ראשון לציון מתפתחת בקצב מרשים. העיר מאכלסת כיום כ-280,000 תושבים, ממוקמת כעיר הרביעית בגודלה בישראל, אך צפויה להתרחב במהירות בשנים הקרובות ולקטוף מחיפה את המקום השלישי. גם נתוני התנועה מצביעים על זינוק מהיר של כ-80% במפת הפקקים של העיר בשנים האחרונות, וזו בתקופה בה הפקקים בתל אביב למשל עלו בכ-20% "בלבד". שכונות חדשות מוקמות ומתוכננות במזרח העיר, בעיקר על שטח המחנה הצבאי צריפין שפונה, אשר צפויות לכלול כ-20,000 יח"ד. במרכז העיר צפויות לקום כ-8,500 יח"ד וכמות דומה גם במערבה.

בנוסף, העירייה חתמה על הסכם מול משרד הביטחון לפינוי בסיס "מטווח 24" שנמצא במערב העיר על שטח של 7,500 דונם ומגיע עד לחוף הים. כ-90% ממנו צפוי להפוך לשמורת טבע פתוחה לציבור בה ישמרו על ערכי טבע מוגנים ותתאפשר נגישות לחוף הים. אבל זה לא העיקר. שחרור השטח גם יביא לפתיחת נתיבי גישה נוספים אל חוף הים ויאפשר בנייה של עוד 10,000 יחידות דיור, כשחלק מהן לטובת שכירות לטווח ארוך.

שכונה בולטת במיוחד בעיר ושנחשבת בעיני רבים לשכונה יוקרתית היא שכונת "פרס נובל" שבמערב העיר. חלק גדול מהנכסים בשכונה, שהוקמה בשנת 2000, הינם צמודי קרקע ודו-משפחתיים. רחוב שמעון פרס המרכזי מאופיין בבניינים גבוהים בהם דירות 5 חדרים, כאשר הקומות הגבוהות של הבניינים נהנות מנוף של רצועת החוף. בשכונה כ-1,620 יחידות דיור בהן כ-6,000 תושבים אם כי לשכונה אין עוד עתודות בניה. השכונה גם נמצאת בצמוד למכללה למנהל בעיר, מה שהופך אותה לעתים לאטרקטיבית עבור סטודנטים שמחפשים דירות שותפים בסביבה או ששוכרים יחידות דיור במרתפים של צמודי הקרקע בשכונה.

כמה עולה דירה?

המחיר למ"ר בראשון לציון עומד בממוצע על 25-28 אלף שקל, אבל באזורים מסוימים המחיר יאמיר. דמי השכירות הממוצעים עומדים על כ-6,000-6,500 שקל, כאשר המחיר עולה בשכונות החדשות ובמרכזי הביקוש בעיר. התשואה למשקיע מגיעה לכ-2.5% ומעלה. אבל בשכונת פרס נובל המחירים מעט יותר גבוהים ונעים סביב 30 אלף שקל למ"ר. המחירים היו גבוהים יותר לפני כשנה, הם התממשו בכ-4%-5%.

• מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
• ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עם זאת, יש גם מצבים אחרים - כך למשל דירת 5 חדרים, 110 מ"ר, ברחוב מעגל השלום בשכונה שנמכרה לפני כשנה בכ-3.5 מיליון שקל וכעת מתומחרת בכ-3.65 מיליון שקל - עלייה ממוצעת של כ-4%. גם דירת 4 חדרים, 95 מ"ר, שנמכרה ב-2.83 מיליון שקל, מתקרבת כעת ל-3 מיליון שקל - אבל הסיבה היא בעיקר קומה שונה בין הדירות וכן חשוב להבין את העיתוי של העסקה הקודמת. המחירים המשיכו לעלות עד סוף השנה ומאז ירדו, אך ביחס לתחילת שנת 2022 הם עדיין גבוהים בלפחות 10%. 

אם מסתכלים על המגמה לאורך השנים ובודקים כמו תשואה עשו בעלי הדירות בשכונה מיום הקנייה ועד מכירת הנכס, המספרים כבר ממש מעניינים:

- דירת 4 חדרים ברחוב מעגל השלום, 95 מ"ר, קומה שביעית, זינקה ב-230% ב-23 שנה ל-2.98 מיליון שקל. זה אולי נשמע לכם מרשים, אבל האמת שזה מאכזב. מדובר על תשואה של קצת מעל 5% בשנה בתקופה הזו, כשבתקופה הזו היו גם שנים עם אינפלציה לא נמוכה.

- דירת 5 חדרים ברחוב מעגל השלום, 108 מ"ר, קומה שמינית, הכפילה את עצמה תוך 14 שנה ל-3.6 מיליון שקל. גם כאן מדובר על תשואה של מעט מעל 5% בשנה.

- קוטג' ברחוב לוריא סלבדור, 313 מ"ר, הכפילה גם היא את שוויה בתוך 14 שנה ל-5.6 מיליון שקל. ושוב מדובר על מעל 5% בשנה. בפועל, מדובר על עליות מחירים שנופלות מהעליות הממוצעות בארץ בעשור האחרון - סביב 6%-7% בשנה.

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

 

רווחים במכירת דירה - 5% בשנה

במימושים של טווח קצר-בינוני הרווח גבוה יותר בממוצע של תשואה שנתית וזה בעיקר בשל הזינוקים בשנים 2020-2022. דירת 4 חדרים בשכונה, 95 מ"ר, שקפצה 32% תוך 2.7 שנים למחיר של 2.97 מיליון שקל. דירת 4 חדרים, 106 מ"ר, קפצה גם כן ב-34% בתוך 4 שנים למחיר של 3.465 מיליון שקל. דירת 5 חדרים, 131 מ"ר, זינקה ב-64% תוך 5.3 שנים ל-5.5 מיליון שקל. תשואות יפות לכל הדעות.

עסקאות נדל"ן נוספות מהשבוע האחרון:

דירת 3 חדרים ברחוב סירקין בהרצליה, 90 מ"ר, קומה 2 מתוך 7, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-2.4 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב הנרקיס בראשון לציון, 77 מ"ר, קומה ראשונה, נמכרה ב-2.11 מיליון שקל.

דירת 4.5 חדרים ברחוב שמעון אבידן בראשון לציון, 109 מ"ר, קומה שנייה, נמכרה ב-2.79 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב המשחררים בבאר שבע, 111 מ"ר, קומה 1 מתוך 8, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.05 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב שאול המלך בבאר שבע, 72 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, עם מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-870,000 שקל.