אפי נכסים
צילום: אפי נכסים

אפי נכסים: שיערוכי נדל"ן נמוכים יותר הפילו את הרווח ב-80%, המניה מחקה 5%

ה-NOI של החברה עלה ב-29% בעקבות השלמת פרויקטים ושיפור בקניונים, אבל בגלל עליית המימון ה-FFO לא עלה; אבי ברזילי, מנכ"ל אפי נכסים: "צופים המשך גידול משמעותי ברבעונים הבאים ב-NOI כתוצאה מעלייה בתפוסות הנכסים הפעילים ואכלוס נוספים"
עדן ספיר |

חברת הנדל"ן המניב אפי נכסים  אפי נכסים 0.05%  בדרך למחיקה כאשר בעלת השליטה ביג 2.04%  ביג ממשיכה להגדיל את ההחזקה ובינתיים אפי נכסים מדווחת על נפילה חדה ברווח ועל קיפאון ב-FFO, למרות עליה יפה ב-NOI. 

מניית החברה בהנהלת אבי ברזילי איבדה אתמול 5% במסחר אחרי שהחברה דיווחה על נפילה של 80% ברווח ל-59.4 מיליון שקל, לעומת 347.6 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הסיבה לנפילה החדה היא עליית הריבית במשק - שגורמת לעליית ריבית ההיוון ולכן ירידה בשווי הנכסים, או לפחות - עלייה נמוכה יותר בשיערוכי הנדל"ן. לכן, אפי רושמת רווחי שיערוך הרבה יותר קטנים מאשר בשנה שעברה. ברבעון השני רשמה החברה שיערוכים חיוביים של 18.4 מיליון שקל, לעומת 279.6 מיליון שקל אשתקד.

בצד החיובי - בעקבות השלמת פרוייקטים, ה-NOI צמח ברבעון ב-29% ל-200.1 מיליון שקל, לעומת 155.5 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, כאשר לדברי החברה, הסיבה היא "שיפור בביצועי הקניונים, השלמת פרויקטים במהלך 2022 שהשפעתם החלה לבוא לידי ביטוי השנה, עליה בתפוסות בבניני המשרדים, הצמדה למדד (בארץ ובחו"ל) והיחלשות השקל ביחס לאירו בחודשים האחרונים".

החברה מעריכה שעם השלמת האכלוס של מספר פרויקטים שהסתיימו לאחרונה (וטרם הניבו באופן מלא ברבעון השני של השנה) צפוי ה-NOI להגיע לקצב שנתי של 883 מיליון שקל. החברה מקימה בימים אלה מספר פרויקטים שעם השלמתם צפוי קצב ה-NOI השנתי להגיע לכ-1.25 מיליארד שקל.

בצד השלילי - למרות הזינוק בשורה העליונה, ירד ב-2.3% ועמד על 80.4 מיליון שקל לעומת 82.3 מיליון שקל אשתקד. הקצב השנתי של ה-FFO עומד על 322 מיליון שקל. הירידה ב-FFO, למרות העלייה החדה ב-NOI, נובעת מהעלייה בהוצאות המימון של החברה בעקבות עליית הריבית במשק.

החברה מעריכה שעם השלמת האכלוס של מספר פרויקטים שהסתיימו לאחרונה (וטרם הניבו באופן מלא ברבעון השני של השנה) צפוי ה-FFO להגיע לקצב שנתי של 387 מיליון שקל. עם השלמתם של הפרויקטים שהחברה מקימה בימים אלה צפוי ה-FFO להגיע לקצב שנתי של 622 מיליון שקל.

אבי ברזילי, מנכ"ל אפי נכסים: "אנו מדווחים ברבעון השני על גידול משמעותי ב-NOI כתוצאה מעלייה בתפוסות הנכסים הפעילים ואכלוס נכסים נוספים, ואנו צופים שמגמה זו תמשך גם ברבעונים הבאים.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

"גם ברבעון השני באה לידי ביטוי התייקרות עלויות המימון של החברה בארץ ובאירופה אשר השפיעה על ה-FFO. מתחילת 2023 השלמנו את הקמתם של ארבעה פרויקטים בתחום המגורים להשכרה בפראג ובקראקוב, הכוללים יחדיו 728 דירות. בנוסף, חתמנו על הסכם מקדמי לרכישת בניין מגורים להשכרה בעיר ורוצלב והשלמנו את בנייתו ואכלוסו של בניין משרדים נוסף בבלגרד. אנו מחזיקים בתיק נכסים איכותי המציג, חרף אי הוודאות הגלובלית, ביצועים טובים ואנו פועלים לשמור על מגמה חיובית זו גם בעתיד."

מניית החברה נסחרת במחיר של 140 שקל למניה אשר מייצג שווי שוק של 5.36 מיליארד שקל. מתחילת השנה המניה רשמה עלייה של 37%, אבל למרות העלייה מתחילת השנה עדיין מדובר בירידה של 18% ב-12 חודשים האחרונים.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
איתי בן זאב. קרדיט: Xאיתי בן זאב. קרדיט: X

אקזיט של מילארד שקל על ההשקעה במניית הבורסה

מנדי הניג |

קרן מניקיי  שהחזיקה בעבר כ-20% ממניות הבורסה לניירות ערך בת"א, השלימה מכירה כוללת של כל החזקותיה בתמורה מצטברת של כ-1.1 מיליארד שקל. המכירה האחרונה, בהיקף של 5.6% מהמניות תמורת כ-400 מיליון שקל, בוצעה לגופים מוסדיים מקומיים וזרים והביאה לסיום אחזקתה של הקרן בישראל.

