תבע אחרי שמוכרי דירה ביטלו את ההסכם - ויקבל פיצוי גבוה
פסק דין שניתן באחרונה בבית משפט השלום בהרצליה חושף סכסוך מורכב ומעניין בין יזם נדל"ן לקבוצת יורשים, כולם בני משפחה אחת, סביב עסקת רכישת דירות בבניין בנתניה. הסכסוך, שהתחיל כהסכם לרכישת דירות, נהפך במהרה לקרב משפטי שנמשך זמן רב והגיע להכרעה שיפוטית. המקרה מעלה שאלות עקרוניות לגבי אמון, עמידה בהסכמים, והדרך שבה הצדדים פועלים כשמתעוררות מחלוקות בעסקות נדל"ן.
התובע הציג את עצמו כיזם נדל"ן והתקשר בהסכם עם הנתבעים, יורשים של נכס מקרקעין בנתניה, לרכישת הדירות שבבעלותם. הנתבעים זכאים להירשם כבעלי 80% מהזכויות בכמה תתי-חלקות בנכס, כשיתרת הזכויות (20%) שייכת לאח נוסף. העסקה כללה תהליך של ייחוד דירות, שבמסגרתו הנתבעים התחייבו לבצע את הייחוד כדי לאפשר את רכישת הדירות על ידי התובע.
לדברי התובע, הוא עמד בכל תנאי ההסכם והיה מוכן לבצע את הרכישה, אך הוא טוען כי הנתבעים הפרו את ההסכם בכך שלא ביצעו את תהליך ייחוד הדירות כפי שהתחייבו. התובע דרש פיצוי כספי בגין ההפסדים שנגרמו לו, כך לטענתו, עקב הפרת ההסכם, וכן פיצוי על ההפסדים הצפויים מהפרת החוזה והמשך עיכוב העסקה.
מנגד, הנתבעים טענו כי הם עשו את כל הדרוש מצדם למימוש ההסכם, וכי התובע הוא זה שנמנע מלהשלים את הרכישה בהתאם לתנאים שנקבעו. הם הצביעו על מכתב ביטול ששלח התובע, שבו הודיע להם על כוונתו לבטל את ההסכם, כעדות לכך שהתובע היה זה שהפר את החוזה. טענתם היתה שהתובע לא היה מוכן לספק את כל התשלומים שהוסכמו ולא עמד במועד התשלומים כפי שנקבע בהסכם .
- נמחקה על הסף תביעת סלקט נגד פרטנר
- רוכשת דירה טענה שהמוכר הסתיר רטיבות, מה ההכרעה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בפסק הדין, נדרש בית המשפט להכריע בשאלה מי מהצדדים הפר את ההסכם. השופט אמיר ויצנבליט ניתח את העדויות והמסמכים שהוצגו בפניו, וקבע כי התובע לא הצליח להוכיח שהנתבעים אכן הפרו את ההסכם בצורה המצדיקה את תביעתו לפיצויים. נקבע כי מכתב הביטול ששלח התובע משקף את כוונתו לסיים את ההסכם, ולא ניתן לקבל את טענתו כי מדובר בטעות . הוא פסק כי התובע יזכה לפיצויים בסכום כולל של 2.65 מיליון שקל.
לאחר מתן פסק הדין הגיש התובע ערעור לבית המשפט העליון. הערעור נדחה בהסכמה, והצדדים קיבלו את פסק הדין של בית משפט השלום ככזה שסיים את המחלוקת המשפטית. הערעור הסתיים בהסכמה גם לגבי היתר לפיצול סעדים, אך לא ניתנה התייחסות נוספת מצד בית המשפט העליון לטענות המהותיות של הצדדים .
המקרה מעלה את הסוגייה של מה נחשב הפרת חוזה ומה המשמעות של עמידה חלקית בתנאים. בית המשפט קבע כי גם אם ייתכן שהנתבעים לא פעלו באופן מיטבי בכל הנוגע לביצוע ההסכם, אין בכך כדי להוות הפרה יסודית שמזכה את התובע בפיצויים.
