המדינה משווקת קרקעות זולות בדימונה - אבל על דבר אחד היא לא חשבה
דימונה הפכה לאחד הלהיטים החמים של המשקיעים בתקופה האחרונה. ליתר דיוק, הפיתוח של השכונה החדשה, שכונת השחר, הוביל להתעניינות, כשגם הרכבת שאמורה להיסלל באזור ולקצר את הדרך מהתחנה הישנה שנמצאת ממזרח לעיר - כל אלה הובילו לעלייה של 25% במחירי הנדל"ן בתוך שנה וחצי. דירות שלושה חדרים שנמכרו במחירים של 950 אלף שקל על הנייר, נמכרות כעת במחירים שנעים סביב 1.2-1.25 מיליון שקל. כן, בשכונות החדשות בדימונה מוכרים כבר ב-13 אלף ואפילו ב-14 אלף שקל למ"ר (אתם ראיתם דירות במחיר של 550-800 אלף שקל, אלה זוכי דירה בהנחה, גם בעתיד ישווקו דירות במחיר דומה). גם העלייה במחירי דירות 4 חדרים כמעט זהה.
כמה עולה צמוד קרקע?
היום, וזה מפתיע, מחירי הדירות הממוצעות של 4 חדרים בדימונה כבר חצו בחלקן את רף ה-1.3 מיליון שקל. זה נשמע הזוי, כמעט בלתי נתפס, ולכן חלק מהמשקיעים פונים לאופציות טובות יותר - כמו שיווקים של צמודי קרקע שנעשו לאחרונה על ידי מספר חברות יזמיות. למה הם לא פונים לאופקים ונתיבות? כי המחירים שם גבוהים יותר, סביב 1.35 מיליון שקל לשלושה חדרים, כשהשכירות בנתיבות אפילו נמוכה יותר (בדימונה 3 חדרים תוכלו להשכיר ב-3,000-3,500 שקל, בנתיבות אפשר בפחות ומחיר הדירה גבוה יותר, מה שמשקף תשואה נמוכה יותר וסיכון גבוה יותר, בשל העובדה שההיצע גבוה ולא כל הדירות מושכרות). תוסיפו לזה את העובדה שדימונה ספגה הרבה פחות טילים במלחמה מאשר אופקים ונתיבות, ותקבלו מקום "בטוח" יחסית (לפחות כרגע) לעומת עמיתיה מהמערב.
הפיתוח של דימונה הוא בעיקר ממזרח, אבל יש עוד קטע אחד שהמדינה רוצה לשווק במערב. זו שכונה חדשה, קוראים לה אריאל שרון, על שמו של ראש הממשלה ז"ל. כדי לנסות ולהגדיל את השטח של דימונה, עיר שראש העיר שלה בני ביטון טורח להזכיר לנו כל הזמן כמה היא מיוחדת, רמ"י יצאה היום במכרז לשיווק חדש של קרקעות. אם אתם לא יושבים, אז שבו - 55 אלף שקל לקרקע של כחצי דונם.
המכרז הזה עניין רוכשים רבים בדרום. הם באו מבאר שבע, מדימונה, מירוחם ומאשדוד, אבל גם הכרישים הגדולים מתל אביב והמרכז פתחו את המכרז כדי למהר ולהירשם. המכרז הזה הוא בשיטת הרשמה והגרלה, מה שמעמיד את חיילי המילואים עם הסיכויים הטובים ביותר לזכות ואת השאר - פחות.
אם רציתם לדעת למה התכנסנו, אז יש כאן שורה תחתונה, והיא חשובה ומעניינת. נדמה שעל דבר אחד המדינה לא חשבה בשיווק הקרקע הזאת - מחיר הפיתוח. שכונת אריאל שרון היא שכונה חדשה וצמודי הקרקע באזור דורשים הכנה של חודשים לפני שהדחפור הראשון יתחיל לקבוע את היסודות בקרקע. מחיר הפיתוח עומד על 550 אלף שקל.
כדאיות כלכלית גבולית
עד כאן הכל בסדר, כי המחיר נשמע נמוך. אפשר לזכות בקרקע פלוס פיתוח במחיר של 600-650 אלף שקל אחרי מע"מ (על מחיר הקרקע בלבד, על פיתוח אין מע"מ) - לכאורה, מי לא ירצה לגשת למכרז כזה? אבל שימו לב מה קורה כאן? לאחרונה, חברות יזמיות מוכרות צמודי קרקע בשכונה מפותחת, במערב העיר, במחיר של 2.05-2.15 מיליון שקל. כלומר, חברו את עלויות הפיתוח והקרקע לעלויות הבנייה, שנעות על פי הערכות קבלנים באזור בין 1.6-1.7 מיליון שקל (זול יותר בהשוואה למרכז בגלל נגישות נוחה ועוד פרמטרים), ותקבלו שמחיר הקרקע עם עלויות הפיתוח לא בהכרח משתלם.- קריית סייבר תוקם בדימונה - ההייטק ינוע דרומה?
- דלק נכסים רכשה קרקע למרכז מסחרי בדימונה ב-20 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כלומר, כדי להרוויח מפרויקט כזה, שמחיר הקרקע והפיתוח יהיה לכל היותר בין אפס ל-200 אלף שקל. יש כאן כמובן גם סיכון - כשאתה קונה בהגרלה, אתה לא יודע איזו קרקע תקבל. ברכישת צמוד קרקע מוכן, אתה יודע בדיוק מה תקבל.
- 4.פרדי 03/02/2025 19:30הגב לתגובה זואוכלוסיה צעירה מגיעה לאזור פרס החינוך המתקדם הטבת מס 18% זמן נסיעה לעבודה קצר משמעותית .
- 3.ארץ חזקיה 11/09/2024 09:02הגב לתגובה זואין צמוד קרקע על חצי דונם ב2! יש קוטג׳ים ב2.2 ומעלה על קרקע של 250-300 מטר עם קיר משותף לשכן 2. בנתיבות מחירי השכירות עלו ב20-30 אחוזים בחודשים האחרונים, אין דירות להשכרה כרגע (תנסה למצוא) והמחירים 3200 ל3 ו4 כבר הגיע ל3800 ו5 מעל 4000
- 2.נוני 05/09/2024 09:12הגב לתגובה זויש פה וילות במחיר של 2 מיליון שקל למה לקנות שטח ב700???
- 1.יצחק 03/09/2024 08:47הגב לתגובה זוקוראים לי איציק אני חושב שהעולם יפה
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