האקזיט של מניקיי מהווה תשואה פנמנלית: הקרן רכשה את מניות הבורסה באוגוסט 2018 תמורת כ-110 מיליון שקל בלבד, לפי שווי חברה של כ-550 מיליון שקל. היא הרוויחה פי 11 על ההשקעה במניית הבורסה. השווי של הבורסה היום הוא פי 7.2 - פי 13 מהשווי ו היא השקיעה.

במהלך השנים ביצעה מניקיי מספר מכירות חלקיות. בתחילת 2025 היא מכרה 4.8% ממניות הבורסה לבורסה עצמה תמורת כ-200 מיליון שקל, מהלך בעייתי שבעצם סידר לה מחיר טוב על חשבון המשקיעים הקיימים.סוג של "חילוץ" ההשקעה על ידי הנהלת הבורסה. ביולי מכרה הקרן מניות נוספות בהיקף של כחצי מיליארד שקל וכעת היא מחסלת את ההחזקה.


הבורסה בת"א מתנהלת ללא גרעין שליטה כשלמעשה היא ביטוי לשלטון המנהלים. איתי בן זאב, המנכ"ל בעצם שולט בחברה בפועל. זה עלול לייצר חיכוך בין בעלי המניות לבין המנהלים, כשלעיתים האינטרסים לא משותפים.

הבורסה לניירות ערך סיימה את הרבעון השני של 2025 עם תוצאות מרשימות שמוכיחות שהשוק הישראלי ממשיך לשגשג למרות האתגרים. הרווח זינק ב-80% לכ-43.6 מיליון שקל, לעומת 24.3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. גם ההכנסות עלו בקצב של 29% ל-136.1 מיליון שקל. ה-EBITDA המתואם עלה ב-56% ל-71.6 מיליון שקל, ושולי הרווח השתפרו מ-43.6% ל-52.6%.

דניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, צילום: שרי עוזדניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, צילום: שרי עוז
ראיון

מנכ"ל הקרן שעשתה 120% ב-3 שנים חושף את הסודות

דניאל לייטנר לקח את הקרן של תמיר פישמן מאפס ל-1.5 מיליארד שקל - בדרך הוא פגש את הקורונה, מהפיכה משפטית, מלחמות בעזה וטילים מאיראן - עדיין הוא פרו-שוק: מאמין בסקטור האנרגיה (דלק ונאוויטס) חותך פוזיציות כשמנכ"לים נוטשים; וגם - האם הורדת ריבית תמנע את הקריסה של הנדל"ן?

מנדי הניג |
נושאים בכתבה תמיר פישמן ראיון

דניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, לקח את קרן המניות של בית ההשקעות מאפס עגול ליותר מ־1.5 מיליארד שקל בשווי נכסים. ומה שמדהים זה שזה קרה תוך כדי רצף של טלטלות. מהקורונה דרך המהפכה המשפטית ועד המלחמה בעזה וטילים מאיראן ובכל זאת הקרן מציגה בשלוש השנים האחרונות תשואה של יותר מ־120%, שזה לא רק הכי טוב בשוק אלא אפילו עוקף את מה שהביא ה-S&P בתקופה הזאת. בנוסף, חשוב לציין שלכל בית השקעות יש קרנות מוצלחות יותר וכאלו שפחות, לא באנו לנתח את המכלול כולו אלא להבין איך לייטנר הצליח לקחת את הקרן המנייתית לרמות כאלו גבוהות.

השאלה הכי בוערת שנדרשנו אליה הייתה כמובן לאיך הוא מתייחס כמנהל השקעות אל "נאום הספרטה" של נתניהו שאותו הוא הגדיר כ"לא חכם ולא במקום", והוסיף והזהיר שמסרים על "מדינת ספרטה" יכולים להחריף את הלחץ הבינלאומי על ישראל ולקבל גם ביטוי בשוק המקומי. 

וכדאי שנקשיב לו. במהלך השנים לייטנר צבר תובנות על מה כדאי - ובעיקר על מה לא כדאי - לעשות. "בהשקעות יותר חשוב זה מה לא לקנות מאשר מה לקנות" וכשמדברים איתו הוא לא מסתיר את ההעדפות שלו: להשקיע באנרגיה, כמו בדלק ובנאוויטס, לזהות בזמן את החולשה של סקטורים בעייתיים כמו נדל"ן, ולהיות עם יד על הדופק כל הזמן. אחד הכללים שהוא פיתח לאורך הדרך הוא "פרדוקס המנכ"ל העוזב" זאת אומרת שכשמנכ"ל עוזב בשיא זה הזמן גם שלנו לממש - ככה עשתה הקרן בנייס כשברק עילם פרש, באייל טרייבר במיטרוניקס וגם בפנינסולה. ואם כבר הזכרנו את נייס - הוא עוקב מקרוב אחרי חברות הצמיחה כמו מאנדיי וגם נייס, הוא מסתכל על מהפכת ה־AI ותוהה בקול האם המודלים העסקיים של החברות האלה בכלל מסוגלים לשרוד כיום "אפשר לשכפל את מאנדיי בעשר דקות".

אבל אם תשאלו אותו איך עושים כזאת תשואה בכזאת סביבה עסקית? התשובה תהיה שאין קסמים, יש עבודה קשה והרבה. לייטנר מנהל את הקרן בגישה שמזכירה יותר כמו פרייבט אקוויטי מקרן נאמנות. הוא קופץ ממשרד למשרד ולא מסתמך רק על ניתוח המספרים שהחברות מנדבות. הוא פוגש בהנהלות, עושה שיחות עם מתחרים ויורד לשטח כל הזמן.


אני רוצה להתחיל עם ההסתכלות שלך על הנאום של ראש הממשלה מזווית כלכלית אם שמים את הפוליטיקה בצד מה זה עושה לנו?