אבי מוסלר, מנכ"ל אמות
צילום: יח"צ

אמות: הרווח הנקי קפץ ב-52% ברבעון השני של 2018

ההכנסות וה-NOI צמחו בכ-8%, הרווח משערוכי נדל"ן הסתכם בכ-118 מיליון שקל ונרשם שיפור במבנה החוב
ערן סוקול |
נושאים בכתבה אבי מוסלר אמות

חברת הנדל"ן אמות 1.35% שבשליטת אלוני חץ 0% (58%) דיווחה הבוקר (ד') על תוצאותיה לרבעון השני של 2018 עם עלייה של כ-8% בהכנסות וגידול של 51.5% ברווח הנקי. מניית אמות ירדה בכ-7% מתחילת השנה והחברה נסחרת במכפיל הון 1.4.

הכנסות אמות מדמי שכירות וניהול נדל"ן להשקעה הסתכמו בכ-177.6 מיליון שקל ברבעון השני, גידול של כ-8.1% ביחס להכנסות של כ-164.3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.  

בשורה התחתונה דיווחה החברה על רווח נקי של כ-170 מיליון שקל, גידול של כ-51.5% ביחס לרווח נקי של כ-112 מיליון שקל ברבעון המקביל.

התחזיות עודכנו מטה כתוצאה מגיוס הון

החברה עדכנה את התחזיות שנתנה בתחילת השנה כלפי מטה, כאשר ה-NOI צפוי להסתכם בטווח 672-678 מיליון שקל, ה-FFO צפוי להסתכם בטווח של 474-478 מיליון שקל וה-FFO למניה בטווח של 1.41-1.43 שקל למניה. התחזית עודכנה כתוצאה מגיוס הון שביצעה החברה בחודש יוני 2018, כך שכמות המניות של החברה גדלה ב-5.3% ושיעור המינוף ירד ל-46%.

הרווח הגולמי (מהשכרת נכסים והפעלתם) הסתכם בכ-163 מיליון שקל ברבעון השני של 2018, אשר היוו כ-91.7% מההכנסות, גידול של כ-8.7% ביחס לרווח הגולמי של כ-150 מיליון שקל ברבעון המקביל, אשר היוו כ-91.2% מההכנסות.

החברה נהנתה מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בהיקף של כ-117.9 מיליון שקל, הפרש של כ-59 מיליון שקל ביחס לעליית ערך בהיקף של כ-59 מיליון שקל ברבעון המקביל.

מנגד, הוצאות ההנהלה וכלליות של החברה גדלו בכ-17% ביחס לרבעון המקביל אשתקד והסתכמו בכ-11.3 מיליון שקל, אשר היוו כ-6.4% מההכנסות, לעומת כ-9.7 מיליון שקל ברבעון המקביל, אשר היוו כ-5.9% מההכנסות.

כתוצאה מהגידול בהכנסות ועליית ערך הנדל"ן כאמור, הרווח התפעולי ברבעון השני הסתכם בכ-268.6 מיליון שקל, גידול של כ-70 מיליון שקל לעומת הרווח התפעולי ברבעון הקודם.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

שיפור במבנה החוב

תרומה נוספת לשורה התחתונה נבעה מצמצום של כ-5 מיליון שקל בהוצאות המימון נטו ברבעון השני של 2018, אשר הסתכמו בכ-66.3 מיליון שקל - 37.3% מההכנסות, לעומת כ-71.4 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, אשר היוו כ-43.5% מההכנסות.

ה-NOI ברבעון צמח בכ-8% בהשוואה לרבעון המקביל והסתכם בכ-171 מיליון שקל, ה-NOI מנכסים קיימים (Same Property NOI) ברבעון צמח בכ-4% ביחס לרבעון המקביל וה-FFO לרבעון הסתכם בכ-122 מיליון שקל, גידול של כ-14% בהשוואה לרבעון המקביל.

שיעור התפוסה ליום 30 ביוני 2018 נותר ברמה של כ-97.3%.

