הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
נדלן בניה גני תקווה
צילום: מועצה מקומית גני תקווה

גני תקווה - בכמה עלו מחירי הדירות בעשור ובכמה הם ירדו בשנה האחרונה?

דירה ברחוב הכרמל 18 נרכשה לפני שמונה שנים ונמכרה לפני חודשיים - כמה הרוויחו עליה המוכרים, וגם - עסקאות נדל"ן אחרונות בגני תקווה
רוי שיינמן | (8)
נושאים בכתבה גני תקווה מחירי הדירות נדלן

גני תקווה התפתחה מאוד בשנים האחרונות. מספר תושבים יציב, מעמד סוציו אקונומי טוב, נגישות לתל אביב, הביאו לביקושים גדולים באזור, כאשר מחיר דירה ממוצעת למ"ר נע בין 25 אלף שקל ל-28-29 אלף שקל בדירות יחסית חדשות בקומות ממוצעות. דירות בקומות גבוהות יעלו גם 30-31 אלף שקל למ"ר.  

למרות הקרבה למרכז, גני תקווה סובלת מבעיות קשות ביציאה מהאזור. זה כבר מעל שנה וזה לא צפוי להשתנות בקרוב. המשמעות היא נסיעה של מעל שעה לתל אביב. כך גם בחזרה. 

בשנה האחרונה, במקביל לירידות המחירים בארץ, גם בגני תקווה יש ירידות מחירים. במחצית השנייה של 202 היו עסקאות גם ב-33-36 אלף שקל למ"ר, אם כי הממוצע בדירות החדשות היה באזור 31-33. עכשיו זה לרוב מתחת ל-30, כשפה ושם יש עסקאות חריגות.  אגב, כמות העסקאות בגני תקווה גדולה - מעל 100 עסקאות מתחילת השנה. 

המחיר הממוצע לדירה של 115-120 מטר הוא כ-3.15-3.3 מיליון שקל. שכר הדירה לדירה כזו ה-6,500-7,000 שקל, תשואה של כ-2.6%-2.75 למשקיעים. בדקנו את העסקאות בשנים האחרונות וקיבלנו את הנתון הבא - בעשור האחרון עלו מחירי הדירות בממוצע ב-6.4% בשנה, מעל 80% בעשור. מנגד, כשמסתכלים על דירות שמוצעות למכירה, רואים שהמחירים המוצגים בהינתן ירידה נוספת במו"מ, מבטאים ירידה מצרפית של כ-10%.      

ברחוב הכרמל 18 נמכרה ביולי דירה בקומה האחת עשרה. קומה גבוה שווה יותר מקומה נמוכה, ההבדל בין קומה רביעית לקומה אחת עשרה, הוא לפחות 140 אלף שקל. הדירה הזו נמכרה ב-2.82 מיליון שקל כשהשטח שלה הוא 84 מ"ר. מדובר על מעל 32 אלף שקל למ"ר, אבל כשמנטרלים את הקומה, יורדים לאזור ה-30 אלף שקל למ"ר. זה היה ביולי, מאז יש המשך ירידה. 

כשבודקים את הבניין וכל העסקאות שהיו בו, מגלים שלפני 8 שנים נמכרה הדירה הזו בדיוק ומאז עלה מכירה ב-60%.  כשעושים חישוב לממוצע שנתי מקבלים כ-6% בשנה, די קרוב לממוצע שקיבלנו על העשור האחרון. 

עסקאות אחרונות, גני תקווה:

הרי יהודה 50, 58 מ"ר, 3 חדרים, קומה 7 - 1.9 מיליון שקל.

הכרמל 18, 84 מ"ר, 4 חדרים, קומה 11 - 2.8 מיליון שקל.

הבשמים 3, 119 מ"ר, 4 חדרים, קומה 8 - 3.4 מיליון שקל.

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    אני 18/09/2023 15:18
    הגב לתגובה זו
    מי שקנה בגני תקווה בזול, עכשיו הוא עובר מקומה 2 ל 8, ההוא מ 8 עובר לקומה 20 ההוא מקומה 20 מוסיף חדר ויורד לקומה 3. לאף אחד אין 4 מליון שקל, זה אנשים שקנו פעם ומשדרגים בכמה מאות אלפי שקלים. והמשדרגים האלו נגמרים…
  • 6.
    המבקר 18/09/2023 15:02
    הגב לתגובה זו
    יער מגדלי בטון בעיית ניידות ותחבורה קשה בקיצור מלכודת עד כה יורד 15-20 אחוז ויש עוד דרך המקום שם לא שווה יותר ממיליון מליון וחצי חדירת ארבע חדרים גגג....
  • 5.
    תושבת 17/09/2023 16:15
    הגב לתגובה זו
    מורה או גננת או עוזרת בית לא צריכה לצאת מגני תקווה כדי להתפרנס. כך גם בעלי החנויות. אפשר לעבוד ליד הבית, ולגור בחצי מחיר ממה שמשלמים התל אביבים הפראיירים ממרכז ת"א.
  • 4.
    רק חמור ישלם 300 משכורות לגור בעיר פח שינה הזו (ל"ת)
    חכ 16/09/2023 19:02
    הגב לתגובה זו
  • ניר אמיר 17/09/2023 12:01
    הגב לתגובה זו
    עשרות אלפי חמורים עומדים בתור לצורך השוואה, מעניין היכן אתה גר??
  • 3.
    אצבע על הדופק 16/09/2023 18:10
    הגב לתגובה זו
    מדהים עד כמה מנסים לשלוט על תודעה ההמון
  • 2.
    היעד הבא שכונת חוף לפני השבחה קריית חיים מערבית חיפה (ל"ת)
    בתייה 16/09/2023 16:30
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    ירידות של 15% מתחילת המשבר (ל"ת)
    מתווך בקעת אונו 16/09/2023 13:35
    הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן