רוכשים דירה? תרגיל המשכנתא שיחסוך לכם הרבה מאד כסף
משכנתא מה זה גרירת משכנתא? לרוב כשאנחנו מוכרים בית שיש לנו עליו משכנתא הדבר טבעי והשכיח הוא שאנו פורעים את המשכנתא מכספי מכירת הנכס. במקרים רבים אנחנו נידרש לקחת משכנתא אחרת חדשה לטובת רכישה של בית חליפי בטווח זמן קצר לאחר מכן. לתרחיש זה בדיוק נועדה גרירת המשכנתא, מהלך טכני של העברת המשכנתא כפי שהיא מבית א' לבית ב' ללא כל נגיעה בתנאים הפיננסיים, לא בסכום, לא במסלולים ולא בריביות, פשוט מהלך פרוצדרולי בלבד של החלפת השעבוד מבית אחד לבית שני.
למה זה מעניין?
תתארו לכם שיש לכם משכנתא מעולה עם תנאים מצוינים שסגרתם בעת שהשוק היה בסביבת ריבית אפסית וכיום בעת שאתם מוכרים את הבית ומתעדים לנטול משכנתא חדשה הריביות משמעותית יקרות יותר, אתם עלולים לספוג הפסד כספי עצום אם תפרעו משכנתא מעולה ותקחו במקומה משכנתא יקרה הרבה יותר ובמצב זה בוודאי תשמחו לקחת איתכם את המשכנתא המעולה שלכם לנכס הבא.
צילום: תמר מצפי
בימים אלה הכלי הזה רלוונטי יותר מתמיד, מאות אלפי משקי בית נטלו במשכנתא במהלך עשור של ריביות זולות וחלק ניכר ממשקי בית אלו כבר מחליפים או יחליפו בתים בשנים הקרובות ולא מן הנמנע שגרירת משכנתא תשרת אותם במהלך.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמו כן, גרירת המשכנתא עשויה לסייע ללווים בעלי משכנתא שמסיבות שונות קשה להם יותר לקבל משכנתא חדשה. אמנם גרירת המשכנתא גם כן טעונה אישור של הבנק אך בפועל האישור לגרירת משכנתא מקל יותר מנטילת משכנתא חדשה.
בואו ננסה להבין את התועלת הכספית שעשויה לצמוח מגרירת משכנתא:
נניח ויש לי משכנתא עם יתרה של כמיליון ₪ ליתרת תקופה של 20 שנה בריבית קבועה הזולה בכ1.5% ממה שאקבל אם אקח משכנתא חדשה במסלול זהה היום. במצב כזה, אשלח על משכנתא חדשה ויקרה יותר כמעט 800 ₪ יותר בכל חודש ובסופה של התקופה ייצא ששילמתי לבנק בתשלומי המשכנתא כמעט 200,000 ₪ יותר!
ישנן שני סוגים של גרירה:
אם יש לנו נכס חליפי לגרור אליו מדובר בגרירה ישירה מבית א' לבית ב'. אם עדיין אין נכס חליפי אך אינכם מעוניינים לוותר על המשכנתא המעולה שלכם יש אפשרות לבצע גרירה לפקדון – זה אומר שאתם תפתחו פקדון בנקאי בבנק בו נמצאת המשכנתא ואשר ישועבד לאותו הבנק, סכום כסף השווה בערכו ליתרת המשכנתא + 10% (ברוב הבנקים) יופקד בפקדון כבטוחה לבנק ואז יוסר השעבוד מהבית ותוכלו למכור אותו. לרוב הכספים שיופקדו בפקדון יגיעו מן המכירה כחלק מעסקת המכר. כאשר יהיה נכס חדש לגרור אליו תוכלו לבצע את הגרירה ואז לקבל חזרה את הכספים ששמתם בפקדון. חשוב לשים לב לתנאי הפקדון ולעשות את מירב המאמצים להשיג תנאים ראויים גם על הפקדון.
מה חשוב לזכור בבואנו לגרור משכנתא?
לא עובר כסף מהבנק לטובת העסקה בעת גרירה. רבים נוטים להתבלבל ולחשוב שהבנק מעביר כספי משכנתא בעת הגרירה אך אין זה המצב כספי המשכנתא הועברו במועד נטילת המשכנתא המקורית. כעת בעצם נוכל להשתמש במלוא הכספים שנקבל ממכירת הבית מבלי לפרוע את המשכנתא וככה בעצם נהנה מכספי המשכנתא.
הביצוע בפועל של הגרירה לעיתים מורכב יותר מביצוע משכנתא רגילה, בעיקר עקב הצורך לסדר את סדר העברת הכספים באופן המותאם ללוח התשלומים של העסקאות.
גרירת משכנתא לא תכלול שום מו"מ או הליך פיננסי, אבל כן תצריך בירוקרטיות מלאות של שעבוד נכס לטובת משכנתא כמו כל משכנתא רגילה. כולל רישומים בטאבו, שמאויות וכל דרישה אחרת רלוונטית מצד הבנק.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
ברבים מן המקרים נצטרך תוספת כספית בנוסף לגרירה, הגדלת המשכנתא בסכום מסוים. את זה כנראה ניקח באותו הבנק בו אנו מבצעים את הגרירה. אי לכך, חשוב להקפיד שהתנאים שנקבל מהבנק על התוספת אינם יקרים ומעיבים על התנאים הטובים שאותם אנחנו מנסים לשמר. לכן חשוב לבדוק אפשרויות משכנתא גם בבנקים אחרים כדי לוודא זאת.
הכותב הוא מנהל פרדס יעוץ פיננסי ומשכנתאות
- 1.אלי 27/01/2024 22:16הגב לתגובה זוהאמת שזה לא תמיד הכי משתלם, אני עשיתי האמת גרירה, נעזרתי בחברת אטוס משכנתאות, הבחור שהדריך אותי כן המליץ לי לעשות גרירה אבל הוא גם הסביר שזה תלוי במסלולים שקיימים במשכנתא הישנה, בריביות ויש פרטים נוספים שיכולים לשנות את הכדאיות
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
