מנוע הצמיחה הממשעותי של קבוצת הכשרת הישוב נמצא בתחום ההתחדשות העירונית אליבא עופר נמרודי, הבעלים והמנכ"ל, עופר נמרודי בראיון בלעדי לביזפורטל. רגע לפני הפוטנציאל וההשבחה שנמרודי צופה בתחום, מספר לנו נמרודי על מות אביו הדומיננטי יעקב נמרודי בשנה שעברה, על געגועיו לעיתונות ועל הבן דניאל שעובד בחברה בת בקבוצה שמתמחה בפרויקטי התחדשות עירונית. 

יעקב נמרודי נפטר אשתקד בגיל 97. לאורך השנים, האב והבן עבדו יחד, למעט בשנים האחרונות, בשל מצבו הבריאותי של האב.

-אתה מתגעגע?

"ודאי שאני מתגעגע. למרות שבשנים האחרונות הוא לא היה מעורב, הוא היה מעורב ברוחו. העובדה שהייתי צמוד אליו במשך עשרות שנים וליוויתי אותו, מקלה עלי, כך שאני לא מרגיש סוג של החמצה.

"אמרתי למנהלים ולעובדים פה שאם הוא היה בחיים, והיה מסתכל על נמרודי טאואר, הריאות שלו היו מתנפחות מגאווה. לכן אני קורא גם לבניין שיוקם על הקרקע של בית מעריב מגדל יעקב נמרודי".

נמרודי היה בזמנו העורך והמו"ל של עיתון מעריב, לאחר שאביו רכש בשנת 1992 את העיתון ממשפחת מקסוול. העיתון היה בבעלות המשפחה לאורך כ-20 שנה, עד למכירתו ב-2011 לנוחי דנקנר. נמרודי מודה שעדיין מקנן בו החיידק של העיתונות. "זו היתה עבודה מאוד קשה, להוציא מוצר חדש מדי יום, לייצר את הניוז ואת המודעות. אם הייתי צריך לעשות הכל מחדש, הייתי בוחר בזה,  אבל עכשיו אני לא מתגעגע לזה.  הציעו לי בחמש השנים האחרונות המון הצעות להיות מעורב בתחום התקשורת,  לכולם אמרתי תודה רבה.  זה יוציא אותי מהפוקוס. זה  גם  עסק שקל להסתבך בו".

• מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
• הכשרת הישוב ומנורה בהסכם נוסף בהיקף 250 מיליון שקל והרחבת העסקה הקודמת
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

-הבן שלך, דניאל  ממנכ"ל את אחת מחברות הבת, ואשתך, רוית,  דירקטורית בהכשרה.

"הבן שלי דניאל הוא סמנכ"ל נכסים בחברה ומוביל שני פרוייקטים בהתחדשות העירונית, ועושה עבודה נפלאה, ואשתי דירקטורית".

- אתה חושב לפעמים עלך המקום שלך היום ועל איפה היית לפני 20 שנה?

"הכשרת הישוב נמצאת במצב העסקי הטוב מעודה. היא חסונה ביותר, שופעת פרוייקטים, עומדת במחויייבויות שלה, גדלה מדי שנה. אני מקיף את עצמי באנשים שיותר טובים ממני.  אני מבסוט מהעבר -  גם על הדברים הגדולים, גם על זה שידעתי לצאת מטעויות. יש לי משפחת מדהימה. רק צריך להתפלל שהמדינה הזו תחזור לעצמה".

"אני מאמין שבשנים הקרובות נהיה בין שלוש החברות המובילות בהתחדשות עירונית". כך אומר בשיחה עם ביזפורטל בעל השליטה ומנכ"ל חברת הכשרת היישוב, עופר נמרודי, בהמשך לדוחות הכשרת היישוב שפורסמו באחרונה. 

