מס שבח ומס רכישה ברכישת שתי דירות מגורים למי שבבעלותו דירת מגורים
נישום רוכש שתי דירות מגורים בבניין העומד להריסה ובנייה מחדש. כמו כן בבעלותו דירת מגורים אשר אמורה להימכר בתוך שנתיים.
שאלה:
------------
נישום רוכש שתי דירות מגורים בבניין העומד להריסה ובנייה מחדש. כמו כן בבעלותו דירת מגורים אשר אמורה להימכר בתוך שנתיים.
השאלות:
1. ברכישת שתי דירות מגורים יחדיו - האם אחת מהן נחשבת לדירת מגורים חלופית לעניין מס רכישה?
2. במקרה שדירות המגורים תימכרנה לאחר סיום הבנייה ברווח, שתיהן או אחת מהן, האם יחול פטור מלא ממס שבח על הרווח מן המימוש?
תשובה:
------------
עסקינן למעשה בדינו של נישום שהוא בעל דירת מגורים יחידה הרוכש בו זמנית שתי דירות מגורים נוספות "על הנייר".
לאחרונה הוציאה רשות המסים את הוראת ביצוע 3/2013 המבהירה כי במקרה שבו אדם רוכש כמה דירות מגורים בו זמנית, כאשר אילו היה רוכש רק דירת מגורים אחת היה זכאי להטבות מס כרוכש דירת מגורים יחידה בנוגע לאותה דירת מגורים - יחול דין דירת מגורים יחידה על אחת מתוך דירות המגורים החדשות שהוא רוכש על פי בחירתו.
יש לשים לב כי בכל מקרה על הרוכש למכור את דירת המגורים הישנה בתוך המועד הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, כדי להיות זכאי למדרגות מס הרכישה המופחתות בגין רכישת דירת מגורים יחידה.
לא ניתן יהיה ליהנות מפטור ממס שבח בעת מכירת דירות המגורים, מפני שהחל מיום 1.1.2014 יחול פטור ממס שבח על דירת מגורים מזכה בתנאי שזוהי דירת המגורים היחידה של המוכר (או דירת ירושה יחידה).
הטבת המס שתיכנס לתוקף החל מיום 1.1.2014, שבמסגרתה במכירת דירת מגורים מזכה יחול פטור ממס על השבח הריאלי שנצבר מיום הרכישה של דירת המגורים הנמכרת ועד תום שנת 2013, ואילו על יתרת תקופת השבח מיום 1.1.2014 ועד יום המכירה יחול מס בשיעור 25% מהשבח הריאלי - אינה אפקטיבית למעשה ככל שרכישת דירות המגורים החדשות תתבצע בסמוך לתחילת שנת 2014, ובוודאי אם תתבצע לאחר מכן, ולפיכך במכירת דירות המגורים יחול מס בשיעור 25% מהשבח הריאלי.
עם זאת, אם דירת המגורים השנייה שתימכר תענה במועד מכירתה להגדרת דירת מגורים מזכה יחידה של המוכר, הרי לכאורה המוכר יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה. ואולם הדבר כפוף למספר תנאים נוספים הטעונים בדיקה פרטנית לגופו של כל מקרה, כגון תקופת החזקת דירת המגורים כגמורה במשך 18 חודשים לפחות, וכן בחינת עמידת המוכר בתנאים נוספים כאשר המכירה נעשית לפני שנת 2018.
המשיבים - מומחים במיסוי, לשעבר יועצים משפטיים ברשות המסים
התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן


"השוק המקומי כבר מתומחר גבוה; השקל יגיע ל-3-3.12 בסוף 2026"
דיסקונט ברוקראז' עם סקירה סלקטיבית ל-2026: רוב הסקטורים מקבלים "תשואת שוק" - אפסייד של 26% בנייס, אלביט עם מחיר יעד של 1850 שקל
אחרי שנת 2025 חריגה בכל קנה מידה, עם זינוק של כ-50% בת"א 125 וזרימה של כספי משקיעים זרים לבורסה המקומית, דיסקונט ברוקראז' מנסים לשרטט את השוק של 2026. מצד אחד, הכלכלה הריאלית בישראל הולכת להנות משנה של התאוששות משמעותית, אבל מצד שני, שוק המניות כבר
לא זול, וקשה יהיה לשחזר (ועל זה יסכימו רבים) את מה שראינו בשנה האחרונה.
