ארז מגדלי מגדל ביטוח
צילום: מגדל ביטוח
ראיון

מילה של מוסדי: "אנו מחפשים נכסים דווקא בתקופה שהיזמים חנוקים"

דווקא עכשיו, כאשר הריבית גבוהה ויזמים רבים מחפשים להנזיל את הנכסים, ארז מגדלי, מנהל חטיבת ההשקעות במגדל ביטוח ופיננסים, הולך נגד המגמה: "התשואה השוטפת מגיעה בתקופות האלו ל-7%-10%"
דור עצמון | (2)

"אנחנו שחקן מאוד משמעותי בנדל"ן בישראל כך שאם היינו הופכים את הפעילות הזו לחברה נפרדת זאת הייתה חברת הנדל"ן הרביעית בישראל בתחום אחרי עזריאלי, מליסרון ואמות", כך אומר בראיון ל"ביזפורטל" ארז מגדלי, ​מנהל חטיבת ההשקעות במגדל ביטוח ופיננסים. חברת הביטוח מגדל מגדל ביטוח 2.17% רכשה כ-90% מנכס של חברת הנדל"ן המניב סאמיט סאמיט 1.54% בבאר טוביה בתמורה ל-175.5 מיליון שקל המשקפים שווי נכס של כ-195 מיליון שקל. במגרש קיימים מתחמי אחסנה יבשה, אחסנה בקירור, הפצה ומשרדי הנהלה, בשטח כולל של כ-14,000 מ"ר אשר כיום מושכרים ל"אלוניאל" (זכיינית מקדונלד'ס בישראל), ל"בלדי" ול"בן אנד ג'ריס", והחל מאוקטובר 2030 צפוי להיות מושכר ברובו לשוכר מהותי שישכור באופן מדורג כ-70% מהנכס בחוזה שכירות עד לשנת 2046. לפי הודעתה של סאמיט, הנכס מניב הכנסות, נטו לאחר הוצאות תפעול, של כ-11.5 מיליון שקל לשנה. החברה התחייבה כי חלק הרוכשת בתזרים התפעולי מהנכס לא יפחת מ-9.9 מיליון שקל לשנה. בנוסף, לחברה יש אופציה למכירת יתרת אחזקותיה בעתיד. מימוש האופציה יחד עם מענקי עמידה ביעדים יכול להביא את התמורה הנוספת לכ-55 מיליון שקל. שווי הנכס בדו"ח לרבעון השני של 2023 הסתכם בכ-164 מיליון שקל. "אנחנו משקיעים שנים בנדל"ן בצורה לא ממונפת באזורי ביקוש והחל מפני כמה שנים גם יוזמים הרבה פרויקטים. אחד הכיוונים שסימנו לעצמנו לגדול בו הוא תחום הלוגיסטיקה וברור שצרכי הלוגיסטיקה של הכלכלה עולים לאורך הזמן בגלל התמיכה בסחר, פעילות האונליין וכו' כפי שקורה בכל העולם", מסביר מגדלי את העסקה מוול סאמיט. "אנחנו מגדילים בצורה עקבית את התחום הזה ומחפשים את המקומות הנכונים והמחירים הנכונים כדי לגדול כדי שזה יעמוד בציפיות שלנו ויניב לתיקים שלנו תשואה שוטפת גבוהה עם עליית ערך לאורך זמן". "המרלו"ג אותו אנחנו רוכשים עכשיו מסאמיט ממוקם בצורה מאוד טובה בקרבת גוש דן ושאר אזורי הביקוש אם כי השוני בו לעומת מרלו"גים אחרים הוא העובדה שיש בו מרכז קירור, תחום שהופך לנדרש מאוד ככל שצרכי הלוגיסטיקה משתנים. אנחנו חושבים שעל פני ציר הזמן השימוש במרלו"ג הזה יגדל ועבורנו מדובר בנכס שנותן יציבות, תשואה יפה עם פוטנציאל להשבחה על פני הזמן, וזה חלק מאסטרטגיית ההשקעות שלנו". למה אתם מחפשים נדל"ן מניב בחברת הביטוח? "תיק ההשקעות שלנו מחפש להכניס לתוכו נכסים ריאלים שמייצבים אותו ושנותנים גם תשואה משמעותית שהיא עדיפה. אם אנחנו מסתכלים על הנדל"ן בישראל, בין היתרונות שלו זה שהחוזים שלו צמודי מדד, דבר שטוב במיוחד בתקופות שהאינפלציה גבוהה כפי שאנו חווים עכשיו ושהוא לא ממונף ולכן אנחנו לא סובלים מהעלאות הריבית. מבחינת התרומה לתיק אז כאמור התשואה המשמעותית והשוטפת, שכר הדירה צמוד המדד ולאורך זמן גם עליית הערך. מדובר באפיק השקעה משמעותי אצלנו, זו בעצם חברת נדל"ן בתוך תיק ההשקעות שלנו". מה אתם רוצים להפיק מהנכס הזה? "אנחנו צופים שנצליח להשביח לאורך זמן את השכירות והפוטנציאל של המקום הזה. התשואה השוטפת מאוד יפה בתקופות האלו ומגיעה ל-7%-10%. תשואות יפות בראייה נדל"נית בהתחשב שזה לא ממונף". מה היתרון שלכם בניהול של התחום?  "יש לנו ניסיון רב ברכישה וניהול של מרכזים לוגיסטיים וספציפית כאן סאמיט ישארו עם 10% מהנכס כך שננהל אותו במשותף. אנחנו משתפים פעולה בנכסים וגם יוזמים בעצמנו. אנחנו ממשיכים לחפש נכסים לוגיסטיים ודווקא בתקופה הזו שהרבה יזמים חנוקים מהריביות ומתמודדים עם עלויות גבוהות, אזי שעבורנו כגוף ארוך טווח שלא ממונף אלו תקופות טובות לצבור נכסים כי אנחנו יודעים שערכו של הנדל"ן עולה לאורך זמן".

