הבוס החדש באופק נדל"ן משיב אש: "התקשורת מסלפת והמשקיעים פשוט לא מבינים"
אופק נדלן היא אחת מחברות הנדל"ן אשר הנפיקו את ניירות הערך שלהן בתקופת הפריחה הנדלנית אבל כיום מעוררהחברה סימני שאלה וחששות רבים. החברה, שפעילותה מרוכזת בארה"ב, הוחזקה עד לא מזמן בבעלותו של איש העסקים הישראלי- אמריקאי אלי ברדוגו ז"ל, שהלך לעולמו לפני כחודש על פי עדויות רבות בשוק, ברדוגו היה הרוח החיה שעמדה מאחורי החברה (מופע של איש אחד).
האג"ח של אופק נדל"ן, שטיפס בשבוע האחרון לתשואה של מעל 35%, גרם למנהלי השקעות רבים, לנוע בחוסר נחת על מושבם ולחפש תשובות בדבר יכולת ההחזר של החברה. לאופק נדל"ן 2 פרוייקטים עיקריים בהם החברה פעילה. האחד, פרוייקט בניית 250 יחידות דיור בעיר טמפה שבמדינת פלורידה והשני, פרוייקט לבניית בית מלון גדול ברחוב גריניץ' הנמצא בקרבת ה"גראונד זירו" שבניו יורק.
ירון אילוז, מנכ"ל החברה מנסה להרגיע את המשקיעים ולשדר להם כי ההצגה תימשך, למרות חסרונו המורגש של ברדוגו ז"ל. לפני פחות משבוע כינסה החברה את מחזיקי האג"חים על מנת לשפוך אור נוסף על מצבה של החברה ואם לא די בכך, החברה השבוע, על מכירת פרויקט בעל הסיכון הגבוה, הנמצא בעיר טמפה שבארה"ב. אבל גם צעדים אלה, אופטימיים ככל שיראו, לא מצליחים לשפר את פסימיות המשקיעים.
"מה המשקיעים יכולים להבין מהעסקה האחרונה שביצעתם בטמפה?"
"אנחנו הודענו השבוע על מכירה של 147 דירות בעיר טמפה במחיר של 109 אלף דולר לדירה. בפרסומים השונים מציגים את העסקה כהפסד אבל אני רוצה להסביר לרגע למה העסקה צריכה דווקא לחזק את אמונם שלבעלי האג"ח. התמורה הממוצעת לדירה עמדה בתחילת הפרוייקט על 190 אלף דולר, אבל היות ששוק הנדל"ן נפל ב-25% לערך, מחירה של דירה בפרוייקט עומד היום על 142 אלף דולר. אני מניח כי נצליח למכור את הדירות בטווח זמן של שנתיים ולכן יש לקזז את ריבית ההלוואה מערך הדירה. היות שהריבית על ההלוואה עומדת על כ-10 אלף דולר לשנה לדירה, נתמחר כיום יחידת דיור אחת ב-122 אלף דולר בלבד".
"אם נחלק את מחיר ההלוואה, שנותרה לנו לשלם, העומדת על סך של 18.5 מיליון דולר ל-147 יחידות דיור, נקבל כי ההלוואה שווה לסכום של 126 אלף דולר לדירה. ברגע שאני לא מצליח למכור דירה במחיר הגבוה מ-126 אלף דולר אני עובד בשביל הבנק ולכן אנחנו מוכרים את הפרוייקט. בתנאי ההלוואה הנוכחית, במידה ואני לא מצליח למכור את הדירות מעל מחיר של 126 אלף דולר ליחידה הסיכון עובר אל הבנק שיבצע מכירה של הדירות וימחוק את הפרש ההלוואה לאחר המכירה. לכן אין זה משנה אם מכרנו ב-109 אלף דולר או 0 דולר וזאת מכיוון שהסיכון מתגלגל אל הבנק המלווה ולכן זוהי הודעה טובה למחזיקי האג"ח. רמת הסיכון לא משקפת את מחיר האג"ח ואפשרת לראות כי השוק פשוט לא מבין אותנו. הפרסומים האחרונים לא היו מדוייקים וזה גורם להטעייה".
