דו"ח הלמ"ס שפורסם לאחרונה הצביע על המגמה: עלייה של בערך 150 אלף שקל, 3.2%, לדירה בתל אביב בתוך שלושה חודשים. העלייה הזאת דרמטית ויכולה לגרום לאחת משתיים: בעוד שההיצע בתל אביב מוגבל והביקוש מתחיל לצמצם את הפער מחירי הדיור ימשיכו לעלות, או שציבור הרוכשים יעבור לערים אחרות. בינתיים יש עודפי ביקוש, אז לא נראה שמי שרוצה לגור בתל אביב יתפשר.

לעליית המחירים ברחבי הארץ יש מספר סיבות: הקבלנים העניקו מבצעי מימון ובתמורה העלו את המחירים. זה פייק. אם אדם שילם עוד 3% על הדירה זה לא אומר שהמחירים עלו, כי היזם העניק הנחת מימון בגובה העולה על שיעור העלייהן ולמעשה - הרוכש הרוויח. ובכל זאת, לא כולם קונים דירה על הנייר, לא כולם רוכשים דירה מקבלן ויש כבר עלייה משמעותיתצ במחירי דירות יד שנייה. מעבר לכך, הדיווחים על עליות מדרבנים עליות. הנתונים של הלמ"ס יוצרים מצב בשטח - הן מעודדים אנשים שישבו על הגדר לחפש ולקנות דירות.

לעיתים נדמה שהדרך היחידה לרכוש דירה עבור זוג צעיר עם הון עצמי של מאות אלפי שקלים בודדים היא דירה בהנחה. או עזרה מההורים או שמדובר בהייטקיסטים. השבוע גילינו כי ההנחה בדירות בהנחה באזורי הביקוש, למשל בתל אביב עומדת על 40% ולמרות שסיכוי הזכייה נמוכים במיוחד, מי שיזכה ירוויח ברגע 1.5 מיליון שקל.

אחת האופציות המעניינות ב"עוטף תל אביב" היא המועצה אזור, מובלעת בין ערים אחרות. מדרום - חולון, ממזרח בית דגן ומצפון רמת גן. מעין שביל צר וארוך, מועצה עזורית די נשכחת. במועצה שנמצאת מספר דקות נסיעה מתל אביב, מציעים דירות במחיר נמוך ביחס לתל אביב - המחיר הממוצע לדירה באזור עומד על כ-28-29 אלף שקל, בתל אביב - כ-50-51 אלף שקל. באזור, המחיר הממוצע למ"ר נמוך יחסית לקרבה לתל אביב.

• אזור: במקום מפעל טקסטיל, יוקמו 730 דירות - מה המחירים באזור?
• פרוייקט התחדשות עירונית באזור: 2,124 יח"ד - כמה עולה שם דירה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

יש כמובן מקומות במחיר נמוך יותר ולא מאוד רחוקים. ברחובות, למשל, המחיר הממוצע עומד על 25-26 אלף שקל למ"ר, אבל זה רחוק יותר וצריך לזכור שהמחיר מושפע מאוד מהפרויקטים הרבים של דירה בהנחה, שמורידים את הממוצע.בפועל, המחיר מעט גבוה יותר.

כאן נמכר צמוד קרקע משנות ה-90' ב-5.3 מיליון שקל. רחוב המצודה באזור (גוגל מאפס)

באזור יש גם שכונות של צמודי קרקע, אבל אין כמעט עסקאות. את המחיר אפשר ללמוד דרך ההיצעים בשוק (דרך הודעות על מכירת דירות): וילות באזור מוצעות למכירה במחירים שנעים סביב 5-6 מיליון שקל. אפשר למצוא בתים ישנים במחירים מתחת לרף של ה-5 מיליון שקל, אבל בחלק מהמקרים המחיר מטפס מעל הרף. חשוב לומר: הדירות באזור גדולות, גדולות מאוד. נמכרים שם צמודי קרקע עם 6-8 חדרים, רובם בשטחים של 350-450 מ"ר, ולא רבעי דונם. לכן, בחלק מהאזורים לא תוכלו למצוא בית בפחות מ-5.5-6 מיליון שקל.

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

‏לפי נתוני הלמ"ס, מחירי דירות ה-4 חדרים שנרכשו ברבעון הראשון של השנה עלו בממוצע ב-100 אלף שקל ויותר לעומת הרבעון השלישי של 2023.  בתל אביב זה מעל 150 אלף שקל. 

