סיפורו של רחוב ביבנה - בכמה ירדו המחירים בשנה האחרונה ובכמה הם עלו בעשור?
אנחנו נוטים להסתכל לאחור ולחשוב שמחירי הדירות זינקו בשנים האחרונות ובעשורים האחרונים וזה לרוב נכון, אבל לא בכל מקום ולא בשיעורים שאנחנו נוטים לחשוב. מה שקרה כאן ב-2021 ו-2022 עם עלייה מצרפית של קרוב ל-30% זה חריג, נדיר ולא מבטא את השנים הקודמות. מתחילת השנה המחירים בארץ ירדו ב-7%-8% כך שבשלוש שנים - 2021 עד היום אנחנו בערך בפלוס 20% - זה 6%-7% בשנה וזה כבר יותר הגיוני, אם כי יש מקום לירידה נוספות והכלכלנים אכן חוזים המשך ירידה בחודשים הבאים.
הפעם בחרנו לבחון את יבנה. קרובה למרכז, שיש בה ישן מול חדש ובהתאמה סוגים שונים של מבנים ואפשרויות. המחירים ביבנה הם בממוצע 23-24 אלף שקל למ"ר וברחוב שבדקנו - רחוב סנפיר ביבנה המחירים באזור ה-22 אלף שקל למ"ר.
בדקנו את כל העסקאות ברחוב והמסקנות דומות למה שרואים במקומות אחרים - בשנה האחרונה יש ירידה במחירים. סדר גודל של 5%, אבל כשמסתכלים על השנים 2021 עד היום (כמעט 3 שנים) מקבלים כפי שצוין למעלה - עלייה של כ-20%. לא עלייה מוטרפת מדי, ואם לוקחים גם את האינפלציה מקבלים משהו כמו 105 ריאלית.
ברחוב סנפיר 3 נמכרה לפני חודש דירה של 108 מטר לפי מחיר של 22.4 אלף שקל למ"ר. לפני שנה וחצי נמכרה בבניין דירה דומה (קומה מעל) ב-21.5 אלף שקל כשבתווך נמכרה דירה גם ב-23.5 אלף שקל. זה אותו זינוק והתמתנות בחודשים האחרונים. אבל שימו לב מה קרה בעשר שנים.
- דירה בהנחה ביבנה: מאות דירות בהנחה של למעלה מ-800 אלף שקל
- מיבנה ועד ראשל"צ: איפה תמצאו דירה בהנחה במרכז בהגרלות הבאות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לפני עשר שנים המחירים באזור היו 12 אלף שקל למ"ר. היו מספר עסקאות לא קטן כך שזה סוג של מדגם מייצג לרחוב. מאז המחירים עלו ב-88%, וכשמחשבים את זה לשנה אחת מקבלים עלייה שנתית ממוצעת של 6.5%. האם זו עלייה משמעותית? הכל תלוי באינפלציה. שימו לב שלמעט בשנתיים האחרונות שהאינפלציה היתה גבוהה (קצב של 5%) בשנים קודמות היא היתה סביב האפס. כשמנטרלים את האינפלציה מקבלים עלייה ריאלית של 4%-5% בשנה. זה גבוה. זה אולי לא טירוף ושיגעון במחירים, אבל זו עלייה זוחלת, זה בישול איטי שמוציא משפחות רבות מכוונה לרכוש דירה לשוק השכירות.
- 8.שדגכ 30/08/2023 13:27הגב לתגובה זוהמחירים לא יכולים להמשיך לעלות, ועובדה שסוף סוף יורדים כי ההלוואות עולות פתאום כסף. בשבוע הבא עוד העלאת ריבית ואז בכלל
- 7.מירה 27/08/2023 05:15הגב לתגובה זוחברת אלמוגים מדווחת כי זכתה בשיתוף עם קבוצת W GROUP במכרז דיירים לקידום תוכנית פינוי בינוי ברחוב דגניה 57-69, בשכונת קריית חיים מערבית בחיפה. בכוונת החברה לקדם מול העירייה תוכנית בניין עיר (תב"ע) למתחם, הכוללת הריסת 140 דירות קיימות, שבמקומן היא מציעה להקים 7 בנייני מגורים חדשים, בני כ-9-18 קומות עם כ- 630 יחידות דיור חדשות. במסגרת ההצעה שהוגשה במכרז הדיירים, התחייבה החברה לתמורה לבעלי הנכסים שעומדת על תוספת של 25 מ"ר לשטח כל דירה קיימת ומרפסת של 15 מ"ר (בכפוף לבדיקה כלכלית לפי תקן 21). "החברות יפעלו להחתמת בעלי הדירות בפרויקט על הסכם שיכלול תנאים מתלים המקובלים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי וביניהם: התקשרות עם הרוב הדרוש בחוק מקרב בעלי הדירות הקיימות (למועד הדו"ח הרוב הנדרש עומד על שיעור של 67%), קבלת היתר בניה, התקשרות בהסכם ליווי בנקאי לפרויקט ופינוי כלל הדירות הקיימות, בהתאם ובכפוף להסכם המפורט שיחתם עם בעלי הדירות", כך נמסר.
- למה לשבור את הראש קונים בצפון יותר זול מאוד מהמרכז. (ל"ת)ראובן 29/08/2023 05:20הגב לתגובה זו
- 6.בקרוב המחירים יורדים ל-16300-13700 רק סבלנות 27/08/2023 04:51הגב לתגובה זובקרוב המחירים יורדים ל-16300-13700 רק סבלנות
- אמת.הקבלנים בלחץ וכל הממהרים יאכלו את הלב. (ל"ת)אלכס 28/08/2023 13:16הגב לתגובה זו
- בתור נביא או בן נביא או שאולי זו תפילה שלך, לו יהי? (ל"ת)עדיף בלי טמטום 27/08/2023 20:15הגב לתגובה זו
- דרור 27/08/2023 13:14הגב לתגובה זובחלומות...
- 5.סתם אחד 27/08/2023 00:07הגב לתגובה זועוד בלי לחשב את השכר דירה. גם למה אתה הולך רק ל2013? תילך ל2007. נדלן לא אמור לעלות יותר מ3 אחוז...
- שום דבר לא אמור לעלות באחוזים, בטח לא נכס במליונים (ל"ת)שדגכ 30/08/2023 13:27הגב לתגובה זו
- 4.דן 26/08/2023 23:22הגב לתגובה זונדל"ן - OUT - הריבית עוד תעלה מעלה והרבה ....גם כך הנדל"ן מת לגמרי , עכשיו הקריסה קרובה !!!
- 3.דבורי 26/08/2023 23:15הגב לתגובה זוהמליונים ממשיכים לחגוג בענף הדיור וזה ימשיך כך המון שנים כי זה קביעה הן של הממשלה והן של האוצר ולכן לא יתנו לפגוע בזה ושכל אחד יחליט את ההחלטה שלו בנידון
- 2.העיר הכי טובה במרכז!! (ל"ת)דני 26/08/2023 22:44הגב לתגובה זו
- 1.אני 26/08/2023 21:09הגב לתגובה זו....על המשכנתא, לקנות דירה עכשיו??!! מצחיק מאוד. המשכנתא הכפילה את עצמה ב 3 השנים האחרונות..
- שכחת שבתקופות אינפלציה הכסף שלך נשחק (ל"ת)דרור 27/08/2023 13:17הגב לתגובה זו
- שכחת שבפקמ הכי פשוט תקבל 5% ששומר על הערך בלי סיכון (ל"ת)שדגכ 30/08/2023 13:28
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