הכשרת הישוב 1.04% , הפועלת בתחום הנדל"ן המניב והנדל"ן למגורים, דיווחה לאחרונה על עלייה  של כ-32% בהכנסות השנתיות, לרמה של כ-892 מיליון שקל. בנטרול הכנסות חד פעמיות שנרשמו בשנת 2022 ממכירת קרקעות בכ-141 מיליון שקל, ההכנסות זינקו ב-2023 בכ-68%. ה-NOI בשנת 2023 צמח בכ-32% לכ-321 מיליון שקל לעומת כ-243 מיליון שקל בשנה הקודמת. במקביל. הכשרת היישוב נסחרת בשווי של כ-1.25 מיליארד שקל, לעומת הון של כ-1.6 מיליארד שקל. בימים האחרונים היא השלימה הנפקת מניות בסכום של כ-100 מיליון שקל.

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

הכשרה היא קבוצה גדולה עם פעילות גדולה של משרדים, פעילות לוגיסטית גדולה בפולין, פעילות בנדל"ן למגורים ופעילות של התחדשות עירונית דרך החברה הבת - הכשרה התחדשות עירונית שאותה מוביל אלכס מריאש, לצד דניאל נמרודי, בנו של עופר נמרודי. 

מניית הכשרה התחדשות עלתה פי 2 בחצי שנה לשווי של 425 מיליון שקל. החברה אומנם נכנסה אחרי המובילות בתחום, אבל היא צופה שגשוג אדיר בהמשך, על רקע מצוקת הדיור.

 

הכשרת היישוב נכנסה לתחום ההתחדשות העירונית לפני כשש שנים, לאחר שהחליטה לזנוח את הפעילות בתחום האנרגיה, שהסבה לה הפסדים של כ-300 מיליון שקל. בתחום ההתחדשות העירונית יש לחברה כיום פרוייקטים בשלבי תכנון שונים בהיקף של למעלה מ-30 אלף יחידות דיור, בהם פרוייקטים בשלבים הקרובים לביצוע, בהיקף מצרפי של כ-8700 יחידות דיור.

החברה צופה רווח גולמי חזוי של כ-2.2 מיליארד שקל מפרוייקטי ההתחדשות העירונית שלה, שביצועם יתחיל השנה, ועד לשנת 2027. מתוך הרווח החזוי, החברה צפויה להתחיל פרויקטים עם רווח גולמי של למעלה מ-600 מיליון שקל במהלך השנתיים הקרובות.

זיהינו שמלאי הקרקעות בישראל הוא מוגבל", מסביר נמרודי את הרציונל, "ומה שקיים הוא מאוד יקר, ולכן רצינו להיכנס לתחום החשוב של בנייה למגורים דרך התחדשות עירונית . זה הוכיח את עצמו, כי יש לנו כיום 8,700 יחידות דיור עם תב"עות מאושרות, חלקן בעבודה וחלקן בהיתרים, ועוד 22 אלף יחידות דיור בצנרת, שיאושרו בשנים הקרובות. צריך להבין שלפי הלמ"ס יש מחסור של 60 אלף דירות בשנה, והמחסור הזה צריך להיבנות באמצעות התחדשות. מהזווית של היזם, התחדשות עוקפת את הבעיה הכי גדולה, שזו עלות הקרקע, הסיוט של יזם גדול הוא שאחרי רכישת הקרקעות, צצות פתאום בעיות: קורונה, מלחמה, עליית ריבית, אין היתר בנייה, והוא תקוע עם קרקע יקרה  ומתחילות צרות, שעולות ביוקר, כמו שאנו רואים עכשיו בחברות אחרות. בהתחדשות עירונית, מאחר שלא רוכשים קרקע, משיגים שליטה מלאה בסיכון. אפשר לומר שהתחדשות עירונית זו עיסקת אופציה ענקית על שוק המגורים. האפסייד הוא גדול והסיכון הוא בשליטה מלאה של החברה".

 

"אנחנו לקראת המראה"

לדבריו, "כשאני הקמתי לפני 15 שנה את מילניום לוגיסטיק פארק בפולין (MLP) , בהשקעה של 1.5 מיליון יורו, היו כאלה שאמרו לי: מה אתה מחפש בפולין?! היום זו הפכה להיות חברת ענק עם 23 פארקים לוגיסטיים בפולין, גרמניה, אוסטריה ורומניה, ואני גאה בזה מאוד. זה מראה, שכאתה יודע לזרוע זרע נכון ולנהל אותו נכון ולזהות את ההזדמנות, אתה יכול להגיע רחוק. אני בטוח שהכשרה התחדשות היא בכיוון הזה והיא תגיע מהר מאוד לשוויים רציניים. אני צופה ומקווה  שההצלחה בפארקים הלוגיסטיים תשוחזר להתחדשות העירונית. המטוס הענק הזה נמצא על המסלול המנועים מונעים, ואנחנו לקראת ההמראה". 

