צילום: נתנאל גרופ

מחירי המכרזים ברמ"י מגוחכים - אבל הקבלנים לא מסתערים. זאת הסיבה

מכרז בקריית גת עם מחיר מינימום מגוחך והלחץ של רמ"י להוציא מכרזים כאילו מדובר בתקופת הגאות של 2021 מלמדים היטב מה קרה לשוק. מצד שני, הקבלנים לא מסתערים פרויקטים של דיור להשכרה גם ב-85% הנחה ויותר ממחיר השומה. תמונת מצב

איציק יצחקי | 07/12/2023 09:08 (9)

נושאים בכתבה מכרזי רמ"י רמ"י רשות מקרקעי ישראל

בימים האחרונים מגבירה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) את קצב הוצאת המכרזים. כמה היא מגבירה? 15 מכרזים פרסמה הרשות מאז ה-30 בנובמבר, והיד עוד נטויה. רק אתמול, מכרזים חדשים פורסמו בערים באר שבע ושדרות. ברמ"י קוססים ציפורניים לקראת ה-17 בדצמבר. אז יסגרו 15 מכרזים ושם מאמינים שתוצאות המכרזים ישקפו את הלך הרוח בימי המלחמה - האם הקבלנים מגישים הצעות נמוכות, במקרה הטוב, או לא ניגשים בכלל למכרזים, במקרה הרע.

קרקע (איציק יצחקי)

מי קונה בזול? קרקע חקלאית (איציק יצחקי)

לגבי ההצעות הנמוכות, בחודשים האחרונים דיווחנו כאן על תופעה: מכרזי רמ"י נסגרים בעשרות אחוזים פחות מהשומה ולפי חוברות המכרזים, רמ"י משווקת קרקעות בעשרות אחוזים פחות מהמחיר - סביב 80% "הנחה". נסביר למה זה כל כך חשוב: כששמאי מקרקעין מעריך את שווי הקרקע, יש לכך חשיבות עליונה עבור רמ"י, כדי להבין את רוח התקופה. בתקופת גאות, בשיא פריחת הנדל"ן ב-2021 ועד תחילת 2022, אם שמאי מקרקעין היה מעריך נכס ב-100, הקבלנים היו מציעים בין 100-120.

הסיבה לכך היא שהביקוש היה גבוה מאוד, מחירי הקרקע היו בשמיים אבל האווירה באותה תקופה, של עליות בלתי פוסקות, נתנו הרגשה שלמחירי הקרקע אין גבול - וזאת כמובן טעות מכמה סיבות, העיקרית שבהן היא שיש גבול ליכולת הכלכלית של אדם לרכוש נכס או קרקע. מתישהו, האיזון בין רמות השכר למחירי הקרקע מופר ושם עקומת הביקוש וההיצע מתחילה להתאזן. הקבלנים לא טיפשים, אבל הם חשבו שיש עדיין מקום לעליות. הם קנו קרקע במחירי מופרזים וחלקם נשאר איתה עד היום.

אבל מה קרה בינתיים? הריבית התחילה לטפס, המלחמה התחילה, הביקוש לקרקעות ירד. הקבלנים הורידו את מחיר השומה וברמ"י הבינו שה"חגיגה" נגמרה. הקבלנים ניגשו למכרזים רק ב"מחיר רצפה". רמ"י הציעה 100? הם הציעו 60 וזכו. במהלך החודשים האחרונים, ככל שהריבית טיפסה, רמ"י שיווקה קרקעות עם רווח אפסי - עד 70% הנחה לעומת מחיר השומה. במכרזים החדשים, הם חוזים את ה-80%. כלומר - השמאי מעריך קרקע במיליון שקל, הקבלן מציע את מחיר המינימום, 150 אלף שקל נניח - וזוכה.

מה עושים עכשיו? רמ"י לא מחכה שהריבית תרד. יש לה קרקעות לשווק. הקרקעות של המדינה היא לא מוצר פרטי של בכירי הרשות. הם חייבים לצאת למכרזים, לשווק קרקעות, בתקווה שהשוק יתקן את עצמו.