- ניסתה לעקוף איסור פיטורים בהריון - ותפצה עובדת
- השותפים הסתכסכו - ואז נחשפה התמונה האמיתית
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- תם קרב הירושה על עשרות מיליוני שקלים ומגדל בהרצליה
המקרה הנ"ל הוא דוגמה נוספת לסכסוכים המשפטיים המתעוררים בעסקות נדל"ן מורכבות, במיוחד כשמעורבים בהם יורשים ובני משפחה. פסק הדין, שאושר גם על ידי בית המשפט העליון, מהווה תמרור אזהרה לכל הצדדים בעסקות דומות להקפיד על כל סעיף בהסכמים שנחתמים, ולהיות מודעים להשלכות של כל צעד שננקט במהלך הביצוע של עסקה.
המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
לאחר מאבק משפטי ממושך שנמשך יותר מעשור, בית משפט השלום דחה את תביעתן של בנות משפחת קלקודה, שביקשו לשמור על אחיזתן בשתי נחלות במושב, שנוצלו במשך שנים לשימושים מסחריים אסורים. פסק הדין מהווה חוליה נוספת במאבק שמנהלת רשות מקרקעי ישראל נגד שימושים לא חוקיים
בקרקע חקלאית, ומעביר מסר ברור: הקרקע הציבורית שייכת למדינה, ולא למי שעושה בה שימוש פרטי או עסקי
בצהרי יום סתווי שקט במושב כפר טרומן, בסמוך לשדות הירוקים שמתמזגים עם שובל המטוסים של נתב"ג, נחתם עוד פרק ארוך במאבק מתוקשר על אדמות המדינה. אחרי שנים של הליכים משפטיים, פסקי דין, ערעורים ועתירות חוזרות, בית משפט השלום ברחובות דחה על הסף את תביעתן של בנות משפחת קלקודה - ליהי, טל ומעין, שביקשו לעצור את פינוי משפחתן מהנחלות שעליהן נבנו מבנים מסחריים וחניון "חנה וטוס" לא חוקי.
מדובר באחד התיקים הבולטים בשנים האחרונות במסגרת המאבק שמנהלת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) נגד שימושים חורגים וניצול עסקי של נחלות חקלאיות. פסק הדין החדש, שניתן על ידי השופטת אושרית הובר היימן, מאשר סופית כי גם הניסיון של הדור הצעיר במשפחת קלקודה לא הצליח לעקוף את קביעות בתי המשפט הקודמות, שהורו על השבת הקרקע למדינה. "ניכר כי בני משפחת קלקודה מסרבים להשלים עם התוצאה המשפטית הקובעת כי הם נדרשים לסלק ידם מן המקרקעין", כתבה השופטת בפסק הדין בהכרעתה, וקבעה כי מדובר ב"גלגול משפטי נוסף" שנועד להאריך את האחיזה בקרקע תוך הטרדת המדינה בהליכים חוזרים ונשנים.
שורשיה של הפרשה נעוצים עוד בשנות ה-90, אך הקונפליקט התלקח מחדש בראשית העשור הקודם. משפחת קלקודה, שחכרה שתי נחלות חקלאיות - נחלה 33 ונחלה 34 - מהמושב כפר טרומן, הפכה את האדמות החקלאיות לעסק משגשג. במקום לגדל גידולים חקלאיים, הוקמו שם חניונים מסחריים מסוג חנה וטוס, לצד מבנים מושכרים לעסקים פרטיים. על פי הערכות רמ"י, השימושים האלה גלגלו עשרות מיליוני שקלים בשנה.
