עמיתים משקיעה את הכסף שלכם בארה"ב - מה הבעיה בהשקעה הזו, והאם הכסף שלכם מוגן?
הגופים המוסדיים נוהרים לחו"ל. הם משקיעים את הכסף שלנו בנדל"ן בעולם, בעיקר בארה"ב. הסיבה פשוטה - תשואה. קשה לייצר תשואה בשוק האג"ח (אגרות החוב מספקות בממוצע תשואה אפקטיבית שנתית של 0.75%), פיקדונות זה כמעט כלום, אז הם פונים להשקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל. בינתיים זה עובד, עד שזה לא יעבוד, ואז ישאלו - נו, למה השקעת בחו"ל ולא בארץ?
אחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות בהיסטוריה
היום פורסם על אחת מעסקאות השנה בנדל"ן בשוק במקבצי הדיור בארצות הברית, שבה הרבור גרופ הקבוצה הישראלית אמריקאית, רוכשת בשיתוף עם גוף מוסדי ישראלי 36 מקבצי דיור תמורת כ-1.85 מיליארד דולר מקבוצת אראגון.
על פי הדיווח, מימון העסקה התבסס על 25% הון עצמי (כ-450 מיליון דולר), והיתרה בהלוואה בריבית ממוצעת של 3.7%. מדובר בעסקה ה-5 בגודלה בהיסטוריה בתחום והגדולה מאז 2016, שבסופה תקבל הרבור גרופ למעלה מ-13 אלף יחידות דיור. לפי אתר Real Estate Weekly החברה צפויה להשקיע 90 מיליון דולר בשיפוץ הנכסים.
בשוק מעריכים שעמיתים נכנסה לעסקה מסוכנת
לביזפורטל נודע, כי קבוצת עמיתים היא המשקיע המוסדי שמלווה את העסקה וגורמים בשוק מצביעים על הסיכון הגדול בעסקה בשל מינופה הגבוה. עם זאת, עמיתים הענקית, לפחות על סמך ההיסטוריה - יודעת להשקיע בנדל"ן. אז נקווה שהם יודעים מה הם עושים בכסף שלנו.
- הדולר לאן, הביטקוין לאן?
- סיוה מקבלת המלצת קנייה - מחיר יעד של 60 דולר, אפסייד של 71% על המחיר בשוק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המינוף הגדול הוא אמנם בעיה, אבל הבעיה הגדולה היא אחרת - איך התקבלה ההחלטה להשקיע סכום כזה בפרויקט אחד/ בעסקה אחת? אהה נכון - יש ועדת השקעות. אבל מי הבטיח לנו שוועדת ההשקעות היא לא עוד גוף שמתיישב, מקבל קפה ועוגיות, שומע קצת על הפעילות ודרכי ההשקעות, מאשר והולך הביתה?
וזה לא הכל - מי הבטיח לנו שאין ניגודי עניינים בעסקאות כאלו? אמון זה לב העניין, אבל "אמון" כבר מזמן פשט את הרגל. צריך רגולציה, צריך תיעוד, צריך פיקוח, אבל האמת שמי שרוצה לרמות כנראה יכול. בעמיתים הסיכון קלוש. יש שם אנשים ומערכות עצמאיות לחלוטין.
אל תגידו לא ידענו
אבל תדמיינו שגוף זר יקנה כאן חברת ביטוח שמנהלת את הפנסיה שלכם, ותדמיינו שלבעל השליטה הזר יש חבר שנתקע עם בניין בניו יורק, והוא רוצה להתפטר ממנו, ואיכשהו ועדת ההשקעות של קרן הפנסיה מקבלת עסקה שהיא צריכה לבחון, והיא רוכשת במקרה את הבניין הזה. אף אחד לא יידע ולא יודע שיש בעיה, זאת על פניו נראית עסקה טובה, במיוחד כאשר הבוס מנתב את כולם לכיוון הזה. זה החשש ממה שבתרחיש הרע (ונקווה שעם הסתברות נמוכה) יכול להתרחש בהפניקס (חוסכים בהפניקס? - הכתבה הזו בשבילכם).
