דירות מגורים ועליהן זכויות בניה - פיצול פיזי
משק חקלאי הכולל דירת מגורים וחלקת קרקע שניתן לבנות עליה - כיצד יש להתייחס לכך לצורכי קבלת פטור לפי סעיף 49(א) לחוק מיסוי מקרקעין - האם כדירת מגורים, שיש לה זכויות בנייה שטרם נוצלו, או שמא המדובר הוא בשתי יחידות נפרדות שאחת מהן היא דירת מגורים והשניה קרקע?
משק חקלאי הכולל דירת מגורים וחלקת קרקע שניתן לבנות עליה - כיצד יש להתייחס לכך לצורכי קבלת פטור לפי סעיף 49(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן – החוק) - האם בדירת מגורים עסקינן, שיש לה זכויות בנייה שטרם נוצלו, או שמא המדובר הוא בשתי יחידות נפרדות שאחת מהן היא דירת מגורים והשניה קרקע? - ההכרעה לכאן או לכאן, משפיעה על גובה הפטור שיוענק על השבח שנצמח ממכירת אותו משק חקלאי. בשאלה זו עסק בעבר פסק דינו של שופט בית המשפט העליון, תיאודור אור (ע"א 5434/98 מנהל מס שבח נ. מרדכי ללזרי ואח') וממשיכים לעסוק בה כיום בווריאציות שונות. פרק חמישי 1 לחוק, קובע פטור במכירת דירת מגורים מזכה. סעיף 49ז(א) לחוק, קובע את תנאי הפטור כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בנייה, על פי חישוב כאמור באותו סעיף. פסק הדין כאמור תומך בקביעתה של השופטת נתניהו בע"א 651/87 מנהל מס שבח נתניה נ. אליהו רושגולד ואיטה ריס (להלן - פס"ד רושגולד), לפיה, "רק משנעשה פיצול פיזי והוגדרה דירת מגורים, רק אז יש לעשות את הפיצול הנוסף, שאתייחס אליו כפיצול רעיוני ושעליו מורה סעיף 49(א)". הגדרת דירת מגורים, כאמור בחוק, אינה קובעת את גבולותיה. אלה נקבעו בע"א 152/79 מנהל מס שבח מקרקעין נ. טיבור ושרה שוורץ, ולפיהם אם מדובר בבית מגורים, להבדיל מדירת מגורים בבית משותף, מתרחב השימוש למגורים, לא רק על המבנה עצמו אלא גם על הקרקע הצמודה לו, לרבות חצר וגינה השייכים אליו. בפס"ד רושגולד, קבע בית המשפט כי דירת מגורים הינה, לרבות כל שטח המשמש להנאה סבירה ממנו. ואולם, בהיעדר הדרכה סטטוטורית, באשר להיקף דירת המגורים, ניתן לומר, כי המבחנים שהתוו בית המשפט לעניין זה, הם מבחנים גמישים שהשימוש בהם ייעשה על פי מבחני ההיגיון והשכל הישר. לא אחת, בית המשפט שירטט נקודת מוצא הגיונית לגודל סביר של מקרקעין הדרושים לבית מגורים, ולפיה דונם אחד, יש בו כדי לענות על ההגדרה בחוק, המתעלמת כידוע מקביעת גבולות. ברם, כל מקרה ייבחן לגופו, תוך התחשבות בגודל השטח כפונקציה של מגורים נוספים, דוגמת אופיו של האזור ומיקומו. כדי לקבוע את תקרת הפטור במכירת דירת מגורים כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בנייה, כאמור