מדריך לתוספת ממ"ד ללא היתר

האדריכליות מור פרבשטיין וסטפני אלקובי המנהלות פרויקט הסברה והנגשה של הוראת השעה לציבור מטעם התאחדות האדריכלים מסבירות , כי הוספת הממ"ד בהתאם לתיקון כרוכה במספר שלבים:

השלב הראשון - הוא ביצוע בדיקת התאמה ראשונית, בדיקה האם הנכס עומד בקריטריונים לקבלת פטור מהיתר בהתאם להוראת השעה. התאחדות האדריכלים מציעה לאזרחים לפנות אליה לייעוץ ראשוני ללא תשלום ובמידה ונמצאה התאמה והאזרח ירצה להתקדם עם הפרויקט תוצג לו רשימת אדריכלים מומלצים ומורשים בעלי ניסיון בהגשת אישורים למרחבים מוגנים, מחולקים לפי אזורים בארץ אליהם הוא יוכל לפנות. עוד בשלב הראשון על האזרח לבדוק האם הוא יכול לממן את הוספת הממ"ד כאשר העלות נעה בין 150,000 ל - 220,000 שקל.

בשלב השני – על האזרח למנות עורך לבקשה – אדריכל מורשה ובעל ניסיון, ולמנות  מהנדס מבנים מורשה.

השלב השלישי – הגשת בקשה לפיקוד העורף בהתאם להנחיות פיקוד העורף (מבוצעת על ידי בעלי המקצוע).

 

שלב רביעי – בדיקת הבקשה על ידי פיקוד העורף תוך 14 ימים קלנדריים והודעה האם הבקשה אושרה או נדחתה.

שלב חמישי – בחירת קבלן לביצוע הממ"ד, על מנת לאתר קבלן מתאים , ניתן לקבל מספר המלצות מהאדריכל או האדריכלית או ממהנדס המבנים , חשוב לבדוק שמדובר בקבלן רשום  ובעל ניסיון מוכח בתחום ולקבל מספר הצעות מחיר מהקבלנים המומלצים כי מדובר בהוצאה גבוהה ופערי המחירים יכולים להיות גבוהים.

שלב שישי - סיום העבודה ודיווח ( תוך 45 ימים ) לפיקוד העורף ולוועדה המקומית והעברת המסמכים הנדרשים המסמכים כוללים את פרטי הפרויקט והבעלים של הנכס, אישור פיקוד העורף, אישור מהנדס בדבר יציבות הממ״ד והמבנה המקורי, אישור האדריכל עורך הבקשה, וכן אישור על הבדיקות שנעשו כמו חוזק הבטונים, אטימות, תקינות הדלת, החלון ומערכת הסינון וכדו.. תמונות של הממ״ד ומפת עדות המציגה את סימון גבולות המגרש וקווי הבניין של הבניין המקורי ושל הממ״ד החדשמי לא יכול להוסיף ממ"ד באמצעות ההליך המהיר.

בהתאחדות האדריכלים מסבירים כי הוראת השעה כולל מספר סייגים לתוספת ממ"ד ללא היתר. את הבקשה יכול להגיש רק מי שהוא בעל הנכס. ההוראה חלה רק על יחידת דיור צמודת קרקע או יחידת דיור בבניה נמוכה עד שתי קומות ללא הגבלה למספר יחידות הדיור בכל קומה. ההוראה חלה רק דירות שאין בהן מרחב מוגן דירתי  ( הזכאות קיימת גם אם יש מקלט או מרחב מוגן קומתי  - ממ"ק).

אם הקמת הממ"ד מחייבת הקלה או שימוש חורג, המסלול לא חל עליה. בהתאחדות מסבירים כי הקלה נדרשת לדוגמא כאשר הממ"ד עלול לצאת מקווי הבניין. בנוסף, אם הבניין הוא בתחום מגרש, מתחם או בניין המיועדים לשימור לפי תוכנית מאושרת הוא גם לא מתאים למסלול , וכך גם לגבי מבנים הנמצאים בסמוך לחוף (עד 300 מ"ר) ומחייבים אישור של הוועדה לשימור חופים (ולחוף) ההוראה לא תחול גם במקרה שבו תוספת הממ"ד מחייבת לחזק את הבניין כולו בפני רעידות אדמה לפי תקן 413.

עוד חשוב לציין כי הליך הפטור מהיתר אינו פוטר מהחובה לעמוד בכל ההוראות החלות על המקום ועל המבנה כמו הנחיות מרחביות של הרשות המקומית וכדומה.

האם הוספת ממ"ד זה לעשירים בלבד?

אדריכלית ארנה אנג'ל, יו"ר התאחדות האדריכלים, מציינת כי ההתאחדות נרתמת לעזרת הציבור, למרות הבעייתיות הרבה שיש בהוראת השעה. לדבריה, הוספת מיגון לאזרחים הוא צו השעה אולם הדרך שבה התקבלה ההחלטה וקיצורי הדרך שנעשו מבטאים את המשבר , אי ההקשבה וההתעלמות של הפוליטיקאים מאנשי המקצוע. ההחלטה התקבלה מתוך הפחדים המובנים, וללא חשיבה ארוכת טווח, תוך מתן סמכות לפיקוד העורף לאשר תוספת למבנים תוך 14 יום (ספק רב עם יעמדו בכך) ותוך התעלמות מאפשרות להיווצרותם של סכסוכי שכנים. כל זאת עוד מבלי לדבר על כך שעלותו של ממ"ד שנעה בין 180,000 ל-220,000 שקל כך שמדובר בהטבה לעשירים בלבד בלי מנגנוני סיוע מהמדינה, החשש הוא שמי שיעשה שימוש בתיקון הוא בעלי וילות שינצלו את התיקון להרחיב את הבית שלהם ולהעלות את ערכו בעוד שאוכלוסיות חלשות בפריפריה, היכן שסכנת הטילים הכי מוחשית לא יוכלו לממן את הקמת הממ"ד.

