עמיתים משקיעה את הכסף שלכם בארה"ב - מה הבעיה בהשקעה הזו, והאם הכסף שלכם מוגן?
הגופים המוסדיים נוהרים לחו"ל. הם משקיעים את הכסף שלנו בנדל"ן בעולם, בעיקר בארה"ב. הסיבה פשוטה - תשואה. קשה לייצר תשואה בשוק האג"ח (אגרות החוב מספקות בממוצע תשואה אפקטיבית שנתית של 0.75%), פיקדונות זה כמעט כלום, אז הם פונים להשקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל. בינתיים זה עובד, עד שזה לא יעבוד, ואז ישאלו - נו, למה השקעת בחו"ל ולא בארץ?
אחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות בהיסטוריה
היום פורסם על אחת מעסקאות השנה בנדל"ן בשוק במקבצי הדיור בארצות הברית, שבה הרבור גרופ הקבוצה הישראלית אמריקאית, רוכשת בשיתוף עם גוף מוסדי ישראלי 36 מקבצי דיור תמורת כ-1.85 מיליארד דולר מקבוצת אראגון.
על פי הדיווח, מימון העסקה התבסס על 25% הון עצמי (כ-450 מיליון דולר), והיתרה בהלוואה בריבית ממוצעת של 3.7%. מדובר בעסקה ה-5 בגודלה בהיסטוריה בתחום והגדולה מאז 2016, שבסופה תקבל הרבור גרופ למעלה מ-13 אלף יחידות דיור. לפי אתר Real Estate Weekly החברה צפויה להשקיע 90 מיליון דולר בשיפוץ הנכסים.
בשוק מעריכים שעמיתים נכנסה לעסקה מסוכנת
לביזפורטל נודע, כי קבוצת עמיתים היא המשקיע המוסדי שמלווה את העסקה וגורמים בשוק מצביעים על הסיכון הגדול בעסקה בשל מינופה הגבוה. עם זאת, עמיתים הענקית, לפחות על סמך ההיסטוריה - יודעת להשקיע בנדל"ן. אז נקווה שהם יודעים מה הם עושים בכסף שלנו.
- הדולר לאן, הביטקוין לאן?
- סיוה מקבלת המלצת קנייה - מחיר יעד של 60 דולר, אפסייד של 71% על המחיר בשוק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המינוף הגדול הוא אמנם בעיה, אבל הבעיה הגדולה היא אחרת - איך התקבלה ההחלטה להשקיע סכום כזה בפרויקט אחד/ בעסקה אחת? אהה נכון - יש ועדת השקעות. אבל מי הבטיח לנו שוועדת ההשקעות היא לא עוד גוף שמתיישב, מקבל קפה ועוגיות, שומע קצת על הפעילות ודרכי ההשקעות, מאשר והולך הביתה?
וזה לא הכל - מי הבטיח לנו שאין ניגודי עניינים בעסקאות כאלו? אמון זה לב העניין, אבל "אמון" כבר מזמן פשט את הרגל. צריך רגולציה, צריך תיעוד, צריך פיקוח, אבל האמת שמי שרוצה לרמות כנראה יכול. בעמיתים הסיכון קלוש. יש שם אנשים ומערכות עצמאיות לחלוטין.
אל תגידו לא ידענו
אבל תדמיינו שגוף זר יקנה כאן חברת ביטוח שמנהלת את הפנסיה שלכם, ותדמיינו שלבעל השליטה הזר יש חבר שנתקע עם בניין בניו יורק, והוא רוצה להתפטר ממנו, ואיכשהו ועדת ההשקעות של קרן הפנסיה מקבלת עסקה שהיא צריכה לבחון, והיא רוכשת במקרה את הבניין הזה. אף אחד לא יידע ולא יודע שיש בעיה, זאת על פניו נראית עסקה טובה, במיוחד כאשר הבוס מנתב את כולם לכיוון הזה. זה החשש ממה שבתרחיש הרע (ונקווה שעם הסתברות נמוכה) יכול להתרחש בהפניקס (חוסכים בהפניקס? - הכתבה הזו בשבילכם).
- טופ גאם זינקה 14%, ברן וגילת טלקום 10%; תפרון נפלה 35%, סינאל 14% - נעילה שלילית בתל אביב
- מדד ביטחוניות? שימו לב ל"אותיות הקטנות" שמשפיעות על המדד
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- טאואר תיפול - נייס תזנק; המניות הבולטות מחר בבורסה
עמיתים מהווה כיום את אחד מגופי ההשקעה המוסדיים הגדולים במשק, שמנהלת נכסים בהיקף של כ-400 מיליארד שקל בארץ ובחו”ל. תיק הנכסים של הקרנות כולל 30% אגרות חוב מיועדות ו-70% השקעות אחרות, לרבות אגרות חוב ממשלתיות, אגרות חוב קונצרניות ומניות.
אז מסתבר שעמיתים משקיעה הרבה בחו"ל ועכשיו הם גם נכנסים שותפים בעסקי נדל"ן ממונפים.
הרבור גרופ היא חברת השקעות אמריקאית ישראלית, שבין משקיעיה הגדולים נמנים מוסדיים ישראלים רבים, בהם גם עמיתים, שמשקיעה בעיקר בנדל"ן בארצות הברית. לפי דיווחיה, היא מנהלת נכסים בהיקף של 12.5 מיליארד דולר, המורכבים מנדל"ן מסחרי ונדל"ן למגורים. מדובר בקבוצה שמעבר לגודלה גם סיפקה תשואות יפות בעבר.
שיעול קטן בשוק הנדל"ן האמריקאי עשוי להשפיע בצורה דרמטית
לפי גורמים המעורים בפרטי העסקה, לא בטוח שעמיתים רצו להיחשף כשותפים בעסקה. לטענת הגורמים, מדובר בעסקה ממונפות שיכולה להיות מסוכנת. "העסקה מסתובבת מזה זמן בין משקיעי נדל"ן פוטנציאליים בארץ ובארצות הברית", אמרו.
"שיעור המינוף בעסקה הוא גבוה מדי והוא מעמיד בספק את הכדאיות הכלכלית של העסקה. מתחו את המינוף כל כך, ששיעול קטן בשוק הנדל"ן האמריקאי יכול להכניס את החברה לדיפולט", הוסיפו. מצד שני, צריך לזכור שהמינוף בעסקאות דומות הוא בערך באותו השיעור. כלומר אבסולוטית מדובר במינוף גבוהה, יחסית לעסקאות מקבצי דיור אחרות זה בערך הסביבה.
רק אתמול קראה יו"ר הרשות לני"ע, ענת גואטה למשקיעים המוסדיים בישראל להשקיע פחות בנדל"ן אמריקאי ולהעביר את ההשקעות לתחום הטכנולוגיה הישראלית.
- 4.בושה 22/01/2020 08:58הגב לתגובה זוהשתוללות מופקרת על חשבון כולנו
- 3.החוחמולוגים מומחי העתיד (ל"ת)נתפתלי 22/01/2020 07:36הגב לתגובה זו
- 2.קש 21/01/2020 19:00הגב לתגובה זובבדיקה של הנדל"ן בניו יורק יש 20000 נכסים בכינוס וזאת רק ההתחלה כי זה שוק של מוכרים .
- 1.גמלאים 21/01/2020 18:57הגב לתגובה זועמיתים לקתה בניהול הפנסיה עד שהולאמה למעשה. ההרפתקה הנוכחית היא עוד טשטוש עין אלא שהפעם עמיתים פועלת כנראה בידיעת האוצר אשר ערב לה בסכום של 80 מיליארד ש"ח.
עידן וולס, מנכ”ל קבוצת דלק צילום:שלומי יוסףלמרות הירידה באיתקה, דלק נסחרת בדיסקאונט משמעותי על השווי הנכסי
הורדת ההמלצה לאיתקה בסוף השבוע הובילה לירידה של 5% במניה בלונדון שמשפיעה על דלק בבורסה המקומית; ניתוח שווי הנכסים העדכני של דלק קבוצה מצביע על שווי נכסי נקי גבוה ביותר מ-20% מהמחיר בשוק
בעוד מניית איתקה סגרה את המסחר בלונדון בירידה של כ-5% בסוף השבוע האחרון בעקבות הורדת המלצה של גולדמן זאקס ל"מכירה" עם מחיר יעד של 180 פני (קרב ההמלצות על איתקה - וההשפעה על דלק), בהסתכלות על התמחור הכולל של דלק קבוצה דלק קבוצה -4.32% נראה שההשפעה קטנה יותר משחושבים. אם ניקח בחשבון תמחור NAV, המבוסס על שוויי שוק עדכניים של כלל החברות הבנות והנכסים, שממנה עולה כי המניה נסחרת כיום בדיסקאונט משמעותי ביחס לשווי הנכסי הנקי שלה, מעל 20%.
שווי הנכסים
החישוב כולל את כל האחזקות המרכזיות של הקבוצה מעודכן לכתיבת שורות אלה. ההחזקה המשמעותית ביותר היא החזקה של 54.66% בניו-מד אנרג'י, עם שווי החזקה כ-10.5 מיליארד שקל. ההחזקה השנייה בגודלה היא החזקה של 50.5% באיתקה אנרג'י השווה כ-7.28 מיליארד שקל לפי מחיר הסגירה של יום שישי. בנוסף החברה מחזיקה בכ-40.07% בישראכרט בשווי 1.78 מיליארד שקל, 61.36% במהדרין בשווי של 623 מיליון שקל, 24.7% בדלק ישראל בשווי של 198 מיליון שקל, 19.1% בדלק נכסים בשווי של 174 מיליון שקל, ו-32.7% ב-InPlay Oil, בשווי של 268 מיליון שקל שם השקיעה לאחרונה. סך הכל השקעות נכסים סחירים של כ-20.45 מיליארד שקל.
לכך מתווספים גם נכסים שאינם סחירים, בהם בניין מלון בהרצליה בשווי שמאות של 299 מיליון שקל, ו-25% מקרקע בעכו בשווי של 98 מיליון שקל, לסכום כולל של כ-20.85 מיליארד שקל.
