מניה בפוקוס

הכשרת הישוב סיפקה תשואת חסר בשנים האחרונות, האם זה ישתנה?

הכשרת הישוב רגע לפני קבלת טופס 4 במגדל A ב-BBC ורישום שערוכים חיוביים בדוחות - איך מתקדם המתחם של החברה ב-BBC, מה קורה בבית מעריב ובית קלקא, מה יהיה הרווח המייצג בעוד מספר שנים, ומה צפוי להיות שווי החברה?   
ערן סוקול | (3)

מניות חברות הנדל"ן המניב הציגו תשואה מרשימה בשנים האחרונות. החברות הפועלות בארץ נהנו מהריבית הנמוכה על ההלוואות ואגרות החוב ומנגד מתשואה נאה משכר דירה. החברות הישראליות הפועלות בעולם נהנו גם הן מתשואה נאה על שכר הדירה וריבית נמוכה על המימון, אלא שהן סבלו מהשקל החזק והפסדים מתרגום שער החליפין, שפגע בסך הרווח.

לצד מניות נדל"ן מניב בשוק המקומי שסיפקו עשרות אחוזים ויותר בשנים האחרונות כמו אמות 0.21% , ישראל קנדה 0.72% , חנן מור ונוספות, נסחרת מניית הכשרת הישוב -1.85% בתשואת חסר  - המניה אמנם עלתה, אבל רחוק מהעליות של המתחרות.

האם יש סיבה מוצדקת?

הכשרת הישוב שמחזיקה בקניון שבעת הכוכבים בהרצליה, בית מעריב, בית קלקא, פרויקטים בהקמה במתחם BBC בבני ברק, ועשרות נכסים וקרקעות נוספים, סבלה במשך שנים מכך שהיתה לה מניית יסוד (למשפחת נמרודי) שסיפקה שליטה, ומנגד כל המניות האחרות שבידי המשקיעים היו מניות נחותות.

באופן מסורתי, המניה נסחרה בדיסקאונט לעומת חברות הנדל"ן האחרות, בגלל העיוות הזה, ולפני כחודשיים הוא הוסר. אין יותר מניות עדיפות, אבל בתמורה קיבלה משפחת נמרודי אופציות, ולא מעט - 16.5 מיליון כתבי אופציה בלתי סחירים הניתנים למימוש למניות במהלך תקופה של 8 עד 15 שנים.

משך התקופה של האופציות תלוי באחוז ההחזקה המצטבר של בעלי השליטה, ומחיר המימוש ישקף הנחה של 11% עד 14.8% על מחיר הממוצע של המניה בבורסה ב-14 הימים שקדמו למימוש.

האופציות ייכנסו לתוקף רק לאחר גיוס הון ומימושן יתאפשר אך ורק אם שיעור ההחזקות המצטבר של בעלי השליטה (המחזיקים כ-67%) יירד מתחת ל-50.01%, ורק בכמות שתביא את החזקות חזרה ל-50.01%.

כמה החברה שווה?

המשמעות למשקיעים היא שיש לקחת בחשבון את הערך של האופציות האלו, שכן מימושן מדלל את המשקיעים. אלא שלאור כל הסייגים על האופציות, מדובר בהטבה לא גדולה במיוחד. שוויה של הכשרת היישוב בבורסה הוא כ-930 מיליון שקל, והאופציות האלו עשויות להיות מוערכות בכ-40-50 מיליון שקל. לצורך השמרנות, נאמר שערך החברה בהינתן האופציות הוא מיליארד שקל.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

אז אם מניית היסוד היתה הגורם המרסן של המניה הרי שהבעיה נפתרה. גורמים אחרים שעלולים להיות בעייתים למשקיעים הם - זיגזג בתוצאות, פרויקטים בפיתוח, וליתר דיוק – תמהיל של פרויקטים בפיתוח ופחות פרויקטים מניבים. הבעיה שעד שרואים את ההכנסות והרווחים לוקח זמן, וצריך להתאזר בסבלנות. בינתיים השוק יכול להשתנות, להתהפך, וזה גורם סיכון שעלול להכביד על החברה.

