אחרי שנדחה לא מעט פעמים, ככל הנראה גם בשל חוסר היענות, מחר ייסגר מכרז דירה בהנחה בקריית עקרון, שצפוי להוליד בקרוב מעל 1,000 יחידות דיור. המכרז הזה הוא חשוב. קריית עקרון הוא חלק מהועדה המרחבית לתכנון ובניה זמורה, שאחראית על שני ישובים נוספים בסביבה: בני עי"ש, שנמצאת בהתפתחות משמעותית ונכללה במכרז דירה בהנחה שנסגר בשבוע שעבר ומזכרת בתיה - המועצה המקומית היוקרתית באזור (כדי לקבל אינדיקציה למיקום, אז בסיס תל נוף מפריד בין מזכרת בתיה וקריית עקרון לבין בני עי"ש). קריית עקרון (גוגל מאפס)

עיר שבנויה לרוחב

אין ספק, אזור קריית עקרון הוא חלופה מעניינת בשל כמה סיבות. ההרחבה בעיר אמורה לספק דירות במחיר אטרקטיבי יחסית. המחירים בקריית עקרון נעים סביב 18-19 אלף שקל למ"ר והתושבים כאן בונים על ההתפתחות המשמעותית שתגיע בעוד עשור: המטרו. זה יעלה את המחירים וישנה את מפת התחבורה באזור ויכול לראות שנראה תנועה מהשכונות החדשות בקריית גת, באר שבע ובעיקר נתיבות ואופקים לשם. עוד מילה אחת על החשיבות של בנייה בקריית עקרון: מדובר בעיר שבנויה לרוחב, ולא לאורך. התופעה הזאת, של בניית עוד ועוד צמודי קרקע, מבזבזת שטחים. אין הרבה קרקעות במדינת ישראל וכשבונים בניינים בעיר, בונים בעיר בניינים נמוכים. אלה זכויות הבנייה, אבל מישהו צריך לעשות חישוב מסלול מחדש, כפי שעושים בשכונת שדות. זה תהליך מבורך שיגדיל משמעותית את ההיצע באזור.

הנחה של 28%

אפשר ללמוד על רמת המחירים מהמכרז האחרון. המחיר לאחר הנחה עמד על בערך 1.272 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. הדירות הן ברובע שדות, הרובע החדש, עליו נחתם הסכם גג מול רמ"י. לפי ההסכם, לאחר שיווק הקרקעות, תתקדם תכנית הבנייה כשבסך הכל תוכננו 3,900 דירות במקום, לא כולל דיור מוגן. 2,900 יחידות ישווקו לזכאים במסגרת דירה בהנחה, כשליש מהם דרך המכרז שייסגר מחר ויוכנס לאחת ההגרלות הקרובות. לפי ההסכם עם המדינה, חמישית מהדירות יהיו קטנות, סביב 80 מ"ר ובשכונה יתחילו לבנות בקרוב 3 בתי ספר, 2 תיכונים ויותר מ-20 גני ילדים, היכל תרבות ומתנ"ס, אמפי וקאנטרי. מדוח השמאי על הקרקע אפשר לראות את התמורות שקרו בעיר בשנים  האחרונות. לפי הדוח, המחיר הממוצע למ"ר בקריית עקרון בסוף 2020 עמד על 16,044 אלף שקל. היום הוא עומד על 20,500 שקל. כלומר, עלייה של 28% בשלוש וחצי שנים (הדוח הנוכחי נכון לאמצע השנה) - פחות מהממוצע הארצי. מצד אחד, זה מעלה שאלות - הרי המחירים הנמוכים בקריית עקרון והפיתוח המואץ היו אמורים להזניק את המחיר יותר, אבל מצד שני - זה אולי מראה על הפוטנציאל בהמשך, בטח למי שיזכה בדירה בהנחה כל כך גבוהה. חשוב לומר: קריית עקרון אינה משופעת בעסקאות. יש בה קצת יותר מ-11 אלף תושבים וההתרחבות הצפויה ממזרח אמורה להגדיל את מספר העסקאות באופן משמעותי. מצאנו כי רוב הדירות שנמכרו בחודשים האחרונים היו קטנות יחסית. התמהיל ישתנה כשהבנייה תתחיל והדירות ישווקו לציבור הרחב. נחסוך מכם את החישוב הארוך אבל נאמר לכם שהמחיר בקריית עקרון, גם לזוכים במסגרת דירה בהנחה - עלה. על פי החישוב, המחיר הפעם יעמוד על 1.45 מיליון שקל לדירת 4 חדרים (100 מ"ר). המחיר הזה יכול להשתנות אם גודל הדירה בפרויקט יהיה שונה, אבל בגדול - אפשר לומר שעדיין אפשר לרכוש דירה ממוצעת בקריית עקרון בפחות מ-1.5 מיליון שקל דרך המכרז. יחד עם זאת, זה עדיין גבוה מאלטרנטיבות אחרות כמו בחריש, אזור אחר לגמרי, שם אפשר להשיג דירות במיליון שקל דרך דירה בהנחה (המחיר ללא הנחה, סביב 16 אלף שקל למ"ר). כך או כך, קריית עקרון היא אזור אטרקטיבי מבחינת מחיר למי שרוצה לגור שם. לפי החישוב שלנו, ההנחה לעומת מחירי האזור תנוע סביב 28%, מעט מעל קביעת השמאי. עסקאות אחרונות באזור (כפי שאפשר לראות מעסקאות באזור, מדובר בבניינים נמוכים בלבד, בדרך כלל עד 3 קומות): נרקיס 3, 62 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 1.63 מיליון שקל (‏26,209 ‏למ"ר). הסביונים 12, 80 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 1.65 מיליון שקל (‏20,625 ‏למ"ר). קרן היסוד 5, 68 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 1.45 מיליון שקל (‏21,323 ‏למ"ר). האירוס 7, 112 מ"ר, 5 חדרים, קומה 2 - 2.15 מיליון שקל (‏19,196 ‏למ"ר). האירוס 20, 151 מ"ר, 6 חדרים, קרקע - 2.46 מיליון שקל (‏16,291 ‏למ"ר). האירוס 2, 73 מ"ר, 3.5 חדרים, קומה 1 - 1.95 מיליון שקל (‏26,712 ‏ש"ח).