הדוח של הרבעון השלישי שפרסמה חברת האשראי החוץ בנקאי מניף מניף 2.15%  , אחד הגופים המרכזיים במימון ליזמי נדל״ן, מציג תמונה שמרחיקה מעבר לביצועי החברה עצמה. מההתבוננות במספרים, בשינויים במבנה תיק האשראי, ובקפיצות בחובות הנדחים והפיגורים, ניתן לראות את מה שמתרחש כיום מאחורי הקלעים בענף הנדל״ן הישראלי: ירידה במכירות שהובילה למצוקה תזרימית מתמשכת, קבלנים שמתקשים לקבל אשראי בנקאי, התייקרות בעלויות הבנייה, ומשק שבו יותר ויותר פרויקטים זקוקים ל"חמצן כלכלי" כדי לשרוד את הסביבה הנוכחית.

וזו לא הגזמה. על פי הדוח, היקף החובות שמועד פירעונם נדחה בהסכמה בין הצדדים זינק ברבעון השלישי ל-907 מיליון שקל, יותר מכפול לעומת כ-421 מיליון שקל בלבד בתקופה המקבילה. לצד זה, החובות שבהם ההסכם כבר הסתיים אך טרם חלפו תשעה חודשים ממועד הסיום, כלומר חובות שהיו אמורים להיסגר זה מכבר, הגיעו ל-361 מיליון שקל, כמעט פי שלושה משנה שעברה. ביחד מדובר בכמעט 1.27 מיליארד שקל של חובות שנדחו, גולגלו או פשוט לא שולמו בזמן.

כשמניחים את זה מול ההון העצמי של מניף, מתקבלת תמונה מדאיגה יותר: החובות הנדחים והלא משולמים עומדים כבר היום על יותר מפי שניים מההון העצמי של החברה. בסביבה של ירידה במכירות דירות, איחורים במסירות ועלייה בעלויות הבנייה ברקע המלחמה, גם שינמוך קטן בתרחיש ההחזר עלול לדרוש הפרשות משמעותיות בעתיד. מניף אמנם מציגה רווחיות, אבל כשמשווים את ההפרשות לסכום האדיר של החובות שנדחו או לא שולמו בזמן, ברור שהן נמוכות מאוד. הפער בין היקף הדחיות לבין ההפרשה בפועל מעורר סימני שאלה לגבי הסיכון שהחברה לוקחת על עצמה.

מי הם הלקוחות של מניף? 

מדובר לרוב בקבלנים ויזמים שמראש מגיעים למגרש הזה במצב פחות חזק, מי שנזקקים להלוואות חוץ-בנקאיות, לעיתים בריבית גבוהה עם שעבודים שניים, רק כדי להשלים הון עצמי ולצאת לדרך. המודל הזה עובד היטב כשהשוק גודש במכירות ובקצב סגירת עסקאות מהיר שמזרים כספים לחברה. אבל כשהשוק מאבד גובה, עלויות הבנייה מזנקות, המלאים נערמים (נזכיר שהיקף הדירות הלא מכורות מתקרב לכ-85 אלף דירות) והמחירים מתחילים להתיישר כלפי מטה מדד המחירים באוקטובר עלה ב-0.5%; מחירי הדירות ממשיכים לרדת, הלווים האלה הם הראשונים להיכנס ללחץ. כאן בדיוק הסיפור עשוי להפוך ממצוקת אשראי למחנק אשראי.