"רמ"י זכאית להשבה מלאה של הנחלות, לרבות חלקות המגורים"
המדינה, באמצעות רמ"י, פתחה בשורת הליכים אזרחיים ופליליים נגד המשפחה, בטענה לשימוש חורג ולבנייה בלתי חוקית. ב-2019 ניתן פסק דין תקדימי בבית המשפט המחוזי מרכז־לוד, שבו נקבע כי יש להשיב את הנחלות למדינה. השופטת דפנה בלטמן קדראי קבעה אז כי, "בני הזוג קלקודה עשו שימוש חורג במקרקעין למטרות שאינן חקלאיות, בניגוד להסכם המשבצת ובהיקף נרחב ולאורך שנים רבות". בית המשפט חייב אותם גם בתשלום דמי שימוש ראויים בסכום כולל של כ-7 מיליון שקל. בערעור שהוגש לעליון נדחתה טענת המשפחה, ובית המשפט העליון חיזק את עמדת המדינה וקבע כי, "התנהלותם הקיצונית של המערערים עמדה בסתירה חזיתית לתכלית החקלאית של ההקצאה", וכי "המשיבה רשות מקרקעי ישראל - זכאית להשבה מלאה של הנחלות, לרבות חלקות המגורים".
- האח יוכל לקבל את המשק - וזה מה שיידרש לעשות
- ועד של מושב יפצה במאות אלפי שקלים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אחרי שההורים הפסידו בכל הערכאות, ניסו הבנות לפתוח דף חדש, משפטית לפחות. בתביעתן החדשה, שהוגשה ב-2021, טענו ליהי, טל ומעין קלקודה כי יש להכיר בהן כבעלות "זכויות עצמאיות" במקרקעין, נפרדות מזכויות הוריהן. הן ביקשו מבית המשפט להורות כי הנחלות יוקצו להן מחדש, או לחלופין שיוכרו כ"ברות רשות" שיכולות להמשיך להתגורר בבתים שבשטח. במקרה הגרוע, כך הן טענו, מגיע להן לפחות דיור חלופי או פיצוי הולם.
האם בן הזוג שהורחק בצו יקבל דמי שימוש עבור הדירה?
בית המשפט לענייני משפחה בנוף הגליל דחה את תביעתו של גבר שביקש לחייב את זוגתו לשעבר בתשלום של כ-160 אלף שקל בגין שימוש בדירת המגורים המשותפת. השופט מחמוד שדאפנה קבע כי מאחר שהגבר הורחק בצו הגנה בעקבות אלימות, ובהמשך בחר מרצונו לשכור דירה אחרת ולא ביקש
לשוב לביתו - הרי שהוא ויתר למעשה על זכותו לדמי שימוש. "התובע יצר מצג של ויתור, הן במשתמע והן בהתנהגותו", כתב השופט
כשמ. ק. עזב את ביתו באפריל 2020, אחרי שנים של זוגיות שנגמרו רע, הוא אולי לא שיער שיום אחד ימצא את עצמו מתדיין בבית המשפט על שאלת השאלות: האם מגיע לו תשלום עבור הזמן שבו גרה בת זוגו לשעבר לבדה בדירה המשותפת. במשך כמעט חמש שנים היא המשיכה להתגורר שם עם ילדיהם, והוא, מצדו, שכר דירה אחרת, התבסס מחדש והמתין לרגע שבו יוכל לממש את חלקו בדירה. אלא שכשהגיעה העת, הוא דרש גם דמי שימוש - ובית המשפט סירב.
פסק הדין שניתן באחרונה על ידי השופט מחמוד שדאפנה מבית המשפט לענייני משפחה בנוף הגליל, עוסק בתביעה יוצאת דופן, אך גם כזו שמוכרת במצבים של פירוד בין בני זוג שאינם נשואים אך מוכרים כידועים בציבור. השופט דחה את תביעת הגבר וחייב אותו לשלם לאשתו לשעבר 8,000 שקל הוצאות משפט, תוך שהוא קובע כי, "התובע ויתר במשתמע על דמי השימוש, הן בהתנהגותו והן בעצם החלטתו לשכור דירה אחרת ולחיות בה".