החוב הפיננסי נטו לתאריך המאזן הינו כ-4.9 מיליארד שקל, המהווה כ- 46% מסך המאזן.

ה-Cap Rate - שיעור התשואה המשוקלל הנגזר מהנדל"ן המניב להשקעה עמד נכון לסוף התקופה על 7.19%.

אבי מוסלר, מנכ"ל אמות: "מגמת הצמיחה בפעילות החברה ובפרמטרים התפעוליים נמשכה גם ברבעון השני. בבעלותנו שלושה פרויקטים הנמצאים בשלבי תכנון ובניה שונים: פרויקט הדגל הנוכחי "ToHa" הנמצא בהקמה בימים אלה, שווק כמעט במלואו בזמן שיא לחברות המובילות במשק. נכון לתאריך הדו"ח שווקו 85% משטחי המגדל, מתוכם 73% חתומים.

פרויקט הלוגיסטיקה במודיעין הינו נדבך משמעותי ביישום אסטרטגיית החברה להרחבת הפעילות בתחום מרכזי הלוגיסטיקה הצומח והמבוקש. במהלך הרבעון חתמנו על הסכם עם שופרסל במסגרתו נבנה במשותף מרכז לוגיסטי בשטח של כ-34,000 מ"ר ומשרדים בהיקף של כ-6,000 מ"ר. המרכז הלוגיסטי, אשר יעמוד בחוד החנית הטכנולוגית, יושכר לשופרסל ל-15 שנה עם אופציה להארכה.

פרויקט המשרדים והמסחר בחולון מתקדם גם הוא לפי לוחות הזמנים, ואנו צופים כי בנייתו תסתיים במהלך שנת 2020.

 

בנוסף, לאחר תקופת הדו"ח חתמנו עם חברת אלייד נדל"ן על הסכם לרכישת מחצית מהזכויות בחטיבת קרקע בשטח של כ-16.4 דונם ברחוב הלח"י בבני ברק, עליה נקים במשותף פרויקט למשרדים ומסחר בשטח של 75 אלף מ"ר. מתחם העסקים של בני ברק הוא אחד ממתחמי העסקים המתפתחים באזור גוש דן ואנו מאמינים כי נדע לבנות פרויקט דגל מוביל גם במתחם זה."

 

עוד אמר מוסלר: "במהלך הרבעון השני ביצענו מהלכים אשר נועדו לשפר את מבנה החוב שלנו ובראשם גיוסי חוב בהיקף של כ-667 אלף שקל תוך הארכת המח"מ והפחתת שיעורי הריבית הממוצעת. בנוסף, ביצענו גיוס הון עצמי בהיקף של כ-331 מיליון שקל. אנו ממשיכים לפתח ולהשביח את תיק הנכסים המניבים שלנו, בין היתר באמצעות קידום תהליכים שונים לקבלת זכויות בנייה נוספות, בעיקר במסגרת תוכנית מתאר ת"א\5000.  צעדים אלו יהוו את התשתית להמשך הצמיחה גם בשנים הבאות".

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
שווקים מסחר (AI)שווקים מסחר (AI)

תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?

המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - מי באמת צודק? הנה התשובה  

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה תחזית

אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהן לא הכו את השוק. השוק היכה אותן. בעיה שלישית, קטנה יותר, היא שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות"  ולא ילכו על מניות קטנות. 

אלו הם כללי המשחק שלהם. ואגב, מה שיותר מאכזב שהם לא רק בינוניים במה שהם אומרים בתקשורת, הם בינוניים בתשואות - אתם אולי מאוד מרוצים כי התשואות בשמיים, אבל האמת היא שביחס לבנצ'מרק, מעטים הצליחו להכות את השוק. כשאתם רואים תשואות של 20%, 22% בקרן השתלמות המנייתית, השאלה היא מה עשה השוק - והוא עשה יותר. גם בהשוואה למסלולים מעורבים השוק עושה יותר. הם מנהלים אקטיביים שאמורים לייצר תשואה טובה, וזה לא כך - במסלול כללי שמחולק לרוב 60% אג"ח והיתר מניות, הרווחתם כ-13-14%, אבל אם הייתם מחלקים את הכסף בין קרנות מחקות, קרנות סל על אגרות חוב ומסלולים מנייתיים הייתם מרוויחים יותר.
בסוף, היכולת של גופים מנהלים להכות את השוק, במיוחד שרוב הכסף שלהם באפיק מנייתי, במניות בחו"ל - היא קטנה, גם בגלל דמי הניהול שמורידים את התשואה שלכם. הרגולטור צריך לספק לחוסכים יכולת להשקיע בחסכונות ארוכים לפנסיה, גמל במכשירים עוקבי מדד בעלויות נמוכות. כשזה יהיה, התשואה שלכם תהיה גבוהה יותר, אבל כמובן שזה לא יהיה פשוט,  מדובר כאן בכסף גדול: דמי הניהול בכל האפיקים המנוהלים מסתכמים בעשרות מיליארדים בשנה. 

ובחזרה לתחזיות. התחזיות של המוסדיים הן תחזיות מלוטשות, יחסית בטוחות, אבל במבחן ההיסטוריה לא פוגעות. התחזיות הטובות יותר הן... שלכן. חוכמת ההמונים, ויש על זה מחקרים רבים, מצליחה לנצח. זה לא אומר שאין חשיבות למומחים, בטח שיש, אבל יש הבדל בין פרשנות-ניתוח של מומחה לעיתון-אתר ובין מה שהוא עושה בפועל. אנחנו מכירים לא מעט מנהלי השקעות שהורידו את הרף המנייתי בחודשים האחרונים בהשקעות האישיות שלהם. הם אומרים לנו שהם לא יכולים לעשות את זה בכספים שהם מנהלים כי זה לפי מחויבות תשקיפית, אבל הם חושבים שהשוק גבוה - כמעט ולא תראו את זה בתחזיות החוצה של הבית שלהם. ולכן, אנו מביאים את הסקר שלכם (הנה הסקר של שנה שעברה). בואו להצביע ולהשפיע. בסקר אתם עונים על כיוון השווקים, הנדל"ן, הדולר, וככל שהמדגם גדול יותר, כך הוא מקבל תוקף חזק יותר: 


 התחזית של גולשי ביזפורטל ל-2026




הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

נעילה חיובית בבורסה: הבנקים ירדו 0.9% חברות הביטוח 1%; ת"א נפט וגז התחזק ב-1.9%

יום ראשון-אחרון של מסחר התסיים לו כשמדדי הדגל שנסחרו בתנודתיות הצליחו לנעול בטריטוריה חיובית עולים 0.4% בת"א 35 ו-1% בת"א 90; הביטוח שהספיק להתממש עד 2.4% התאושש ונעל בירידה של 1%; מחזור המסחר הסתכם ב-2.1 מיליארד שקל

מערכת ביזפורטל |


עוד 4 ימים לסיום השנה וכבר אפשר לסכם שהייתה זו שנה היסטורית בשוק ההון. מדדי הדגל זינקו מעל 50% וכעת מתברר ש'אפקט העושר' רחב ביותר, כך לפי נתוני בנק ישראל המתפרסמים היום מהם עולה כי תיק הנכסים הפיננסיים של הציבור המשיך להתרחב ברביע השלישי של 2025. יתרת התיק עלתה בכ-265.1 מיליארד שקל, עלייה של כ-4%, והגיעה לרמה של כ-6.9 טריליון שקל. העלייה נרשמת על רקע גידול רוחבי בכלל רכיבי התיק, ובעיקר במניות בארץ, באג"ח קונצרניות ובהשקעות בחו"ל. משקל תיק הנכסים הפיננסיים של הציבור ביחס לתוצר עלה במהלך הרביע בכ-8.8 נקודות אחוז, והגיע בסוף התקופה לכ-332.7%. העלייה משקפת קצב גידול מהיר יותר של הנכסים הפיננסיים לעומת התוצר במשק - אפקט העושר: תיק הנכסים של הציבור בשיא של 6.9 טריליון שקל