• מניף: הרווח הנקי ברבעון 42 מיליון שקל - התשואה על ההון: 30%
• מניף: הרווח ברבעון קפץ ב-25% ל-41.5 מ' שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הדוח מציג כי החברה פועלת במבנה שבו היזם משלם ריבית לאורך חיי הפרויקט, בעוד פירעון הקרן נדחה למועד הסיום. זהו מודל שמסתמך על כך שהפרויקט יתקדם כמתוכנן ויניב תזרים רק בסוף התהליך, בעיקר ממכירת הדירות או מהשלמת הבנייה. לצד זאת, מניף עצמה מדגישה בדוח כי היא מודעת לקשיים המתגברים בענף וכי חלק מההתנהלות השוטפת שלה כולל התאמה של לוחות הזמנים ותשלומים שוטפים ללקוחות שנקלעו לעיכובים. החברה מבינה שהמציאות בענף מורכבת יותר, ולכן במקרים רבים היא בוחרת לדחות מועדי פירעון, לעדכן הסכמי מימון או לאפשר פריסה מחודשת של התחייבויות. במילים אחרות, החברה מודעת לקשיים ובוחרת לדחות אותם, בתקווה שמשהו ישתנה בחודשים הבאים. אלא שהשנה האחרונה הוכיחה שוב שאין אפשרות לסמוך על קצב המכירות. ברבעונים האחרונים כל השוק ראה ירידות משמעותיות במספר העסקאות, שמובילה לדחיות במסירות, גידול במלאים, והעברת הלוואות לסבבי הארכה חוזרים ונשנים.

הבנק הבינלאומי בינלאומי -0.48%  פרסם את דוחות הרבעון השלישי של 2025, שמציגים המשך צמיחה בפעילות הליבה לצד ירידה מתונה ברווח הנקי בעקבות עסקת כאל. הרווח ברבעון הסתכם ב-581 מיליון שקלים, ירידה של כ-6% לעומת הרבעון המקביל, והתשואה להון עמדה על 16.2%. עם זאת, ההפסד החד פעמי שנרשם בכאל העיב על התוצאות, ובנטרולו הרווח היה מגיע ל-624 מיליון שקלים והתשואה להון הייתה מטפסת ל-17.4%, נתון שממחיש רבעון חזק יותר מבחינת הפעילות השוטפת.

בצד הצמיחה, תיק האשראי לציבור עלה ב-3.4% ברבעון, ובמקביל פקדונות הציבור צמחו ב-3.5%. נתון בולט במיוחד מגיע מתחום ניהול הנכסים: סך נכסי הלקוחות עלה ב-5.8% והגיע ל-1.074 טריליון שקלים, המשך המומנטום שנרשם בענף בתקופה האחרונה. לצד הצמיחה, איכות תיק האשראי נותרה גבוהה: שיעור החובות שאינם צוברים ריבית ירד ל-0.46%, לעומת 0.57% ברבעון המקביל אשתקד.

האשראי לציבור, ברוטו הסתכם ב-141.4 מיליארד שקל, גידול של 11.9% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, ושל 3.4% ביחס לרבעון השני של השנה. פקדונות הציבור הסתכמו בכ-233 מיליארד שקל, גידול של 9.4% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, ושל 3.5% ביחס לרבעון השני של השנה. סך תיק נכסי הלקוחות גדל בכ-34.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, וב-5.8% ברבעון השלישי של השנה והסתכם בכ- 1.074 טריליון שקל.

בהכנסות, הבנק הציג יציבות יחסית. הכנסות העמלות עלו ל-1.32 מיליארד שקלים, גידול של 16.4% לעומת הרבעון המקביל בעוד הכנסות הריבית נטו עלו מעט. שורת המס הייתה גבוהה יותר מהרבעון המקביל, מה שהשפיע על השורה התחתונה.

• אנרג'יאן תספק גז טבעי לקפריסין דרך צינור תת ימי חדש
• ישראל וקפריסין מקדמות את שיתוף הפעולה האנרגטי: הכבל החשמלי התת ימי מתקדם
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

דירקטוריון הבנק אישר חלוקת דיבידנד של 436 מיליון שקלים, המהווים מחצית מהרווח הרבעוני, וציין כי ימשיך לבחון חלוקות נוספות בהתאם להתפתחויות במשק. מנכ"ל הבנק, אלי כהן, אמר כי תוצאות הרבעון משקפות חוסן ויציבות גם בתקופה מאתגרת, והדגיש את המשך הצמיחה בנכסי הלקוחות ובאשראי לצד שמירה על איכות תיק האשראי.