סיפורם של הקבלנים הקטנים במלחמה: "אין פועלים, הברוטו שלהם הפך לנטו"
אתרי בנייה סגורים וחוזרים בהדרגה לפעולה. 80 אלף עובדים חסרים וסימן שאלה גדול לגבי אלה שיחליפו אותם. כולם מדברים בימים האלה על הקבלנים הגדולים, אבל מה קרה במלחמה לקבלנים הקטנים, אלה שבונים בניין פה ובניין שם. כמה קוטג'ים במקביל. אלו שמתקשים להתמודד כמו הגדולות שעמוסות במזומנים ובמימון זול. הסיפור שלהם קשה יותר וחשוב יותר - כי אם הם לא ישרדו, הגדולים יהפכו לענקיים ואז יהיה קשה עוד יותר לייצר בשוק הדירות תחרות אמיתית וירידות מחירים.
העסק תקוע. דירות בבנייה (שלומי יוסף)
ערן בן דוד הוא קבלן מבצע בענף הבנייה. הענף, הוא אומר, סובל באופן קבוע ממחסור בעובדים מקצועיים. מאז ה-7 באוקטובר הענף כמעט מושבת, הנזק למשק נע סביב מיליארדי שקלים בכל חודש. עד אז, המדינה אפשרה פתרונות של ייבוא עובדים והכנסת פלסטינים לאתרי הבנייה וכעת, חוסר היציבות בכוח האדם גורם נזק שעשוי להביא לעלייה במחירי הדיור.
בן דוד שימש בעבר כיו"ר העמותה לחינוך האנתרופוסופי. הוא מרגיש שהפתרון נמצא ממש כאן, מעבר לפינה, בשילוב מושכל בין חינוך לבנייה, ומבין שלא צריך לחכות להודים. לדבריו, אפשר לשלב את הישראלים בענף הבנייה. מזה שנים הוא רץ עם רעיון ומנסה לשנות את שוק הנדל"ן בישראל - הוא שואף שישראל תעבור להקמת קבוצות עבודה (לפי מקצועות) שייקחו את העבודה מהיזם או הקבלן. "הכוונה לקבוצות גדולות, וזה יאפשר לחלק את העבודה למשמרות קצרות של עד 5 שעות, בין 2-4 משמרות בשבוע. זה יאפשר להעסיק סטודנטים, חרדים, יוצאי צבא ואפילו נשים. אין לי ספק, שילוב ישראלים יביא לייעול הענף. בשלב המיידי המדינה תממן הכשרה ליוצאי צבא וחרדים. בעתיד הקרוב יש להחזיר את שיעורי המלאכה לתלמידי התיכון בדגש על מקצועות הבנייה".
מה היקף העבודה שלך מאז תחילת המלחמה?
"אני עובד בהיקף נמוך מאז תחילת המלחמה, לא לוקח פרויקטים, יותר בכיוון של שיפוצים. בגלל שעסקתי בתפקידי כיו"ר של העמותה לחינוך אנתרופוסופי, השילוב בין הבנייה לחינוך הוביל אותה למחשבה שצריך לייצר יותר כוח אדם ישראל מיומן".
גרף הלמידה הוא ארוך. אני לא בטוח שחרדים ונשים ירוצו לעבוד בבנייה.
"זה יכול להגיע להיקפים גדולים. תראה איזה נזק נגרם למשק בשלושה חודשים. תאר לעצמך שהיו מלמדים את המקצועות האלה בתיכון. כל כיתה הייתה לומדת נושא אחר, רצפות, טייחות, בנאות - כך מייצרים פועלים".
בלי להכליל, כמובן - הדור שלנו בטיקטוק ופחות בעבודה קשה
"הדור שלנו תקוע שם כי עוד לא ניסינו משהו אחר. אני אומר: בוא ניקח חבר'ה שגמרו צבאי ועומדים בפני לימודים ויש להם אפשרות. הרעיון הוא לא רק הכשרה, אלא להקים קואופרטיב, 25 כאלה בחברה. שיעבדו 20 שעות במקום מלצרות וירוויחו כפול. הייתי בפגישה במשרד השיכון לפני שנתיים והמנכ"ל שאל למה זה לא קרה. עניתי שהם לא נותנים פתרונות טובים. דרום תל אביב נכבשה בלי ירייה אחת על ידי אוכלוסייה זרה. ההודים גם יצטרכו מקום. למה שהכסף הזה ייצא לחו"ל ולא יישאר פה?".
אבל רגע, חסרים 80 אלף פועלים במשק. מאות יהודים זה טיפה בים.
"בשלב הנוכחי זה לא יתרום, אבל למה שפעם אחת לא נחשוב אסטרטגית? לא כל הזמן צריך לפתור רק את מה שיש מתחת לפנס. אני יודע שהרוב לא יישארו שם, אחרי 6 שנים הם יגמרו תואר ויעזבו. אחרים יישארו וירוויחו הרבה, להגיע לפי 2 ואולי יותר זה יפה. סיני עולה למעביד 40 אלף שקל, הודים בהתחלה זה זול. אנחנו לא אירופה, באירופה אין ילודה, אצלנו יש 2.9 ילדים למשפחה, זה לא דומה למה שקורה באירופה. ענף העבודה מגלגל מיליארדים. זה לא פתרון למחר בבוקר".
בנושא אחר - מה מצבם של הקבלנים הקטנים היום?
"בכי רע".
