הכשרת הישוב סיפקה תשואת חסר בשנים האחרונות, האם זה ישתנה?
מניות חברות הנדל"ן המניב הציגו תשואה מרשימה בשנים האחרונות. החברות הפועלות בארץ נהנו מהריבית הנמוכה על ההלוואות ואגרות החוב ומנגד מתשואה נאה משכר דירה. החברות הישראליות הפועלות בעולם נהנו גם הן מתשואה נאה על שכר הדירה וריבית נמוכה על המימון, אלא שהן סבלו מהשקל החזק והפסדים מתרגום שער החליפין, שפגע בסך הרווח.
לצד מניות נדל"ן מניב בשוק המקומי שסיפקו עשרות אחוזים ויותר בשנים האחרונות כמו אמות -2.18% , ישראל קנדה -3.98% , חנן מור ונוספות, נסחרת מניית הכשרת הישוב -3.24% בתשואת חסר - המניה אמנם עלתה, אבל רחוק מהעליות של המתחרות.
האם יש סיבה מוצדקת?
הכשרת הישוב שמחזיקה בקניון שבעת הכוכבים בהרצליה, בית מעריב, בית קלקא, פרויקטים בהקמה במתחם BBC בבני ברק, ועשרות נכסים וקרקעות נוספים, סבלה במשך שנים מכך שהיתה לה מניית יסוד (למשפחת נמרודי) שסיפקה שליטה, ומנגד כל המניות האחרות שבידי המשקיעים היו מניות נחותות.
באופן מסורתי, המניה נסחרה בדיסקאונט לעומת חברות הנדל"ן האחרות, בגלל העיוות הזה, ולפני כחודשיים הוא הוסר. אין יותר מניות עדיפות, אבל בתמורה קיבלה משפחת נמרודי אופציות, ולא מעט - 16.5 מיליון כתבי אופציה בלתי סחירים הניתנים למימוש למניות במהלך תקופה של 8 עד 15 שנים.
- אחרי 7 שנות עבודה: עיריית ת"א פתחה את דרך בגין. צפו בתמונות
- הכשרת הישוב הפסידה במשפט על "בית מעריב". המשקיעים יתאכזבו?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משך התקופה של האופציות תלוי באחוז ההחזקה המצטבר של בעלי השליטה, ומחיר המימוש ישקף הנחה של 11% עד 14.8% על מחיר הממוצע של המניה בבורסה ב-14 הימים שקדמו למימוש.
האופציות ייכנסו לתוקף רק לאחר גיוס הון ומימושן יתאפשר אך ורק אם שיעור ההחזקות המצטבר של בעלי השליטה (המחזיקים כ-67%) יירד מתחת ל-50.01%, ורק בכמות שתביא את החזקות חזרה ל-50.01%.
כמה החברה שווה?
המשמעות למשקיעים היא שיש לקחת בחשבון את הערך של האופציות האלו, שכן מימושן מדלל את המשקיעים. אלא שלאור כל הסייגים על האופציות, מדובר בהטבה לא גדולה במיוחד. שוויה של הכשרת היישוב בבורסה הוא כ-930 מיליון שקל, והאופציות האלו עשויות להיות מוערכות בכ-40-50 מיליון שקל. לצורך השמרנות, נאמר שערך החברה בהינתן האופציות הוא מיליארד שקל.
- אחרי ההייפ, המשקיעים באקסונז' מופסדים בעשרות אחוזים
- סיומה של המלחמה הוא גם סיום תור הזהב של חברות התעופה הישראליות
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- כמה תקבלו בפיקדונות - והאם הם הופכים לאטרקטיביים יותר מקרנות...
אז אם מניית היסוד היתה הגורם המרסן של המניה הרי שהבעיה נפתרה. גורמים אחרים שעלולים להיות בעייתים למשקיעים הם - זיגזג בתוצאות, פרויקטים בפיתוח, וליתר דיוק – תמהיל של פרויקטים בפיתוח ופחות פרויקטים מניבים. הבעיה שעד שרואים את ההכנסות והרווחים לוקח זמן, וצריך להתאזר בסבלנות. בינתיים השוק יכול להשתנות, להתהפך, וזה גורם סיכון שעלול להכביד על החברה.
אך מול הסיכון הזה, יש גם מקום לאפסייד. הכשרת הישוב היא חברה של יותר ממאה שנה, עם נכסים וקרקעות שרשומים בערך ההיסטורי שלהם. כדי להעביר אותם לרווח, החברה מפתחת אותם – בונה עליהם ואז מוכרת או משכירה. בשלב המכירה מוכר רווח, בשלב ההשכרה מוכרות ההכנסות והרווחים וכן הרווחים משערוכים. קיים סיכוי גבוה שהפרויקטים האלו יניבו רווחים משמעותיים כי כל השווי של הקרקע שרשום כאמור בספרים בשווים נמוכים יתגלגל להיות חלק מרווח הפרויקט ומעבר לכך החברה תדווח על הרווחים מהבנייה.
