בנק ישראל מצא: "מכרזי דירה בהנחה פוגעים באטרקטיביות של מכרזים רגילים"
בתחילת המלחמה ישבו היזמים על הגדר. ההשתתפות שלהם במכרזי רמ"י ירדה וראינו אותם ניגשים למכרזים ומגישים הצעות נמוכות בעשרות אחוזים על הקרקע. בחודשים האחרונות השוק התעורר והיזמים חוזרים לשוק. הם קונים קרקעות, כשחלקם במחירי השומה ואף למעלה מהמחיר.
בנק ישראל פרסם מחקר חדש שעוסק בהשפעת תכניות ממשלתיות בתחום הדיור על הצעות היזמים במכרזי מקרקעין של רשות מקרקעי ישראל. הוא בודק למעשה כיצד משפיעה הריבית או כל תכנית אחרת על ההצעה של היזמים.
המחקר נערך על ידי ד"ר טניה סוחוי וד"ר נטליה פרסמן ומתמקד בהשפעת הסטת חלק ניכר מהשיווק החל משנת 2015 לתכניות דיור בסבסוד ממשלתי על גובה הצעות היזמים במכרזי מקרקעין רגילים לבניית דירות לשוק החופשי. המחקר מתבסס על נתוני רמ"י אודות תוצאותיהם של מכרזי מקרקעין בייעוד בנייה רוויה בין השנים 2000 עד 2023. תקופת המחקר הארוכה מאפשרת לנתח את תוצאות המכרזים שנערכו בסביבה כלכלית משתנה. המחקר מציע לראשונה ניתוח מקיף של התפלגות הצעות היזמים שהוגשו במכרזי מקרקעין, ולא של ההצעות הזוכות בלבד.
מרכזי רמ"י נתונים (רמ"י)
הממצאים של המחקר מעלים את הנקודות הבאות:
1. שיווקי קרקע לבניית דיור במחיר מסובסד פוגעים באטרקטיביות של המכרזים הרגילים באותו יישוב, דבר שמתבטא בעליית הסיכויים של המכרזים הרגילים להיסגר ללא הצעות מחיר.
2. שכנות עם יישובים שבהם שווקו קרקעות לפרויקטים בסבסוד ממשלתי מעלה את גובה ההצעות המוגשות במכרזים הרגילים ביישובים שבהם לא שווקו קרקעות במסגרת התוכניות הממשלתיות.
3. ההשפעות של דיור מסובסד חזקות יותר בפריפריה מאשר באזורי הביקוש.
4. עלייה של מחירי הדירות בשנה לפני המכרז, שעשויה לשקף את ציפיות היזמים לגבי מחירי הדירות שייבנו על הקרקע הנרכשת, מעלה את הצעות המחיר במכרזי מקרקעין; השפעה זו חזקה יותר ביישובי מרכז הארץ.
נתוני רמ"י
5. ככל שהריבית הצפויה במשק גבוהה יותר, הצעות המחיר שמגישים היזמים עבור הקרקע נמוכות יותר; השפעת הריבית חזקה יותר על ההצעות הגבוהות (בהתפלגות ההצעות) באזורי הביקוש.
- 2.דירה בהנחה כשלון מוחלט. חלק קטן חוגגים וכל השאר בוכים. (ל"ת)מני 01/09/2024 16:23הגב לתגובה זו
- 1.כלכלן 01/09/2024 15:38הגב לתגובה זובישראל ריבית נמוכה דווקא מוזילה מחירי נדל״ן וצריכה פרטית, לא מייקרת. ברגע שנוריד את הריבית, גם האינפלציה תרד בהדרגה, עקב הוזלת העלויות של היבואנים, של היזמים, של הקבלנים. הבעיה שהוא מנסה בכל הכוח לצמצם פערים בין מעמד הביניים לחלשים באמצעות ריבית גבוהה וזה סתם מחריב את הכלכלה בלי הצדקה בשעה שההייטק משדר אותות מצוקה.
- אתה טוען דברים שהם עובדית לא נכונים (ל"ת)אוהד 01/09/2024 19:47הגב לתגובה זו
- כלכלן 01/09/2024 21:12רוב התאוריות לא תקפות בגלל כל מני עיוותים מוניטריים שנעשו עם השנים במערכת הפיננסית העולמית כמו הדפסת כספים המונית אין מאין שגרמו שכל התיאוריות כבר לא כל כך אפקטיביות. הנה דוגמא, בוא נחשוב ביחד... שוק שכירות בעת ריבית גבוהה, מה מביא? שמי שאין לו דירה או משכנתא, מפקיד את החסכונות שלו בפיקדונות בבנק ומקבל תשואה יפה שממנה הוא משלם דמי שכירות. אז מה האפקט כאן? הוזלת השכירות או ייקור שלה?! כנ״ל גם דיור: מתי לזוג צעיר היה קל יותר לרכוש פרקטית? כשהריבית היתה נמוכה? או גבוהה כפי שעכשיו?
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
