דירות במקום סירות: שכונת בת גלים בחיפה מתעוררת לחיים
שכונת בת גלים בחיפה היא היחידה בעיר שבתיה נושקים לחוף הים התיכון. זה לבדו אמור לתת ערך מיוחד לנכסים שבה. היא אחת השכונות הראשונות של העיר, שהחלה להיבנות כבר בשנות ה-20 של המאה שעברה. מצפון וממערב לשכונה נמצא כאמור הים, בדרומה עוברות שדרות העצמאות ואחריהן קריית אליעזר. בתוך השכונה עוברת גם מסילת הרכבת של חיפה, כולל תחנת הרכבת בת גלים. בשטח השכונה נמצאים, בין השאר, גם בית החולים רמב"ם, בסיס חיל הים, התחנה המרכזית לשעבר של העיר ובית הספר לרפואה של הטכניון.
בשטח השכונה יש כמה פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית שנמצאים בשלבים שונים, בעקבות העובדה שבת גלים יש מבנים ישנים רבים ונמוכים, ונגיע לכך בהמשך. מחירי הדירות בשכונה גבוהים יותר מהממוצע העירוני. מחירי הדירות ב-2021 בשכונה נעו סביב 23-19 אלף שקל למ"ר בממוצע. ב-2022 המחירים בבת גלים זינקו ל-32-28 אלף שקל למ"ר, אבל הטווח היה גדול - ניתן למצוא מחירים של יותר מ-40 אלף שקל למ"ר, ומנגד פחות מ-20 אלף שקל למ"ר. ב-2023 נשמרה רמת המחירים הקיימת בשכונה, בניגוד למה שהתרחש ברמה הארצית בישראל. מתחילת השנה הנוכחית נדמה שירידות המחירים הגיעו גם לבת גלים, לאחר שרמת המחירים בה ירדה מעט ל-30-26 אלף שקל למ"ר בממוצע.
המשקיעים הגיעו לבת גלים בשנים האחרונות בגלל הפוטנציאל הרב של השכונה בתחום ההתחדשות העירונית. כך למשל בפרויקט שמתוכנן על השטח של בסיס חיל הים, שבו ייבנו 467 יחידות דיור. התוכנית מתפרשת על פני כ-15.5 דונם, במפגש הרחובות העלייה השנייה, חיל הים ועליית הנוער, מול בית חולים רמב"ם. במסגרת פרויקט הפינוי בינוי, ייהרסו שבעה בנייני רכבת ישנים שכוללים 119 יחידות דיור קטנות בשטח ממוצע של כ-60 מ"ר, וייבנו במקומם כאמור 467 יחידות דיור חדשות, בחמישה בניינים: שלושה בניינים בני 30 קומות ועוד שניים בבנייה מרקמית בני שמוה קומות, מעל קומת מסחר. הפרויקט יכלול גם, בין השאר, דירות קטנות בשטח של 55 מ"ר. בחלק מהדירות יהיה נוף לכיוון הים. דירה ממוצעת בפרוייקטים החדשים צפויה לעלות סביב 2.8-2.6 מיליון שקל, בהתאם למיקום שלה. בניגוד לפרויקטים כאלה אצל השכנה הפחות אטרקטיבית קריית ים, לא מדובר בבניינים שנמצאים בקו ראשון לים.
תוכנית התחדשות גדולה בבת גלים, שקודמה על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) להקמת מתחם שיכלול כ-1,300 יחידות דיור ושטחי מסחר ומלונאות, אושרה בסוף החודש שעבר בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה. האישור התקבל לאחר דיון בהתנגדויות לתוכנית, שכוללת את הפינוי של בסיס חיל הים שבשכונה ובנייה בשטחו. התוכנית כוללת גם בנייה של כ-200 חדרי מלון וכ-250 יחידות דיור מוגן. במרכז השכונה תהיה בנייה של ארבע עד שבע קומות, ואילו בחלק המזרחי שלה, הגובל עם בית החולים רמב"ם, תתאפשר בנייה של מגדלים בני 25-22 קומות.
הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בשכונה בזמן האחרון:
- שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
- הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב החי"ל דירה בשטח של 52 מ"ר נמכרה תמורת 1.32 מיליון שקל, לפי 25.4 אלף שקל למ"ר
ברחוב כספי יעקב דירה בשטח של 69 מ"ר נמכרה תמורת 2.28 מיליון שקל, לפי 33 אלף שקל למ"ר
ברחוב רחף דירה בשטח של 76 מ"ר נמכרה תמורת 2.12 מיליון שקל, לפי 27.8 אלף שקל למ"ר.
ברחוב העלייה השנייה דירה בשטח של 42 מ"ר נמכרה תמורת 1.52 מיליון שקל, לפי 36.2 אלף שקל למ"ר.
ברחוב השחף דירה בשטח של 83 מ"ר נמכרה תמורת 2.6 מיליון שקל, לפי 31.3 אלף שקל למ"ר.
בדצמבר האחרון קיבלו צמח המרמן ואפריקה התחדשות עירונית של אפריקה ישראל מגורים ולפידות קפיטל, היתר חפירה ודיפון מעיריית חיפה לפרויקט התחדשות של מתחם חיל הים בבת גלים, שבמסגרתו ייבנו 467 דירות חדשות. מדובר בפרויקט פינוי בינוי שמשלב מגורים, מסחר ותעסוקה, שטחי ציבור פתוחים ומבני ציבור. התב"ע לפרויקט אושרה כבר בוועדה המקומית חיפה, וזו התוכנית הראשונה שתצא לדרך במתחם חיל הים בשכונה, לטענת החברות היזמיות. התוכנית מתשרעת על שטח של כ-35 דונם, בין הרחובות העלייה השנייה, חיל הים ועליית הנוער. במסגרת הפרויקט ייהרסו שבעה בנייני רכבת ישנים שכוללים 119 יח"ד, וייבנו במקומם כאמור 467 יחידות דיור חדשות, בחמישה בניינים - שלושה מהם בני 30 קומות ושני הנותרים בני שמונה קומות מעל קומת מסחר אחת..
בסוף מאי 2023 דיווחה בית וגג כי חתמה על הסכם עם הכשרת הישוב לביצוע פרויקט פינוי בינוי בשכונה. על פי ההסכם, הכשרת הישוב תעניק לבית וגג 49% מהזכויות והחובות בפרויקט, אך חלוקת ההכנות והרווחים תהיה 50%-50%. במסגרת הפרויקט ייהרסו כ-170 יחידות דיור ישנות ב-17 בניינים ברחובות שרל לוץ והעלייה השנייה, וייבנו כ-720 יחידות דיור חדשות ב-11 בניינים, כמו גם שטחי מסחר. שטח הפרויקט הוא כ-12.5 דונם. נכון לזמן פרסום ההודעה, חתמו כבר כ-85% מבעלי הנכסים על הסכם מול החברות.
- 3.האסקי 01/06/2024 18:54הגב לתגובה זוהתעוררות? בת גלים זה כמו נווה צדק על הים בתי אבן בהואוס טובלים בירוק וגינות ירוקות - מטר מחופי ים וטיילת סלעים. צריך רק לשפץ להשקיע. להמשיך את מה שטוב. מה אתם עושים? דוחסים מיגדלים מצופפים מחומרים זולים מבינינים גבוהים וגנריים ללא שום השראה אדריכלית מרחיבים כבישים עוקרים עצים חוסלים גינות . השכונה תהפוך לצפופה רועשת אגרסיבית בלי צל בלי קווי נוף בלי איכות. בונים בשביל בצע כסף יזמים סוג נמוך שלא מבינים כלום.עושים הכנה לסלאמס
- 2.עדי 09/04/2024 09:52הגב לתגובה זואני גרה בשכונה ,נכון המחירים עלו ולא כמו שכתוב ,בכתבה שילשו את המחיר למעלה
- 1.36 09/04/2024 09:39הגב לתגובה זוהים נמצא בצד מערב כידוע
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