הרווחים העתידיים של הכשרת הישוב
על פי דיווחים של החברה, בטווח של 5-7 שנים מהיום היא תציג NOI של 259 מיליון שקל. NOI משמע הרווח המעין תפעולי מהשכרת הנכסים – שכר הדירה בניכוי הוצאות שקשורות להשכרה (תחזוקה שוטפת). כדי לדעת מה הרווח המייצג צריך להוריד מה-NOI את המיסים ואת המימון.
המימון הצפוי על הפרויקטים המניבים יהיה בהערכה גסה סביב ה-100 מיליון שקל. לחברה, חשוב להדגיש, יש הוצאות מימון שוטפות גבוהות יותר והיא תדרש למימון נוסף לצורך עלויות הבנייה. אבל מנגד יש לה נכסים נוספים שממומנים (פעילות משמעותית בפולין בתחום הלוגיסטיקה ובתחום הבנייה, החזקה של 20% בסקייליין ועוד).
אם מתייחסים רק לפעילות המניבה בישראל, אזי אחרי מיסים צפוי בעוד 5-7 שנים רווח מייצג שמרני של 120 מיליון שקל. כמה שווה פעילות כזו? אם תשוו לחברות אחרות תוכלו לגזור שווי של 1.2-1.5 מיליארד שקל, ואפילו יותר.
חוץ מזה, יש כאמור בחברה פעילות בנייה בפולין, פעילות של מרכזי לוגיסטיקה בפולין ואירופה, החזקה בחברת סקייליין 0% שמוערכת ב-200 מיליון שקל (סביר שתימכר בטווח הבינוני/ ארוך), פעילות של התחדשות עירונית ועוד. מול זה יש כמובן מימון, ועדיין מדובר על פעילויות בעלות ערך משמעותי, אם כי האפסייד הגדול נמצא בפעילות המקומית.
בשורה התחתונה הערך העתידי עשוי להגיע לסכום מרשים לעומת השווי הנוכחי, ויש דרך נוספת להסתכל על זה.
כמה שווה המתחם ב-BBC?
ההון העצמי של החברה מסתכם ב-700 מיליון שקל. אבל לחברה יש נכסים שלא באים לידי ביטוי בספרים. השווי כאמור (בהינתן האופציות) מוערך בכמיליארד שקל. פער של 300 מיליון שקל, אבל ההון העצמי כאמור לא מספר על הערכים החבויים.
בקרוב יאוכלס מגדל A במתחם BBC. טופס 4 הוא כנראה עניין של ימים או שבועות ספורים לכל המאוחר והמשמעות היא הצפת ערך. עלות הפרויקט בספרי החברה (חלקה בנטרול חלק חברי קבוצת הרכישה) אמור להסתכם ב-190 מיליון שקל כשמול זה יש לחברה נכסים שעדיין לא נמכרו בכ-80 מיליון שקל ונכסים להשכרה שצפויים להניב 9-11 מיליון שקל. גם אם הנכסים המושכרים יוערכו בשמרנות מדובר על תוספת ערך כוללת של כמה עשרות מיליונים. זאת ועוד – החברה צפויה להכיר ברווח כתוצאה ממכירת שטחים בפרויקט.
אבל מגדל A הוא רק הסיפתח. מגדל C עשוי להיות משמעותי הרבה יותר לדוחות. הנה הנתונים עליו – עלות צפויה כוללת של 346 מיליון שקל וטווח NOI של 35-38 מיליון שקל. בהינתן התשואה המקובלת בשוק, הרי שמדובר בנכס שערכו תחת הנחת ה-NOI האמור הינו 450 מיליון שקל ומעלה. כלומר, יש כאן רווח צפוי של 100 מיליון שקל. הפרויקט הזה צפוי להסתיים בסוף 2022 או תחילת 2023. בנייין B שמיועד למרפאות וסיעוד עשוי להניב רווח דומה, אך הוא עדיין לא בשלב ההקמה.
בית מעריב – השבחה גדולה
שני פרויקטים שצפויים להביא לרווחים מאוד משמעותיים הם בית קלקא ובית מעריב. הריסת בית מעריב צפויה ממש בקרוב, ומדיווחי החברה עולה כי הפרויקט אמור להיות מושלם ב-2025. מדובר על בניין משרדים ומגורים עם 42 קומות, כשהחברה ערערה במטרה להגביה את הבניין ל-60 קומות.
