יום הרכישה בעסקת חליפין עם מנהל מקרקעין

תקציר ו"ע 1091-06

פטמה חסונא ואח' נ' מנהל מס שבח רחובות

ועדת הערר קבעה כי בנסיבות העניין העוררים לא הרימו את נטל ההוכחה שלפיו הסכם חליפין עם המנהל משנת 1987 מהווה המשך להסכם קודם עם המנהל משנת 1954. לפיכך נקבע כי יום הרכישה הוא בשנת 1987.

השאלה המשפטית והרקע העובדתי

העררים הנדונים עניינם בכמה עסקאות למכירת מקרקעין בשנת 2004, אשר לטענת העוררים התקבלו אצלם במסגרת "הסכם חליפין" שנערך ביניהם ובין מורישיהם לבין מינהל מקרקעי ישראל בשנת 1987 בגין מקרקעין שהתקבלו ממורישיהם בשנת 1954.

שאלת פרשנות "הסכם החליפין" היא השאלה העומדת במרכז ערר זה, כלהלן: האם יש לייחס להסכם החליפין יום רכישה חדש של יום רכישת המקרקעין שנתקבלו כחליפין, קרי שנת 1987 (כטענת המשיב), או שמא יש לייחס למקרקעין שנמכרו את יום הרכישה של המקרקעין המוחלפים (כטענת העוררים).

העוררים טוענים כי ההסכם משנת 1987 הוא הסכם מתקן, והוא למעשה המשך טבעי של ההסכם משנת 1954, שכן הקרקעות לפי ההסכם משנת 1954 לא הגיעו כלל לידי משפחת חסונא, ולמעשה הופקעו על ידי המדינה, וההסכם משנת 1987 הוא פיצוי קלאסי בגין הפקעת מקרקעין.

מנגד טוען המשיב כי ההסכם משנת 1987 הוא תוצאה של משא ומתן והסכמה רצונית של הצדדים, וגם אם הוא נערך תחת איום בהפקעה, אין בכך כדי להפוך את העסקה לפטורה ממס לפי סעיף 64 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"). לפיכך, לטענת המשיב, ההסכם משנת 1987 יוצר אירוע החייב במס, וגם אם הסכם זה לא דווח ולא מוסה, אין בו כדי לשנות מהקביעה כי יום הרכישה הוא בשנת 1987. הנפקות המעשית של קביעה זו היא החלתם של שיעורי המס ההיסטוריים.

דיון

דעת הרוב (י' בן שלמה - שופט, ד' מרגליות)

טענת העוררים, כי ההסכם משנת 1954 לא בוצע מכיוון שהמקרקעין שהיו אמורים להימסר להם הופקעו על ידי המדינה - היא טענה המצריכה הוכחה בראיות, ואלו לא הובאו על ידי העוררים. על העוררים היה להוכיח כי בוצעה הפקעה על פי חוק, מכיוון שלא קיימת הפקעה שלא על פי חוק.

קשה לקבל את עמדת העוררים שלפיה ההסכם משנת 1987 הוא המשך להסכם הקודם משנת 1954. שכן, ההסכם מבטא הסכמה רצונית של הצדדים לערוך את חילוף המקרקעין, ואף מודגש בו מפורשות כי העוררים וחליפיהם הם בעלי הזכויות הנמסרות. יתר על כן, קבלת הערר למעשה נותנת פרס לנישומים שאינם מדווחים על עסקאות שהם עושים. בענייננו, ההסכם משנת 1987 דווח למשיב באיחור, איחור העומד בעוכרי העוררים.

דעת מיעוט (צ' פרידמן)

העיקרון השולט בכיפת דיני מיסוי מקרקעין הוא העיקרון של רצף מיסוי תקופות השבח, דהיינו, שימור רצף בחיוב במס במרוצת השנים, כך ש"לא תברח" תקופת שבח מהחיוב במס. מעיון ברשימת הפטורים השונים ממס הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין עולה כי החוק אינו מעניק פטור סופי ממס, אלא מעניק למעשה "דחיית מס" עד המכירה הבאה החייבת במס. כל עוד לא גילה המחוקק את דעתו במפורש שהוא חותר לתוצאה שונה, יש לפרש את הפטורים ממס על דרך של "דחיית מס".

עמדתו של המשיב על אי יישום עקרון רציפות המס גם במקרה דנן מעוררת תמיהה מ"קל וחומר, בן בנו של קל וחומר..." (זבחים נ, ע"ב), שכן אם בעסקאות הפטורות ממס יש ליישם את עקרון רציפות המס במטרה ש"לא תברח" תקופת שבח מהחיוב במס, על אחת כמה וכמה יש ליישם עיקרון זה בעסקאות שמסיבות כלשהן - מוצדקות או לא מוצדקות - של איחור במועד הדיווח, של מחדלים הן מצד המדינה והן מצד הנישום, לא חויבה העסקה במס בנסיבות השנויות במחלוקת, וכתוצאה מאי יישום עקרון זה עשויה "לברוח" תקופת שבח מסוימת מהחיוב במס.