רוכשים דירה? תרגיל המשכנתא שיחסוך לכם הרבה מאד כסף
משכנתא מה זה גרירת משכנתא? לרוב כשאנחנו מוכרים בית שיש לנו עליו משכנתא הדבר טבעי והשכיח הוא שאנו פורעים את המשכנתא מכספי מכירת הנכס. במקרים רבים אנחנו נידרש לקחת משכנתא אחרת חדשה לטובת רכישה של בית חליפי בטווח זמן קצר לאחר מכן. לתרחיש זה בדיוק נועדה גרירת המשכנתא, מהלך טכני של העברת המשכנתא כפי שהיא מבית א' לבית ב' ללא כל נגיעה בתנאים הפיננסיים, לא בסכום, לא במסלולים ולא בריביות, פשוט מהלך פרוצדרולי בלבד של החלפת השעבוד מבית אחד לבית שני.
למה זה מעניין?
תתארו לכם שיש לכם משכנתא מעולה עם תנאים מצוינים שסגרתם בעת שהשוק היה בסביבת ריבית אפסית וכיום בעת שאתם מוכרים את הבית ומתעדים לנטול משכנתא חדשה הריביות משמעותית יקרות יותר, אתם עלולים לספוג הפסד כספי עצום אם תפרעו משכנתא מעולה ותקחו במקומה משכנתא יקרה הרבה יותר ובמצב זה בוודאי תשמחו לקחת איתכם את המשכנתא המעולה שלכם לנכס הבא.
צילום: תמר מצפי
בימים אלה הכלי הזה רלוונטי יותר מתמיד, מאות אלפי משקי בית נטלו במשכנתא במהלך עשור של ריביות זולות וחלק ניכר ממשקי בית אלו כבר מחליפים או יחליפו בתים בשנים הקרובות ולא מן הנמנע שגרירת משכנתא תשרת אותם במהלך.
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
- איך בוחרים משכנתא בתקופה של ריביות משתנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמו כן, גרירת המשכנתא עשויה לסייע ללווים בעלי משכנתא שמסיבות שונות קשה להם יותר לקבל משכנתא חדשה. אמנם גרירת המשכנתא גם כן טעונה אישור של הבנק אך בפועל האישור לגרירת משכנתא מקל יותר מנטילת משכנתא חדשה.
בואו ננסה להבין את התועלת הכספית שעשויה לצמוח מגרירת משכנתא:
נניח ויש לי משכנתא עם יתרה של כמיליון ₪ ליתרת תקופה של 20 שנה בריבית קבועה הזולה בכ1.5% ממה שאקבל אם אקח משכנתא חדשה במסלול זהה היום. במצב כזה, אשלח על משכנתא חדשה ויקרה יותר כמעט 800 ₪ יותר בכל חודש ובסופה של התקופה ייצא ששילמתי לבנק בתשלומי המשכנתא כמעט 200,000 ₪ יותר!
ישנן שני סוגים של גרירה:
אם יש לנו נכס חליפי לגרור אליו מדובר בגרירה ישירה מבית א' לבית ב'. אם עדיין אין נכס חליפי אך אינכם מעוניינים לוותר על המשכנתא המעולה שלכם יש אפשרות לבצע גרירה לפקדון – זה אומר שאתם תפתחו פקדון בנקאי בבנק בו נמצאת המשכנתא ואשר ישועבד לאותו הבנק, סכום כסף השווה בערכו ליתרת המשכנתא + 10% (ברוב הבנקים) יופקד בפקדון כבטוחה לבנק ואז יוסר השעבוד מהבית ותוכלו למכור אותו. לרוב הכספים שיופקדו בפקדון יגיעו מן המכירה כחלק מעסקת המכר. כאשר יהיה נכס חדש לגרור אליו תוכלו לבצע את הגרירה ואז לקבל חזרה את הכספים ששמתם בפקדון. חשוב לשים לב לתנאי הפקדון ולעשות את מירב המאמצים להשיג תנאים ראויים גם על הפקדון.
מה חשוב לזכור בבואנו לגרור משכנתא?
לא עובר כסף מהבנק לטובת העסקה בעת גרירה. רבים נוטים להתבלבל ולחשוב שהבנק מעביר כספי משכנתא בעת הגרירה אך אין זה המצב כספי המשכנתא הועברו במועד נטילת המשכנתא המקורית. כעת בעצם נוכל להשתמש במלוא הכספים שנקבל ממכירת הבית מבלי לפרוע את המשכנתא וככה בעצם נהנה מכספי המשכנתא.
הביצוע בפועל של הגרירה לעיתים מורכב יותר מביצוע משכנתא רגילה, בעיקר עקב הצורך לסדר את סדר העברת הכספים באופן המותאם ללוח התשלומים של העסקאות.
גרירת משכנתא לא תכלול שום מו"מ או הליך פיננסי, אבל כן תצריך בירוקרטיות מלאות של שעבוד נכס לטובת משכנתא כמו כל משכנתא רגילה. כולל רישומים בטאבו, שמאויות וכל דרישה אחרת רלוונטית מצד הבנק.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
ברבים מן המקרים נצטרך תוספת כספית בנוסף לגרירה, הגדלת המשכנתא בסכום מסוים. את זה כנראה ניקח באותו הבנק בו אנו מבצעים את הגרירה. אי לכך, חשוב להקפיד שהתנאים שנקבל מהבנק על התוספת אינם יקרים ומעיבים על התנאים הטובים שאותם אנחנו מנסים לשמר. לכן חשוב לבדוק אפשרויות משכנתא גם בבנקים אחרים כדי לוודא זאת.
הכותב הוא מנהל פרדס יעוץ פיננסי ומשכנתאות
- 1.אלי 27/01/2024 22:16הגב לתגובה זוהאמת שזה לא תמיד הכי משתלם, אני עשיתי האמת גרירה, נעזרתי בחברת אטוס משכנתאות, הבחור שהדריך אותי כן המליץ לי לעשות גרירה אבל הוא גם הסביר שזה תלוי במסלולים שקיימים במשכנתא הישנה, בריביות ויש פרטים נוספים שיכולים לשנות את הכדאיות
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
