"נקים את הקניון הגדול באילת. נשכיר בחצי מחיר מהקניונים המתחרים. כל הרשתות הגדולות יבואו"
זו לא העסקה הראשונה שצחי אבו עושה עם ג'קי בן זקן, אבל זו כנראה הגדולה מכולן: שני תושבי אשדוד סגרו על עסקה של 75 מיליון שקל תמורת קרקע באילת. השאיפות של אבו גדולות - הוא רוצה להרים קניון ענק באילת של 38 אלף מ"ר, שיוכל לנצח את שני הקיונים הקיימים - אייס מול ומול הים. כדי להרים פרוייקט כזה צריך כמה דברים שאולי לבן זקן היה קשה להתמודד איתם - גישה למערכת הבנקאית כדי לקבל את המימון הדרוש ולהתקדם בפרויקט. לאבו היה היתר בניה אחרי עסקה שקודמה במשך 15 שנה. הוא ראה הזדמנות לנצל מומנטום וללכת על כל הקופה - אם הקניון הזה יהפוך למפלצת, הוא הצליח. ואם לא, הוא נכשל. "אנחנו רואים באילת כ'פריים לוקיישן'. לא סתם המחיר שם יקר", הוא אומר בראיון לביזפורטל. "יש באילת שני קניונים, כל אחד בסדר גודל של 10-12 אלף מ"ר, אנחנו מדברים על משהו אחר לגמרי, 38 אלף מ"ר בקירוב. ההיתר הוא על 30 אלף מ"ר, אבל יש אפשרות להגדיל את השטח. זה יהיה פיבוט מרכזי באילת, כולל תחנה מרכזית. מה היתרון שלנו? כל הרשתות הגדולות רוצות חנויות גדולות. יש מעבר במדינה לחנויות גדולות וקניונים אחרים לא יודעים לתת את זה. זה מה שיקרה". תוך כמה זמן נראה את הקניון נפתח? "אנחנו מתכננים לעלות לעבודה בחודש הקרוב ולסיים תוך 3 שנים. עזריאלי רצו לשלם 280 מיליון שקל לפני 4-5 שנים ולא הצליחו. בסוף אני קניתי". מה יהיה המחיר למ"ר? "נקטנו בגישה שמרנית, 50 אחוז מהשכירות הממוצעת. באילת רוצים 400 שקל למ"ר, אנחנו דורשים 220. במול הים מגיעים גם ל-900. אני לא צופה נטישה משם, אבל מי שירצה לבוא למקום חדש וחנויות גדולות ומקום משודרג - יגיע אליי. זה מיקום נהדר כי כולם מכירים את מיקום התחנה מרכזית עד לא מזמן, שהועתקה זמנית לאזור התעשיה ומצאה טרמינל חלופי. אנחנו נהיה שם". זה לא עסקה ראשונה עם ג'קי. "לא, גם לא ציבורית. זה 75 מיליון שקל במניות, לא עסקה קטנה, אבל אני מייצר פיבוט משמעותי בחברה. זה נכס משמעותי. אנחנו ממשיכים קדימה בכל הכוח". הוועדה המקומית המליצה לאשר תוספת של כ-8,000 מ"ר מסחר ותעסוקה וכן בניה של כ- 300 יחידות דיור. החברה מעריכה את עלות ההקמה של הפרויקט, כולל עלות הקרקע, בכ- 900 מליון שקל ואת ה-NOI הצפוי מהפרויקט בכ- 70-80 מליוני שקל. היתר חפירה ודיפון לפרויקט והיתר בניה סופי צפוי להתקבל בתוך כ- 90 ימים. בנוסף, החלו עבודות הריסה על המקרקעין בהתאם להיתר ומשך הקמת הפרויקט מוערך בכ-3 שנים.
- 14.לא מובן 13/12/2023 01:19הגב לתגובה זוקניון על קניון בעיר בגודל אפונה. עיר בקריסה. אין תיירות, אין עבודה, אין כסף נכנס ולישראלים כבר לא נשאר הרבה בכיס ואלה שעוד נותר להם בו משהו מבזבזים מעבר לים. עיר מיושנת, חופים מוזנחים, טיילת משעממת, רוב העסקים סגורים בשבת, רמת שירות ירודה, אטרקציות יקרות וחרושות... עסקים כאן קורסים. הרחיקו את השדה, הרחיקו את התיירים והקורונה והמלחמה חתמו את סופה של העיר.
