חברת עמרם אברהם מבטאת את הגאות במחירי הדירות, את הרווח והרווחיות העצומים של היזמים. עמרם אברהם לא היתה מעיזה לחלום לפני עשור על שווי של קרוב ל-2 מיליארד שקל, אבל החברה המשפחתית הפכה לענקית והנפיקה את מניותיה לאחרונה בבורסה המקומית וזינקה מאז בעוד 10% בזכות המחסור בדירות. החברה הגבירה קצב בפעילותה בשנים האחרונות והפכה לענקית, יש בארץ כ-20 חברות נדל"ן בסדרי גודל האלו, כשמובילות את התחום, החברות הנסחרות - אפריקה מגורים, דמרי, אזורים. הענף הזה הפך למרכזי וגדול מאוד בכלכלה המקומית וגם בבורסה, כשהתמחורים מבטאים את הרווח העתידי הצפוי. החברות האלו נסחרות מעל ההון העצמי, יש כאלו שהרבה מעל ההון העצמי, כשלפני 7-8 שנים, השוק חשש מהן ותמחר אותן במכפיל הון נמוך מ-1 - כלומר השווי היה נמוך מההון העצמי.

 עליית הערך הזו נובעת מהעברת ערך - מרוכשי הדירות ליזמים ולקבלנים. זה שוק חופשי, שוק תחרותי, וכל הכבוד לעמרם אברהם ולחברות הנוספות על עליית הערך, אבל זה נובע מממשלה שלא הצליחה לאורך השנים ליצר פתרונות לשוק הדירות. ממשלה עם שרים מתחלפים באוצר ובמשרד השיכון והבינוי ששמה פס על הזוגות הצעירים, על משפרי הדירות, ואילצה אותם לקנות דירות במחירים גבוהים תוך כדי שעבוד חייהם למשכנתא. 

בדוחות של חברת עמרם אברהם עמרם -0.21% שפורסמו בשבוע שעבר היה אפשר להבחין מיד בנתון חריג: מתחילת השנה ועד סמוך לפרסום הדו"ח מכרה עמרם אברהם דירות בהיקף של כ-1.56 מיליארד שקל - ממוצע של 1.556 לדירה. נשמע לא הרבה אבל כפי שמיד תבינו - היא מוכרת לא מעט בפריפריה וגם במסגרת מחיר למשתכן, מה שמוריד משמעותית את המחיר הממוצע. בנוסף, המחיר בדוחות לא כולל מע"מ ולכן מדובר ב-1.821 מיליון שקל. בשנת 2023 כולה מכרה החברה 560 יח"ד בהיקף של כ-950 מיליון שקל.

משרדי עמרם אברהם בחדרה נחשבים לשם דבר באזור, אבל בניגוד לתפיסה הרווחת בעיר, מדובר בחברה גדולה בהרבה ממה שחושבים, אולי גדולה מדי ביחס למימדים של יזמים אחרים בסביבה. ההנפקה האחרונה תפסה חברות מתחרות אחרות לא מוכנות. שימו לב לנתון מדהים: החברה של אלון עמרם, אותה ממנכ"ל נועם גרייף, מהנדס העירייה לשעבר (שבימים אלה מעיד בפרשת ראש העירייה לשעבר, צביקה גנדלמן, א"י), נסחרת בשווי שוק של 1.815 מיליארד שקל. חברת פרשקובסקי פרשקובסקי 1.84% , שנחשבת לחברה ותיקה, מוכרת וגדולה יחסית, נסחרת בשווי של 1.67 מיליארד שקל. כלומר, עמרם השאירה מעט אבק לחברה ותיקה ומוכרת.

• חדרה: דירות ליד הים ב-2 מיליון שקל - ואולי לא לעוד הרבה זמן
• יובלים וים סוף נדל"ן יקימו פרויקט של 500 דירות בחדרה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"אנחנו חברה מדווחת שהוציאה שתי סדרות אג"ח בשווי 360 מיליון שקל, אנשים הכירו אותנו כחברה אמינה שיש לה ערך מוסף, עמדנו ביעדין שהכתבנו ברוד שואו ובאנו מאוד חזקים מול אותם גופים פיננסיים לאור ההיכרות המוקדמת", הוא מסביר. "הייתה הבעת אמון. יש גם תוצאות של דוחות שאפשר לפרוט: רווח תפעולי גבוה, כמות יחידות דיור מרשימה, עמידה בלו"ז - כל אותם פרמטרים שהבינו שיש לנו".

השווי עוד יגדל? תהיה קפיצת מדרגה נוספת?

"אנחנו עושים את המקסימום, כל מי שהשקיע בנו תהיה לו תמורה בגין ההשקעה והמטרה והצפי שהשווי עוד יגדל, כי כולם כאן חדורי מטרה כדי שעמרם תהיה חברה מובילה במשק. אנחנו פועלים בכל התחומים, התחדשות עירונית, מגורים, מחיר למשתכן, מרלו"ג, דאטה סנטר, בתי אבות ומרכזים לוגיסטיים. הפילוח רחב, אנחנו עדיין עובדים בצורה מאוד מדודה ומחוברת לקרקע, תוסיף שותפויות חזקות עם ביג, מבנה ותעשיה אווירית ועוד חברות גדולות. הציבור רואה שהחברה סולידית. יש לנו 21 פרויקטים בשיווק, מצפת ועד אילת".

• הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
• באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

קיבל טופס 4. פרויקט מפרש של עמרם אברהם בעין הים, חדרה (יחצ)

מה היחס בין דירה בהנחה לשוק החופשי?

"60:40 לשוק החופשי. כל הפרויקטים שלנו מעורבים. שוק חופשי יש בטירת הכרמל ונשאר עוד מעט מלאי ברמלה. יש כמות יפה גם במתחם האלף בראשון לציון. החוזקה הראשונה שלנו, אחת משלוש, זו העובדה שאנחנו בפריסה ארצית, בונים גם במעגל שני ושלישי. יש מצוקה בשדה דוב ותל אביב, אנשים כבר לא קונים ב-70-80 אלף שקל למ"ר, אבל כן עוברים למעגלים אחרים - חדרה, פרדס חנה ונתניה - זה אזור ירוק מאזעקות והביקושים מאוד גדלו שם. החוזקה השניה הוא שאנחנו 'ואן סטופ שופ' אמיתי. התכנון, הביצוע והשיווק".

שכחת עוד משהו, הייצור. יש לכם מפעל, אתם מייצרים הכל בעצמכם. ועדיין, המחירים זהים לשוק. הייתה ציפייה שהמחירים יהיו נמוכים יותר.

"חנות חומרי בניין של עמרם אברהם לא קשורה לחברה. מדובר בחנות של עמרם אברהם ובניו. זו אותה משפחה, אבל בחברת הבנייה - אני לא מייצר ולא מספק. יש חומה סינית, יש בעלי עניין. הפרדה".

מה אתה חושב על מחירי הדיור בישראל?

"המחירים בארץ עולים, מחירי הקרקע עולים, המע"מ עולה, השינוע הימי בעלייה ושכר העבודה בהחלט עולה - אנחנו להוזיל את שרשרת הערך, אבל אין לנו השפעה, המצב ביטחוני לא תלוי בנו. אני לא צופה שהמחירים באמת ירדו כי הפרמטרים מראים על מגמה. הקרקעות במחסור, הביקוש קשיח ושכר העבודה, כפי שאמרתי, עולה - במצב הנוכחי, העלייה לא תעצור. אם לא הזכרתי, אז היתרון האחרון שלנו הוא כוח האדם האיכותי, עובדים מסורים".

דיברת על עלייה שלא עוצרת, אבל בסוף היא לא תדביק את העלייה בשכר העבודה. לאנשים לא תהיה ברירה.

"כן, אבל הביקוש עדיין קשיח, הקרקע היא משאב מוגבל, קצב גידול האוכלוסיה הוא 3.2, אנחנו בין המדינות המתפתחות. זוג צעיר רוצה דירה, זה כבר עניין שורשי אצלנו, שוק הדיור בהשכרה לאור סביבת הריבית לא בתנופה, הוקטורים אומרים שמחירי הדיור לא ירדו וככל שהאחרים עולים המחיר עולה. הסוד הוא כשהמלאי פוגש ביקוש. מה הכוונה? יש לך מלאי במחיר אטרקטיבי שפוגש ביקושים כל הכוכבים מסתדרים. כשהשוק חזק ואין לך מלאי, יש בעיה. ברגע שיש סנכרון, בין מלאי גדול לביקוש קשיח ומחיר ריאלי, הדברים מסתדרים".

הקדמתם שכונה כמעט שלמה בחדרה, אבל מלבד פרויקט אחד שנשאר, התנופה נעצרה. מה הלאה?

"חדרה זה מקום מצוין לשוק הנדל"ן, המחירים בו יחסית סבירים, אבל אם אתה מפלח אותם לעומת נתניה, לצורך העניין, ברור לך שהמחירים שם יעלו, לאור הסמיכות לאזור הרכבת. הפקקים גוברים, יש יתרון עצום לחדרה כי יש לה רכבת במערב ועוד אחת בתכנון במזרח. מה אין שם? זו עיר ים, עיר מישורית ועם מעל 100 אלף איש עם מקורות תעסוקה, קניון מול החוף - המחירים יעלו. נכון שעין הים זה הפרויקט האחרון כרגע, אבל בקרוב נקים שכונה ליד תנו פורט, בשכונת נווה חיים. 620 יחידות דיור, עם שטחי מסחר, יקומו במקום 16 צמודי קרקע שהיו אמורים להיות שם. יש לנו רשימות המתנה".

לסיום, מילה על הנפקת המניות בבורסה בתל אביב, גייסתם כ-312.6 מיליון שקל משורה של גופים מוסדיים מובילים, תמורת כ-20% מהמניות. ההנפקה לפי שווי של כ-1.56. זה היה מעל הציפיות?