אך מול הסיכון הזה, יש גם מקום לאפסייד. הכשרת הישוב היא חברה של יותר ממאה שנה, עם נכסים וקרקעות שרשומים בערך ההיסטורי שלהם. כדי להעביר אותם לרווח, החברה מפתחת אותם – בונה עליהם ואז מוכרת או משכירה. בשלב המכירה מוכר רווח, בשלב ההשכרה מוכרות ההכנסות והרווחים וכן הרווחים משערוכים. קיים סיכוי גבוה שהפרויקטים האלו יניבו רווחים משמעותיים כי כל השווי של הקרקע שרשום כאמור בספרים בשווים נמוכים יתגלגל להיות חלק מרווח הפרויקט ומעבר לכך החברה תדווח על הרווחים מהבנייה.

הרווחים העתידיים של הכשרת הישוב

על פי דיווחים של החברה, בטווח של 5-7 שנים מהיום היא תציג NOI של 259 מיליון שקל. NOI משמע הרווח המעין תפעולי מהשכרת הנכסים – שכר הדירה בניכוי הוצאות שקשורות להשכרה (תחזוקה שוטפת). כדי לדעת מה הרווח המייצג צריך להוריד מה-NOI את המיסים ואת המימון.

   

המימון הצפוי על הפרויקטים המניבים יהיה בהערכה גסה סביב ה-100 מיליון שקל. לחברה, חשוב להדגיש, יש הוצאות מימון שוטפות גבוהות יותר והיא תדרש למימון נוסף לצורך עלויות הבנייה. אבל מנגד יש לה נכסים נוספים שממומנים (פעילות משמעותית בפולין בתחום הלוגיסטיקה ובתחום הבנייה, החזקה של 20% בסקייליין ועוד).

אם מתייחסים רק לפעילות המניבה בישראל, אזי אחרי מיסים צפוי בעוד 5-7 שנים רווח מייצג שמרני של 120 מיליון שקל. כמה שווה פעילות כזו? אם תשוו לחברות אחרות תוכלו לגזור שווי של 1.2-1.5 מיליארד שקל, ואפילו יותר.

חוץ מזה, יש כאמור בחברה פעילות  בנייה בפולין, פעילות של מרכזי לוגיסטיקה בפולין ואירופה, החזקה בחברת סקייליין -0.96% שמוערכת ב-200 מיליון שקל (סביר שתימכר בטווח הבינוני/ ארוך), פעילות של התחדשות עירונית ועוד. מול זה יש כמובן מימון, ועדיין מדובר על פעילויות בעלות ערך משמעותי, אם כי האפסייד הגדול נמצא בפעילות המקומית.

בשורה התחתונה הערך העתידי עשוי להגיע לסכום מרשים לעומת השווי הנוכחי, ויש דרך נוספת להסתכל על זה.

כמה שווה המתחם ב-BBC?

ההון העצמי של החברה מסתכם ב-700 מיליון שקל. אבל לחברה יש נכסים שלא באים לידי ביטוי בספרים. השווי כאמור (בהינתן האופציות) מוערך בכמיליארד שקל. פער של 300 מיליון שקל, אבל ההון העצמי כאמור לא מספר על הערכים החבויים.

בקרוב יאוכלס מגדל A במתחם BBC. טופס 4 הוא כנראה עניין של ימים או שבועות ספורים לכל המאוחר והמשמעות היא הצפת ערך. עלות הפרויקט בספרי החברה (חלקה בנטרול חלק חברי קבוצת הרכישה) אמור להסתכם ב-190 מיליון שקל כשמול זה יש לחברה נכסים שעדיין לא נמכרו בכ-80 מיליון שקל ונכסים להשכרה שצפויים להניב 9-11 מיליון שקל. גם אם הנכסים המושכרים יוערכו בשמרנות מדובר על תוספת ערך כוללת של כמה עשרות מיליונים. זאת ועוד – החברה צפויה להכיר ברווח כתוצאה ממכירת שטחים בפרויקט.

אבל מגדל A הוא רק הסיפתח. מגדל C עשוי להיות משמעותי הרבה יותר לדוחות. הנה הנתונים עליו – עלות צפויה כוללת של 346 מיליון שקל וטווח NOI של 35-38 מיליון שקל. בהינתן התשואה המקובלת בשוק, הרי שמדובר בנכס שערכו תחת הנחת ה-NOI האמור הינו 450 מיליון שקל ומעלה. כלומר, יש כאן רווח צפוי של 100 מיליון שקל. הפרויקט הזה צפוי להסתיים בסוף 2022 או תחילת 2023. בנייין B שמיועד למרפאות וסיעוד עשוי להניב רווח דומה, אך הוא עדיין לא בשלב ההקמה.

