הרווח הסודי של הבנקים - המקרה המוזר שבו גם מיליון שקל בפיקדון לא יניבו תשואה

אם אתם רוצים לשמור על המשכנתא שלכם בשל תנאים טובים, אתם צריכים לגרור אותה ומולה צריך להיות פיקדון - הבנק נותן עליו ריבית אפסית; ככה זה כשאתם לקוח שבוי של הבנק

אבירם טננבאום | 09/01/2023 14:45 (5)

נושאים בכתבה משכנתא ריבית

מוזמנים להכיר שירות בנקאי שבו נמנע ללא שום סיבה אמיתית מלקוחות פרטיים רווח של עשרות אלפי שקלים בשנה, ולמי הולך הכסף? לשורת הרווח של הבנקים.

הכוונה למוצר "מיוחד" שנקרא פיקדון זמני לגרירת משכנתא. כנראה שלא שמעתם על המוצר הזה, מדובר בעצם בהליך שמכירים בעיקר בעלי מקצוע בתחום המשכנתאות או אנשים פרטיים שהתנסו בפרוצדורה כזאת.

כשאדם מוכר בית שיש עליו משכנתא הוא יכול לבחור לא לפרוע את המשכנתא מכספי המכירה אלא לקחת אותה איתו לנכס הבא, מה שמכונה "גרירת משכנתא". גרירת המשכנתא תתבצע לרוב במצב שתנאי המשכנתא הקיימת טובים יותר ממה שיש לשוק להציע במועד המכירה, ולכן בעלי הנכס יתאמצו לשמור על המשכנתא כפי שהיא במקום לסגור אותה ולקחת אחרת חדשה במקום לטובת הנכס הבא שיקנו. בגרירת משכנתא אין שינוי פיננסי בתנאי המשכנתא והיא ממשיכה להתנהל כרגיל, בסה"כ מחליפים את הבטוחה שמשועבדת לטובת המשכנתא.

לרוב הבטוחה למשכנתא היא בית, אך מה קורה אם אני מוכר בית עם משכנתא נהדרת ואין לי בית חדש לשעבד לטובת המשכנתא המעולה שלי? אז יש מנגנון שנוצר בדיוק למצבים אלו: מקימים פיקדון בנקאי בבנק בו נמצאת המשכנתא ומפקידים אליו מכספי מכירת הבית סכום השווה ליתרת המשכנתא בתוספת של 10% לרוב, ופיקדון נזיל זה משועבד כבטוחה למשכנתא וכך אפשר להסיר את רישום המשכנתא על הנכס הנמכר. זהה מצב ביניים שיכול להימשך מספר שנים עד שאמצא נכס חדש ואגרור אליו את המשכנתא שלי, רק אז יוסר שעבוד מהפיקדון ואוכל לקבל את הכספים שהופקדו.

בשורה התחתונה, הבנק ממשיך לקבל תשלום חודשי סדיר כולל תשלומי ריבית עבור המשכנתא רק שכעת במקום בית יש לו פיקדון משועבד שיושב אצלו שמכיל כסף נזיל בסכום שאף גדול יותר ממלוא יתרת המשכנתא, יש יותר טוב מזה?

מסתבר שכן! להחזיק אצלך פיקדון של מאות אלפי שקלים ויותר מבלי לשלם כמעט ריבית למפקיד. הבנקים מציעים לבעלי הפקדונות הללו ריביות זעומות שלעיתים נושקות ל-0. תמוה שבתקופה בה ניתן לקבל על פיקדונות נזילים כ-2%-3% ריבית שנתית, ועל פיקדונות לשנה כ-4%, הבנקים נותנים לבעלי הפיקדונות האלו ריבית נמוכה קיצונית. אני מניח בזהירות שזה קשור להיותם לקוחות שבויים שכל חטאם הוא שאיפתם לשמור את תנאי המשכנתא הטובים שלהם.

חשוב לזכור שמדובר בפיקדונות גדולים מאד שכן הם מותאמים לגודל של המשכנתא אותה רוצים לגרור, בואו נעשה חישוב לדוגמא שמבוסס על משכנתא של כמיליון שקל. כדי לגרור לפיקדון משכנתא של כמיליון אצטרך לנעול בפיקדון המשועבד כ-1.1 מיליון שקל. אם הייתי סוגר פיקדון יומי רגיל הייתי מקבל ריבית שנתית של כ-2% - זה אומר שהייתי נהנה מריבית שנתית על הפיקדון של בסכום של 22 אלף שקל בשנה.

בשורה התחתונה במצב כפי שהוא היום, הלקוח שרוצה לבצע תהליך גרירה לפיקדון ולשמור על תנאי המשכנתא שלו, נאלץ לשלם על זה מחיר כבד - הפסד אלטרנטיבי משמעותי. הבנק מחד, נהנה מגביית ריבית על המשכנתא, אותה משכנתא שמוגנת באמצעות פיקדון נזיל שמשועבד לבנק. מצד שני, הלקוח ממשיך לשלם משכנתא כולל ריבית. הלקוח גם כבול לפתיחת פיקדון בבנק בו מתנהלת המשכנתא, הכסף שלו נעול בפיקדון ללא יכולת להשתמש בו ולמען התחושה הטובה הוא גם מקבל על הפיקדון תנאים לא הוגנים הגובלים בניצול ציני.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

