו בקצב מתון בהרבה. מתחילת השנה הגיע היקף ההוצאות ל-578 מיליארד שקל, עלייה של 4.3% בלבד בהשוואה ל-2024. הוצאות המשרדים האזרחיים עלו ב-3.5%, והוצאות מערכת הביטחון עלו ב-2%. הגידול המתון משקף שילוב בין ריסון יחסי בהוצאות השוטפות לבין התזמון של העברות חד-פעמיות ורכישות ביטחוניות לאורך השנה.

מרכיב מרכזי בדו"ח נוגע להוצאות המלחמה. לפי אומדן החשכ"ל, הוצאות המלחמה ברוטו בשנת 2025 עומדות על 85.3 מיליארד שקל. מפרוץ המלחמה באוקטובר 2023 מסתכם היקף ההוצאה המצטבר ב-226.9 מיליארד שקל, כולל 8.3 מיליארד שקל מקרן הפיצויים, מתוכם 3.8 מיליארד שקל בגין נזק ישיר. בנוסף נכללות בדו"ח הוצאות ביטחוניות שמומנו מסיוע אמריקאי והוצאות במסגרת תכנית "תקומה".