בסעיף 49ז(א) לחוק, נאלצו בתי המשפט לפצל באופן פיזי את הנכס הנמכר - פיצול הנכס בין חלק מסוים אשר מסווג כדירת מגורים, לבין חלק אחר של הנכס אשר אינו מסווג ככזה, וזאת עוד בטרם ערכו פיצול רעיוני, שהוא פיצול של התמורה הכוללת, בין תמורת הנכס אשר סווג כדירת מגורים לבין תמורת הנכס המתייחסת לזכויות הבנייה של אותם מקרקעין כמתבקש מסעיף 49ז(א) לחוק. בע"א 5434/98 מנהל מס שבח נ. מרדכי ללזרי ואח' (להלן - פס"ד ללזרי), פורשו הוראות סעיף 49ז(א) ו- 49ז(ב) לחוק בהקשר של מכירת משק חקלאי הכולל את דירת מגוריו של המוכר, כאשר לא ניתן למכור את הדירה בנפרד. פסיקתו של בית המשפט בעניין זה קובעת, באופן חד משמעי, כי גם במקרה שחל עליו סעיף 49ז(ב) לחוק – משק חקלאי, יש לערוך תחילה פיצול פיזי-אופקי, בין דירת המגורים לבין הקרקע הצמודה לה. כך, קובע בית משפט עליון, כי המשמעות שנתנה ועדת הערר בערכאה הראשונה לסעיף 49ז(ב) לחוק, בטעות יסודה. לדידו, לא ניתן למכור את הדירה בנפרד מהמשק החקלאי, כמו כן, אין לראות את כל המשק החקלאי כיחידה אחת, אלא יש לפצלו תחילה פיצול פיזי-אופקי, ולהעניק את הפטור על פי אותו סעיף, בגובה כפל שווי הדירה, וזאת, רק לאחר שהעיסקה כולה פוצלה לשניים (פיצול פיזי). הפטור, כאמור, יינתן, בהתאם להוראות סעיף 49ז(א) לחוק, אך ורק לגבי מכירת אותו חלק שהוגדר תחילה כדירת מגורים. גם בעמ"ש 21/95 אדוארד ולילי פרץ נ. מנהל מס שבח מקרקעין (להלן – עניין פרץ), נדונה מחלוקת דומה. זו התמקדה בשאלה, האם יש להחיל פיצול פיזי-אופקי בטרם ייעשה הפיצול האחר, פיצול רעיוני-אנכי. פס"ד ללזרי מבטל, איפוא, גם את קביעת ועדת הערר בעניין פרץ. לפי זו, סעיף 49ז(ב) לחוק יוצר פיקציה במקרה של משק חקלאי, על פיה רואים את כל השטח החקלאי כטפל לבית המגורים, אם אומנם לא ניתן למכור את מרכיבי המשק בנפרד. נפסק כי סעיף 49ז לחוק, כיוון שעניינו בפטור, יש לפרשו במידת האפשר באופן המיטיב עם הנישומים החייבים במס. ברם, אין להרחיבו יתר על המידה עד כדי שלילת התוכן הכלכלי שבו, תכליתו והגיונו. ההסדר שנקבע בסעיף 49ז(א) לחוק חל גם על משק חקלאי והוא כתוב בסעיף 49ז(ב) לחוק. טענתו של הנישום, לפיה כאשר מדובר במכירת משק חקלאי, יש לערוך פיצול רעיוני בלבד ולהימנע מפיצול פיזי תחילה, לא התקבלה על ידי בית המשפט. נפסק, כי סעיף 49ז(ב) לחוק אינו בא לקבוע לגבי משקים חקלאיים הסדר שונה מזה החל על כל מקרה אחר. ייחודו של פסק הדין, הוא בקביעתו המפורשת של בית המשפט, לפיה סעיף 49ז(ב) לחוק, עניינו בפיצול רעיוני