 

בית מעריב – השבחה גדולה

שני פרויקטים שצפויים להביא לרווחים מאוד משמעותיים הם בית קלקא ובית מעריב. הריסת בית מעריב צפויה ממש בקרוב, ומדיווחי החברה עולה כי הפרויקט אמור להיות מושלם ב-2025. מדובר על בניין משרדים ומגורים עם 42 קומות, כשהחברה ערערה במטרה להגביה את הבניין ל-60 קומות.

בהינתן שמדובר על 42 קומות, הרי שעל פי החברה העלות הכוללת של הפרוקיט תסתכם בכ-500 מיליון שקל והוא צפוי להניב NOI של 50-55 מיליון שקל. הערך שלו צפוי להיות לפחות 700 מיליון שקל – כלומר השבחה של לפחות 200 מיליון שקל.

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    אלי 08/09/2019 08:14
    הגב לתגובה זו
    לא שכחנו
  • 2.
    לשים כסף לנימרודי? התחלקת על השכל? (ל"ת)
    דן 06/09/2019 17:35
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    צודק ערן, אבל אני לא משקיע עדיין, רק שיתחיל להראות רווח (ל"ת)
    גידי 05/09/2019 20:26
    הגב לתגובה זו
יאיר לפידות
צילום: ליאת מנדל
דוחות

ילין לפידות עם תוצאות שיא: היקף הנכסים על 150 מיליארד שקל - רווח של 108 מיליון שקל במחצית

ניהול קופות הגמל אחראיות ל-62% מההכנסות שהסתכמו על 215 מיליון ברבעון ו-428 מיליון שקל במחצית; הרווח הרבעוני של בית ההשקעות צמח ב-10% ל-54.4 מיליון שקל 

מנדי הניג |

ילין לפידות, אחד מבתי ההשקעות הפרטיים הוותיקים בישראל, נמצא בבעלותם המשותפת של רו"ח דב ילין ורו"ח יאיר לפידות, שמחזיקים ב-51% מהמניות מובילים את פעילותו בפועל. יתרת הבעלות (49%) מוחזקת על ידי חברת אטראו שוקי הון, שהיא למעשה חברת אחזקות פסיבית שתכליתה להחזיק בחלק שלה בבית ההשקעות. מניית אטראו שוקי הון 0.66% , שנסחרת בבורסה, היא כמו "שיקוף חלקי" לשווי של ילין לפידות - מתחילת השנה עלתה המניה בכ-17% ובמבט על 12 החודשים היא מזנקת 45% לשווי שוק של 1.18 מיליארד שקל.


בשנים האחרונות הציג ילין לפידות רווחיות יציבה, עם רווח נקי שנתי שנע בטווח של 160-180 מיליון שקל. את שנת 2024 סיים ברווח של 194 מיליון שקל. את המחצית הראשונה של 2025 תקופה תנודתית בשווקים, שבשיאה התקיימה מערכת "עם כלביא" מול איראן הוא מסכם ברווחי שיא. הרבעון השני הסתיים עם רווח נקי של 54.4 מיליון שקל, המשקף עלייה שנתית של כ־10%.

עם זאת, ילין לפידות אינו חסין מתחרות. בשנים 2018 עד 2021 איבד נתח שוק משמעותי בענף הגמל וההשתלמות כ־11 מיליארד שקל שנגרעו מנכסיו וזרמו למתחרים. זהו שינוי משמעותי ביחס לעבר, אז נחשב לאחד מהשחקנים הדומיננטיים בתחום החיסכון לטווח ארוך. אבל מאז נרשמת התאוששות - היקף הנכסים המנוהל על ידי ילין לפידות נכון לסוף יוני 2025 עומד על 150.1 מיליארד שקל, נטו עלייה של כ־10% מתחילת השנה, אז נוהלו 136 מיליארד שקל. עיקר הצמיחה מיוחס לביצועי שוק חיוביים ולהרחבת הפעילות בתחומי הגמל, הקרנות והתיקים.