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    השחיל את מיגדל.בקושי 5% תשואה.יש את זה באגח אין סוף (ל"ת)
    סאמיט גאון 18/09/2023 18:35
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    קשקש 18/09/2023 16:55
    הגב לתגובה זו
    7-12% תשואה זה כבר אופרה אחרת שלא נדבר ההשבחה .בדרך כלל הם המובילים
טבע תרופות
צילום: סיון פרג'

אופנהיימר: אפסייד של 30% בטבע

בבית ההשקעות אופנהיימר מציינים לחיוב את השיפור בכל חטיבות הפעילות של חברת התרופות, את העלאת התחזיות להכנסות מאוסטדו ויוזדי, והתקדמות בפיתוח מולקולת ה-TL1A; מחיר היעד למניה על 30 דולר עם המלצת "תשואת יתר"

מנדי הניג |
נושאים בכתבה טבע אופנהיימר

אופנהיימר מפרסמים סקירה חיובית על טבע טבע -1.91%   בעקבות דוחות הרבעון השלישי, שבהם הציגה החברה הכנסות של 4.5 מיליארד דולר - עלייה של 3% מהתקופה המקבילה וגבוהה מהצפי שעמד על 4.34 מיליארד דולר. 

כל חטיבות הפעילות - הגנריקה, הביוסימילרס ותרופות המקור - הראו שיפור בתוצאות, וטבע העלתה את התחזיות השנתיות שלה. בבית ההשקעות אופנהיימר משאירים את המלצת ה-Outperform ומחיר היעד על 30 דולר למניה, כשהם מתבססים על מכפיל 6.7 לרווח התפעולי המתואם של 2026.