הנכס שלא במאזן
אחד הנכסים החשובים ביותר, שאינו רשום במאזן מסיבות חשבונאיות אך נמצא בכל מודל של השוק, הוא התמלוגים מלווייתן, שמקנים לדלק עד 6% מהתמורות הגולמיות מפי הבאר. הערכת השווי המקובלת עומדת סביב נעות בין 650-800 מיליון דולר. בחישוב שמרני יחסית של 720 מיליון דולר, השווי שנכנס למודל עומד על כ-2.36 מיליארד שקל.
- קרב ההמלצות על איתקה - וההשפעה על דלק
- דלק משלימה את עסקת סיגנוס; צופה רווח חשבונאי של 600-750 מיליון דולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצטבר, שווי כלל הנכסים מסתכם בקצת יותר מכ-23.2 מיליארד שקל, ומהם מנוכה החוב הפיננסי נטו לפי דוחות הרבעון, 3.84 מיליארד שקל. כך מתקבל NAV של כ-19.37 מיליארד שקל. בנוסף נציין כי מאז סוף הרבעון החוב אף ירד מתחת ל-3.8 מיליארד שקל, אך במודל שנותח כאן נעשה שימוש בנתון השמרני מדוחות החברה.
עידן וולס, מנכ”ל קבוצת דלק צילום:שלומי יוסףלמרות הירידה באיתקה, דלק נסחרת בדיסקאונט משמעותי על השווי הנכסי
הורדת ההמלצה לאיתקה בסוף השבוע הובילה לירידה של 5% במניה בלונדון שמשפיעה על דלק בבורסה המקומית; ניתוח שווי הנכסים העדכני של דלק קבוצה מצביע על שווי נכסי נקי גבוה ביותר מ-20% מהמחיר בשוק
בעוד מניית איתקה סגרה את המסחר בלונדון בירידה של כ-5% בסוף השבוע האחרון בעקבות הורדת המלצה של גולדמן זאקס ל"מכירה" עם מחיר יעד של 180 פני (קרב ההמלצות על איתקה - וההשפעה על דלק), בהסתכלות על התמחור הכולל של דלק קבוצה דלק קבוצה -4.32% נראה שההשפעה קטנה יותר משחושבים. אם ניקח בחשבון תמחור NAV, המבוסס על שוויי שוק עדכניים של כלל החברות הבנות והנכסים, שממנה עולה כי המניה נסחרת כיום בדיסקאונט משמעותי ביחס לשווי הנכסי הנקי שלה, מעל 20%.
שווי הנכסים
החישוב כולל את כל האחזקות המרכזיות של הקבוצה מעודכן לכתיבת שורות אלה. ההחזקה המשמעותית ביותר היא החזקה של 54.66% בניו-מד אנרג'י, עם שווי החזקה כ-10.5 מיליארד שקל. ההחזקה השנייה בגודלה היא החזקה של 50.5% באיתקה אנרג'י השווה כ-7.28 מיליארד שקל לפי מחיר הסגירה של יום שישי. בנוסף החברה מחזיקה בכ-40.07% בישראכרט בשווי 1.78 מיליארד שקל, 61.36% במהדרין בשווי של 623 מיליון שקל, 24.7% בדלק ישראל בשווי של 198 מיליון שקל, 19.1% בדלק נכסים בשווי של 174 מיליון שקל, ו-32.7% ב-InPlay Oil, בשווי של 268 מיליון שקל שם השקיעה לאחרונה. סך הכל השקעות נכסים סחירים של כ-20.45 מיליארד שקל.
לכך מתווספים גם נכסים שאינם סחירים, בהם בניין מלון בהרצליה בשווי שמאות של 299 מיליון שקל, ו-25% מקרקע בעכו בשווי של 98 מיליון שקל, לסכום כולל של כ-20.85 מיליארד שקל.
הנכס שלא במאזן
אחד הנכסים החשובים ביותר, שאינו רשום במאזן מסיבות חשבונאיות אך נמצא בכל מודל של השוק, הוא התמלוגים מלווייתן, שמקנים לדלק עד 6% מהתמורות הגולמיות מפי הבאר. הערכת השווי המקובלת עומדת סביב נעות בין 650-800 מיליון דולר. בחישוב שמרני יחסית של 720 מיליון דולר, השווי שנכנס למודל עומד על כ-2.36 מיליארד שקל.
- קרב ההמלצות על איתקה - וההשפעה על דלק
- דלק משלימה את עסקת סיגנוס; צופה רווח חשבונאי של 600-750 מיליון דולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצטבר, שווי כלל הנכסים מסתכם בקצת יותר מכ-23.2 מיליארד שקל, ומהם מנוכה החוב הפיננסי נטו לפי דוחות הרבעון, 3.84 מיליארד שקל. כך מתקבל NAV של כ-19.37 מיליארד שקל. בנוסף נציין כי מאז סוף הרבעון החוב אף ירד מתחת ל-3.8 מיליארד שקל, אך במודל שנותח כאן נעשה שימוש בנתון השמרני מדוחות החברה.
