מנהטן ניו יורק ארה"ב נדל"ן בניינים
צילום: Bizportal
בלעדי

עמיתים משקיעה את הכסף שלכם בארה"ב - מה הבעיה בהשקעה הזו, והאם הכסף שלכם מוגן?

עמיתים אחד מגופי החיסכון הפנסיוני הגדולים בארץ, היא השותפה של הרבור גרופ בעסקת הענק לרכישת נדל"ן בארה"ב ב-1.85 מיליארד דולר; ממה אתם צריכים לחשוש ולמה היא לא משקיעה בארץ?
ארז ליבנה | (4)

הגופים המוסדיים נוהרים לחו"ל. הם משקיעים את הכסף שלנו בנדל"ן בעולם, בעיקר בארה"ב. הסיבה פשוטה - תשואה. קשה לייצר תשואה בשוק האג"ח (אגרות החוב מספקות בממוצע תשואה אפקטיבית שנתית של 0.75%), פיקדונות זה כמעט כלום, אז הם פונים להשקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל.  בינתיים זה עובד, עד שזה לא יעבוד, ואז ישאלו - נו, למה השקעת בחו"ל ולא בארץ?

אחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות בהיסטוריה

היום פורסם על אחת מעסקאות השנה בנדל"ן בשוק במקבצי הדיור בארצות הברית, שבה הרבור גרופ הקבוצה הישראלית אמריקאית, רוכשת בשיתוף עם גוף מוסדי ישראלי 36 מקבצי דיור תמורת כ-1.85 מיליארד דולר מקבוצת אראגון.

על פי הדיווח, מימון העסקה התבסס על 25% הון עצמי (כ-450 מיליון דולר), והיתרה בהלוואה בריבית ממוצעת של 3.7%. מדובר בעסקה ה-5 בגודלה בהיסטוריה בתחום והגדולה מאז 2016, שבסופה תקבל הרבור גרופ למעלה מ-13 אלף יחידות דיור. לפי אתר Real Estate Weekly החברה צפויה להשקיע 90 מיליון דולר בשיפוץ הנכסים.

בשוק מעריכים שעמיתים נכנסה לעסקה מסוכנת

לביזפורטל נודע, כי קבוצת עמיתים היא המשקיע המוסדי שמלווה את העסקה וגורמים בשוק מצביעים על הסיכון הגדול בעסקה בשל מינופה הגבוה. עם זאת, עמיתים הענקית, לפחות על סמך ההיסטוריה - יודעת להשקיע בנדל"ן. אז נקווה שהם יודעים מה הם עושים בכסף שלנו.

המינוף הגדול הוא אמנם בעיה, אבל הבעיה הגדולה היא אחרת - איך התקבלה ההחלטה להשקיע סכום כזה בפרויקט אחד/ בעסקה אחת? אהה נכון - יש ועדת השקעות. אבל מי הבטיח לנו שוועדת ההשקעות היא לא עוד גוף שמתיישב, מקבל קפה ועוגיות, שומע קצת על הפעילות ודרכי ההשקעות, מאשר והולך הביתה?

וזה לא הכל - מי הבטיח לנו שאין ניגודי עניינים בעסקאות כאלו? אמון זה לב העניין, אבל "אמון" כבר מזמן פשט את הרגל. צריך רגולציה, צריך תיעוד, צריך פיקוח, אבל האמת שמי שרוצה לרמות כנראה יכול. בעמיתים הסיכון קלוש. יש שם אנשים ומערכות עצמאיות לחלוטין.

אל תגידו לא ידענו

אבל תדמיינו שגוף זר יקנה כאן חברת ביטוח שמנהלת את הפנסיה שלכם, ותדמיינו שלבעל השליטה הזר יש חבר שנתקע עם בניין בניו יורק, והוא רוצה להתפטר ממנו, ואיכשהו ועדת ההשקעות של קרן הפנסיה מקבלת עסקה שהיא צריכה לבחון, והיא רוכשת במקרה את הבניין הזה. אף אחד לא יידע ולא יודע שיש בעיה, זאת על פניו נראית עסקה טובה, במיוחד כאשר הבוס מנתב את כולם לכיוון הזה. זה החשש ממה שבתרחיש הרע (ונקווה שעם הסתברות נמוכה) יכול להתרחש בהפניקס (חוסכים בהפניקס? - הכתבה הזו בשבילכם).