4.
שלום אסבן - משכנטק 10/01/2023 14:28
הגב לתגובה זו
כתבה חשובה שאני מזדהה לגמרי עם כל מה שכתוב בה כיועץ משכנתאות בכיר, הפיתרון הוא שבנק ישראל והמפקח על הבנקים יגדירו ריבית מינימאלית מסוימת שהבנקים יחוייבו לתת עבור הפיקדון הנ"ל לדוגמא הריבית הממוצעת לפקדונות שבועיים או חודשיים.
3.
אייל טלביט 10/01/2023 12:28
הגב לתגובה זו
פשוט לפנות לבנק ולבחון אלטרנטיבה להחזיק את הכסף בקרן כספית ושהבנק ישעבד את הקרן הכספית. שומרים על כל היתרונות עם גמישות מכסימלית. תבדקו עם היועץ השקעות הפרטי שלכם. והכי חשוב שלא יעבדו עליכם
2.
בנק מזרחי 10/01/2023 08:40
הגב לתגובה זו
מגלגל כמעט 0% ללקוחות צאו ובדקו .
1.
אזרח 09/01/2023 15:10
הגב לתגובה זו
למה אתה לא מציין את האפשרות להפקיד את כספך בפקדון בבנק אחר (לפי מה שאתה מציין אמורים לקבל אחוזים יפים של ריבית על הפקדון) ולהמציא לבנק שלך ערבות בנקאית חלף המשכנתא שנמחקה. למה להיות פופוליסט בגרוש ??
אולי כי זה ממש לא אפשרי? (ל"ת)
עשר 10/01/2023 07:15
הגב לתגובה זו

צילום: דאלי אי

באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?

הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים

צלי אהרון | 08/11/2025 19:38

נושאים בכתבה משכירי הדירות מס על שכר דירה

הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.

יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.

יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.

המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.

רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.

להמשך הכתבה לחץ כאן

בנייה. קרדיט: X

הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף

למרות הצניחה במכירת דירות חדשות, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים נשאר גבוה - סימן ללחץ תזרימי ולניסיון לייצר מזומנים בתקופה בלתי נסבלת עבורם. ומה התוצאה? הגדולים קונים, הקטנים נאלצים למכור

צלי אהרון | 09/11/2025 07:11

נושאים בכתבה קבלנים מחירי הדירות

בזמן שמכירות הדירות החדשות צנחו לשפל של שנים, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים דווקא נותר גבוה ויציב. מאחורי הנתון הזה מסתתר סיפור שמספר לא רק את השינוי בהתנהגות של היזמים והקבלנים, אלא גם על הלחצים הפיננסיים שנוצר עליהם בשוק הנוכחי - בעיקר על אלה שאין להם גב כלכלי, יכולת גיוס הון וחוב מהיר.

ניתוח שערכה סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים מצביע על כך שבשנת 2024 ובתחילת 2025 נשמר היקף גבוה של מכירות קרקע מצד קבלנים, ובחלק מהחודשים אפילו נרשמה עלייה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כל זאת, בזמן שמכירות הדירות החדשות בשוק החופשי נמצאות בירידה חדה שנמשכת כבר כמעט שלוש שנים. אמנם מתחילת 2025 אנחנו רואים את המגמה מתחזקת ומתרחשת באופן מובהק יותר אבל המגמה החלה כבר מסוף שנת 2022, לאחר רצף עליות הריבית שהחל במאי של אותה השנה. במילים אחרות: השוק קפוא, הקונים זהירים, והדירות לא נמכרות - אבל קרקעות דווקא כן.

לכאורה מדובר בפרדוקס. הרי אם המכירות חלשות, למה שקבלנים ימכרו קרקעות? התשובה, טמונה במילה אחת – תזרים. מי שהתרגל להסתמך על מכירות הדירות כדי להזרים כסף לקופה, מוצא את עצמו בתקופה האחרונה ללא מקורות. הריבית הגבוהה, עלויות הבנייה שגדלו, הקשחת התנאים מצד הבנקים והאטה בביקושים - כל אלה יוצרים לחץ תזרימי כבד. הפתרון הזמני: למכור קרקעות.

בחלק מהמקרים מדובר בקרקעות שנרכשו בשיא ההתלהבות של 2021 ו-2022, כאשר שוק הדיור רשם את אחת השנים החזקות בתולדותיו. אז, כשמכרו כמעט 38 אלף דירות חדשות בשוק החופשי, רבים מהיזמים האמינו שהגל רק מתחיל. הם רכשו קרקעות יקרות, לעיתים תוך מינוף גבוה, מתוך הנחה שהביקושים ימשיכו לעלות. אלא שמאז המציאות השתנתה: בנק ישראל העלה את הריבית לשיעורים שלא נראו מזה שני עשורים, שוק המשכנתאות התקרר, והציבור עצר קניות. דרך אגב- הקצב השנתי של המכירות של השנה הנוכחית עומד על כ-23 אלף (עפ״י נתוני האוצר).

דווקא בתקופה הזו, שבה הציפייה הייתה לראות ירידה גם במכירת הקרקעות, הנתונים מראים אחרת. באוצר מייחסים זאת בעיקר לקבוצת קבלנים ויזמים שנקלעו לקושי תזרימי, ונאלצים למכור נכסים כדי לשמור על פעילות שוטפת. חלקם מוכרים קרקעות שרכשו בשנים האחרונות, לעיתים עוד לפני תחילת תהליכי תכנון, וחלקם מעבירים אותן לקבלנים אחרים שמחזיקים ביכולת מימון גבוהה יותר. התוצאה היא גל עסקאות “יד שניה” של קרקעות בין יזמים, תופעה שכמעט ולא נראתה בעבר בהיקף כזה.

להמשך הכתבה לחץ כאן