- אפי נכסים: עלייה של 8.5% ב-NOI ו-10.7% ב-FFO המתואם בתשעת החודשים הראשונים
- שאול נאוי: "הגידול בתיק הגיע רק מחברות שפנינו אליהן - לא ממי שמחפש אשראי בכל מחיר"
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אין עשן בלי אש - תחזית מאכזבת לנייס, אבל יש נקודת אור
עמיתים מהווה כיום את אחד מגופי ההשקעה המוסדיים הגדולים במשק, שמנהלת נכסים בהיקף של כ-400 מיליארד שקל בארץ ובחו”ל. תיק הנכסים של הקרנות כולל 30% אגרות חוב מיועדות ו-70% השקעות אחרות, לרבות אגרות חוב ממשלתיות, אגרות חוב קונצרניות ומניות.
אז מסתבר שעמיתים משקיעה הרבה בחו"ל ועכשיו הם גם נכנסים שותפים בעסקי נדל"ן ממונפים.
הרבור גרופ היא חברת השקעות אמריקאית ישראלית, שבין משקיעיה הגדולים נמנים מוסדיים ישראלים רבים, בהם גם עמיתים, שמשקיעה בעיקר בנדל"ן בארצות הברית. לפי דיווחיה, היא מנהלת נכסים בהיקף של 12.5 מיליארד דולר, המורכבים מנדל"ן מסחרי ונדל"ן למגורים. מדובר בקבוצה שמעבר לגודלה גם סיפקה תשואות יפות בעבר.
שיעול קטן בשוק הנדל"ן האמריקאי עשוי להשפיע בצורה דרמטית
לפי גורמים המעורים בפרטי העסקה, לא בטוח שעמיתים רצו להיחשף כשותפים בעסקה. לטענת הגורמים, מדובר בעסקה ממונפות שיכולה להיות מסוכנת. "העסקה מסתובבת מזה זמן בין משקיעי נדל"ן פוטנציאליים בארץ ובארצות הברית", אמרו.
"שיעור המינוף בעסקה הוא גבוה מדי והוא מעמיד בספק את הכדאיות הכלכלית של העסקה. מתחו את המינוף כל כך, ששיעול קטן בשוק הנדל"ן האמריקאי יכול להכניס את החברה לדיפולט", הוסיפו. מצד שני, צריך לזכור שהמינוף בעסקאות דומות הוא בערך באותו השיעור. כלומר אבסולוטית מדובר במינוף גבוהה, יחסית לעסקאות מקבצי דיור אחרות זה בערך הסביבה.
רק אתמול קראה יו"ר הרשות לני"ע, ענת גואטה למשקיעים המוסדיים בישראל להשקיע פחות בנדל"ן אמריקאי ולהעביר את ההשקעות לתחום הטכנולוגיה הישראלית.
- 4.בושה 22/01/2020 08:58הגב לתגובה זוהשתוללות מופקרת על חשבון כולנו
- 3.החוחמולוגים מומחי העתיד (ל"ת)נתפתלי 22/01/2020 07:36הגב לתגובה זו
- 2.קש 21/01/2020 19:00הגב לתגובה זובבדיקה של הנדל"ן בניו יורק יש 20000 נכסים בכינוס וזאת רק ההתחלה כי זה שוק של מוכרים .
- 1.גמלאים 21/01/2020 18:57הגב לתגובה זועמיתים לקתה בניהול הפנסיה עד שהולאמה למעשה. ההרפתקה הנוכחית היא עוד טשטוש עין אלא שהפעם עמיתים פועלת כנראה בידיעת האוצר אשר ערב לה בסכום של 80 מיליארד ש"ח.
