אופק נדלן היא אחת מחברות הנדל"ן אשר הנפיקו את ניירות הערך שלהן בתקופת הפריחה הנדלנית אבל כיום מעוררהחברה סימני שאלה וחששות רבים. החברה, שפעילותה מרוכזת בארה"ב, הוחזקה עד לא מזמן בבעלותו של איש העסקים הישראלי- אמריקאי אלי ברדוגו ז"ל, שהלך לעולמו לפני כחודש על פי עדויות רבות בשוק, ברדוגו היה הרוח החיה שעמדה מאחורי החברה (מופע של איש אחד). האג"ח של אופק נדל"ן, שטיפס בשבוע האחרון לתשואה של מעל 35%, גרם למנהלי השקעות רבים, לנוע בחוסר נחת על מושבם ולחפש תשובות בדבר יכולת ההחזר של החברה. לאופק נדל"ן 2 פרוייקטים עיקריים בהם החברה פעילה. האחד, פרוייקט בניית 250 יחידות דיור בעיר טמפה שבמדינת פלורידה והשני, פרוייקט לבניית בית מלון גדול ברחוב גריניץ' הנמצא בקרבת ה"גראונד זירו" שבניו יורק. ירון אילוז, מנכ"ל החברה מנסה להרגיע את המשקיעים ולשדר להם כי ההצגה תימשך, למרות חסרונו המורגש של ברדוגו ז"ל. לפני פחות משבוע כינסה החברה את מחזיקי האג"חים על מנת לשפוך אור נוסף על מצבה של החברה ואם לא די בכך, החברה השבוע, על מכירת פרויקט בעל הסיכון הגבוה, הנמצא בעיר טמפה שבארה"ב. אבל גם צעדים אלה, אופטימיים ככל שיראו, לא מצליחים לשפר את פסימיות המשקיעים. "מה המשקיעים יכולים להבין מהעסקה האחרונה שביצעתם בטמפה?" "אנחנו הודענו השבוע על מכירה של 147 דירות בעיר טמפה במחיר של 109 אלף דולר לדירה. בפרסומים השונים מציגים את העסקה כהפסד אבל אני רוצה להסביר לרגע למה העסקה צריכה דווקא לחזק את אמונם שלבעלי האג"ח. התמורה הממוצעת לדירה עמדה בתחילת הפרוייקט על 190 אלף דולר, אבל היות ששוק הנדל"ן נפל ב-25% לערך, מחירה של דירה בפרוייקט עומד היום על 142 אלף דולר. אני מניח כי נצליח למכור את הדירות בטווח זמן של שנתיים ולכן יש לקזז את ריבית ההלוואה מערך הדירה. היות שהריבית על ההלוואה עומדת על כ-10 אלף דולר לשנה לדירה, נתמחר כיום יחידת דיור אחת ב-122 אלף דולר בלבד". "אם נחלק את מחיר ההלוואה, שנותרה לנו לשלם, העומדת על סך של 18.5 מיליון דולר ל-147 יחידות דיור, נקבל כי ההלוואה שווה לסכום של 126 אלף דולר לדירה. ברגע שאני לא מצליח למכור דירה במחיר הגבוה מ-126 אלף דולר אני עובד בשביל הבנק ולכן אנחנו מוכרים את הפרוייקט. בתנאי ההלוואה הנוכחית, במידה ואני לא מצליח למכור את הדירות מעל מחיר של 126 אלף דולר ליחידה הסיכון עובר אל הבנק שיבצע מכירה של הדירות וימחוק את הפרש ההלוואה לאחר המכירה. לכן אין זה משנה אם מכרנו ב-109 אלף דולר או 0 דולר וזאת מכיוון שהסיכון מתגלגל אל הבנק המלווה ולכן זוהי הודעה טובה למחזיקי האג"ח. רמת הסיכון לא משקפת את מחיר האג"ח ואפשרת לראות כי השוק פשוט לא מבין אותנו. הפרסומים האחרונים לא היו מדוייקים וזה גורם להטעייה". "לאחרונה הודעתם כי אתם מחפשים שותף לפרוייקט הקמת המלון בגריניץ'. איזה סוג שותף אתם מחפשים?" "עלויות ההקמה של המלון יעמדו על 180 מיליון דולר ואני מעריך כי שנתיים לאחר פתיחתו שווי בית המלון יעמוד על 250 מיליון דולר. ההערכה שלי מתבססת על העובדה כי בניו יורק קיים מחסור חמור של 10 אלף חדרי אירוח ובשל שיעור תפוסת המלונות בעיר העומד על 87%". "אלי ברדוגו ז"ל לא אהב לעבוד עם שותפים אבל אני רואה שאין לנו מספיק הון עצמי לשם בניית הפרוייקט. בניית המלון מצריכה הון עצמי של 25% מערך הפרוייקט ולנו יש כרגע הון עצמי הנע בין 8%-9% ולכן אנחנו זקוקים לשותף. אני מצפה להכניס לפרוייקט חברה מקומית שתדע להוביל את בניית בית המלון. במידה ולא נמצא שותף נאלץ למכור את הקרקע, אפשרות שאני בהחלט לא פוסל, אבל היא אינה עומדת על הפרק בשלב זה." "האם לאופק כיום יש בקופה מספיק כספים על מנת לעמוד בהחזרים החצי שנתיים ובפרעון האג"ח?" "אג"ח א' של החברה מחלק ריביות כל חצי שנה ועל פי הכספים שיש בקופת החברה היא תעמוד בהחזרים הקרובים. עם זאת הבעיות עלולות להתחיל בחודש נובמבר 2009, תאריך בו נצטרך להתחיל ולפרוע את הקרן. מצב העניינים יתבהר ככל שיתקדם הפרוייקט".