"לאחרונה הודעתם כי אתם מחפשים שותף לפרוייקט הקמת המלון בגריניץ'. איזה סוג שותף אתם מחפשים?"
"עלויות ההקמה של המלון יעמדו על 180 מיליון דולר ואני מעריך כי שנתיים לאחר פתיחתו שווי בית המלון יעמוד על 250 מיליון דולר. ההערכה שלי מתבססת על העובדה כי בניו יורק קיים מחסור חמור של 10 אלף חדרי אירוח ובשל שיעור תפוסת המלונות בעיר העומד על 87%".
"אלי ברדוגו ז"ל לא אהב לעבוד עם שותפים אבל אני רואה שאין לנו מספיק הון עצמי לשם בניית הפרוייקט. בניית המלון מצריכה הון עצמי של 25% מערך הפרוייקט ולנו יש כרגע הון עצמי הנע בין 8%-9% ולכן אנחנו זקוקים לשותף. אני מצפה להכניס לפרוייקט חברה מקומית שתדע להוביל את בניית בית המלון. במידה ולא נמצא שותף נאלץ למכור את הקרקע, אפשרות שאני בהחלט לא פוסל, אבל היא אינה עומדת על הפרק בשלב זה."
"האם לאופק כיום יש בקופה מספיק כספים על מנת לעמוד בהחזרים החצי שנתיים ובפרעון האג"ח?"
ירושה (דאלי)העברת ירושה ישירות לנכדים - המגמה החדשה בישראל
היתרונות והחסרונות בהעברת כספים ונכסים ישירות לנכדים
בעשור האחרון חל שינוי משמעותי, אפילו מהפך באופן שבו משפחות ישראליות מתכננות את העברת הרכוש לדורות הבאים. אם בעבר הנורמה הייתה העברה אוטומטית מהורים לילדים, כיום עולה מגמה של "דילוג דורי" - העברת נכסים ישירות מסבים וסבתות לנכדים. התופעה, שגדלה בקצב מואץ, משקפת שינויים כלכליים וחברתיים עמוקים בחברה הישראלית ומעוררת שאלות משפטיות, כלכליות ומשפחתיות מורכבות.
המסגרת החוקית: מה מותר ואיך עושים זאת נכון
חוק הירושה הישראלי מעניק חופש רחב בעריכת צוואות. בהיעדר צוואה, החוק קובע חלוקה אוטומטית בין היורשים החוקיים - בן הזוג והילדים. אולם כל אדם רשאי לערוך צוואה ולקבוע חלוקה שונה לחלוטין, כולל העברת כל הרכוש לנכדים תוך דילוג על הילדים.
ישנן ארבע דרכים חוקיות לעריכת צוואה בישראל: צוואה בפני עדים (הנפוצה ביותר), צוואה בכתב יד, צוואה בעל פה במצבי סכנה, וצוואה בפני רשות. כל אחת מהדרכים דורשת עמידה בתנאים פורמליים מחמירים. צוואה שלא נערכה כדין עלולה להיפסל, מה שיוביל לחלוקה לפי החוק ולא לפי רצון המוריש.
כאשר מעבירים נכסים לנכדים קטינים, נוצרות סוגיות מיוחדות. ההורים משמשים אפוטרופוסים טבעיים ומנהלים את הנכסים עד הגיע הקטין לבגרות. ניתן לקבוע בצוואה הוראות מיוחדות כמו מינוי נאמן חיצוני, הגבלות על שימוש בכספים, או תנאים לקבלת הירושה (כגון סיום לימודים או הגעה לגיל מסוים).
- נדחתה תביעה לביטול מתנה: הדירה תישאר בידי האחות הקטנה
- דור ההמשך: איך להיערך נכון להעברה בין־דורית של רכוש לילדים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חשוב להבין שצוואה אינה מסמך סופי. ניתן לשנותה או לבטלה בכל עת כל עוד המצווה בחיים וכשיר. עם זאת, שינויים תכופים או צוואות סותרות עלולים להוביל לסכסוכים משפטיים לאחר הפטירה. לכן מומלץ לתעד כל שינוי בצורה ברורה ולהפקיד עותק מעודכן אצל עורך דין או ברשם הירושות.
