חברה יזמית של פרויקטים מסוג תמ"א 38, שהתנתה את מסירת החניות בבניין לרוכשים חדשים בפרויקט בכך שאלה יישאו גם בעלות של אחזקת החניות של הדיירים הוותיקים - תמסור להם אותן ללא שום תנאי וגם תפצה אותם בסכום של כרבע מיליון שקל. השופט גיא הימן מבית משפט השלום בתל אביב קבע כי ההתנהלות של היזמית, שסגרה את הדיל עם הדיירים הוותיקים מאחורי גבם של הדיירים החדשים, מהווה הפרה של הסכמי המכר עם האחרונים.

התובעים רכשו עשר דירות בבניין שנמצא ברחוב אהרונסון שבפתח תקווה, אחרי שהוא עבר חיזוק במסגרת פרויקט תמ"א 38 על ידי הנתבעת, יזמית נדל"ן. אף שבהסכמי המכר נקבע כי לכל דירה תוצמד חניה באמצעות מכפילי חניה, בפועל מאז שהתובעים קיבלו את המפתחות ונכנסו לבתיהם החדשים באפריל 2018 ועד עכשיו, עדיין לא נמסרו להם מכפילים תקינים ועובדים.

לטענת הרוכשים, הסיבה לכך היא הבקשה של היזמית לחייב אותם בעלויות התחזוקה של כלל החניות, כולל אלה של הדיירים הוותיקים. לדבריהם, היזמית והדיירים הוותיקים הגיעו להסכמה ביניהם, שלפיה הדיירים החדשים שייקנו את הדירות במיזם התמ"א, הם אלה שגם יישאו בעלויות התחזוקה ובתשלומים השוטפים של מכפילי החניה. ואולם לטענתם, הם לא היו שותפים להסכמה והם מתנגדים לה באופן חד משמעי. בתביעה שהגישו בעקבות כך, הם עתרו בדרישה לחייב את היזמית למסור להם את החניות ללא כל תנאי, ואף לפצות אותם בסכום של מיליון שקל על עוגמת הנפש.

מנגד, טענה היזמית כי יש לדחות את התביעה, מכיוון שתנאי להשמשת המכפילים הוא שהתובעים ייצרו קשר עם חברת תחזוקה שאליה יועבר התשלום החודשי עבורם, ומבלי שיעשו זאת אין אפשרות לספק להם את החניות. כמו כן, נטען על ידי החברה כי מדובר בעלות חודשית זניחה ביותר של שקלים בודדים בחודש, שמרבית הדיירים החדשים כבר הסכימו לשאת בה.

• שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
• הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ואולם השופט הימן כפר בתזה שהציגה היזמית. "לא זו בלבד שהתובעים לא הסכימו לשאת בהוצאות תחזוקה של מתקנים שאינם משויכים לדירותיהם, אלא שעלויות אלו לא הסתכמו בסכומים פעוטים כי אם בתשלומים חוזרים ונשנים, כל חודש במשך שנים ארוכות. הכול, בהנחה שלא יידרש תשלום מיוחד עבור תיקון שהוא מעבר לתחזוקה השוטפת. תנאי שזו משמעותו הכספית לא יכול, לדעתי, 'להתגנב' אל הסכמת הצדדים בלי שיהא לו ביטוי מפורש וברור בהסכמי המכר", הוא כתב בפסק הדין שפרסם.

השופט אף הדגיש כי מתווה החניות היה חלק מהסכמה פנימית שגובשה בין היזמית לבעלי הדירות המקוריים, שהתובעים כדיירים חדשים לא היו שותפים לה, והיא גם לא הוזכרה בשום צורה בחוזים שנחתמו עמם. יתר על כן, על אף שהסכמי המכר עם התובעים נחתמו לפני תחילת 2016, היזמית הודיעה להם על כך שהם יחויבו בעלויות החניות רק באוגוסט של אותה השנה - כלומר הציבה בפניהם את זה כעובדה מוגמרת.

מכיוון שההסכמים עם התובעים לא כוללים את מתווה החניות האמור, ובהיעדר מקור כלשהו שבגינו ניתן לחייב אותם לחתום על חוזה עם חברת תחזוקה מסוימת כתנאי לקבלת החניות, קבע השופט כי היזמית למעשה הפרה את הסכמי המכר. לפיכך, לפי קביעת השופט, עליה לתקן זאת באמצעות מסירת מכפילי החניה לתובעים ללא שום תנאי, כשהם נגישים ותקינים, בתוך פרק זמן של חודשיים מרגע מתן פסק הדין. עוד קבע השופט הימן כי היזמית תפצה את התובעים, ביחד ולחוד, בסכום של 210.4 אלף שקל עבור עוגמת הנפש שנגרמה להם, וגם תשלם להם שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט בסכום של 43.9 אלף שקל.

• עו"ד חלה לאחר ששמע על פיטוריו - ודרש הכרה מביטוח לאומי
• מתווך יזכה בפיצוי המוסכם אף שלא היה גורם יעיל
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

במקרה אחר, בית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה פסק במרץ האחרון בעתירה מינהלית שהגישה חברה יזמית של פרויקטים מסוג תמ"א 38, בדרישה לביטול החלטת ועדת התכנון המגבילה אותה בהיקף הבנייה מבחינת מספר הקומות והדירות. היזמית ביקשה להקים בניין בן שמונה קומות שיכלול 15 דירות, אך הוועדה הגבילה אותה לשש קומות וחצי, ו-13 דירות בלבד, תוך שהבהירה כי מתן זכויות הבנייה במלואן לפי תמ"א נתון לשיקול דעתה, ואינו בגדר זכות מוקנית. היזמית טענה כי בסוגיית הקומות יש לתת לה לבנות יותר משש קומות וחצי לצורך רווחת הדיירים. לטענתה, בבניין סמוך אישרה הוועדה בקשה דומה ואין סיבה שהיא תופלה לרעה. לגבי מספר הדירות, הסבירה היזמית כי במסגרת תמ"א 38 ניתן לאשר לה לבנות 17 דירות, ולכן על אחת כמה וכמה שיש להתיר לה לבנות 15 דירות. לעומתה, טענו ועדת הערר והוועדה המקומית כי החלטותיהן מקצועיות ואינן חורגות ממתחם הסבירות, כך שעל בית המשפט להימנע מלהתערב בהן. עוד נטען כי לחברה היזמית אין זכות מוקנית לקבל את מלוא התמריצים של תמ"א 38, וכי לוועדה המקומית יש שיקול דעת אם לתת היתר בנייה למבוקש או לא, תוך איזון בין האינטרס לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה לבין ההשפעה של הבנייה המוצעת על הסביבה.