"רצפים הרוויחו 600 שקל יומית נטו, היום 1,000". בן דוד (פרטי)
בגלל מינוף?
"לא נותנים להתחיל היום פרויקטים שלא גדולים כי אין כוח אדם. הפועלים מהשטחים עובדים רק שם. יש לי איזה קבוצת שלד שאני בקשר איתה, אז אוכל להפעיל אותה, עד לפני עשרה ימים היא הייתה זמינה, אולי בעוד שבועיים כבר לא".
מה השכר של פועל יומי?
"נשווה מה קורה היום לעומת המצב לפני המלחמה. בתקופה הזאת ולפני - הם הרוויחו 600 שקל יומית נטו, עלות מעסיק הייתה סביב 900-950 שקל. היום לא תשיג בפחות מ-900-1000 שקל נטו. הברוטו הפך לנטו. זה ענף מטורף".
רצף היום יכול להרוויח בין 25-30 אלף שקל לחודש?
"היום? יותר. אתה יכול לסגור בקבלנות תפסנות ובנייה. בגדול, רצף טוב שעובד לפי מטר עושה בערך 15-17 מטר ליום, עם עוזר טוב 25 מטר ביום. הוא לוקח בין 90-110 שקל למטר, כולל העוזר. כלומר, 2500 שקל יומי, לשניהם. אני נותן לעוזר 700 שקל, אז תעשה את החישוב לבד. אם יגיעו ישראל מה יקרה? הם יעבדו 5 שעות ולא תהיה תפוקה שולית פוחתת".
לקבלן יש לו עלויות מימון. יש לו זמן לחכות עד שהישראלי ילמד את העבודה?
"אני מדבר על קבוצות גדולות, 20-25 חבר'ה משוחררים, כשכל הזמן 3-4 בשטח".
הקבלנים בוודאי יחששו מתביעות עתידיות, בגלל שהלמידה יכולה לייצר טעויות בבנייה.
"ממה יש לחשוש? בכל היום יש בעיות. הישראלים אינטליליגנטים. בתודעה שלנו בנייה היא עבודה קשה, אבל זה שטויות. העבודה יותר קלה כי יש כלים ואביזרים שמקלים על העבודה וחוץ מזה - מה יותר מכובד, לעשות משלוחים בוולט?".
זה יותר קשה.
"זה תהליך ארוך, אבל שווה. במסגרת עבודתי בכיתה האנטרופוסופית, בסוף כיתה ח' הילד יודע לרצף והחבר שלו מהשכבה הוא כבר טייח. כך האיכות תעלה. אנחנו צריכים לשנות פאזה. אנחנו לא חושבים 15 שנה קדימה, אלא מה יהיה עוד חודש וככה זה נראה".
ערבי ישראלי עם ת"ז כחולה יעלה מחיר אחר המלחמה כי אין פלסטינאים?
"כל אחד שרק יודע להזיז מרצפה יעלה מחיר. פעם הוא היה יושב בבית ומחכה לעבודה, היום חסרים עובדים והם דורשים איזה מחיר שהם רוצים".
- 8.ארז 27/12/2023 11:34הגב לתגובה זועד הפוגרום הממשלה הזו הוציאה אישורי עבודה לפלסטינים בסיטונות, העיקר לקבל מכל אחד כזה 2500 ₪.
- 7.יוסי 27/12/2023 10:38הגב לתגובה זוצריך לתת כבוד לעבודת כפיים ישראלים עצלנים
- 6.סימון בסון 26/12/2023 21:41הגב לתגובה זואני היתי מוכן לעבוד חמש שעות בבנייה ולקבל 500 שקל כבר עכשיו 0584765364 ואגב אני הנדסאי בניין ועוזר בטיחות ,גר בשדרות מפונה לתל אביב
- 5.א 26/12/2023 16:12הגב לתגובה זוזה לא קשור לא לרעיונות הרוחניים שלה ולא לרעיונות החברתיים שלה. שישלח את הילדים שלו להיות טייחים.
- 4.אנונימי 25/12/2023 15:55הגב לתגובה זויאאאלה קשקשנים. מחפשים פראיירים
- 3.שחור 25/12/2023 14:11הגב לתגובה זוכמו הקבלן בתירוש 31 בשוהם שרק שחור הוא מכיר
- 2.קונה נחוי 25/12/2023 14:10הגב לתגובה זואתם לא חייבים להרוויח חצי מיליון ממכירת דירה
- 1.ביבי זה אסון 25/12/2023 13:41הגב לתגובה זויש 200,000 לומדים בישיבות ,60,000 מהם בגיל 18-21 הם צריכים ללכת לצבא והשאר לעבודה , הבעיה היא שוב ביבי שמשלם להם על חשבון כולנו שוחד כי הוא מפחד מכלבוש ,ככה זה בוגדים במדינתם
- ברוך 25/12/2023 19:07הגב לתגובה זוגם אם תיקח להם את המעט שמקבלים, הם יישארו בישיבות. ותנסה לכפות גיוס נו באמת
- לברוך 25/12/2023 20:52ברוך ,שום בעיה , לא רוצים לעבוד ? אין זכויות ,לא הצבעה לכנסת,לא קופת חולים,לא ביטוח לאומי,לא עזרה בשכירות לדירות כלום אפס 0 ... לא רוצים להתגייס ? שום בעיה אין זכויות . מי שלא תורם ולא משנה מי זה ( למעט עניין של מצב רפואי) שיחפש לו מדינה אחרת ,ככה פשוט
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
