כשמדינת ישראל לא משחררת קרקעות והתחלות הבניה בירידה, היא צריכה לחשוב על הדרך הטובה ביותר להגדיל את היצע הדירות. אחת הדרכים הטובות ביותר היא כמובן התחדשות עירונית - בנייה לגובה. התחדשות עירונית היא דרך טובה להגדלת ההיצע מבלי להקצות או להגדיל את שטח הקרקע. כשמבצעים פרויקט תמ"א או פינוי בינוי, בונים עוד דירות על אותו שטח וכך המדינה מצליחה להגדיל את ההיצע.

עכשיו הכל תקוע. פרויקט התחדשות עירונית בר"ג (יח"צ)

מצד שני, הביורוקרטיה מתישה. התחדשות עירונית היא לא פרוייקט שהוועדה מאפשרת כחותמת גומי. היא לוקחת זמן. עד רגע ההיתר חולפים 7 שנים ויותר והביצוע נמשך 3 שנים לפחות. למה 7 שנים? כי בדרך יש כל מיני קשיים - דיירים שלא חותמים, סרבנים שגוררים את הפרויקט לבתי משפט, טיפול מול העירייה ועוד.

מלחמת "חרבות ברזל" חידדה לאזרחי ישראל, לכל אורכה ורוחבה של המדינה, את הצורך במרחב מוגן בכל בית, ובמיוחד את הצורך לקדם פרויקטי התחדשות עירונית. בבסיסה, נועדה התוכנית להבטיח כי הבניין והדירה יהיו בטוחים מרעידות אדמה, אך מלחמות ומבצעים צבאיים מוכיחים, פעם אחר פעם, את החשיבות במיגון מפני טילים ורקטות. בכירים בענף הנדל"ן מסבירים מדוע המלחמה צריכה לנער את המדינה מהאופן בו התנהלה עד היום, ולהביא לייעול תהליך ההתחדשות העירונית בהקדם, כשעל פי נתוני התחלות הבנייה (למ"ס, ספטמבר 23') משך זמן הבנייה הממוצע של בניין הוא כמעט 3 שנים, ורק כ-28.4% מהדירות שנבנו הן במסגרת התחדשות עירונית, (מהן כ-72.6% במסגרת תמ"א ופינוי-בינוי). ב-12 החודשים (יולי 2022-יוני 2023) החלה בנייתן של כ-57,780 דירות, ירידה של 20.3% לעומת 12 החודשים הקודמים.

• פרויקט תמ״א 38 ייצא לדרך: "לא הוכחה פגיעה ממשית"
• מפקח על מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

צחי עומר, מנכ"ל ים סוף נדל"ן מקבוצת פפושדו מסביר כי "המצב הביטחוני-מדיני בו אנו נמצאים מחדד את הצורך הבסיסי בהתחדשות עירונית כאשר ההליך נועד, לא רק לשדרוג הדירה ולא רק לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. בבסיס התוכנית עומדים גם החובה להקים ממ"ד או ממ"ק בכל בניין ובנין בטח כאלו שפגיעה של רקטה הופכת אותם באופן מידי לבלתי ראויים למגורים. התמשכות בירוקרטית אין סופית שעד היום ניתן היה לשאת, הופכת כעת לנטל עצום לא רק על יזמים וקבלנים אלא על אזרחי המדינה".

עוד הוא מוסיף כי המדינה חייבת להבין את המשמעויות הקשות של זמן כל כך ממושך להשלמת פרויקט התחדשות עירונית, "כאשר החסם המרכזי הוא עיכובים בוועדות השונות ובקבלת אישורים והיתרים. זהו תהליך שחייב להתקצר באופן משמעותי כדי שבתוך מספר שנים כמות הדירות בהן ישנו חדר ממוגן תהיה גדולה משמעותית ממה שישנו כעת. פרויקט התחדשות עירונית כפי שהרשויות מתנהלות כיום מתמשך במקרה הטוב כעשור ובמקרה הרע יכול להימשך גם מעל 15 שנים מרגע ההחלטה לצאת לדרך ועד לכניסה לדירה החדשה והבטוחה, מצב כזה לא יכול עוד להימשך".

עו"ד אביאל כהן ממחלקת התחדשות עירונית במשרד ש. פרידמן אברמזון מסביר: "המלחמה חידדה את העובדה שהמצב הביטחוני בישראל מחייב נגישות גבוהה למרחב מוגן בכל חלקי הארץ, והתחדשות עירונית נותנת מענה בעניין זה מבלי שהדיירים יידרשו לממן זאת בעצמם. התחדשות עירונית באה לתת בראש ובראשונה מענה למבנים ישנים שאינם עמידים בפני רעידות אדמה ושלא קיימים בהם ממ"דים, אבל אם עד היום נראה היה שהדיירים, היזמים ורשויות התכנון שמו את עיקר המשקל על התמורות הניתנות ועל הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, נראה שהמלחמה שינתה את המשוואה וכי כעת עיקר החשיבות בהתחדשות עירונית הוא הבטחת ביטחון התושבים שמתגוררים במבנים ללא מרחב מוגן נגיש. לאחרונה אף נתקלנו בדיירים סרבנים ששינו את עמדתם בגלל המצב הביטחוני ועברו מהתנגדות לפרויקט לתמיכה בו.

• באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
• מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

"על המדינה ורשויות התכנון לסייע בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית הן באמצעות קביעת לוחות זמנים מחייבים והן באמצעות מתן תמריצים ליזמים כמו סבסוד או מתן קרקעות משלימות במקומות שבהם התחדשות עירונית אינה כדאית מבחינה כלכלית. נראה שהמלחמה הבהירה כי בניינים עם ממ"דים הם אינם מותרות אלא דרך להציל חיים".

איתי סמדר, מנכ"ל חברת הבת רוטשטיין נדל"ן התחדשות עירונית בע"מ טוען כי מדובר ב"תקופה קשה של חוסר ודאות במשק, שהחלה גם לפני המלחמה עם עליית הריבית. כמו כן, קיימת מזה תקופה ארוכה חוסר יציבות שלטונית שפעם אחר פעם מטלטלת את שוק הנדל"ן ופוגעת ביכולת של אנשי המקצוע לתכנן מהלכים ארוכי טווח, במיוחד בכל הנוגע להתחדשות עירונית. הרשויות העירוניות והממשלתיות מבינות את החשיבות של התחדשות עירונית במיוחד היום, לאחר אירועי ה-7.10 והמלחמה שהגיעה בעקבות אירועים אלו. על כן, ברור כי תחום ההתחדשות העירונית היה וימשיך להיות תחום הכרחי ונדרש שיישאר איתנו תמיד ולכן היום, יותר מתמיד, חשוב לקבוע מדיניות סדירה ויעילה, שתגביר את הוודאות, תקדם סנכרון בין הגורמים הרלוונטיים השונים ותקצר את הזמנים למימוש הפרויקטים באופן משמעותי".

ללא אלה, אומר סמדר, פרויקטים של התחדשות עירונית ימשיכו להתעכב ולגבות מחיר יקר מהרשויות, היזמים ותושבי ישראל, "במיוחד באזורים הנמצאים תחת איום טילים ורעידות אדמה. בכוחה של ממשלה יציבה ועקבית, לייצר ודאות ויציבות שנחוצה לתחום, בעיקר על ידי הגדלת סמכויות של הרשויות המקומיות, לשם קידום פרויקטים של התחדשות עירונית בשטחן".

עו"ד שמואל לכנר, ראש מחלקת נדל"ן במשרד נשיץ ברנדס אמיר אומר כי "החשיבות שבמציאת פתרונות מיגון לתושבי ישראל מלווה את מערכת התכנון מאז עליית המודעות לסכנות שבהיעדר מיגון נגד רעידות אדמה אשר הובילה לתקינת התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ת"י 413 אשר נכנס לתוקף בשנת 1975 והפך למחייב בשנת 1980, וביתר שאת מאז מלחמת המפרץ הראשונה שבה שוגרו 39 טילי סקאד למדינת ישראל ואלה באו לידי ביטוי בתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש"ן-1990.

"מדינת ישראל מנסה לאזן בין אינטרסים שונים בתכנון, וברור שנושא המיגון חייב לקבל מקום אחר ושונה בסדר העדיפויות הכולל ובאיזון האינטרסים. לדוגמה, בפרויקטים של התחדשות עירונית מקובל בוועדות התכנון לאשר זכויות בנייה לפרויקטים על פי דוחות כלכליים שמאפשרים את מינימום הרווחיות ליזמים בשים לב לתוספות של 25-12 מ"ר ומרפסת. ועדות התכנון צריכות להיגמל מגישה של "חסכנות" בתוספות של אחוזי בנייה ולהוסיף זכויות בנייה מרחיבות ביותר כדי לתמרץ את הפרויקטים של ההתחדשות העירונית.

"דוגמה נוספת: לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נכון לחודש יוני 2022 היו בישראל כ-1.6 מיליון דירות לא ממוגנות, שבהן מתגוררים כ-5.5 מיליון תושבים. על פי דוח מבקר המדינה מיולי 2022, כמעט 5,000 מבנים ברחבי הארץ הוגדרו מסוכנים ועלולים לקרוס על יושביהן, בהם כ-610 אלף יחידות דיור, שככל הנראה אינן עומדות בתקן של רעידת אדמה. רובן בפריפריה. המדינה חייבת למצוא דרך לתמרץ תקציבית פרויקטים בפריפריה לקידום מיגון דירות של אוכלוסיות חלשות במיוחד, ולהגדיל את התקציבים לתכנון ולתקצוב של פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה. זו חייבת להיות משימה לאומית בחשיבות עליונה.