הכנסה משכירות מנכס - מתי תיחשב להכנסה עיסקית?
העובדות
---------
המערערת 1 [להלן - "חברת ברשף"] הנה חברה משפחתית, כמשמעותה בסעיף 64א לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 [להלן - "הפקודה"]. המערער 2 [להלן - "בני ברגר"] הנו יליד שנת 1929 ונחשב כנישום מייצג, כהגדרתו בסעיף 64א לפקודה.
בשנת 1969, בני ברגר הקים תחנת דלק והפעילה בעצמו ובעזרת בנו. הציוד והמחוברים לצורך הפעלת תחנת הדלק נרכשו בכספיה של חברת "דלק".
בשנת 1998, לאחר שבני ברגר ובנו הפעילו את תחנת הדלק לעיל במשך כ-30 שנה, חברת ברשף התקשרה עם חברת "דלק", כדי למסור את ההחזקה הבלעדית במקרקעי התחנה לחברת "דלק", עם כל הזכויות הנלוות לכך.
הוסכם בין הצדדים, שחברת ברשף לא תתחרה בחברת "דלק", לא תפריע לניהול וכו', ובתמורה היא (חברת ברשף) תקבל 44 אלף דולר מדי חודש.
ההכנסה הנה בלי להתחשב בהיקף המכירות, או בהוצאות של התחנה, תקופת השכירות הייתה למשך תשע שנים, ולחברת ברשף הייתה היכולת להפסיק את תקופת ההסכם בתום כל שלוש שנות שכירות.
חברת "דלק" פיטרה את כל עובדי התחנה הקודמים, ואת ניהול התחנה העבירה לחברה אחרת.
בשנים 2000-1999 הוזרמו 44 אלף דולר בכל חודש לחברת ברשף, כאמור. מנגד, בני ברגר משך סכום של כ-3.4 מיליוני ש"ח מחברת ברשף, ובנו משך סכום של כ-715 אש"ח.
פקיד שומה אילת [להלן - "המשיב"] לא התיר את הוצאות השכר בניכוי, משום שלדעתו, המערערים לא ביצעו עבודה, המצדיקה את הסכומים שפורטו לעיל.
בשנים האמורות, סעיף 11 לחוק אזור סחר חופשי באילת (פטורים והנחות ממסים), התשמ"ה-1985 [להלן - "החוק"], קבע כי יחיד תושב ישראל יוכל ליהנות מזיכוי בשיעור 10% מהכנסתו החייבת שהופקה באילת, כל עוד ההכנסה סווגה כהכנסה החייבת במס, מכוח הסעיפים 2(1) ו-2(2) לפקודה.
המשיב טען, שמקור חיובה של הכנסת השכירות, במקרה לעיל, הנו סעיף 2(6) לפקודה, ומנגד המערערים טענו, שמקור החיוב במס של הכספים הנו סעיף 2(1) לפקודה.
בית המשפט המחוזי קבע, שמדובר בהכנסה פסיבית, למערערים אין עסק להשכרת תחנות דלק, אין להם מלאי של תחנות דלק, וכן שאין הצדקה, שהם ייהנו מן ההקלה של סעיף 11 לחוק - מה עוד שבהסכם, המערערים ניתקו את עצמם כמעט לחלוטין מן התחנה.
טענות הצדדים
--------------
המערערים טענו, שהכנסת שכירות יכולה להיות כהכנסה אקטיבית בעסק להשכרת תחנות דלק, וכן מעסק, שבעבר ניהל תחנת דלק וכיום משכיר את התחנה.
דמי השכירות היו שיעור מן הרווחים - דבר שיכול להצביע על אופי ההכנסה. כמו כן המערערים לא ניתקו את עצמם מן התחנה, אלא בסך הכול היה כאן ניתוק זמני מן התחנה. בית המשפט לא התייחס לפסיקה, שקבעה שמדובר בהכנסה עסקית.
המשיב טען מנגד שייתכן, שהשכרת "עסק חי" תיחשב כהכנסה מעסק, אולם לא במקרה זה, שבו יש ניתוק כל כך בולט בין המערערים לבין הנכס שמושכר.
דיון
------
כדי שההכנסה תיחשב "פירותית", צריכות להתקיים שתי אלה:
1. הכנסה מחזורית ממקור הכנסה קבוע.
2. הכנסה, האמורה להיכלל באחד מעשרת הסעיפים הקטנים של סעיף 2 לפקודה.
כדי להכליל הכנסה, שמקור חיובה הנו הסעיפים 2(1) ו- 2(2) לפקודה, צריך שההכנסה תנבע מפעילות ממשית, נמשכת ושיטתית. צריך שההכנסה תנבע מיגיעה אישית, כדי שמקור חיובה יסווג לסעיפים 2(1), או 2(2) לפקודה.