יו"ר נאוויטס גדעון תדמור, צילום: החברהפי 7.5 ב-3 שנים - נאוויטס עוברת להפקה מלאה בשננדואה: הכנסות של כ-98 מיליון דולר ו-EBITDA של כ-67.6 מיליון דולר
לפני שלוש שנים ניתחנו את נאוויטס וקיבלנו שיש שם סיכוי גדול. עם סיכון, תמיד יש סיכון, אבל המחיר של השותפות נראה לנו נמוך בהינתן החלום - כתבנו על זה ועל שותפויות אחרות - האם מניות הגז והנפט אטרקטיביות? והאם נאוויטס היא מציאה? נאוויטס עלתה מאז פי 7.5 - 650%. התוצאות ברבעונים האחרונים מספקים את הסיבה. האם אפשר היה לדעת זאת בעבר? זה היה החלום של גדעון תדמור ולהבדיל מחולמים אחרים הוא קיבל על החלום שלו מימון משורה ארוכה של בנקאים בארה"ב. אלה לא נכנסים כשהן חושבים שהסיכון גדול מדי. כלומר, זה היה חלום שראו אותו כבר מתגבש במציאות. היו גם סיכונים כמו מחירי הנפט שעלולים לרדת ובעיקר בעיות שעלולות להיות בתפעול וקידוח בשלבים המאוחרים.
משקיעים לקחו את הסיכון הזה כענק והוא היה בינוני. כשזה קורה, יש לפעמים הזדמנות. משקיעים גם נדבקו בסנטימנט השלילי של תחום הגז והתרחקו מנאוויטס. תדמור ידע לנצל את הסנטימנט בשוק הנפט בצורה מושלמת. הסנטימנט השלילי שנבע בעיקר מהקולות הרבים והחזקים שקראו להפסקת השימוש בדלקים פוסילים גרם לגופי הענק בתחום לעצור את התקדמות הקידוחים למרות שהושקעו בהם מיליארדים. זה היה עניין של תדמית והם חיפשו ועדיין מחפשים להיראות פחות פוגעים בסביבה. מעבר לכך, הם העריכו שמחירי הנפט יפלו.
אחרי שהשקיעו מעל מיליארד דולר בקידוח מכרו אותו במחיר של דירת 5 חדרים יקרה בת"א. תדמור סגר מימון, השקיע, הנפיק והצליח לייצר ברבעון האחרון Ebitda של 68 מיליון דולר כשנאוויטס נסחרת ב-14.4 מיליארד שקל. הצפת ערך עצומה. יש לטענת תדמור הזדמנויות נוספות והוא קודח בהם, אבל שוב נזכיר שהתחום לא חף מסיכונים. הסיכון הגדול ביותר הוא מחיר הנפט. טראמפ אמר בנאום כניסתו לבית הלבן Drill Baby Drill ושינה שוב את כללי המשחק, אבל המגמה ארוכת הטווח היא ירידה במחיר הנפט ושימוש מופחת. רק שזה לא עניין של שנתיים-שלוש, זה עניין של טווח ארוך.
בינתיים, הביקושים לנפט מתגברים. זה התחיל במלחמה בין רוסיה לאוקראינה שגרם למחירי הנפט לעלות, נמשך במתיחות אצלנו במזרח התיכון ועכשיו מפנימים שהביקוש לאנרגיה מכל הסוגים יזנק כדי לתמוך במהפכת ה-AI. אז הנפט ישאר כאן עד תקופה ארוכה.
- ההפקה ממאגר שננדואה הגיעה ל-100 אלף חביות ביום
- ארגנטינה נגד נאוויטס: "פועלת באופן בלתי חוקי בפוקלנד"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נאוויטס פטרוליום נאוויטס פטר יהש מסכמת רבעון שבו פעילות פרויקט שננדואה נכנסה להפקה מלאה ומקבלת ביטוי משמעותי בדוחות. השותפות, הפועלת בתחום הפקת הנפט והגז במים עמוקים בארצות הברית, עברה במהלך הרבעון מתהליך הרצה מדורג של הבארות לכיוון הפקה יציבה, והשינוי ניכר בתוצאות הכספיות. מאגר שננדואה, שנכנס לשלב ה-Ramp-Up החל מיולי, הפך למנוע העיקרי של העלייה בהכנסות ובתוצאות התפעוליות.