הרשויות המקומיות סביב גוש דן, מושכות אוכלוסייה שרוצות לחסוך את הפקקים בדרך לאזורי התעסוקה המרכזיים בתוך גוש דן. יחד עם זאת, אם בעבר היה ניתן למצוא "מציאות", המגמה הולכת ומצטמצמת. כדי להבין את ההבדלים, בדקנו את המחיר הממוצע למ"ר בין הערים בסביבה: בקריית אונו המחיר הממוצע עומד על 32,400, בבת ים המחיר עומד לחצות את רף ה-30 אלף שקל למ"ר, ברמת גן הוא חצה את רף ה-35 אלף שקל למ"ר. 

לקחנו מספר רשויות שנמצאות 10 קילומטר מדיזינגוף ומצאנו - העלייה הגבוהה ביותר באחוזים, מסוף 2021, עם תחילת הזינוק בריבית (שימו לב, מסוף 2021, אותה שנה שבה המחירים עלו ב-20%, כלומר, העלייה כוללת את 2022 ואת הירידה ב-2023), הייתה באזור. במשך שנים המועצה האיזורית אזור, נחשבה למעין שכונה תל אביבית אך בכל זאת נשארה מתחת לרדאר וחמקה מעיניהם של קבלנים רבים. על אף היתרונות הרבים שלה, בהם ההקרבה לתל אביב ושפע של בתים צמודי קרקע, המחירים היו נמוכים בעשרות אחוזים מהישובים הדומים לה. על פי ההערכות, העלייה באזור מסוף 2021, כלומר בתוך כשנתיים וחצי, עומדת על 26%, בבת ים 25%, בפתח תקווה הסגנית על 24% בגני תקווה וביהוד על 16%.

יחד עם אזור, גם יש עוד עיר באזור שבה המחירים צפויים לעשות תיקון כלפי מעלה - בית דגן, שם המחיר הממוצע עומד על 20 אלף שקל למ"ר - נמוך ביחס לאזור שנמצא פסע מנתב"ג, אבל צריך לזכור שהמחיר לעתים מוטה בשל ריבוי צמודי הקרקע, שלפעמים עורכי הדין מדווחים לרשות המסים על המחיר הבנוי למ"ר (למשל, עסקה של צמוד קרקע ב-5 מיליון שקל, כשהשטח המדווח הבנוי הוא 250 מ"ר - הם מדווחים על שטח הקרקע ולא על שטח בנוי, למשל, של 160 מ"ר ובטח שלא עורכים, והם גם לא צריכים, חישוב למ"ר אקוויוולנטי).

"עד אותה עת ביישוב היו קיימות רק שתי חלופות דיור – או בתים צמודי קרקע או דירות קטנות עד 55 מ"ר הממוקמות בשיכונים ישנים. על כן, דירות בנות 4-5 חדרים המתאימות למשפחות הן מוצר שלא היה ניתן להשיג", אומר לביזפורטל ארז גולדשטיין, הבעלים של קבוצת גולדשטיין נדל"ן.

לדבריו, בשנים האחרונות החלה מגמת התעוררות באזור ולכך תורמים פרויקטים ההתחדשות העירונית, המאפשרים אלטרנטיבות לתושבים המקומיים המעוניינים או לתושבי הרשויות הסמוכות המעוניינים בשיפור הדיור: "כעת, המועצה המקומית באזור פועלת באופן נמרץ להאיץ תהליכי התחדשות עירונית ומשקיעה רבות בפיתוח שלה. מהירות גמר הפרויקטים באזור גבוהה באופן יחסי לעומת ערים אחרות. הרחבת ההיצע באזור מושך אליה קהלים חדשים של משפרי דיור גם מחוץ לאזור עצמה, ומאפשר התחדשות של המרקם העירוני בעיר".

לאזור יש כמה יתרונות: היא מאפשרת מענה לצרכים רבים של אוכלוסייה המחפשת שדרוג דיור: אזורי מסחר ופנאי, מערכות חינוך מצוינת, קרבה למטרופולין תל אביב, אזורי תעשייה וספורט, ומיקום בצמוד לפארק אריאל שרון. לאזור 3 יציאות ראשיות, המקלות על ההתמודדות עם הפקקים בבוקר ומאפשרות להגיע בתוך 10 דק' לתל אביב.

ארז גולדשטיין (קבוצת גולדשטיין)