עיקרי התוצאות לרבעון ולמחצית

ההכנסות הכוללות של ילין לפידות במחצית הראשונה של 2025 הסתכמו ב-428.7 מיליון שקל, עלייה של כ־20.5% לעומת 355.6 מיליון שקל במחצית המקבילה אשתקד. ברבעון השני הסתכמו ההכנסות ב־215 מיליון שקל גידול של כ־16.9% לעומת 183.9 מיליון שקל ברבעון השני של 2024.

בפירוט לפי תחומי פעילות, הצמיחה המרכזית מיוחסת לדמי ניהול קבועים מקופות גמל וקרנות השתלמות, שזינקו במחצית ב־29% מ־206 מיליון שקל ל־266 מיליון שקל. ברבעון השני לבדו נרשמה עלייה של כ־25% בתחום זה מ־108 מיליון שקל ל־135 מיליון שקל.

יוסי כהן
צילום: צילום מראיון בערוץ 12

יוסי כהן מתקרב לאקזיט של 50 מיליון דולר

ראש המוסד לשעבר מכוון להיות ראש ממשלה, אבל בדרך עוצרים באקזיט ענק וגם מה חשוב יותר לכהן - המדינה או כסף?

תמיר חכמוף |

יוסי כהן, ראש המוסד לשעבר התארח בפודקאסט של יסמין לוקץ' והסביר לנו למה הוא צריך להיות ראש הממשלה הבא. העיתוי של הראיון כנראה לא מקרי. כהן שמר על עמימות ובחר שלא להיכנס לפוליטיקה כדי לא לפגוע בכיס שלו. הוא בחר בכסף הגדול בשנים האחרונות ולא "בהצלת העם", ועכשיו אחרי שהכסף כבר בדרך, הוא נזכר שהוא סופרמן.  

כהן, מתקרב לאקזיט של 40-60 מיליון דולר. כהן מחזיק באופציות בדוראל LLC (דוראל ארה"ב) המוחזקת על ידי דוראל, קרן אפולו וקבוצת מגדל ומרכזת פעילות רחבה בשוק האנרגיה המתחדשת בארה"ב. דוראל הודיעה ממש לאחרונה באופן רשמי על קידום ההנפקה בוול סטריט. זה היה אחד מהתפקידים של כהן - לפתוח דלתות, לקדם את הפעילות בארה"ב, לקדם את ההנפקה ועל זה הוא קיבל שכר ובעיקר אופציות בהיקף גדול.

ההנפקה צפויה להיות לפי שווי של 2-2.5 מיליארד דולר, לכהן יש אופציות ל-3% מהחברה לפי מחיר מימוש של מתחת ל-1 מיליארד דולר. השווי של האופציות צפוי להיות 40 עד 60 מיליון דולר, ויש עוד בונוסים ומענקים נוספים. 

יוסי כהן בשני אקזיטים - כסף ופוליטיקה 

לכהן יש עדיין תפקיד בקידום ההנפקה, אבל פחות קריטי מבעבר - המהלכים שעשה או לא עשה (מספיק שיודעים שראש המוסד הישראלי לשעבר הוא דירקטור בחברה) כנראה עזרו, פתחו דלתות. הפעילות גייסה כסף גדול ממשקיעי עוגן וקרנות השקעה, נכנסה לפרויקטים ענקיים בארה"ב ונערכת להמשך הרחבת הפעילות. כלומר, העסק כבר רץ טוב פנימית וחיצונית; ועכשיו זה זמן טוב לעשות אקזיט נוסף - עוד צעד לכיוון הפוליטיקה ולספק הערכה על התמודדות על תפקיד ראש הממשלה. 

זה לא מפתיע. חשוב להזכיר שכהן כבר אמר בעבר דברים בסגנון: הציבור רוצה אותי, הציבור קורא לי, יש לי אחריות. כן, כהן רוצה שתבינו שהוא עושה את זה בשבילנו, הוא לא בא בשביל כבוד, לא בשביל כוח, ובטח שלא כסף וטובות הנאה (את זה הוא כבר השיג, והאמת שעדיף ראש ממשלה עשיר, כזה שכנראה יהיה קשה יותר לשחד). הוא בא להציל אותנו.