הכשרת היישוב תתחיל לבנות בחודש הקרוב את המדיקל סנטר בבני ברק, מרכז לגריאטריה ושיקום שלדברי נמרודי מושכר כבר בהיקף של כ-40%. בתחום המשרדים, החברה מאכלסת כעת את נמרודי טאוור בבני ברק, והגיעה כבר לאכלוס של 65%, ובימים אלה היא משלימה פעולות חפירה ודיפון של בית יעקב נמרודי, שיוקם  על הקרקע האטרקטיבית במשולש הרחובות חשמונאים, המסגר וקרליבך, שם שכן בזמנו בית מעריב  ולדברי נמרודי, הוא "אמור להיות אחד הפרויקטים הכי טובים של הכשרת היישוב".

בשנה שעברה אישר בית המשפט העליון את החלטת הוועדה המחוזית להגביל את בניית המגדל ל-42 קומות במקום 60 קומות, בשל תקנות התעופה, אך נמרודי מגלה כעת, שהחברה נמצאת במגעים עם רת"א (רשות התעופה האזרחית), לאור שינוי התקנות, וכי הוא מאמין שהם יוכלו "להגדיל משמעותית את מספר הקומות. אנו אמורים לקבל היתר הבנייה בסוף השנה יש לנו ביקוש  בלתי  רגיל, גם להשכרה וגם לקנייה. זה בניין ייחודי שיושב על שתי תחנות רכבת הקלה, וחפרנו שם מנהרה כמו בטווינס במנהטן, שמחברת ישירות בין תחנת הרכבת לבניין. כשנקבל את ההיתר, בסוף השנה, נוכל להשכיר את זה במחירים שאנו חושבים שזה שווה". 

באיזה מחירים  באמת? 

"סביב  150-160 שקל למ"ר, תלוי בריבית, במצב ההייטק, בביקושים ובעוד גורמים".

 

איך אתם חווים את הירידה במשרדים? 

"המלאי שלנו בשוק המשרדים קטן מאוד, החשיפה שלנו קטנה, ולכן אנו לא מרגישים שינויים בשוק המשרדים".

לדבריו, "להבדיל משוק הדיור, שאני מאמין שבגלל הביקוש, שנובע מהגירה חיובית  ומגידול האוכלוסייה, המחירים לא יירדו ואולי אפילו יעלו, ולכן אני משקיע בזה הרבה, בשוק המשרדים קשה לתת תחזית, כי השוק הזה  תלוי בהרבה פקטורים: האם תעשיית ההייטק תחזור לעצמה, האם יוזרם לכאן כסף מחו"ל? בארה"ב למשל, שוק המשרדים נמצא בבעיה, כי אנשים לא חזרו לעבוד במשרדים. בישראל חזרו למשרדים אבל אין לי תשובה לשאלה האם זה ימשיך להיות ככה או ישתנה. יחד עם זאת, אני מעריך שבתל אביב הביקוש למשרדים קשיח, בכפוף לזה שתעשיית ההייטק תחזור לעצמה".

לפני מספר שנים, חיסלה הכשרת היישוב גם את פעילותה בתחום המלונאות, ונמרודי משוכנע היום שהחלטה שלקח בזמנו הייתה נכונה. "חד משמעית זה היה נכון. חברת המלונות שלנו לא הייתה גדולה מספיק, לא הצלחנו לייצר מסה קריטית. מלונאות זה תחום  קשה – פה יש סדק בבריכה, פה האוכל לא טעים. הוצאות הן אדירות, ורק חברות ענקיות עם אלפי חדרים, יכולות להצליח. הייתה לי החלטה עקרונית שאני רוצה לפקס את החברה ולהתמקצע". 

באחרונה הקמתם מרכז מסחרי באילת, שאמור להיות מושק בקרוב. מאז המלחמה אילת הפכה להיות עיר המפונים, והמסחר ספג מכה קשה. אין חשש?