- 13.יצחק הלוי 12/12/2023 04:46הגב לתגובה זואף אחד לא מנהל פה כלום. מזעזע
- 12.המגיב 11/12/2023 19:31הגב לתגובה זובנו קניוני ענק, כי ראו שכולם פותחים חנויות. היום עשרות מבנים נטושים, משמשים לכל מיני עניינים פחות חוקיים. חוץ מזה - קניון שהוא גם תחנה מרכזית . . . . איפה ראינו כזה . . . . אה, באיזו עיר מלאת ערפיח, ליד הים התיכון.
- 11.אלתי לשעבר 11/12/2023 16:27הגב לתגובה זויש מספיק חנויות באילת. מה שאילת צריכה זה אטרקציות אמיתיות ומחירים סבירים של - בעצם הכל.... עוד קניונים לא יוסיפו לחוסר האטרקטיביות וחוסר המשיכה הקיימים של אילת.
- 10.אבל מה יהיה על הדייגים של אילת?? (ל"ת)צ'יקו בן דוד 11/12/2023 12:49הגב לתגובה זו
- 9.אנונימי 11/12/2023 11:39הגב לתגובה זועוד אחד שחושב שישנה את העולם במו ידיו
- 8.חברה ציבורית כסף ציבורי הלוואות מהציבור וכו' (ל"ת)רונן 11/12/2023 10:22הגב לתגובה זו
- חוב מהציבור?? 11/12/2023 12:48הגב לתגובה זואחלה אג"ח , יעמוד בהתחייבויות , חברה סופר חזקה.
- 7.לרון 11/12/2023 10:20הגב לתגובה זואת התגובות הרעות האלה,אנשי עסקים מהמרים בחייהם,מה רע?כל עוד מחזירים חובות לא דוגמת תשובה בעבר
- מהמרים בכספי הפנסיות שלנו. מנפיקים אג"ח ולא מחזירים (ל"ת)המגיב 11/12/2023 19:28הגב לתגובה זו
- 6.אילת עיר קורסת. אנחנו נופשים רק בחו"ל. עיר של מחבלים (ל"ת)מתן 11/12/2023 09:15הגב לתגובה זו
- עופר 11/12/2023 13:28הגב לתגובה זותגור בעזה....אידיוט
- כשיושפעו 11/12/2023 10:21הגב לתגובה זוכבר לא ירצו לנפוש שם,כולל קוטג' 7 ש"ח ,מקביל ב DM
- 5.יוסלה 11/12/2023 07:56הגב לתגובה זואז אמר.. מי יכול לדעת מה יהיה במדינה ההזויה הזו עוד שעה? אז על 3 שנים הוא מפנטז.
- לרון 11/12/2023 10:22הגב לתגובה זושכן חושב שמילים שוות כסף,גם הארצון מצטרף בכיף כי מילותיו שבות זהב
- 4.הבנאדם הזוי (ל"ת)ברי 11/12/2023 03:56הגב לתגובה זו
- 3.ליאור 11/12/2023 00:14הגב לתגובה זוכישלון נחרץ. חצי קניון ריק. אין רוכשים בחנויות, מבקשים הסבה למגורים ולבתי מלון, לא מקבלים אישור, עוד פיל לבן נדל"ני ומזהם באילת.בהצלחה.
- 2.אם יצליח הצליח ואם לא ייכשל....... (ל"ת)סתם אחת 10/12/2023 22:48הגב לתגובה זו
- 1.אסף 10/12/2023 22:00הגב לתגובה זולמיטב ידיעתי בשנים האחרונות קיים תהליך עולמי של הקטנת החנויות. פחות חנויות ענק ויותר חנויות קונספט כי המסחר עובר בהדרגה לאונליין. יש כאן טעות עיסקית בסיסית.
- לא ממש נכון 13/12/2023 01:25הגב לתגובה זואכן אנשים עוברים לאונליין אך במקביל חנויות ענק בדוגמת ג'מבו סטוק ואיקאה משגשגות. מסתבר אנשים אוהבים להעביר שעות מזמנם הפנוי בחיפושים אחר מציאות שלא ממש קיימות אבל זה אכן המצב. הם מעדיפים להישאר במתחם אחד גדול מלעבור מחנות לחנות. מה שיכול להפיל לו את החלום זו המציאות הכלכלית בישראל. לאנשים אזל הכסף.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