נקודת המוצא זה שלא נכנס להחמרה ביטחונית משמעותית. אם נניח ככה, בדיסקונט מעריכים ש-2026 תהיה שנה שבה הכלכלה הישראלית תצמח בקצב גבוה מהעולם ואפילו מרוב מדינות המערב. תחזית הצמיחה
של הכלכלה המקומית עומדת על 4.5% עד 5.5%, לעומת כ-3% בלבד בעולם (לפי קונצנזוס בלומברג). המנועים המרכזיים יהיו השקעות, בעיקר למגורים, חזרה של הצריכה הפרטית, וחלק מענפי היצוא.
במקביל, בדיסקונט מצביעים על המשך התמתנות באינפלציה. אחרי שהאינפלציה השנתית
כבר ירדה לתוך היעד, הצפי של מחלקת המחקר הוא לירידה נוספת עד כ-1.6% בסוף 2026. לכך תורמים, בין היתר, חוזק השקל, התמתנות באינפלציה הגלובלית, שחרור מגבלות היצע, והעובדה שבשונה מ-2025, לא צפויה העלאת מע"מ.
הסביבה הזאת תאפשר לבנק ישראל להמשיך ולהפחית
ריבית. בדיסקונט מעריכים לפחות שלוש הפחתות ריבית במהלך 2026, לרמה של 3% עד 3.5% בסוף השנה. הריבית הריאלית בישראל עדיין גבוהה יחסית, גם היסטורית וגם בהשוואה לעולם, והפער הזה, יחד עם האטה באינפלציה ורגיעה בפרמיית הסיכון,
יתמוך בהמשך מהלך ההפחתות שכבר התחיל.
- בנק הפועלים ודיסקונט ילוו פרויקט התחדשות רחב היקף בשטח סמינר הקיבוצים
- אלומה מוכרת 38% מאסקו לפי שווי של 160 מיליון שקל: דיסקונט קפיטל נכנסת כשותפה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אג"ח ומט"ח: השקל ימשיך להתחזק, ירידת תשואות בטווח הקצר
בשוק האג"ח, בדיסקונט ברוקראז' מעריכים כי התנאים המאקרו-כלכליים תומכים בירידת תשואות, בעיקר בחלק הקצר של עקום התשואות,
לפחות בחודשים הראשונים של 2026. המשך התמתנות האינפלציה, לצד צפי להפחתות ריבית והנחה ליציבות יחסית בפרמיית הסיכון, יוצרים סביבה נוחה יותר לאג"ח הממשלתי. עם זאת, הם מדגישים כי במבט של שנה קדימה חוסר הוודאות גובר, בעיקר בשל השאלה כיצד יתפתחו התשואות בארה"ב, ובתרחיש
הבסיס הם מצפים לתשואת החזקה חיובית באג"ח הממשלתי בישראל לאורך העקום, אך ללא אחידות בין הטווחים.
מחאות בטהרן. קרדיט: רשתות חברתיותאיראן בוערת: גל מחאות כלכלי שוטף את המדינה
הציבור האיראני יוצא לרחובות בשל יוקר המחייה ושחיקת המטבע המקומי; הנשיא, מאסעוד פזשקיאן, מנסה להפחית את המתח הציבורי והבטיח לשנות את התקציב כדי להקל על האזרחים, במיוחד על בעלי ההכנסות הנמוכות; המחאות משקפות את התסכול הכלכלי העמוק של האוכלוסייה ונחשבות
לרחבות ביותר מאז 2019; האם המשטר לקראת נפילה?