מ. ק. וי. א. ניהלו מערכת יחסים זוגית במשך מספר שנים, והיו כמה מוכרים כידועים בציבור מ-2015. הם גרו ביחד בדירה של עמידר, הרשומה על שמם בחלקים שווים. במהלך חייהם המשותפים נולדו להם שני ילדים. אלא שבאפריל 2020 נפרדו דרכיהם לאחר אירוע אלימות שבגינו הוצא נגד הגבר צו הגנה. הנתבעת, י. א., הגישה בקשה לצו בעקבות האירוע, ובית המשפט נענה לה במעמד צד אחד. בדיון שהתקיים מאוחר יותר במעמד של שני הצדדים, בוטל הצו, אך במקומו ניתנה התחייבות הדדית: הצדדים לא יטרידו או יאיימו זה על זו, והגבר התחייב שלא להיכנס לדירת המגורים למשך שישה חודשים. ההתחייבות, כך קבע השופט, ניתנה מרצונו החופשי של התובע. "אין מקום לטענה כי הוא נאלץ לצאת מדירת המגורים", הוא כתב בהכרעתו. "גם אם טענתו כי לא הפגין אלימות נכונה, התובע היה יכול לנהל את ההליך, לחקור את הנתבעת ולהוכיח את צדקתו. הוא בחר שלא לעשות כן, והסכים במפורש שלא להיכנס לדירה למשך חצי שנה".
לא התכוון לשוב לדירה
במרכז פסק הדין עמד גם ממצא חשוב נוסף: במהלך ההליכים, התברר כי הוגש נגד התובע כתב אישום בגין האלימות כלפי הנתבעת, שבמסגרתו הוא הודה והורשע במעשים. "התובע ובא כוחו בחרו שלא לציין עובדה מהותית זו בכתבי הטענות", הדגיש השופט שדאפנה. "הסתרת עובדות מהותיות מעיני בית המשפט היא התנהלות המעידה על חוסר תום לב מובהק". השופט הוסיף כי עצם העובדה שהתובע הורשע בפלילים על אותה פרשה שוללת את טענתו כי יציאתו מהדירה נעשתה "על לא עוול בכפו". לדבריו, מדובר במקרה שבו הגבר לא רק הסכים להתרחק מהדירה, אלא גם פעל מאוחר יותר באופן שמוכיח כי לא התכוון לשוב אליה.
- תם קרב הירושה על עשרות מיליוני שקלים ומגדל בהרצליה
- ביהמ"ש: הדירה שרשומה על שם האשה - שייכת לבעלה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לאחר עזיבתו, שכר התובע דירה סמוכה כדי להישאר קרוב לילדיו. לדבריו, הוא שילם דמי שכירות של 2,300 שקל לחודש ובהמשך 2,400 שקל. במשך השנים הוא לא פנה לבת זוגו בדרישה כלשהי לקבלת דמי שימוש. רק כארבע שנים מאוחר יותר, לאחר שבית המשפט הורה על פירוק השיתוף בדירה, החליט האיש להגיש תביעה ולדרוש ממנה סכום של כ-160 אלף שקל בגין תקופת השימוש בדירה. אלא שהשופט לא השתכנע. הוא קבע כי התביעה הוגשה בשיהוי ניכר ובלי כל הצדקה. "התובע לא עשה מאומה מאז תמה תקופת ההרחקה ועד להגשת התביעה", נכתב בפסק הדין שפורסם. "התנהגותו מעידה כי גמר בלבו שאינו עוד מעוניין לשוב לדירת המגורים. לא זו בלבד שלא תבע, אלא שגם לא ביקש לחזור לבית המגורים או לדרוש דמי שימוש. תחת זאת, בחר לשכור לעצמו דירה אחרת ולהמשיך בחייו". השופט הדגיש כי התובע לא הציג שום הוכחה לכך שהנתבעת מנעה ממנו לשוב לביתו לאחר שפג תוקף ההרחקה. "לא הובאה כל ראיה כי היתה מניעה ממשית לחזרתו לדירת המגורים. אם אכן חשש ממנה, מדוע לא הגיש תביעה בזמנו? הימנעותו מלפעול מלמדת כי השלים עם מצבו ועם המשך מגוריה של הנתבעת בבית לבדה", הוא קבע.
