"המחיר בבת ים גבוה מהמחיר ברעננה? זה מה שקובע השוק"
חברת הנדל"ן אב-גד, שמתמחה בהתחדשות עירונית, הכניסה בימים האחרונים את קבוצת שפונדר פדלון כשותפה בפרויקט הפינוי בינוי בתל-מונד לפי שווי של כ-80 מיליון שקל. שפונדר פדלון תשקיע 39 מיליון שקל תמורת 49%, כשההכנסות של הפרויקט צפויות לנוע סביב 857 מיליון שקל ממכירת 370 יחידות דיור, כשייתכן שחברת הפניקס תרכוש עד 30% מהחלק שלה. השאלה היא איך זה הגיוני. הרי הפרויקט אמור להניב רווח של 270 מיליון שקל והם מוכרים אותו בשווי של 39 מיליון שקל.
"שליש מהרווח שלהם יעבור אלינו"
מתברר כי סעיף נוסף בהסכם מקנה לאב-גד שליש מהרווח של שפונדר פדלון. "הרווח הצפוי הוא הרווח הגולמי", מסביר לנו מנכ"ל אב-גד, ראם רצון. "בנוסף, הם התחייבו לשלם לנו שליש מהרווח הצפוי שלהם בסוף הפרויקט. הרווח לפני מס יעמוד על 234 מיליון שקל וזה אומר שמחצית הולך אלינו ומחצית לשפונדר פדלון, שתעביר מתוך החצי שלה עוד שליש - 39 מיליון שקל בערך (ההוצאות יתחלקו בין החברות)".
יש הצפה של פרויקטים בהתחדשות עירונית לאחרונה.
"אני חושב שזו תמונת מראה למנהל, זו האלטרנטיבה לשיווק קרקעות והם לא מצליחים לשווק כמויות, בטח לא במרכז הארץ. אם יש שיווקים, אז הם בלי תב"ע. הדרך היחידה לייצר קרקעות במרכז הארץ זה באמצעות התחדשות עירונית. אני חושב שהם לא יחכו עם שיווקים, כי חסרים פרויקטים כאלה. צריך קרקעות במרכז הארץ ואין כאלה. יש לנו פרויקט בהוד השרון, ואני שואל אותך - איפה עוד תמצא מגרש ל-200 יחידות דיור באזור מרכזי בעיר? אין למנהל קרקעות כאלה".
אז תגדילו את הכמות?
"חד משמעית כן, אנחנו רוצים להגדיל במלוא המרץ את הצבר שלנו. פרסמנו ברבעון הנוכחי מעל 10,000 יח"ד ואנחנו מתמחים בזה, נמשיך להגדיל את ההיצע".
יותר חברות ביטוח נכנסות לתוך ההתחדשות העירונית. זה קרה עם כלל ומגדל, וקורה גם עם הפניקס, שיש לה זכות לרכוש 30% מהחלק שלכם.
"וזה לא רק בעסקה הזאת - בנינו מסגרת של עד 400 מיליון שקל שבה היא תשקיע בשותפות, בפרויקטים של החברה".
מה יקרה למחירי הדיור?
"חווינו השנה התגברות משמעותית במכירות, אני לא רואה איך המגמה לא נמשכת. זה קורה בגלל ירידה בהיצע, מאמין שהמחירים יעלו עוד יותר בשנה הבאה".
דירה ברמלה ב-23 אלף שקל למ"ר
כשמסתכלים על מפת הפרויקטים של החברה, תוהים מדוע הפערים בין ערי המרכז גבוהים כל כך. המחיר הממוצע ברמלה נע סביב 20 אלף שקל, עדיין נמוך מהותית מערים אחרות במרכז. זה קורה אולי בגלל התווית ממנה היא מנסה להשתחרר - כפי שקורה בלוד בשנים האחרונות. בבת ים המחיר הממוצע בעיר עומד על 30 אלף שקל, אבל בפרויקטים החדשים הוא גבוה יותר. ברעננה המחיר הוא 35 אלף שקל למ"ר, אבל במקרה של הפרויקטים של אב-גד, המחיר לא מותיר מקום לספק - בת ים עוקפת את הרעננה, גם בגלל המיקום של הפרויקטים.
"בבת ים אנחנו עם פינוי בינוי ברחוב בלפור פינת העצמאות ברמלה אנחנו בונים 530 יחידות דיור בפינוי בינוי וברעננה - שותפים במחצית מבין 131 דירות בגדוד העברי, כשהחצי שני של הפרויקט ייפתח לשיווק ב-3 החודשים הקרובים", אומר רצון. "המחיר למ"ר סביב 35 אלף שקל. בבת ים, המחיר הוא סביב 37-38 אלף שקל למ"ר. ברמלה 23 אלף שקל למ"ר".
- אב-גד קיבלה היתר בניה לפרויקט "עיר כנרת" בטבריה
- "התחדשות עירונית היא הסטארט אפ של תחום הנדל"ן; זה מנוע צמיחה לרוב החברות בתחום"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בת ים עברה את רעננה?
"זה מה שקובע השוק. מניח שזה הקרבה לתל אביב ולים, מה שמשפיע מאוד. הפרויקט בבת ים הוא מאוד מיוחד, זה מגדל יוקרתי שדי קרוב לים. אני חושב שגם הקרבה לקו האדום ברכבת הקלה משפיעה".
המחירים ברמלה נמוכים משמעותית. איך זה קורה שרמלה מוכרת במחירי הקו השלישי מתל אביב?
- 1.יוסי 02/09/2024 16:32הגב לתגובה זואב-גד חברה שלא יודעת לבנות כמן שצריך. תעשו לעצמכם טובה ותבחרו יזם אמין שיודע לבנות. טיפ מנפגע אב-גד
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