בקרוב: מוקד הונאות טלפוני 24/7 בכל הבנקים
גל ההונאות הפיננסיות הולך ומחריף - בנק ישראל מתכוון לחייב את הבנקים להקים מוקד אנושי זמין סביב השעון כדי לעצור עסקאות בזמן אמת
בשנים האחרונות הפכה התופעה של הונאות פיננסיות ברשת למכת מדינה של ממש. פושעי סייבר וגורמים עברייניים מנצלים את התלות הגוברת של הציבור בשירותים דיגיטליים, ובמיוחד את חולשותיהם של אנשים במצבי לחץ או חוסר ידע טכנולוגי. יש כמה סוגים של הונאות כשחשוב להדגיש שהן "תוקפות" את כולם. הן מופנות יותר לאוכלוסיות שפחות מסתדרות עם הדיגיטל לרבות אוכלוסייה של מבוגרים, עולים חדשים, אבל הן מגיעות לכולם והקצב רק הולך ועולה.
יש מספר דרכים לנסות להתמודד עם זה, מוזמנים להרחיב כאן: ההונאות הפיננסיות מתחכמות וזה רק יחמיר; איך להגן על עצמכם מהונאות?, אבל מהם סוגי ההונאות ומה מנסה בנק ישראל להורות לבנקים כדי לצמצם את הנזק מההונאות הפיננסיות ברשת?
הונאות שהולכות ומתרבות
אחת ההונאות המוכרות ו"הפופולארית" ביותר היא הונאות פישינג. מדובר בעיקר במיילים מזויפים שנראים כאילו נשלחו ישירות מהבנק שלכם (או גופים פיננסים אחרים), עם לוגו מושלם וכתובת דומה להפליא. ההודעה מודיעה על "פעילות חשודה בחשבון" ומבקשת ללחוץ על קישור כדי "לאמת את הזהות". ברגע שתלחצו, תגיעו לאתר מזויף שנראה בדיוק כמו אתר הבנק, שם תתבקשו להזין סיסמה ופרטים אישיים. זה לא רק בנקים וזה לא רק מיילים - הודעות לנייד ובכל דרך שאפשר לתקשר איתכם, יש אפילו שיחות שהם עושים, ולאחרונה גם שיחות AI. הכל כדי שתקישו על הלינק ותתפסו ברשת. איך זה עובד? נוכלים מתקשרים בטלפון, מציגים עצמם כנציגי הבנק או אפילו כחוקרי משטרה, ומשכנעים את הקורבן ש"זוהתה פריצה לחשבון". הם יוצרים תחושת דחיפות ופאניקה, ומנחים את הקורבן להעביר כספים ל"חשבון מאובטח" או למסור קודים שנשלחים ב-SMS. במקרים מתוחכמים במיוחד, הנוכלים אף משתמשים בטכנולוגיית זיוף מספר טלפון (Spoofing) כך שנראה שהשיחה אכן מגיעה מהבנק.
בנוסף יש גם תרמיות השקעות מזויפות שפורחות מאוד ברשתות החברתיות - פרסומות לכאורה של אנשי עסקים מוכרים או ידוענים שמבטיחות רווחים אסטרונומיים. הקורבנות מועברים לאתרי השקעות מזויפים, רואים "רווחים" וירטואליים במערכת, ומשקיעים עוד ועוד כסף - עד שמגלים שאין דרך למשוך את הכספים חזרה.
- בהיקף של מיליונים: ייבאו מוצרים מעלי אקספרס והצהירו שהם שווים הרבה פחות
- הונאת הענק בביטוח הלאומי: שחקנים, שופטים ורופאים גנבו מיליונים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
היקף הנזק מוערך במאות מיליוני שקלים בשנה, כאשר הנזק הממוצע להונאה בודדת יכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים. במקרים רבים, לקוחות גילו רק בדיעבד שכספם נמשך מחשבון הבנק שלהם, ולא היה להם מענה מהיר לעצור את האירוע. הדפוס חוזר על עצמו: מתקפה שמתרחשת בשעות הלילה המאוחרות, בסופי שבוע או בחגים, כשהמוקדים הבנקאיים סגורים והלקוח מוצא את עצמו חסר אונים לחלוטין.