שהוראותיו באות אך להבהיר את אשר נקבע בסעיף 49ז(א) לחוק ולא להוסיף עליו. לאמור, פיצול רעיוני על פי סעיף 49ז(א) לחוק, חל גם על משקים חקלאיים. לגבי פיצול פיזי ואופן יישומו, זה נקבע על ידי בית המשפט בפסקי בדין השונים, והוא נכון לגבי משקים חקלאיים כאשר לא ניתן למכור את הדירה בנפרד, בדיוק כפי שהוא נכון לגבי כל המקרים האחרים. כיוון ששאלות בעניין פיצולים כאמור עלו לאחרונה גם בפסקי דין נוספים, שבהם לא נקבעה הלכה מיוחדת מחד וועדות הערר עקביות לפסקי הדין שצוינו לעיל מאידך, נציין כי תכנוני המס בהקשרים אלה יכולים להיות הן בנוגע לשוויים המיוחסים מתוך התמורה לכל זכות וזכות והן לגבי אופן זקיפת הניכויים לגבי כל חלק על פי הוראות סעיף 39 ו-39א לחוק. ונסיים בכך שרעיון הפיצול הפיזי והפיצול הרעיוני, אף כי אינו כתוב בחוק ברחל בתך הקטנה, משמש הוא את רשויות מיסוי מקרקעין גם לעניין עריכת פיצול מס הרכישה, שכן מרגע שזוהתה הזכות הנרכשת יקל על רשות המס לחשב את מס הרכישה בגין הזכות הנרכשת המתאימה. * הכותב שותף במשרד עורכי הדין פורת, שגיב, שלומי – עורכי דין ונוטריון; שימש בעבר כמנהל המחלקה המקצועית ברשות המסים.
מדד המחירים לצרכן CPIמדד המחירים ביולי - מה הצפי והאם הריבית תרד?
לקראת מדד יולי שיתפרסם מחר: כמה ישפיע שכר הדירה ואיך זה ישפיע על החלטת הריבית בשבוע הבא?
מחר בשעה 14:00 יתפרסם מדד המחירים לצרכן לחודש יולי, נתון שצפוי להמשיך לרכז תשומת לב מצד המשקיעים ובכלל הציבור הרחב שהמדד משפיע עליו באופן ישיר - המחירים בסופר, הריבית על ההלוואות, ההצמדה על הלוואות, משכנתאות ועוד. המדד גם משפיע על קובעי המדיניות בבנק ישראל, כאשר מדד נמוך יחזק את ההערכה להפחתת ריבית קרובה. מדד מאכזב יביא לדחייה של הורדת הריבית.
בחודשים האחרונים נרשמה מגמת ירידה ביריבת, אבל בחודשיים האחרונים היא עלתה בהדרגה לקצב שנתי סביב 3.1%-3.2%. הצפי כעת הוא לעלייה חודשית של 0.3%-0.5%, בהובלת
סעיפי השכירות, הנופש והטיסות, כאשר חלק מההשפעה יקוזז על ידי ירידות עונתיות בלבוש ובהנעלה.
מה צופים האנליסטים
קונסנזוס התחזיות הוא כ-0.4%. בלידר שוקי הון מצביעים על צפי של כ-0.4%, עם אפשרות ל-0.3%, כאשר עיקר הדחיפה כלפי מעלה מגיעה מסעיפי נופש, טיסות ודיור, מול ירידה עונתית בלבוש והנעלה. לגישתם, במידה והמדד יהיה בטווח 0.3%-0.4%, הקצב השנתי יתכנס לכ-3.1%, אם כי לגישת כל הכלכלנים, קצב האינפלציה ל-12 החודשים הקרובים יירד משמעותית. במיטב מציבים את תחזית יולי על 0.5% וממשיכים לראות, אינפלציה של 2.3% ב-12 החודשים הקרובים.