בהינתן שמדובר על 42 קומות, הרי שעל פי החברה העלות הכוללת של הפרוקיט תסתכם בכ-500 מיליון שקל והוא צפוי להניב NOI של 50-55 מיליון שקל. הערך שלו צפוי להיות לפחות 700 מיליון שקל – כלומר השבחה של לפחות 200 מיליון שקל.
- 3.אלי 08/09/2019 08:14הגב לתגובה זולא שכחנו
- 2.לשים כסף לנימרודי? התחלקת על השכל? (ל"ת)דן 06/09/2019 17:35הגב לתגובה זו
- 1.צודק ערן, אבל אני לא משקיע עדיין, רק שיתחיל להראות רווח (ל"ת)גידי 05/09/2019 20:26הגב לתגובה זו
הציבור מטומטם, אז הציבור משלם - 0.8% על פוליסת חיסכון שקלית של חברות הביטוח
אם חשבנו שהעושק של חברות הביטוח בפוליסות החיסכון מסתיים במסלולים על ה-S&P שם הם כנראה ניצלו את הנהירה הציבורית לאפיקים האלה, התבדינו. גם באפיק השמרני ביותר - הפוליסה השקלית הדפוס הזה ממשיך. זה אמור להיות מסלול סולידי שנותן לחוסכים יציבות, נזילות וביטחון, אבל בפועל הוא מכרה זהב בשביל חברות הביטוח ותשואת זבל לחוסכים. מדובר במוצר שמנוהלים בו למעלה משני מיליארד שקל מכספי הציבור, עם דמי ניהול שמגיעים עד ל-0.8% בשנה על השקעות שאין בהן כמעט ניהול ויש להם תחליפים באפס דמי ניהול - קרנות כספיות הן בדמי ניהול של כ-0.15%-0.2% והן מוצר עדיף שמספק תשואה טובה יותר, ופיקדונות בנקים עם אפס דמי ניהול ומק"מים גם עם אפס דמי ניהול, אך עם עמלת קנייה ומכירה (של 0.05% עד 0.1%). כל המוצרים האחרים נתנו בנטו יותר במבט לאחור ועם עלויות נמוכות יותר. איך אתם הייתם קוראים לזה? ניצול, עושק, שוד, אולי אפילו גניבה?
צריך להגיד שזה חוקי. חברות הביטוח פועלות בהתאם לחוק, אם החוק מאפשר אז הן נכנסות לשם, אבל שלא יתפלאו אחר כך שהן בהדרגה הופכות לשנואות - הבנקים "זכו בצדק" בטייטל של הגופים השנואים במדינה, אבל חברות הביטוח מתקרבות לשם בצעדי ענק עם ביטוחים יקרים, דמי ניהול מופרזים וניצול של חוסר הידע של הציבור. לא הוגן ולא הגון, אבל טוב לכיס - חברות הביטוח בשנת שיא ברווחים וזה מתבטא בזינוק במניות בבורסה.
ובחזרה למוצר השקלי. מוצר פשוט עם הרבה תחליפים. פוליסת חיסכון שקלית היא הפוליסה הסולידית ביותר, אמורה להניב תשואה חסרת סיכון. הסיכון מגיע ממקור אחר לגמרי - מדמי הניהול.
במרכז התמונה נמצאת הראל, היא מנהלת כ-727 מיליון שקל במסלול השקלִי וגובה עליו 0.76% דמי ניהול. מדובר בכ-5.5 מיליון שקל שנגבים מדי שנה מהחוסכים על השקעה שהניבה 4.5% בשנה האחרונה, מתחת לתשואה של קרנות הכספיות, רק שבקרנות הכספיות זה הנטו. בפוליסה צריך לתת 0.76% להראל וזה משאיר סדר גודל של 3.75%.
- הקרן המכניסה ביותר בישראל - הנה הסיבה (השלילית) שאף אחד לא עוזב אותה
- תביעת הדיבה של היזם נדחתה: הדיירים זעמו - ובצדק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כל הפוליסות חיסכון הן בסביבה דומה של תשואה נטו - מתחת למכשירים האחרים, הראל היא לא היחידה, אבל היא הגדולה ביותר.
בדקנו את כל הגופים -התשואה הממוצעת בפוליסות השקליות עומדת על כ-4.5% ברוטו לשנה ואם ננכה מזה את דמי הניהול - שנעים סביב 0.7%-0.8% - נשאר עם תשואה של כ-3.7% בנטו. הפיקדונות בתקופה הזו הניבו מעל 4% (ועד 4.4%), הקרנות הכספיות כ-4.5%.