 

איך ניתן לממן את הממ"ד?

מאור אוחנה, מנכ"ל רשת דרכנו לייעוץ משכנתאות, מציין כי עלות של תוספת ממ"ד יכולה להגיע עד 200,000 שקל ועל מנת לממן את הפרויקט יש אפשרות לקחת משכנתא נוספת על הבית הקיים. כמו במקרה של שיפוץ או הרחבת הנכס יש להציג לבנק אישורים מהגורמים המוניציפליים וממהנדס שאכן מדובר בתוספת מאושרת לבית קיים. תוספת הממ"ד משביחה את הנכס ומעלה את ערכו ולכן ניתן להגדיל את ההלוואה גם אם המשכנתא הקיימת נלקחה בשיעור מקסימלי. עבור סכום של כ-200,000 שקל ההחזר החודשי למשכנתא ממוצעת ל-30 שנה יעמוד על כ- 1200 שקל לחודש.

אילו פתרונות נוספים קיימים?

במקביל לממ"ד, יש פתרונות נוספים שמוגדרים כ"שיפור מיגון" או "חדר מחוזק", ונבנים ברמה מחמירה פחות מממ"ד, אך נחשבים תקניים - בעיקר נגד פגיעות הדף. גם באתר פיקוד העורף מציינים כי ממ"ד מספק את המענה הטוב ביותר. חשוב לדעת כי שיפורי המיגון נועדו אך ורק לאנשים שאין ביכולתם לבנות ממ"ד.

אנשים שמבקשים אישור לבנייה חדשה (יותר מ–12 מ"ר) למשל, בין אם תוספת בנייה לדירה קיימת ובין אם לבית חדש, לא יקבלו אישור לשיפור מיגון אלא לבניית ממ"ד בלבד. היתרון בשיטות לשיפור מיגון המוכרות על ידי פיקוד העורף הוא חיזוק חדר קיים במחיר מופחת ובזמן הקמה ותכנון מהירים, ובלי שצריך לקבל את הסכמת השכנים, ממש כמו במקרה של שיפוץ.

מחירי השיטות השונות לבניית מיגון ביתי מתחילים ב–35 אלף שקל, ועשויים להגיע גם ליותר מ–100 אלף שקל. אחד הפתרונות הוא מיגון עצמאי מפלדה שניתן להציב בכל מקום בבית על פני 3 מ"ר, מה שיוצר חדרון קטן שמתאים במיוחד לדירות קטנות, וניתן להניח אותו גם במסדרון או במחסן של דירה קיימת, ומשך ההתקנה הוא עד יומיים.

פתרון נוסף, של חברת מפרם, הוא למעשה מבנה פלדה מתקפל. מבנה זה מותקן על גבי אחד הקירות בדירה, ובשעת חירום ניתן לפתוח אותו וליצור חדר פנימי. בשגרה, המבנה מתקפל וניתן להצמידו אל הקיר. עוביו 27 ס"מ והוא מכוסה בווילון. בתוך המבנה הפנימי מותקנים תאורה, חשמל וחיבור תקשורת, ומשך ההתקנה אורך עד שלושה ימים.

עוד פתרון שמציינים בפיקוד העורף פותח על ידי חברת אורטק מערכות מיגון. הוא מבוסס על חיפוי קירות של חדר בדירה קיימת, באמצעות פאנלים העשויים מחומרים מורכבים המתיישבים על מסלולי פלדה, וההקמה כוללת החלפה לחלון ודלת תקניים. עובי הפאנלים הוא כ–2 ס"מ ומשך ההתקנה הוא עד חמישה ימים.

שיטה אחרת, שפיתחה חברת שיר מיגון מבנים, מבוססת על חיפוי קירות של חדר בדירה קיימת, באמצעות יריעת בד גיאוטכנית המשמשת במקור לסלילת כבישים מעל בולענים וכן לחיזוק מדרונות מפני נפילת סלעים. יריעת הבד מעוגנת לרצפה ולתקרה בבית באמצעות סרגל שעשוי מפלדה, והבנייה כוללת החלפה לחלון ולדלת תקניים. משך ההתקנה של פתרון זה הוא עד חמישה ימים.

בשבועות האחרונים הוציא פיקוד העורף מכתבי התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים לחברות שמציעות לציבור פתרונות מיגון שלא קיבלו את אישורו. מאז פרוץ המלחמה מציעות עשרות חברות שיפור מיידי במיגון בבתים ללא ממ"ד - ולמעשה, הפיכת אחד החדרים בבית לממוגן.

הפתרון כשלעצמו אפשרי, אך מחייב בדיקה של פיקוד העורף ואת אישורו, כדי לוודא כי הבנייה עומדת בקריטריונים שמגנים על המבנה מפני פגיעה קרובה של אמצעי לחימה משמעותיים. פיקוד העורף הוא הרגולטור הבלעדי לתחום המיגון האזרחי. חלק מהחברות בתחום מבצעות הטעיה של ממש תוך הצגת לוגו של פיקוד העורף, אף שלא קיבלו את אישורו.