קיראו עוד ב"שוק ההון"

 

עמיתים מהווה כיום את אחד מגופי ההשקעה המוסדיים הגדולים במשק, שמנהלת נכסים בהיקף של כ-400 מיליארד שקל בארץ ובחו”ל. תיק הנכסים של הקרנות כולל 30% אגרות חוב מיועדות ו-70% השקעות אחרות, לרבות אגרות חוב ממשלתיות, אגרות חוב קונצרניות ומניות.

אז מסתבר שעמיתים משקיעה הרבה בחו"ל ועכשיו הם גם נכנסים שותפים בעסקי נדל"ן ממונפים.

הרבור גרופ היא חברת השקעות אמריקאית ישראלית, שבין משקיעיה הגדולים נמנים מוסדיים ישראלים רבים, בהם גם עמיתים, שמשקיעה בעיקר בנדל"ן בארצות הברית. לפי דיווחיה, היא מנהלת נכסים בהיקף של 12.5 מיליארד דולר, המורכבים מנדל"ן מסחרי ונדל"ן למגורים. מדובר בקבוצה שמעבר לגודלה גם סיפקה תשואות יפות בעבר. 

שיעול קטן בשוק הנדל"ן האמריקאי עשוי להשפיע בצורה דרמטית

לפי גורמים המעורים בפרטי העסקה, לא בטוח שעמיתים רצו להיחשף כשותפים בעסקה. לטענת הגורמים, מדובר בעסקה ממונפות שיכולה להיות מסוכנת. "העסקה מסתובבת מזה זמן בין משקיעי נדל"ן פוטנציאליים בארץ ובארצות הברית", אמרו. 

"שיעור המינוף בעסקה הוא גבוה מדי והוא מעמיד בספק את הכדאיות הכלכלית של העסקה. מתחו את המינוף כל כך, ששיעול קטן בשוק הנדל"ן האמריקאי יכול להכניס את החברה לדיפולט", הוסיפו. מצד שני, צריך לזכור שהמינוף בעסקאות דומות הוא בערך באותו השיעור. כלומר אבסולוטית מדובר במינוף גבוהה, יחסית לעסקאות מקבצי דיור אחרות זה בערך הסביבה.

רק אתמול קראה יו"ר הרשות לני"ע, ענת גואטה למשקיעים המוסדיים בישראל להשקיע פחות בנדל"ן אמריקאי ולהעביר את ההשקעות לתחום הטכנולוגיה הישראלית.

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    בושה 22/01/2020 08:58
    הגב לתגובה זו
    השתוללות מופקרת על חשבון כולנו
  • 3.
    החוחמולוגים מומחי העתיד (ל"ת)
    נתפתלי 22/01/2020 07:36
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    קש 21/01/2020 19:00
    הגב לתגובה זו
    בבדיקה של הנדל"ן בניו יורק יש 20000 נכסים בכינוס וזאת רק ההתחלה כי זה שוק של מוכרים .
  • 1.
    גמלאים 21/01/2020 18:57
    הגב לתגובה זו
    עמיתים לקתה בניהול הפנסיה עד שהולאמה למעשה. ההרפתקה הנוכחית היא עוד טשטוש עין אלא שהפעם עמיתים פועלת כנראה בידיעת האוצר אשר ערב לה בסכום של 80 מיליארד ש"ח.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% - איי.סי.אל זינקה 4.8%

הבורסה ננעלה בירידות חזקות, כשהבנקים וחברות הביטוח בירידות חדות, לאור איומי שר האוצר, סמוטריץ', על הכפלת המיסוי על הבנקים במידה ויגלגלו את המיסוי לצרכנים; סאמיט ירדה לאור ירידת שווי נכסים בניו יורק, ובמקביל הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו של דה זראסאי, טורבוג'ן זינקה לאחר איזכור השם רפאל; ומי חברת האנרגיה המתחדשת שהורידה תחזיות ונפלה? 

מערכת ביזפורטל |

הבורסה ננעלה ביום אדום במיוחד, והפיננסים משכו את מדדי הדגל למטה, כשמספר גופים ירדו במהלך המסחר בשיעור דו-ספרתי, כולל הראל, מנורה, מזרחי ודיסקונט, אך לקראת הנעילה הירידות התמתנו מעט.  

 דווקא בכזה יום מעניין לראות את המניות שבכל זאת מצליחות לטפס.  ארן ארן 15.25%  מזנקת דו-ספרתית, ארן היא חברת מו"פ קטנה, היא מספקת שירותי פיתוח הנדסי לחברות בתעשיות שונות (רפואה, ביטחון, מים, פלסטיק), וגם משקיעה בסטארט-אפים, היא הודיעה על קבלת שתי הזמנות, האחת מחברה בטחונית ישראלית והשניה מחברה בטחונית בינלאומית לייצור מוצרים לשוק הבטחוני, בהיקף כולל של כ- 18.45 מיליון שקל, בנוסף להזמנה נוספת של כ-3 מיליון שקל.  בהזמנות ארן כותבת שנכללת גם הזמנה לייצור מוצר שנבחר על ידי הלקוח כפתרון ייחודי בתחום מערכות אוויריות בלתי מאוישות (רחפנים).

סאמיט סאמיט -4.78%   הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו נכסי דיור להשכרה של חברת דה זראסאי גרופ בניו־יורק, בהיקף של כ־450 מיליון דולר, והצעתה נבחרה כהצעה המובילה במסגרת הליך מכירה פומבית המתנהל כחלק מהליכי חדלות פירעון של דה זראסאי מול הבנק המממן. במקביל, עדכנה סאמיט על אינדיקציה לירידת שווי של 65-70 מיליון דולר בנכסי הדיור הקיימים שלה בניו־יורק, נתון שממחיש את הלחץ המתמשך בשוק המגורים האמריקאי.

טורבוג'ן טורבוג'ן 9.25%    זינקה היום אחרי שהודיעה על התקשרות עם רפאל כדי להשתמש במיקרו-טורבינה שעליה יש לרפאל קניין רוחני בשביל לעשות פיילוט עם חברה בטחונית, רפאל תקבל תמלוגים של 10% מההכנסות של הפרויקט. מכל ההודעה הזאת נראה שטורבוג'ן בעיקר משתמשת, לכאורה, בשם של רפאל כדי לקבל קרדיביליות מול מערכת הביטחון וגם השוק, נזכיר כי טורבוג'ן הודיעה שהיא בדרך לנאסד"ק: טורבוג’ן הגישה תשקיף ל-SEC

ג'ין טכנולוגיות 6.41%   דיווחה שנבחרה כספק יחיד לאספקת תשתית GenAI ארגונית לאחד משלושת גופי הבריאות הגדולים בישראל - לביזפורטל נודע שמדובר בקופת חולים מכבי. ההתקשרות המתוכננת היא לשלוש שנים וכוללת רישיון שימוש בפלטפורמה של החברה לצד שירותי פיתוח, התאמה, הטמעה וליווי מקצועי. נכון לעכשיו אין הזמנת עבודה מחייבת והמהלך כפוף לאישורים פנימיים אצל מכבי - ג׳ין טכנולוגיות תטמיע AI בקופ"ח גדולה - במי מדובר?



משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiמשקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini

הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?

צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה

מנדי הניג |
נושאים בכתבה משקיע מס

אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.

ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40. 

ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".

בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים. 

משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל. 

ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.