בצד התורמים לעלייה במדד יולי, מחירי השכירות (סעיף הדיור), נופש בישראל וטיסות לחו״ל, סעיפים עונתיים מובהקים. האנליסטים מדגישים כי אלה צפויים להוביל את המדד, כשחלק מההשפעה תקוזז על ידי ירידות בהלבשה ובירקות. בצד המאקרו הרחב: סקרי עסקים מצביעים על ירידה בשיעור החברות שמתכוונות לייקר מחירים, מה שתומך בהאטה הדרגתית באינפלציה בהמשך המחצית. עם זאת, צריך להדגיש כי תיתכן הפתעה מבחינה זו שכן מחירי הדירות יורדים כבר מספר חודשים וזה אמור להוביל לקיפאון או לירידה בקצב העלייה בשכר הדירה. אלא שבהמשך לכך שאלפי משפחות נותרו בלי דירה בעקבות המלחמה ונאלצו אחרי טווח מסויים לחזור לשוק כשוכרים, אלא שאז נוצרו עודפי ביקוש גדולים והמשכירים ניצלו זאת לעליית מחירים משמעותית מאוד. באזורי הפגיעה נרשמו עליות משמעותיות בשכר הדירה וזה ישפיע על מדד שכר הדירה, אם כי, זה הורגש בהדרגה, ולאחר שהמפונים חזרו מבתי המלון.
- וול סטריט חוגגת את המדד, אבל מדוע המכסים (עדיין) לא משפיעים?
- אינפלציית יולי בארה"ב - מתחת לצפי 2.7% לעומת תחזית ל-2.8%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומכאן, שמצד אחד השכר דירה בכיוון מטה, אבל יש קפיצה של מחירים במקומות מסוימים בגלל המלחמה, השאלה איך הלמ"ס ימדוד את הקפיצה הזו.
שי בייליס (רשתות)תלוש פיקטיבי - המנכ"ל שהוציא תלוש לאשתו ומה העונש?
פורמולה וונצ'רס רשמה שכר של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של שי בייליס, בעל השליטה, למרות מעולם לא עבדה בחברה; ובכך העבירה החברה כסף לקרובו של בעל השליטה וגם הפחיתה את חבות המס בחברה
הדרכים להפחתת המס מרובות. חלק מהן במסגרת תכנון מס לגיטימי, חלק אחר אפור, אבל אפשרי וחלק אחר כבר חוצה את הקו האדום. בהתחלה מנסים לתכנן בהתאם לחוק, ואז במקרים לא מעטים גולשים ועוברים את הגבול. לפעמים זו מעידה קלה ורשות המס מוותרת על הליך פלילי, אבל קובעת כופר. הנה מקרה של הגדלת הוצאות באופן פיקטיבי שמבטא גם העברת כספים גדולה של 1 מיליון שקל לבעל השליטה מבלי שהוא צריך לשלם על זה מס.
המקרה של פורמולה וונצ'רס ויו"ר ומנכ"ל החברה שי בייליס - על פי פרסום רשמי של רשות המסים, בין השנים 2017 ל-2022 רשמה החברה בספריה תשלומי שכר בסך כולל של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של בעל השליטה - מינה בייליס. על אף שמעולם לא עבדה בפועל בחברה. כלומר, הכסף שולם ללא כל תרומה עסקית מצידה. המהלך הזה סיפק לחברה 'תועלת כפולה' - אך לא חוקית: העברת כסף למקורב, במקרה זה, לאשתו של בעל השליטה, מבלי שנדרשה לבצע עבודה בפועל. ובכך היא ביצעה הפחתה של חבות המס, הרי ששכר עבודה נחשב כהוצאה מוכרת לצורכי מס. כשהחברה רושמת הוצאה כזו, היא מקטינה את ההכנסה החייבת שלה, וכך משלמת פחות מס לקופת המדינה. אלא שהמשמעות בפועל היא פגיעה כפולה: מצד אחד, המדינה, כלומר הציבור - מקבל פחות הכנסות ממסים. אבל מצד שני, והחמור יותר - משקיעי החברה רואים חלק מהכסף שלהם מנותב למטרות שאין להן ערך עסקי אמיתי. ולא נועדו כדי להצמיח את החברה אלא כדי להונות את המשקיעים באופן של תרמית מתוחכמת כביכול, והפעם במקרה שלנו - היא יצאה מזה עם קנס של פחות מ-300 אלף שקל.