סנטה קלאוס התעכב השנה ועדיין לא הגיע לוול סטריט, שסיימה את השבוע שטוחה. אבל אולי דווקא לתל אביב הוא נזכר להגיע, באיחור קל. אחרי הירידות החזקות של יום חמישי, היום השווקים נעלו בהתאוששות מסוימת. אם לזקוף את זה לסנטה או להתרגשות מהעובדה שזהו היום הראשון-האחרון שבו נערך מסחר השבוע, קשה לדעת, אבל נראה שהשחקנים רוצים שנישאר עם 'טעם טוב' מהיום הזה. מדדי הדגל טיפסו. ת"א 35 הוסיף 0.43%, ת"א 90 נעל בעליה של 1.06%. ועדיין, לא כולם היו שותפים למגמה החיובית. סקטור הביטוח המשיך במומנטום השלילי אמנם זו לא הצניחה של 6.8% שראינו בחמישי, אבל בשעות השיא הוא ראה ירידה של 2.4% אך לבסוף התאושש מעט ונעל בירידה של 1% למטה.


חלל תקשורת חלל תקשורת -6.36%   ירדה. החברה הודיעה על דחייה משמעותית בתשלום המקדמה (כ-1.6 מיליון דולר) מצד לקוח אסטרטגי בפרויקט ה-LEO (לוויינים נמוכי מסלול) של OneWeb. עבור חברה שנמצאת בשנים האחרונות במאבק הישרדותי ומתמודדת עם הסדרי חוב מורכבים מול מחזיקי האג"ח, כל עיכוב בתזרים המזומנים ובמימוש מנועי צמיחה חדשים מתפרש בשוק כסיכון מהותי. המשקיעים, שקיוו כי הפעילות החדשה תסייע לחברה לייצר יציבות לאחר אובדן לוויינים בעבר ושחיקה בערך נכסיה, מגיבים בחשש לכך שהסכמים מהותיים נותרים "על הנייר" בלבד, מה שמכביד עוד יותר על יכולת השירות של חובות העבר של החברה.


מניית אפקון החזקות 1.85%  זינקה בלמעלה מ-90% השנה, ואחרי שזינקה גם בשנה שעברה בכ-85% בשנתיים האחרונות היא הניבה למשקיעים כמעט 240% והיא נסחרת בשווי שוק של 1.86 מיליארד שקל, מה שעומד מאחורי הזינוק הזה הוא הפקת לקחים, גמישות והרבה מאוד יצירתיות. במשך עשורים, אפקון הייתה מזוהה עם קבלנות תשתיות מסורתית. תחת המטריה של קבוצת שלמה (שמלצר), החברה פעלה במגוון רחב של תחומים, מחשמל ובקרה ועד לבנייה קבלנית מסיבית. אבל, המודל העסקי של שנות ה-2000, שהתבסס על צמיחה דרך פרויקטי "בטון ושלד" היה בעייתי. המרווחים בתחום צרים מאוד בין 2-4%. טעות בתכנון, עיכוב קטן בלוחות זמנים וכל עליה בתשומות היו הורסים את כל הערך הכלכלי של הפרויקט. שינויים כאלה גררו בפועל את הקבוצה להפסדים תפעוליים במגזר ההנדסה האזרחית, שקיזזו את הרווחים מפעילויות הליבה האחרות. דודי הראלי מנכ"ל הקבוצה מסביר בראיון מיוחד למה זו רק תחילת הדרך: "אנחנו בונים את הקפיצה הבאה"


אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהם לא הכו את השוק. השוק היכה אותם. בעיה שלישית, קטנה יותר שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות" ולא ילכו על מניות קטנות. המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - אז מי באמת צודק ולמי אפשר להאמין (אם בכלל)? הנה התשובה: תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?