שאול נאוי יו"ר יעקב פיננסים, צילום: יחצשאול נאוי: "הגידול בתיק הגיע רק מחברות שפנינו אליהן - לא ממי שמחפש אשראי בכל מחיר"
האח"ב בתקופה רגישה מאוד. אנחנו יוצאים ממלחמה ארוכה שהאטה את המגזר העסקי וגרמה ללחצים אצל לווים בעיקר במגזר הנדל״ן, הריבית עדיין גבוהה וככל שתרד היא עדיין תהיה ברמות גבוהות יחסית לשנים האחרונות מה שמוביל את השוק להסתכל בחשדנות על תיקי האשראי הגדולים
של החברות, רק שצריך לזכור שיש כאן מנעד רחב מאוד, וכל תיק שונה מהותית מרעהו גם מבחינת סוגי הלווים וגם מבחינת אורכי המח״מ, וזה כנראה אחד הסעיפים החשובים ביותר, כי חברה שמתנהלת במח״מ קצר פחות מרותקת לשוק ופחות תלויה ביכולת של לקוחות להחזיק אשראי ארוך בתקופה תנודתית.
הדוח הרבעוני של יעקב פיננסים נופל בדיוק לתוך האווירה הזאת. מצד אחד, המספרים ממשיכים להראות צמיחה. אנחנו רואים זינוק בתיק האשראי של 42%,
הרווח הנקי בקצב שנתי של 80 מיליון שקל, וההון העצמי גם הוא עולה. אבל השוק עצבני, בתגובה לתוצאות המניה יורדת עד 7% כשהשווי של יעקב פיננסים -7.31% נע על 810 מיליון שקל למרות זינוק של 64% מתחילת השנה, שזה נותן לה מכפיל של 10
שגם משקף את החששות של המשקיעים כלפי התחום כשגם המניה של האח דורי נאוי -0.72% נעה סביב המכפיל.
על הרקע הזה שוחחנו עם יו"ר יעקב פיננסים, שאול נאוי, ועם סמנכ״ל האשראי הבכיר דור גורי, כדי להבין איך הם רואים את התקופה האחרונה, מה עומד מאחורי הצמיחה הגדולה בתיק, ואיך הם נשארים רגועים כשהשוק כל כך חושש מתברר שכשעושים "עסקים עם אנשים הגונים" אפשר לנטרל חלק גדול מהסיכון לדברי נאוי.
אנחנו רואים צמיחה ברמת השורה העליונה והתחתונה, עם קצב רבעוני של 20 מיליון שקל בשורה התחתונה, אפשר לצפות להמשך צמיחה כזאת?
- יעקב פיננסים: עלייה של 12% ברווח הנקי וצמיחה של 42% בתיק האשראי
- יעקב פיננסים עם קפיצה של 52% בתיק האשראי ועלייה של 21% ברווח הנקי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"אנחנו לא משנים את הגישה ואת העבודה שלנו. הבסיס הוא הלקוחות. למי נותנים כסף. זה תמיד מתחיל מאנשים. מי עומד מאחורי החברה, מה האישיות שלו, האם הוא ישר. אם משהו בהתנהגות או בדברים שנאמרים לא מסתדר לי - אני לא עושה את העסקה. אחרי הבדיקה האישית מגיעה בדיקת החברה: מה היא עושה, מה המאזנים, עם איזה בנקים היא עובדת, מה ההיסטוריה. יש המון פרמטרים. אנחנו כמעט לא מקבלים לקוחות שמגיעים מהאקראי - אנחנו מסמנים חברות שאנחנו רוצים לעבוד איתן ופונים אליהן. זה קשה, אלה חברות טובות עם מערכת בנקאית חזקה. חברה שאין לה בנקים בכלל - אני לא רוצה שתהיה לקוחה שלי. אנחנו משלימים לבנקים, לא מובילים אותם."