צמיחה בכל החטיבות

בחטיבת הגנריקה נרשמה צמיחה של 2% בהכנסות, ל-2.58 מיליארד דולר, מעל תחזית השוק שעמדה על 2.41 מיליארד דולר. בארה"ב בלטה עלייה של 7% (במונחי מטבע מקומי), שהובילה להכנסות של 1.18 מיליארד דולר, בעוד שבאירופה נרשמה ירידה של 5% עקב בסיס השוואה גבוה. שאר העולם הציג צמיחה מתונה של 3%. תחת אותה חטיבה משולבות גם תרופות הביוסימילרס, שמהן כבר הושקו 10 תרופות, ועוד שש צפויות עד סוף 2027. אופנהיימר מציין כי השקת התרופות באירופה ב-2027 צפויה להאיץ את קצב הצמיחה בתחום, כאשר התחזית להכנסות נותרת על 800 מיליון דולר.

בחטיבת תרופות המקור הממוסחרות בלטה צמיחה משמעותית באוסטדו (Austedo) - עלייה של 38% ל-618 מיליון דולר. גם יוזדי (Uzedy) הציגה צמיחה של 24% ל-43 מיליון דולר, ואג’ובי (Ajovy) עלתה ב-19% ל-168 מיליון דולר. טבע מאשררת את תחזית ההכנסות לאוסטדו לשנת 2027 - 2.5 מיליארד דולר - וצופה כי לאחר חדירה לשוק האירופי היא תגיע להכנסות שיא של כ-3 מיליארד דולר. בהתאם לכך, החברה העלתה את התחזית השנתית ל-2025 ל-2.05-2.15 מיליארד דולר. גם יוזדי מתקדמת בקצב מהיר מהצפי - עם תחזית מעודכנת של 190-200 מיליון דולר השנה, לעומת 150 מיליון בתחזית הקודמת. שתי התרופות, יחד עם האולנזפין שצפויה להגיע לשוק ב-2026, מוערכות לייצר בשיאן בין 1.5 ל-2 מיליארד דולר.

בצד של הפיתוח, טבע מתכננת להגיש את זריקת האולנזפין (לטיפול בסכיזופרניה) ל-FDA עד סוף 2025, עם צפי למכירות מ-2026 והכנסות של עד 1.5 מיליארד דולר. מולקולת ה-TL1A, שמפותחת יחד עם סנופי, מתקדמת כמתוכנן, והחברה צופה לקבל בגינה תשלום ראשון של 250 מיליון דולר ברבעון הרביעי של השנה ועוד 250 מיליון נוספים ברבעון הראשון של 2026. בטווח הארוך מעריכה טבע כי מדובר בפוטנציאל הכנסות של 2-5 מיליארד דולר, לא כולל אינדיקציות נוספות.

חיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסףחיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסף

ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%

ג’י סיטי הגדילה את אחזקתה בחברת הבת סיטיקון למעל 50% ותידרש כעת להגיש הצעת רכש מלאה למניות המיעוט, מהלך שעשוי להגיע להיקף של 1.4 מיליארד שקל; במעלות מזהירים כי המינוף עלול לטפס מה שמעורר חשש שהמהלך יכביד על התזרים, והתגובה מורגשת במניה ובאגרות החוב של החברה

תמיר חכמוף |

ג’י סיטי ג'י סיטי -6.77%  , חברת הנדל״ן המניב בשליטת חיים כצמן, הפתיעה את השוק בשבוע שעבר. החברה רכשה 7.7% נוספים ממניות סיטיקון בעסקה מחוץ לבורסה במחיר של 4 אירו למניה,  פרמיה של כ-36% על מחיר השוק (כ-2.95 אירו ערב ההודעה), שפל אליו הגיעה סיטיקון לאחר פרסום הדוחות האחרונים. בעקבות העסקה עלתה אחזקתה של ג’י סיטי ל-57.4%, ובשל כך היא מחויבת לפי החוק הפיני להגיש הצעת רכש מלאה לכלל מניות המיעוט באותו מחיר.

בהיענות מלאה, מדובר בעסקה שעשויה להגיע להיקף של 312 מיליון אירו (כ-1.4 מיליארד שקל). ג’י סיטי ציינה כי רכשה את המניות ממקורותיה העצמיים, אך מנהלת מו״מ לקבלת קו אשראי בנקאי של עד 195 מיליון אירו למימון יתרת הרכישה. לטענת החברה, המהלך צפוי לתרום להונה העצמי בכ-171 מיליון שקל ולשפר את ה-FFO"עם השפעה זניחה על המינוףג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות.