חוץ מהראל שהיא הגדולה ביותר, יש פוליסה למגדל שגובה דמי ניהול של 0.78%, הפניקס 0.74%, ו-כלל עם 0.72%.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגאקוואריוס מזנקת 14%, חלל נופלת 18% - המדדים בירידות של עד 1.7%
המסחר בת"א מתנהל בירידות, כשהחשש מקריסת הפסקת האש וחזרה ללחימה מכביד על המדדים; דיווח על תקיפות של חיל האוויר ברפיח; המנכ"ל החדש של אקוואריוס מבטיח לביזפורטל ש"הפעם זה אחרת" והמניה טסה בעקבות הראיון
המימוש הטבעי צפוי להימשך היום בבורסה. "קנה בשמועות - מכור בידיעה" - אומר הכלל הידוע. אין כאן הבטחה, אבל זה תופס במקרים רבים. הערכנו שסיכוי טוב שזה מה שיקרה אצלנו אחרי החזרת החטופים החיים וסיום המלחמה. והנה זה קורה. השוק ירד בימים האחרונים. באותה כתבה דיברנו על הסיכון הכפול, מצד אחד השוק מתמחר הפסקת אש ארוכה ומצד שני יש אפשרות לחזרה למלחמה אם הפסקת האש לא תחזיק מעמד, ובשני המקרים יש סיכון לירידות.
והנה, כשבוע לאחר הפסקת האש ונסיגת צה"ל מחלקים נרחבים ברצועה, הלחימה מתחדשת בדרום עזה: חיל האוויר תקף ברפיח בעקבות ירי לעבר כוח צה"ל, ובמקביל דווח בעזה על אש מסירות חיל הים לעבר החוף. מדובר בהפרה נוספת של הפסקת האש, לאחר שבימים האחרונים מחבלים חמושים יצאו ממנהרות בחאן יונס וברפיח ותקפו כוחות צה"ל, חלקם חוסלו מהאוויר. לפי ההנחיות החדשות, כוחות צה"ל במרחבי החיץ מוגבלים מאוד בפתיחה באש, גם מול חמושי חמאס, שעל פי הערכות פרסו מחדש כ-7,000 לוחמים ברחבי הרצועה. ברקע אמור להתקיים המו"מ לשלב השני בתוכנית טראמפ הכולל נסיגות נוספות ופריסת כוח בינלאומי, בעוד בעזה נותרו 16 חטופים חללים שגופותיהם מוחזקות בידי חמאס. גורם ישראלי הוסיף כי בתום הערכת מצב, צה״ל מכין כעת ״סט תקיפות״ בעזה. הערת אגב, הבוקר החליטו על שינוי השם של המלחמה, מחרבות ברזל למלחמת התקומה, והדיווחים מהיום מעלים שאלות על התזמון.
ברקע הדיווח הירידות מעמיקות. בעוד הירידות במדדים מעמיקות, הדולר גם מתחזק מול השקל דרך המסחר באופציות, אם כי התנועה האחרונה בדולר כבר גילמה ככל הנראה חלק מהסיכון. הדולר הגלום נסחר לפי 3.31 שקל לדולר - למעבר לעמוד דולר-גלום לחצו על התמונה -
מה שעוד הדיווח על התקיפה אומר שהריבית בישראל עשויה להישאר ללא שינוי, למרות שהשוק תמחר עד הבוקר שהריבית תרד בוודאות בהחלטה הקרובה של בנק ישראל. כרגע אין וודאות כזו, וייתכן שבנק ישראל יחכה למועד מאוחר יותר.
- ת"א 35 איבד 1.2%, מדד הבנקים נפל 3.5%
- השבבים משכו למעלה, חברות הביטוח למטה - נעילה מעורבת בת"א
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אקוואריוס - מאז היום בו נסחרה לראשונה בשווי שיא של קרוב למיליארד שקל הספיקה המניה של אקוואריוס מנוע 9.39% הצליחה לאבד כ-97% מערכה. מאות מיליוני שקלים שהוזרמו לפיתוח "המנוע שיכתוב מחדש את חוקי המשחק" נעלמו עם השנים, והחברה, שבמשך שנים לא הציגה הכנסות משמעותיות, נשארה עם גירעון תזרימי, הערת עסק חי, ותחושה כבדה של פספוס. השאלה שנשארה תלויה באוויר היא איך ייתכן שאחרי יותר מארבע שנים של פיתוח, החברה עדיין עוסקת בללטש את אותו מנוע שעל בסיסו היא הנפיקה מלכתחילה? מה בדיוק קרה שם בדרך ולמה, אחרי כל כך הרבה זמן, השוק עדיין לא רואה מוצר שרץ באמת?