המשבר הכלכלי באיראן הולך ומעמיק, אך בימים האחרונים הוא כבר חצה גבול ברור והפך ממשבר פיננסי וחברתי לאתגר שלטוני של ממש. קריסת המטבע, אינפלציה דוהרת ויוקר מחיה הציתו גל מחאות רחב, שמתפשט מטהראן לערים נוספות ולפריפריה, ומפעיל לחץ כבד על משטר שנמצא ממילא
בנקודת חולשה חריגה. הציבור מבין אחרי המלחמה עם ישראל שהשקעות הענק בציוד צבאי, טילים ותוכנית גרעין לצד מימון ענק לחיזבאללה היה בזבוז של כספים על חשבונם. הציבור רוצה לאכול, רוצה חשמל, רוצה מים - בחלקים גדולים באיראן אין את הצרכים הבסיסיים האלו כי איראן רצתה
להיות מדינה חזקה צבאית. זה על חשבון הציבור והוא התעורר.
הריאל האיראני איבד מאז הקיץ כ־60% מערכו, ובמהלך הימים האחרונים נסחר בשפל חסר תקדים מול הדולר. היחלשות המטבע פגעה ישירות בחסכונות הציבור האיראני, ריסקה משכורות והובילה לזינוק חד במחירי מזון, אנרגיה ושירותים בסיסיים. עבור אזרחים רבים, גם מהמעמד הבינוני העירוני, השחיקה היא לא מציאות יומיומית של חישוב מתמיד האם הם יכולים להרשות לעצמם קפה, נסיעה או טיפול רפואי.המעמד הבינוני באיראן הפך בשנה האחרונה לעני.
על הרקע הזה פרצו מחאות במספר מוקדים במקביל. בטהראן נראו מפגינים חוצים גשרים מרכזיים, מתעמתים עם כוחות ביטחון וקוראים סיסמאות נגד יוקר המחיה והשלטון. אזור הבזאר הגדול, שמשמש כליבה של הכלכלה העירונית בטהרן, הפך לזירה מרכזית, כאשר סוחרים סגרו חנויות במחאה על תנודתיות המטבע והפסדים כבדים. מוקדי מחאה נוספים נרשמו בשכונות מערביות של הבירה, באוניברסיטאות, ואף באי קשם שבמפרץ הפרסי, שם נשמעו קריאות חריפות נגד ההנהגה בשעות הלילה וגם בבוקר. מדובר על הפגנות ומחאות של מספר ימים כשמדי יום המחאות מתגברות. המחאות האלו עם לחץ צבאי-פוליטי עשויות להוביל להפלת השלטון הקיים. אך דווקא עליית המדרגה שלהן, עשויה להוביל את ישראל לחשוב פעמיים לפני שהיא יוצאת לקרב.
פתיחת חזית מול איראן תוביל לאיחוד העם האיראני נגד - "הישות הציונית". לרוב, העם עומד מאחורי השליט גם אם הוא לא מעוניין בו כשיש אויב מבחוץ. עם זאת, ברור שיש לנצל את המצב הרגיש בתוך המדינה כדי לנסות להפיל את המשטר מפנים. עם זאת, ולמרות תמונות על הפגנות ומחאות גדולות, זה עוד לא מחאות עם דם או מעצרים, האלימות בהם היא ברמה יחסית נמוכה.
- פגישה משולשת בטהרן: בכירים טורקיים וסעודיים בביקור רשמי באירן
- איך מנצחים את הכטב"מ האיראני - התוכנית של בריטניה ואוקראינה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
היקף המחאות המדויק אינו ברור לחלוטין, אבל ידוע על לפחות מעל 10 מוקדים גדולים, רובם בערים מרכזיות. עצם התפשטותן למוקדים מגוונים ובעלי אופי חברתי שונה, סוחרים, סטודנטים, עובדים שכירים, מדאיגה את השלטון. זאת במיוחד על רקע העובדה שבשנה האחרונה נקט המשטר יד קשה במיוחד נגד מתנגדים, עם גל מעצרים נרחב ושיעור הוצאות להורג מהגבוהים זה עשרות שנים, במטרה למנוע מראש התלקחות עממית רחבת היקף.