הכנסה פסיבית אינה מצריכה יגיעה אישית ודומה יותר לתשואה על ההון. ההכנסה מן ההשכרה תיתכן כהכנסה מיגיעה אישית, וראו את פסק הדין בעניין ע"א 335/79, פקיד שומה נ' אגודת ידידי האוניברסיטה העברית בע"מ.
ההכנסה, כאמור, תיחשב להכנסה מיגיעה אישית - תלוי בעצם הפעולה, שקשורה בהשכרה או בשירותים המסופקים לשוכר, והמלמדת על האופי העסקי של אותה ההשכרה (לדוגמה, מערך ארגוני ומנגנון של ניהול פעולות ההשכרה, הכולל גיוס אמצעי מימון, מערכי שיווק ופרסום, החזקת משרד, ניהול חשבונות וכו').
הכנסה יכולה להיחשב כעסקית, על פי היקף נכסים נרחב ומימון חיצוני.
הכנסה מהשכרה של "עסק חי" יכולה להיחשב כהכנסה אקטיבית, וראו את פסק הדין בעניין ע"א 128/75, פקיד שומה פתח תקווה נ' האחים מרק בע"מ. הכול רק אם יושכר העסק, ולא אם יושכר הנכס. ככל שחוזה השכירות יהיה ארוך יותר, כך ייטו לראות בזה את ניתוק הבעלים מן העסק ולראות בכך הכנסה פסיבית.
אם דמי השכירות משתנים על פי רווחיות העסק, יראו בכך הכנסה אקטיבית. במקרה דנן, דמי השכירות נקבעו על פי הרווח שהיה בעבר - דבר, שאינו מראה השתתפות של המשכיר בסיכונים.
ייתכנו מקרים, שבהם המשכיר מקבל את דמי השכירות ללא קשר לרווחיות, ובכל אופן יראו בכך הכנסה עסקית. אז המשכיר צריך להראות "שותפות" בניהול העסק, בתקופת השכירות.
גם תכלית החוק הנה לעודד פעילות אקטיבית, ולא פעילות פסיבית.
לאור הנסיבות, הרי במקרה זה, המערערים לא עמדו בנטל של הוכחת השכרת "עסק חי", העולה מן ההסכם, שיש ניתוק כמעט מוחלט בין המערערים לעסק, והכול גורם שיראו בהשכרה זו השכרת נכס.
הערעור נדחה.
בבית משפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
לפני כב' השופטים: א' פרוקצ'יה, ע' ארבל, א' רובינשטיין
ניתן ב-19.12.2007
(*) המידע באדיבות "כל מס" - מרכז המידע במיסוי של "חשבים-HPS"
מגדל one world trade tower קרדיט: גרוק10 המגדלים הגבוהים בעולם
בין חלקם יש תחרות, רובם שברו שיא כלשהו וכולם מהווים הישג הנדסי, היכנסו לראות מיהם המגדלים הגבוהים בעולם: איפה תוכלו לעלות לקומה ה-96 ב-40 שניות ואיפה תוכלו לעמוד על רצפת זכוכית בקומה ה-120
מגדלים כל אחד מהמגדלים הגבוהים בעולם הוא הישג הנדסי וטכנולוגי, אך נראה כי מתקיימת מאין תחרות בין המתכננים שלהם על שיאים שונים: בין אם מעליות מהירות, השעון הכי גדול, קומת התצפית עם הנוף הכי רחוק ומה לא. מעבר ליוקרה ולחדשנות יש לכל אחד מהם גם אלמנטים תרבותיים שמדברים על זהות ולאומיות. ריכזנו עבורכם רשימה שכולה שבירת שיאים בלתי ייאמנים של הנדסה, טכנולוגיה וחדשנות, יחד עם עוד 10 מגדלים ישראליים שמביאים לנו גם קצת כבוד.
1 # Burj Khalifa, דובאי, איחוד האמירויות
הגובה של המבנה מגיע לכ-828 מטרים. הוא הושלם ונפתח בשנת 2010. המבנה כולל כ-154 קומות + 9 קומות תחזוקה. העלות הכוללת לבנייתו הוערכה בכ-1.5 מיליארד דולר . בשעתו, המגדל שבר שיאים רבים והפך לסמל של פריצת גבולות האדריכלות והנדסה. המבנה משמש בעיקר למגורים, מלון, משרדים ותצפית לתיירים.
המגדל נבנה כחלק מהשאיפה של דובאי להפוך למרכז גלובלי של עסקים ותיירות,
תצפית "at the top" שנמצאת בקומה 124, מושכת מיליוני מבקרים מדי שנה ומאפשרת ראייה של עד 80 קילומטר בימים בהירים. האדריכל אדריאן סמית שאב השראה מצמח ההימנוקליס המדברי בעיצוב הצורה המדורגת של המגדל, שמטרתה להפחית את עומסי הרוח בגובה רב כל כך. המעליות במגדל נוסעות במהירות של עד 10 מטר לשנייה ומחזיקות בשיא עולמי למהירות למעליות בודדות.
- בנייה לגובה בירושלים? לא כל כך מהר
- 1,654 דירות חדשות ייבנו בבת ים. כמה הן יעלו?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אנבידיהקריית טבעון - למה אנבידיה בחרה בה ו-10 עובדות על האזור
רשות מקרקעי ישראל אישרה הקצאת קרקע בפטור ממכרז לחברת אנבידיה בקריית טבעון, כחלק מתוכנית להקמת קמפוס טכנולוגי ענק - קריית טבעון על המפה של אנבידיה: הקמפוס החדש צפוי לשנות את פני הצפון. הפרויקט, שממתין לאישור סופי מהנהלת החברה העולמית, צפוי להעסיק קרוב ל-10,000 עובדים ולהשפיע על לפחות 10,000 נוספים. קריית טבעון שמתגוררים בה כ-20,000 תושבים, עומדת לכאורה בפני שינוי גדול. האם הציפיות מוגזמות?
הקמפוס החדש יעסיק כאמור עובדים חדשים רבים, אבל לא חייבים לגור בקריית טבעון כדי לעבוד באנבידיה. יש ישובים רבים בסמוך, חיפה במרחק של 18 דקות. גם תל אביב במרחק של שעה, נתניה בפחות מ-50 דקות. ויש תחבורה יחסית נוחה - זה היה התנאי הגדול של אנבידיה. כלומר, זה בהחלט אירוע חשוב לקריית טבעון ולאזור כולו, אבל צריך לקחת אותו בפרופורציות. חלק גדול מהעובדים יגיע לאזור בבוקר ויעזוב אחרי הצהריים. יהיו כאלו שיעדיפו לגור בסביבה, אבל צריך לזכור שמדובר על הקמה שתיקח שנים ושהמעבר לאזור על פני שנים, כנראה לא יהיה בהיקפים ענקיים - כן, האזור יגדל באוכלוסייה, יתחזק כנראה כלכלית, אבל האם קריית טבעון תגדל ל-30 אלף איש תוך 3 שנים? - מה פתאום. ועדיין זה כמובן יכול להיות משמעותי, במיוחד, אגב התקופה שהיא "החלום". ההבנה שהולך לקום דבר גדול מאוד בקריית טבעון של המובילה העולמית בתחום הטכנולוגיה, מוסיפה כבר ביום הראשון כמה אחוזים טובים למחירי הדירות.
מחירי הדירות בקריית טבעון
מחירי הדירות יעלו. גם ככה אין היצע גדול של דירות והמחירים בעלייה, והציפיה לאנבידיה תוביל לעלייה מדורגת במחירי הדירות באזור. יהיו עסקים רבים בקמפוס והתעסוקה באזור תגדל - גם של יהודים וגם של ערבים (שמהווים כ-25%-30% מאוכלוסיית האזור). האם זה יוביל לפריחה אדירה? אולי זה יקרה במרחק של 10 שנים מהיום, אם הקמפוס יילך ויתרחב. אלו תהליכים ארוכים. תהיה פריחה, אבל לא בום כלכלי אדיר באזור.
בינתיים, הדיווחים על כך שאנבידיה תקים את הקמפוס כמובן מעודדים את האזור. השיח על כך כבר משפיע על שוק הנדל"ן המקומי כי אלו שרצו למכור חושבים פעמיים או מעלים מחיר והקונים כנראה יסכימו להוסיף סכום מסוים כי תהיה השבחה עתידית. ביישוב כבר יש תחושת ציפייה, בעלי בתים מקווים לעליית ערך הנכסים, תושבים מדברים על האפשרות לשדרוג תשתיות וחיזוק השירותים העירוניים. על פניו, מדובר בהזדמנות נדירה ליישוב קטן להפוך לחלק משמעותי ממפת ההייטק הצפונית.
- קריית טבעון על המפה של אנבידיה: הקמפוס החדש צפוי לשנות את פני הצפון
- השאלה שעולה מדוח המבקר בנושא הארנונה: לאן נעלמו 10 מיליארד שקל?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לא כולם בטוחים שזה יביא רק בשורות. אין עדיין תחנת רכבת, דרכי הגישה עמוסות, והרחוב הראשי כבר פקוק ברוב שעות היום. גם ההשפעה על מחירי הדיור אינה חד-משמעית, מצד אחד צפוי ביקוש מצד עובדים פוטנציאליים, מצד שני ההיצע מוגבל מאוד ואין תוכניות בנייה משמעותיות באופק.
