הרווח הסודי של הבנקים - המקרה המוזר שבו גם מיליון שקל בפיקדון לא יניבו תשואה

אם אתם רוצים לשמור על המשכנתא שלכם בשל תנאים טובים, אתם צריכים לגרור אותה ומולה צריך להיות פיקדון - הבנק נותן עליו ריבית אפסית; ככה זה כשאתם לקוח שבוי של הבנק

אבירם טננבאום | 09/01/2023 14:45 (5)

נושאים בכתבה משכנתא ריבית

מוזמנים להכיר שירות בנקאי שבו נמנע ללא שום סיבה אמיתית מלקוחות פרטיים רווח של עשרות אלפי שקלים בשנה, ולמי הולך הכסף? לשורת הרווח של הבנקים.

הכוונה למוצר "מיוחד" שנקרא פיקדון זמני לגרירת משכנתא. כנראה שלא שמעתם על המוצר הזה, מדובר בעצם בהליך שמכירים בעיקר בעלי מקצוע בתחום המשכנתאות או אנשים פרטיים שהתנסו בפרוצדורה כזאת.

כשאדם מוכר בית שיש עליו משכנתא הוא יכול לבחור לא לפרוע את המשכנתא מכספי המכירה אלא לקחת אותה איתו לנכס הבא, מה שמכונה "גרירת משכנתא". גרירת המשכנתא תתבצע לרוב במצב שתנאי המשכנתא הקיימת טובים יותר ממה שיש לשוק להציע במועד המכירה, ולכן בעלי הנכס יתאמצו לשמור על המשכנתא כפי שהיא במקום לסגור אותה ולקחת אחרת חדשה במקום לטובת הנכס הבא שיקנו. בגרירת משכנתא אין שינוי פיננסי בתנאי המשכנתא והיא ממשיכה להתנהל כרגיל, בסה"כ מחליפים את הבטוחה שמשועבדת לטובת המשכנתא.

לרוב הבטוחה למשכנתא היא בית, אך מה קורה אם אני מוכר בית עם משכנתא נהדרת ואין לי בית חדש לשעבד לטובת המשכנתא המעולה שלי? אז יש מנגנון שנוצר בדיוק למצבים אלו: מקימים פיקדון בנקאי בבנק בו נמצאת המשכנתא ומפקידים אליו מכספי מכירת הבית סכום השווה ליתרת המשכנתא בתוספת של 10% לרוב, ופיקדון נזיל זה משועבד כבטוחה למשכנתא וכך אפשר להסיר את רישום המשכנתא על הנכס הנמכר. זהה מצב ביניים שיכול להימשך מספר שנים עד שאמצא נכס חדש ואגרור אליו את המשכנתא שלי, רק אז יוסר שעבוד מהפיקדון ואוכל לקבל את הכספים שהופקדו.

בשורה התחתונה, הבנק ממשיך לקבל תשלום חודשי סדיר כולל תשלומי ריבית עבור המשכנתא רק שכעת במקום בית יש לו פיקדון משועבד שיושב אצלו שמכיל כסף נזיל בסכום שאף גדול יותר ממלוא יתרת המשכנתא, יש יותר טוב מזה?

מסתבר שכן! להחזיק אצלך פיקדון של מאות אלפי שקלים ויותר מבלי לשלם כמעט ריבית למפקיד. הבנקים מציעים לבעלי הפקדונות הללו ריביות זעומות שלעיתים נושקות ל-0. תמוה שבתקופה בה ניתן לקבל על פיקדונות נזילים כ-2%-3% ריבית שנתית, ועל פיקדונות לשנה כ-4%, הבנקים נותנים לבעלי הפיקדונות האלו ריבית נמוכה קיצונית. אני מניח בזהירות שזה קשור להיותם לקוחות שבויים שכל חטאם הוא שאיפתם לשמור את תנאי המשכנתא הטובים שלהם.

חשוב לזכור שמדובר בפיקדונות גדולים מאד שכן הם מותאמים לגודל של המשכנתא אותה רוצים לגרור, בואו נעשה חישוב לדוגמא שמבוסס על משכנתא של כמיליון שקל. כדי לגרור לפיקדון משכנתא של כמיליון אצטרך לנעול בפיקדון המשועבד כ-1.1 מיליון שקל. אם הייתי סוגר פיקדון יומי רגיל הייתי מקבל ריבית שנתית של כ-2% - זה אומר שהייתי נהנה מריבית שנתית על הפיקדון של בסכום של 22 אלף שקל בשנה.

בשורה התחתונה במצב כפי שהוא היום, הלקוח שרוצה לבצע תהליך גרירה לפיקדון ולשמור על תנאי המשכנתא שלו, נאלץ לשלם על זה מחיר כבד - הפסד אלטרנטיבי משמעותי. הבנק מחד, נהנה מגביית ריבית על המשכנתא, אותה משכנתא שמוגנת באמצעות פיקדון נזיל שמשועבד לבנק. מצד שני, הלקוח ממשיך לשלם משכנתא כולל ריבית. הלקוח גם כבול לפתיחת פיקדון בבנק בו מתנהלת המשכנתא, הכסף שלו נעול בפיקדון ללא יכולת להשתמש בו ולמען התחושה הטובה הוא גם מקבל על הפיקדון תנאים לא הוגנים הגובלים בניצול ציני.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

4.
שלום אסבן - משכנטק 10/01/2023 14:28
הגב לתגובה זו
כתבה חשובה שאני מזדהה לגמרי עם כל מה שכתוב בה כיועץ משכנתאות בכיר, הפיתרון הוא שבנק ישראל והמפקח על הבנקים יגדירו ריבית מינימאלית מסוימת שהבנקים יחוייבו לתת עבור הפיקדון הנ"ל לדוגמא הריבית הממוצעת לפקדונות שבועיים או חודשיים.
3.
אייל טלביט 10/01/2023 12:28
הגב לתגובה זו
פשוט לפנות לבנק ולבחון אלטרנטיבה להחזיק את הכסף בקרן כספית ושהבנק ישעבד את הקרן הכספית. שומרים על כל היתרונות עם גמישות מכסימלית. תבדקו עם היועץ השקעות הפרטי שלכם. והכי חשוב שלא יעבדו עליכם
2.
בנק מזרחי 10/01/2023 08:40
הגב לתגובה זו
מגלגל כמעט 0% ללקוחות צאו ובדקו .
1.
אזרח 09/01/2023 15:10
הגב לתגובה זו
למה אתה לא מציין את האפשרות להפקיד את כספך בפקדון בבנק אחר (לפי מה שאתה מציין אמורים לקבל אחוזים יפים של ריבית על הפקדון) ולהמציא לבנק שלך ערבות בנקאית חלף המשכנתא שנמחקה. למה להיות פופוליסט בגרוש ??
אולי כי זה ממש לא אפשרי? (ל"ת)
עשר 10/01/2023 07:15
הגב לתגובה זו

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן