החודשים האחרונים הובילו לשיחה מעניינת בקרב אנשי וחובבי נדל"ן: הנתונים שלא רואים במספרי רשות המסים והלמ"ס. כשעורכים ממוצעים של מחירי הדירות, לא תמיד מתייחסים להטבות של הקבלנים - הלמ"ס לא יודעת שהמחיר נשאר יציב בגלל שהקבלן העניק לרוכש מטבח ומחסן במתנה, או הקלה בתנאי המימון ששווה עוד עשרות אלפי שקלים. יש עוד נתונים "שקופים" שקשה לראות, כמו תנודה במחיר בעיקר בדירות יד שנייה.

הלמ"ס יכולה לראות ירידת מחיר בדירה שנמכרה בקומה רביעית בבניין ברחוב הרצל 38, שנמכרה לאחרונה ביישוב במרכז הארץ תמורת 3.11 מיליון שקל, רק משום שדירה זהה, באותה קומה, נמכרה לפני מספר חודשים במחיר של 3.31 מיליון שקל. לכאורה - ירידה של כ-6% במחיר. אבל האמת לא מסתתרת במספרים, גם לא בתוך הנתונים שתראו ברשות המסים. היא מסתתרת במקום שאף אחד לא רואה חוץ מהשמאי - ירידת ערך.

דירות זהות רבות נמכרות בקומות זהות, במחירים שונים, רק משום שהן נמצאות בחזית או בעורף. לרוב, מחיר הדירה בחזית גבוה יותר, אבל פעמים רבות, מחיר הדירה בעורף יהיה גבוה יותר משום שהדירה בחזית נמצאת מתחת לכביש סואן והאחורית - צופה לפארק ירוק ונטולת רעשים.

• "יותר מ-100% רווח": זוכי מחיר למשתכן מקריית אליעזר מתחילים למכור
• מעל 60% מאנשי הנדל"ן מאמינים: תוך שנתיים המחירים בצפון יחזרו לשיא
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"10%-8% בקלות". דירות ליד כביש סואן בכניסה לירושלים (יחצ)

שאלנו את שמאי המקרקעין אסף גסטפרוינד על ההשפעה בעניין כביש סואן וכמובן נטרלנו הנחות נוספות - הנחנו שמדובר בעיר מוכרת במעגל השני או השלישי בישראל ואין השפעות נוספות מלבד כביש סואן בחזית ודירה שאינה פונה אליו בעורף (אבל גם לא פונה לתחנת דלק או לכל גורם שעלול ליצור הפחתה). "בניין, במקום סביר, בקלות יכול להגיע להפחתה של 8-10 אחוז, גם יותר, אבל צריך לקחת בחשבון את הגובה", הוא מסביר. "קח את פארק צמרת בתל אביב או המידטאון בתל אביב, שיושב על מנחם בגין. ככל שאתה נמצא בקומה נמוכה יותר אתה שומע יותר אוטובוסים. ככל שאתה גר בקומה גבוהה יותר אתה שומע פחות. פה לוקחים בחשבון השפעה על הקומה פעמיים - הראשונה בגלל הנוף, השנייה בגלל הרעש".

שוק הנדל"ן הוא שוק שפועל, פעמים רבות, לפי רגש ולכן המקדמים משתנים. כשאנחנו כותבים על מקדמים, אנחנו מתכוונים למקדמי ההתאמה שנמצאים בדוח בשומה. המקדמים האלה יוצרים שינוי מהותי במחיר הנכס, שיכול להגיע לפעמים למאות אלפי שקלים. תפקידם של מקדמי ההתאמה הם לערוך התאמות בשווי הנכס, כך שיהיה מדויק יותר. כך למשל, דירה שנמצאת מתחת לבית עלמין, תספוג ירידה ניכרת בשווי ביחס לדירה שצופה לפארק. אפשר להבין גם למה - מי רוצה לגור בקומה ראשונה כשהמצבות נמצאות מתחת למרפסת?

כביש סואן יכול להוריד או להעלות את ערך הנכס

לא סתם הזכרנו את בית העלמין, זה אולי רכיב ההתאמה המשמעותי ביותר. בדירות מסוימות באזור הדרום, ראינו כי ההשפעה יכולה להיות ניכרת - 15% במחיר הנכס. אבל זאת השומה, במציאות - המספרים יכולים להיות שונים לגמרי. אם הבניין רחוק מאוד ורואה את בית העלמין באופק, סביר להניח שההפחתה תהיה שולית, אם בכלל. שיכון ובינוי בנתה לא מעט בניינים כאלה, צופי בית קברות, באזור חדרה ופרדס חנה.

• פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
• חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

באחד המקרים היא הציעה נכס חדש במחיר נמוך יותר בשיעור של 14% לעומת נכס דומה שנמצא בעורף. זה קרה בזכות העובדה שהמרפסת הייתה "בתוך" בית הקברות - כלומר, מי שהסתכל למטה ראה מצבות. הדירה לא נמכרה במחיר הזה, אלא במחיר נמוך יותר. סביר להניח כי ההבדל במחיר חייב להיות מהותי יותר. מצד שני, צריך לזכור שהרווח היזמי בפרויקטים מהסוג הזה עומד על 18%-15%, כך שגם ליזם יש מגבלה באשר להורדה במחיר. מה קורה פעמים רבות? הדירות לא נמכרות, הזמן חולף, ואז קורה אחד מהשניים - או שמגיע הקונה שמבין שדירה כזאת בתל אביב תעלה לו פי שלושה (או דירה אחרת באותו אזור תעלה לו 15% יותר וזה מהותי), או שהקבלן יתאמץ ויהפוך אותה לדירה לדוגמא, שכוללת גם כמה מרכיבים אחרים - מתוך ניסיון לפתות קונים ולא להוריד במחיר.

יש עוד השפעה על ההתאמה בעניין בית קברות והיא השאלה האם הוא פעיל - או לא פעיל. משיחה עם שמאי מקרקעין עולה כי "בית עלמין לא פעיל, כמו שיש בתל אביב, לא ישפיע על מחיר הנכס כמו דירה מעל בית עלמין שכן פעיל, משום שאז יש לך לוויות בלתי פוסקות מתחת לחלון - אף אחד לא ירצה לגור במקום כזה אלא אם מחיר הנכס ייחתך ב-30% לפחות, וגם אז ספק רב שמישהו סביר ירצה לקנות אותו".

לגבי כביש סואן - נתקלנו בפרויקט כזה בכפר יונה. תושבי שכונת שרונה צפו לכביש שאמור להיפתח בעתיד, אבל השינוי במחיר הנכס, בנכסים שמכרו חברות כמו אפריקה ישראל או אשדר, לא היה קיים. הסיבה לכך הוא שהכביש לא רלוונטי - הוא מרוחק, לא מפריע לשכנים ורכיב אחר, בית ספר שאמור לקום מתחת לדירות, השפיע יותר - גם הוא באחוזים נמוכים. במקרה שבו יהיה כביש סואן מתחת לחלון שלכם, ההפחתה במחיר הנכס יכולה להגיע ל-10%. אם תרצו, זה יכול גם להגדיל את השווי (בעקבות הביקוש הגובר) של דירות העורף, שנהנות משקט יחסי.

"אין פה כלל אצבע". גסטפרוינד (צילום: קרנית גפן)

עכשיו קחו את כל מה שאמרנו לכם, תדביקו לאזור ביקוש במרכז הארץ ותגלו שההשפעה היא מינורית יותר - באזורים מסוימים בתל אביב, מצאנו כי המחיר לא ישתנה גם בקרבה של כביש סואן. "להפך", אמר לנו מתווך מקומי לאחרונה. "זה אפילו יכול להעלות את מחיר הנכס. למה? כי הביקוש להתחמקות מפקקים גובר על הרעש שמנוטרל באמצעות זכוכיות טריפלקס. רוצה שקט? אל תפתח את החלונות שמעל הכביש".

כמובן, גם לקומה יש השפעה ניכרת על שווי הנכס. "אנשים שגרים בקומות גבוהות, פחות מושפעים מהימצאות גן משחקים מתחת לדירה. אם אתה גר בקומה ה-34, סביר להניח שהפארק שמתחת לבית הוא יתרון. עבור השכן בקומה הראשונה - הוא כמעט אסון", סיפר לנו מתווך מאזור הדרום.

"אין פה כלל אצבע, יש מקדמים שיותר קל לנו קבוע אותם, כמו מקדם התאמה לזמן (לוקחים, למשל, עסקאות לפני שנתיים ויודע שהמחירים עלו באחוז מסוים באזור וכך מקבלים מחיר משוער לנכס) אפשר לעשות מקדם התאמה. עוד מקדם התאמה פשוט הוא עבור קומה, אבל יש מקדמים שהם יותר מורכבים, כמו כביש סואן, עורף לעומת חזית, בית קברות ואפילו חזית מסחרית מתחת לבית", מודה גסטפרוינד. "ואז, מה שאנחנו עושים, מתבטא שיקול הדעת השמאי. כאן מתבטא הידע הלוקאלי של השמאי - ככל מתייחסת למשהו יותר מורכב המומחיות של השמאי באזור הספציפי באה לידי ביטוי. כשיש אקסל והדירות דומות, הכל בסדר, אבל בעניין יותר מורכב אז המומחיות באה לידי ביטוי".

"תמיד עדיף, בנוסף לעריכת מקדמי התאמה, לבדוק עסקאות השוואה באזור", הוא מוסיף. "אם אתה בודק דירה מול בית קברות, בשלושה בניינים סמוכים, כמו בקריית ביאליק בפרויקט מחיר למשתכן, אתה יכול להסיק את ההשפעה על השווי דרך עסקאות צמודות, אתה לוקח בניינים עם אופי דומה ובודק מה ההשפעה על המחיר. כמובן שיכולות להיות השפעות אחרות כמו כביש סואן, קרבת גן ילדים ועוד".

לגבי בית אבות, מצאנו כי ההשפעה היא מינורית עד לא קיימת. להפך, יש דיירים שיעדיפו בית אבות על גן משחקים או פארק, בטענה שהמקום שקט מאוד. באזור גבעת אולגה קיים בית אבות כזה, בסמיכות לבניין, אבל ההשפעה על המחיר מינורית בשל השקט היחסי ולכן הוא לא בא לידי ביטוי בשומה.