ביה"מ: רמ"י לא חייבת להקצות קרקע בפטור ממכרז בפרוייקט "האיצטדיון"
בית המשפט המחוזי בבאר שבע, קיבל את עמדת המדינה ודחה את העתירה שהוגשה נגד החלטת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שלא להקצות קרקע משלימה בפטור ממכרז בתכנית "האצטדיון" באשדוד.
במסגרת העתירה ביקשה החברה היזמית א.י.ז.י אבו החזקות להורות לרמ"י להקצות לעותרת בפטור ממכרז מקרקעין המצויים בשטח אצטדיון רובע א' באשדוד כמגרשי השלמה, בטענה כי פרויקט הפינוי בינוי אותו מקדמת החברה לא יהיה כדאי כלכלית ללא הקצאת מגרשי ההשלמה בפטור ממכרז. לטענת החברה, עוד בשנת 2019 התקבלה החלטה לאשר את המלצת הרשות להתחדשות העירונית להקצות לה את מגרשי ההשלמה בפטור, לפיכך התבקש ביהמ"ש להצהיר על ביטול החלטת הנהלת רמ"י שלא להקצות לעותרת מגרש השלמה. ברמ"י טענו כי פרויקט פינוי בינוי הינו "כלכלי גם ללא מגרשי השלמה", כך שלא מתקיים הטעם בהקצאת הקרקע בפטור ממכרז.
עוד טענה, באמצעות עו"ד תהילה שמשון מפרקליטות מחוז דרום (אזרחי), כי החלטת הרשות משנת 2019 לא הייתה החלטה להקצאה אלא החלטה לייעוד המגרשים כמגרשי השלמה, שכן נכון לשנת 2019 לא בשלו התנאים לבחינת ההקצאה, מיד ובסמוך לקבלת ההחלטה לייעוד קיבלה החברה הודעה כי שאלת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט והצורך בהקצאה בפטור ממכרז תיבחן בסמוך לקבלת ההחלטה על ההקצאה ובהתאם לשומה עדכנית.
שופטת בית המשפט המחוזי, השופטת חני סלוטקי, דחתה את העתירה במלואה וחייבה את העותרת בהוצאות ביהמ"ש בסך 20,000 שקל. במסגרת החלטתה ציינה השופטת סלוטקי כי: "יש לקבל טענת המשיבה, כי על הרשות להימנע ממתן הטבות מפליגות במקרים שאינם מצדיקים זאת, בוודאי שעה שברירת המחדל בהקצאת מקרקעין היא מכרז ומתן הפטור ממכרז הוא החריג שבחריגים".
עוד נקבע כי, לשונה של החלטת רמ"י בעניין מגרש השלמה ברורה ומלמדת על הבחנה בין הקצאה לייעוד, כאשר אין ספק כי החלטת הרשות משנת 2019 הינה החלטה על יעוד בלבד, ולא החלטה על הקצאה. עוד קבע בית המשפט כי רק בחלוף כשנתיים מהחלטת הרשות משנת 2019 לייעוד המגרש לקרקע משלימה מולאו התנאים לבחינת הקצאה כך שאין ספק כי לא הייתה יכולה להתקבל החלטה על הקצאת המגרשים. למעשה לאחר פניית העותרת לרמ"י לצורך בחינת ההקצאה בפטור ממכרז, הבקשה נדחתה שכן נמצא כי קיימת כדאיות כלכלית לפרויקט אף ללא הקצאת מגרש השלמה ולכן לא התקיים התנאי היסודי להקצאת מגרשי ההשלמה בפטור ממכרז בהתאם להחלטות הרשות התקפות.
ביהמ"ש קיבל את טענת רמ"י כי קיים שיהוי של כ-4 שנים המצדיק דחיית העתירה על הסף - העותרת ידעה היטב כי החלטת הרשות משנת 2019 הינה החלטה לייעוד ולא להקצאה והדבר הובא לידיעתה באמצעות עורכת דינה באותה העת, אם סברה העותרת כי היה על רמ"י לקבל החלטה להקצאה ולא לייעוד, הרי שהיה עליה לעתור עוד בשנת 2019.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