במקום לנהל הליך פלילי שיכול להיגרר שנים, לרשות המסים יש אפשרות להציע לנישום הסדר כופר - תשלום קנס מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. זה לא 'פיצוי' בלבד, אלא סוג של עסקת טיעון אזרחית-מנהלית: הנישום לא מודה באשמה בבית משפט, אבל משלם סכום שנקבע, ומנקה את התיק הפלילי הספציפי הזה. במקרה של פורמולה וונצ'רס, ההסדר הזה הסתיים בתשלום כופר של 275 אלף שקל לרשות המסים. מבחינת המדינה, זה חוסך זמן, משאבים ודיונים משפטיים; מבחינת החברה, זה סוגר את הפרשה בלי להגיע לכתב אישום - אך כמובן לא מונע את הצורך לשלם את חבות המס האמיתית, שכוללת גם ריבית וקנסות. רשות המסים לא מסתפקת בקריאת דוחות שנתיים. היא משווה נתוני שכר מול ביטוח לאומי, בודקת היתכנות מקצועית (האם ה''עובד' מדווח במקביל על משרה אחרת, האם יש לו כתובת דואר אלקטרוני פעילה בחברה, האם הוא נוכח בפגישות), ולעיתים מקבלת מידע פנימי מעובדים או שותפים לשעבר.
פערים חריגים בין שכר לבין תרומה ממשית לחברה הם בדרך כלל הדגל האדום שמפעיל חקירה. העסקת עובדים פיקטיביים או רישום הוצאות שכר כוזבות אינה תופעה חדשה. בשנות ה-90 ותחילת שנות ה-2000 זה היה כלי נפוץ בחברות קטנות ובינוניות, ולעיתים אף בחברות ציבוריות, להעברת כספים לבעלי עניין. החקיקה והאכיפה התקדמו מאז, אך המקרים ממשיכים לצוץ, לעיתים בסכומים גבוהים מאוד. ההשלכות הן לא רק פליליות. ברגע שחברה נחשדת או נתפסת בעבירות כאלה, היא מסתכנת בנזק תדמיתי קשה, בפגיעה ביחסים עם משקיעים ובבעיות מול גופים מממנים. החוק מטיל אחריות ישירה גם על מנהלים ודירקטורים, ולא רק על החברה. בעצם מדובר על 'הרמת מסך' שבה חברה אשר כביכול היא 'חברה בע"מ' ובעלי המניות בה חסינים. עד למקרה כזה של תרמית ופגיעה ישירה במשקיעים וברשות המסים. המשמעות היא שגם אם העבירה בוצעה ב'דרג נמוך', מנהלים בכירים שלא פיקחו או שלא מנעו את ההפרה יכולים להיחשב אחראים לה. המקרה של שי בייליס ופורמולה וונצ'רס ממחיש עד כמה רישום משכורות פיקטיביות הוא לא 'טריק חשבונאי' אלא עבירה שיכולה להגיע גם למאסר בפועל. מדובר במעשה שפוגע בציבור, בחברה עצמה ובשוק ההון כולו.
מסלול של 'הסדר כופר'
על פי פקודת מס הכנסה, רישום כוזב של הוצאות - ובכלל זה שכר לעובד פיקטיבי, מוגדר כ'עבירה פלילית חמורה', כאשר סעיפים מוגדרים בפקודה קובעים כי במקרים של כוונה להתחמק ממס מדובר בעבירה שעונשה עד שבע שנות מאסר, לצד קנסות כבדים. במקרים מסוימים בתי המשפט אף שלחו נאשמים למאסר בפועל, במיוחד כשנמצא דפוס פעולה שיטתי והיקפים כספיים גבוהים. במקביל, רשות המסים יכולה לבחור במסלול של 'הסדר כופר' - תשלום מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. פתרון שחוסך זמן ומשאבים לשני הצדדים, אך מונע הכרעת דין פומבית ואינו מרתיע כמו הרשעה.