מניית סיטיקון נסחרת מאז ההודעה סביב הרף של 4 אירו, קצת מתחת למחיר ההצעה. זה סימן לכך שהשוק צופה שהצעת הרכש תתקבל (אילו הייתה נסחרת מעל 4 אירו, זו הייתה אינדיקציה לציפייה לפרמיה נוספת).כאן כבר עולה השאלה: למה דווקא 4 אירו? אם הכוונה הייתה להגיש הצעה "נדיבה" שתזכה להיענות, אפשר היה תאורטית להתייצב גם ב-3.5 אירו, פרמיה נאה על מחיר שוק שצלל מתחת ל-3 אירו ערב המהלך. בסביבת השוק עלתה השערה לפיה ג’י סיטי התחייבה מראש לרכישה מגוף מוסדי במחיר של 4 אירו במקרה ומחיר המניה ירדת מתחת ל-3. בעוד אין עדויות לדבר שכזה, התזמון של העסקה והמחיר שקפץ לגובה שאינו נדרש כדי "לשכנע" את השוק מציפים את סימן השאלה. בין אם נכון ובין אם לא, החברה נגררה להצעת רכש מלאה באותו מחיר מינימלי הודות לחוק הפיני.

מה המספרים מספרים

מול ההצעה המחייבת הזו הציגה ג’י סיטי את הסיפור הפיננסי: היא קונה מניות של סיטיקון בפרמיה על מחיר השוק אבל בדיסקאונט עמוק על ההון העצמי ("על הנייר”), ולכן רשאית לטעון לעלייה בהון בזכות רכישה זולה ביחס לשווי בספרים. השוק קנה בהתחלה את הסיפור, כאשר ביום ההודעה מניית ג’י סיטי עלתה משום שהאחזקה הסחירה בסיטיקון מוערכת כעת במחיר גבוה משמעותית ממחיר השוק שקדם לעסקה. אבל בתוך ימים ספורים הגיע תיקון חד: מעלות (S&P) הכניסה את הדירוג למעקב (CreditWatch)  עם השלכות שליליות, והבהירה שבתרחיש של היענות רחבה להצעת הרכש המינוף עלול לטפס לטווח 70%-75%. במידה ותהיה ירידת ערך שיכולה להגיע הן משווי החזקה של נכסים אחרים והן מהתחזקות השקל מול נכסים בחו"ל, המינוף אף עשוי לחצות את רמת ה-80%, רמות שלא נראו מאז החלה החברה לממש נכסים. בשוק האשראי זו כבר אינדיקציה לשחיקה בפרופיל הפיננסי. בתגובה, המניה מחקה את העליות ונפלה מתחת למחיר שלפני ההודעה, ובאג"ח בלטה הירידה בסדרה יד' לדוגמא שאינה מובטחת, אות לאפשרות שהמשקיעים מפנימים סיכוני תזרים, גידול מהיר בחוב, ואף תרחיש שבו ערך הנכסים האפקטיבי בשוק נמוך מסך ההתחייבויות.

כאן נכנסת לתמונה סוגיית המימון. לצד ההצהרה על "השפעה זניחה על המינוף", ג’י סיטי עצמה דיווחה כי היא מנהלת מו״מ לקבלת הלוואה בנקאית של עד 195 מיליון אירו למימון הרכישה והצעת הרכש. בשונה מגיוס אג"ח, מימון בנקאי דורש בטוחות נוקשות יותר: שעבודים על נכסים ובדיקות תזרים צמודות. עצם הפנייה למימון כזה מראה שהעסקה לא בהכרח נטולת סיכון. זו גם הסיבה שהאג"חים הגיבו בירידות , כאשר המשקיעים מבינים שהבנק יקבל קדימות עליהם, והחשש מגידול במינוף הופך למוחשי.