אחד הקבלנים איתו שוחחנו השבוע סיפר שבשלב זה הוא לא ניגש למכרזים, או לכל היותר מציע את מחיר המינימום - משהו כמו 10% ממחיר השומה. "אם זכיתי, מה טוב. אם לא, אני לא ניגש", הוא מספר. שאלתי אותו למה והוא ענה: "אני משלם מיליונים כל חודש כהוצאות מימון, למי יש חשק לגשת למכרזים בתקופה הזאת? ומה עם המצב יימשך?". זה המצב אצל קבלן קטן, ממונף. אבל מה קורה אצל הגדולים? מי שמשלם 20 מיליון שקל בחודש כהוצאות מימון, יכול לשלם כמה מאות אלפי שקלים לקרקע בהנחה של 90%. אבל בדר, יש עוד כמה מכשולים. מסים, אגרות וביקוש נמוך. "נורא קל לגשת, אבל זאת תקופה שבה אתה צריך להקטין פרופיל ומינוף, לא להגדיל אותם", הסביר אחד מהם.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

8.
יו 07/12/2023 23:59
הגב לתגובה זו
במחיר שפוי בלי מינופים ורביות מטורפות שבסןף הלקוח צריך לשלם.
7.
עופרי 07/12/2023 20:29
הגב לתגובה זו
המכרזיםמהאלה הם קישקוש !!!! שהמדימה תיקח אחריות על הבניה למגורים , תבנה דירות ע"י קבלני ביצוע ותמכור דירות במחירים שפויים ותפתור את בעיית הדיור אחת ולתמיד !!!! מחירי הדיור יכולים לרדת בהינף החלטת ממשלה אחת ושינוי מדיניות שיווק הקרקעות !!!! שחררו אותנו מהיזמים החזירים !!!
ביבי זה אסון 09/12/2023 18:27
הגב לתגובה זו
בגיע הזמן שבחורי הישיבה יתגייסו לצבא הגיע הזמן שבחורי הישיבה ילכו ללמוד את מקצועות הבנייה וילכו לעבוד בשנות החמישים והשישים המדינה בנתה בתים למיליוני עולים ,אבל עכשיו ברוח החזירות הקפיטלסיטית של מרכז הליכוד הם לא מוכנים
6.
יעלי 07/12/2023 20:19
הגב לתגובה זו
תוך שנתיים מחירי הדירות בגוש דן ירדו ב 40 אחוז.
5.
הכי טוב 07/12/2023 15:37
הגב לתגובה זו
ולבנות בית פשוט, קטן וזול. יש מספיק שיטות בנייה מודרניות ומהירות, לא כל אחד צריך ארמון, לא כל אחד חושב שבית חייב להיות לכל החיים. אם היו נותנים מגרשים, אפילו אוהל או צריף היה סבבה, גם קראוואן. אבל כאן רוצים שאנשים ישתעבדו לכל החיים, שקבלנים, בנקים, יבואנים ומוסדות שלטון ירוויחו ולכן אין אפשרות לדיור פשוט וקל.
4.
לילי 07/12/2023 13:05
הגב לתגובה זו
הבנקים דורשים הון עצמי של 50% +10% ריבית לשנה . תעשו את המכפלות עד להכנסות מהשכרת דירות או מכירה .
3.
עוד סימפטום של קריסת בועת הנדל"ן (ל"ת)
זה הכל, קל 07/12/2023 13:03
הגב לתגובה זו
2.
ידידיה צרפתי 07/12/2023 12:20
הגב לתגובה זו
עוד 200 שנה לא אקנה פה דירה
1.
אני 07/12/2023 11:54
הגב לתגובה זו
דירות להקמה לשכירות לטווח ארוך=שווי נוכחי שלילי. כשהריבית 6% לפחות. כלות בניה 600K לפחות. תשואה משכירות גג 3%. חחחחח....... אין גבול לתאוות ממון. זבלים. לפני שנה וחצי מכרתם לנו במחיר ללא גבול, כמה שיותר. גם מחיר של יותר ממליון שח לדירה. מדינת עמלק. ומי בכלל בא עם הון למכרכזים שלהם, גג 10-20% הון + הלואה על הכל, בריבית של 7% ומעלה (אם הבנק בכלל יאשר. שלא לדבר על עלויות פיתוח, את זה לא ציינתם בכתבה....

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן